ЗАКОН УКРАЇНИ
Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати
Цей Закон регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.
Стаття 1. Визначення термінів
У цьому Законі терміни вживаються в такому значенні:
управління іпотечними активами (далі — управління активами) – цивільно-правові відносини при здійсненні юридичних і фактичних дій щодо розпорядження платежами за іпотечними активами від свого імені, за рахунок та в інтересах установників управління майном;
іпотечний сертифікат (далі — сертифікат) — особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками;
іпотечний кредит — правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки;
іпотечний пул — об’єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов’язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;
іпотечні активи — реформовані в консолідований іпотечний борг зобов’язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов’язання протягом строку обігу сертифікатів. Іпотечні активи мають вартість, ціну придбання та строк існування;
керуючий іпотекою — банк, який здійснює обслуговування іпотечних активів;
консолідований іпотечний борг — зобов’язання за договорами про іпотечний кредит, реформовані кредитодавцем;
управитель — фінансова установа, яка діє від свого імені, здійснюючи управління іпотечними активами в інтересах установника управління іпотечними активами;
установник — власник іпотечних активів, які він передає в управління управителю;
частки іпотечних активів — зобов’язання за окремими договорами про іпотечний кредит, які входять до консолідованого іпотечного боргу.
Розділ I. ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ
Стаття 2. Договір про іпотечний кредит
Іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:
– опис усіх грошових зборів і витрат, пов’язаних з установленням іпотеки;
– принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;
– положення про інфляційне застереження;
– порядок дострокового виконання основного зобов’язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов’язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;
– право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов’язання;
– інші умови за рішенням кредитодавця.
Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.
Кредитодавець може запроваджувати додаткові процедури щодо встановлення платоспроможності та ідентифікації боржника. У договорі про іпотечний кредит можуть бути зазначені:
– вартість основного зобов’язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити;
– право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором про іпотечний кредит, та розподіляти їх між ціною зобов’язання та доходом кредитодавця;
– згода боржника на приєднання його основного зобов’язання до консолідованого іпотечного боргу та включення іпотеки до іпотечного пулу;
– право кредитодавця відчужувати основне зобов’язання або право отримання платежів за договором про іпотечний кредит;
– інфляційне застереження;
умови страхування фінансових ризиків щодо:
– невиконання основного зобов’язання;
– неотримання платежів за цим договором;
– несвоєчасної реалізації предмета іпотеки;
– несвоєчасного отримання суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, або недостатнього її розміру для задоволення вимог кредитора.
Умови договору про іпотечний кредит, включений до консолідованого іпотечного боргу, змінам не підлягають.
Стаття 3. Вартість основного зобов’язання
У разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов’язання таке зобов’язання має включати ціну зобов’язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов’язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов’язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов’язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов’язання.
Стаття 4. Інфляційне застереження
Інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний кредит спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитодавця. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів за договором про іпотечний кредит при сплаті основного зобов’язання. В інфляційному застереженні та для обліку зобов’язань боржників за договорами про іпотечний кредит можуть використовуватися індексуючі умовні розрахункові одиниці або інші механізми, застосування яких не заборонено цим Законом.
Стаття 5. Встановлення іпотеки
Іпотека встановлюється відповідно до цього Закону щодо нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва, прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін, якщо інше не передбачено іпотечним договором.
Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість.
Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник — особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.
Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. В разі зміни у процесі будівництва характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі встановленого законодавством документа про право власності на нерухомість зобов’язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, який належить іпотекодержателю. Якщо іпотечним договором передбачено, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки.
У разі включення іпотеки до іпотечного пулу умови іпотечного договору змінам не підлягають.
Стаття 6. Право іпотекодержателя на продаж майна, що є предметом іпотеки
Іпотекодержатель має організувати продаж предмета іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу між іпотекодавцем та покупцем, якщо це передбачено іпотечним договором або іпотекодержатель та іпотекодавець досягли відповідної письмової згоди. При цьому кошти за придбану нерухомість покупець сплачує на банківські рахунки іпотекодержателя.
Іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до дня продажу предмета іпотеки відповідно до умов цієї статті письмово повідомити всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки. Ці особи мають переважне право на придбання предмета іпотеки відповідно до пріоритету їх зареєстрованих прав. Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем.
У разі недосягнення згоди між іпотекодержателем, іпотекодавцем щодо ціни продажу предмета іпотеки іпотекодержатель укладає з незалежним оцінювачем договір про оцінку предмета іпотеки і продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою. Розподіл виручки від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем, іншими особами, які мають зареєстровані права та вимоги на предмет іпотеки, та іпотекодавцем здійснюється відповідно до порядку, передбаченого у статті 9 цього Закону.
Після продажу предмета іпотеки згідно з положеннями цієї статті вимоги інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, є недійсними.
Стаття 7. Примусова реалізація предмета іпотеки за виконавчими документами
Звернення стягнення на предмет іпотеки і реалізація нерухомості та/або майнових прав на нерухомість для задоволення вимог іпотекодержателя здійснюються відповідно до умов іпотечного договору.
Відчуження предмета іпотеки здійснюють органи державної виконавчої служби.
Відстрочення звернення стягнення на предмет іпотеки не допускається у разі, якщо:
– іпотеку включено до іпотечного пулу;
– відстрочення може призвести до істотного погіршення фінансового стану іпотекодержателя;
– проти іпотекодавця чи іпотекодержателя порушено справу про визнання його банкрутом;
– іпотекодавець раніше мав несплачені зобов’язання чи був неплатоспроможним;
– є вірогідність, що протягом періоду відстрочення не буде сплачено зобов’язання.
Для здійснення реалізації предмета іпотеки орган державної виконавчої служби укладає договір із суб’єктом підприємницької діяльності, який має право здійснювати операції з нерухомістю. Право вибору такого суб’єкта підприємницької діяльності та визначення умов реалізації предмета іпотеки належить іпотекодержателю.
Стаття 8. Оформлення результатів реалізації предмета іпотеки за цим Законом
У разі реалізації предмета іпотеки іпотекодержателем відповідно до вимог статті 6 цього Закону правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на нерухомість є договір купівлі-продажу.
У разі реалізації предмета іпотеки відповідно до вимог статті 7 цього Закону складається протокол, який підписують суб’єкт підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки, та покупець предмета іпотеки.
У протоколі зазначаються:
– опис придбаного покупцем предмета іпотеки;
– ціна реалізації предмета іпотеки;
– інформація про покупця предмета іпотеки;
– дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки;
– банківський рахунок суб’єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки.
Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекодержателю та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п’яти днів з дати його реалізації. Покупець протягом десяти днів після підписання протоколу сплачує кошти за придбаний предмет іпотеки на зазначений у протоколі банківський рахунок суб’єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки.
Суб’єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п’яти днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу державної виконавчої служби повідомлення про здійснення такої оплати.
Протягом п’яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.
В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:
– положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону;
– ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;
– характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;
– прізвище, ім’я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця;
– сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки;
– відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю.
Затверджений начальником (заступником начальника) органу державної виконавчої служби акт про реалізацію предмета іпотеки видається покупцеві, а копії акта надсилаються іпотекодержателю та іпотекодавцю.
Орган державної виконавчої служби не може відмовити у видачі акта про реалізацію предмета іпотеки, якщо така реалізація відбулася відповідно до вимог цього Закону. У разі відмови видати акт про реалізацію предмета іпотеки орган державної виконавчої служби повинен протягом п’яти днів повідомити про це суб’єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, іпотекодавця, іпотекодержателя та покупця. Повідомлення має містити посилання на підстави відмови. Відмова органу державної виконавчої служби видати акт про реалізацію предмета іпотеки може бути оскаржена в суді.
На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.
Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов’язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав.
Стаття 9. Розподіл виручки від продажу предмета іпотеки
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки відповідно до статті 6 цього Закону, протягом п’яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб’єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки відповідно до статті 7 цього Закону, протягом п’яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості:
– витрати на організацію реалізації предмета іпотеки;
– комісійна винагорода суб’єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки;
– задоволення вимог іпотекодержателя;
– задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог;
– решта повертається іпотекодавцю.
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, або суб’єкт підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки, надсилає органу державної виконавчої служби, іпотекодавцю, боржнику та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл виручки від продажу предмета іпотеки.
Стаття 10. Права та обов’язки іпотекодержателя у разі визнання реалізації предмета іпотеки такою, що не відбулася
У разі прийняття судом рішення про визнання реалізації предмета іпотеки такою, що не відбулася, іпотекодержатель має право придбати предмет іпотеки за ціною, яка повністю задовольняє вимоги кредитора, забезпечені іпотекою цієї нерухомості, шляхом їх заліку. В цьому випадку придбання предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється актом про реалізацію предмета іпотеки та іпотекодержателю видається свідоцтво про придбання нерухомості у порядку, передбаченому статтею 8 цього Закону.
Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»
Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»Розділ II. РЕФОРМУВАННЯ ТА ОБСЛУГОВУВАННЯ ІПОТЕЧНИХ АКТИВІВ
Розділ III. ІПОТЕЧНІ СЕРТИФІКАТИ
Розділ IV. ПРОЦЕДУРА ЕМІСІЇ ІПОТЕЧНИХ СЕРТИФІКАТІВ
Розділ V. ДОВІРЧА ВЛАСНІСТЬ І УПРАВЛІННЯ ІПОТЕЧНИМИ АКТИВАМИ
Розділ VI. ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ВИКОНАННЯ ЗОБОВ’ЯЗАНЬ ЗА СЕРТИФІКАТАМИ
Розділ VII. ВИМОГИ ДО ЕМІТЕНТІВ ІПОТЕЧНИХ СЕРТИФІКАТІВ
Розділ VIII. ДЕРЖАВНИЙ НАГЛЯД І РЕГУЛЮВАННЯ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ ТА ЕМІСІЇ ІПОТЕЧНИХ СЕРТИФІКАТІВ