Пригородная земля перестала быть Клондайком для спекулянтов. Участки вокруг столицы, до сих пор активно рекламировавшиеся как наилучшая инвестиционная альтернатива жилой недвижимости, впервые за последние пять лет не растут в цене. По отдельным позициям цены даже начали снижаться.
Пригородная земля перестала быть Клондайком для спекулянтов. Участки вокруг столицы, до сих пор активно рекламировавшиеся как наилучшая инвестиционная альтернатива жилой недвижимости, впервые за последние пять лет не растут в цене. По отдельным позициям цены даже начали снижаться.По прогнозам экспертов, стагнация на рынке земли в пристоличной зоне сохранится надолго, и в этом сезоне большая часть предложений может остаться непроданной.
Земли хватит на всех
Рынок земли, так же как и другие столичные рынки, связанные с недвижимостью, продолжает очень динамично насыщаться — сегодня к продаже предлагается в 2,5 раза больше участков под индивидуальное строительство, чем в мае прошлого года — в каждом из пристоличных районов в среднем от 100 до 850 наделов. При этом спрос на землю, по свидетельству риэлторов, существенно отстает от предложения.
Главной причиной прекращения былого ажиотажа, который киевские маклеры наблюдали и в прошлом, и в позапрошлом сезонах, стал заоблачный рост цен на участки под застройку. По данным компании SV Development, только за первые четыре месяца этого года цены на землю в Обуховском районе выросли на 97%, Киево-Святошинском — на 61%, Вышгородском — на 111%, Броварском — на 106%, Макаровском, Бородянском и Бориспольском — на 35–50%. Конец апреля, согласно данным компаний, стал переломным для рынка — галопирующий рост цен прекратился и стоимость отдельных предложений даже пошла вниз.
По словам директора киевского представительства Украинской риэлторской группы Сергея Клименко, к стагнации цен привела совокупность факторов: продление моратория на продажу сельскохозяйственной земли, остановка роста цен на жилую недвижимость в столице, неразвитость банковского кредитования рынка земли и крайне вялое освоение ранее приобретенных и отведенных под крупные проекты наделов в пригороде. «Стоимость коттеджа с земельным участком не может более чем в полтора раза превышать цена приличной городской квартиры. Учитывая, что цены на столичную первичку и вторичку уже несколько месяцев неизменны, подорожание земли также прекратилось», — сказал г-н Клименко.
По словам экспертов, стоимость большинства ликвидных участков в 20-километровой зоне, пригодных под застройку, расположенных в удачных местах и с уже оформленными документами, достигла $8–10 тыс. за сотку, что, по мнению экспертов, является предельной отметкой для пригородной земли (за исключением престижного обуховского направления). «При таких ценах средняя стоимость домовладения составляет $350–450 тыс. (из которых $150 тыс. стоит участок в 15 соток и $200–300 тыс. — современный коттедж). Приличная и просторная квартира в Киеве сегодня оценивается в $200–300 тыс., то есть резерв роста цен на землю во многих пристоличных районах уже исчерпан», — говорит заместитель директора АН «Траектория» Марина Бельчук. С ней согласен и консультант АН RED Ярослав Цуканов, утверждая, что, согласно европейским канонам, цена земли не должна превышать половины стоимости дома на ней, то есть и по этим меркам резерв роста цен на земельном рынке по многим направлениям исчерпан.
На неожиданное прекращение удорожания земли в разгар самого горячего для данного сегмента рынка — весенне-летнего сезона повлияла и неразвитость банковского кредитования в этой сфере.
По словам начальника управления розничного кредитования УкрСиббанка Ивана Истомина, банки начали выдавать целевые кредиты под залог земли лишь с середины прошлого года, при этом портфели подобных займов пока все еще малы и абсолютное большинство финучреждений кредитуют покупку участков, требуя в залог другую недвижимость — к примеру, квартиру в городе. «Сложности с получением кредитов под покупку земли при установившихся в этом сезоне заоблачных расценках и высокой входной плате не могут не сдерживать как развитие рынка, так и рост цен на участки», — говорит г-н Клименко.
Сдерживающим фактором маклеры считают и то, что, несмотря на безумные цены на землю, практически вся пригородная 30-километровая зона столицы, за исключением обуховского направления, страдает от крайне запущенной инфраструктуры, полностью лишена цивилизованной индустрии развлечений и сети торговых предприятий. «При таких условиях экономически целесообразно было покупать участки под застройку не дороже $1–5 тыс. за сотку, то есть общей стоимостью порядка $10–45 тыс. за площадку под дом», — говорит Сергей Клименко.
Подальше от Киева
По словам г-на Клименко, в будущем стоимость земли будет зависеть от скорости освоения уже купленных под крупные коттеджные проекты площадок, динамики цен на жилую недвижимость в столице, а также интенсивности внедрения ипотечных программ по земле. «Сразу после возведения любого цивилизованного коттеджного поселения земельные наделы в округе дорожают в разы. И в данной сфере заложен резерв для очередного скачка цен на некоторые земельные участки. Возобновить их рост поможет и расширение практики предоставления банковских кредитов под землю. Однако его вряд ли можно ожидать до конца текущего года», — говорит г-н Клименко.
Правда, как сообщил «ДС» Иван Истомин, только УкрСиббанк намерен до конца года увеличить свой кредитный портфель в пять раз — до $20 млн. Аналогичные планы вынашивают и другие крупные банки столицы. Если они осуществят задуманное уже в этом году, то цены на землю могут снова вырасти.
Кроме того, даже без банковского кредитования определенное подорожание, по словам Марины Бельчук, до конца года могут продемонстрировать наделы среднего ценового диапазона в пригороде столицы, а также участки, расположенные за пределами тридцатикилометровой зоны вокруг Киева. По словам эксперта, земля в среднем ценовом диапазоне остается весьма востребованной и самое ликвидное предложение в этом сегменте вполне может подорожать до осени. «Рост цены с большой вероятностью также коснется участков, расположенных далее чем в 30 км от столицы, но поблизости от хороших транспортных развязок. Такие наделы сегодня выставляются даже по $300–350 за сотку, что гораздо ниже их реальной стоимости», — говорит г-жа Бельчук.