Украине не грозит ипотечный кризис

Украине не грозит ипотечный кризисВысокий уровень рентабельности банковского бизнеса в Украине пока нивелирует риск невозврата кредитов. Кроме того, пик спекулятивных сделок на отечественном рынке недвижимости пришелся на 2006-2007 гг., к следующему году рост цен замедлился, большинство спекулянтов вернули долги и ушли с рынка недвижимости. Аналитики “Standard & Poor’s” опубликовали отчет с оценкой доли «плохих» или потенциально проблемных кредитов в общем кредитном портфеле украинских банков.

По мнению зарубежных аналитиков, в начале 2008-го на проблемные кредиты приходилось 75% всего кредитного портфеля (по оценкам НБУ — около 1,3%). В августе агентство улучшило оценку качества кредитной системы Украины, снизив уровень проблемных займов до 35-50% (августовская оценка НБУ — 1,6%). Замдиректора парижского офиса Standard & Poor’s Екатерина Трофимова отмечает несколько причин для улучшения оценки украинской банковской системы: в 2008-м банки более тщательно взвешивают риски неплатежеспособности клиентов, улучшают качество риск-менеджмента и, главное, выдают меньше кредитов населению.

Спокойствие, только спокойствие

В 2007 году в США разразился ипотечный кризис. В следующем — в Прибалтике и Казахстане. Цены на недвижимость в Штатах, Литве, Латвии и Казахстане в последние 3-5 лет росли бурными темпами — в среднем по 15-20% в год. При этом стоимость ипотечных кредитов в этих странах была невысока — от 3,5% годовых. Местное население начало массово использовать заемный капитал как для решения своих жилищных проблем, так и для спекуляций на рынке недвижимости. Спекулянты привлекали дешевые кредиты, покупали жилье и, дождавшись подорожания квадратных метров, — продавали квартиры и возвращали банкам ссуды. Но в 2006-2007 гг. рост цен на недвижимость замедлился и американские банки были вынуждены повысить кредитные ставки (следствие борьбы Федеральной резервной системы США с инфляцией), как результат — многие заемщики не смогли расплатиться по долгам. Ипотечный кризис в США перекинулся на другие страны — многие банки терпят большие убытки. Кризис ликвидности поразил практически все финансовые рынки. Инвесторы начали выводить деньги из развивающихся стран. В Эстонии, Литве, Латвии, Казахстане обвалились цены на недвижимость.

«Плохих» становится меньше

Украине ипотечный кризис не грозит, уверены аналитики. Пик спекулятивных сделок на отечественном рынке недвижимости пришелся на 2006-2007 гг., к следующему году рост цен замедлился, большинство спекулянтов вернули долги и ушли с рынка недвижимости.

Ипотечные кредиты занимают небольшую часть в кредитном портфеле банков, а потому невозвраты по ним вряд ли подкосят финансовую систему страны, считают эксперты. По информации Алексея Пилипца, директора Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), по итогам первого полугодия доля ипотеки составляла около 13% кредитного портфеля банков, или 69,4 млрд грн (36% кредитов, выданных физлицам). «Отношение ипотеки к ВВП в Украине меньше 10%. В США в предкризисный период этот показатель достигал 75%, ипотечный бизнес играл важную роль в экономике страны», — оперирует цифрами Алексей Пилипец. К тому же с начала года растут ставки по кредитам населению (в том числе по ипотеке), поэтому аналитики прогнозируют замедление темпов роста кредитования в текущем году. В І квартале темпы роста ипотечных кредитов составили 18,7%, во втором — 6,6%. В 2007-м ипотечный рынок вырос на 110%. По прогнозам аналитиков, в 2008-м темпы роста украинской ипотеки замедлятся до 40%.

Объем потенциально проблемных и «плохих» займов в сегменте ипотечного кредитования невелик. По оценкам Александра Ильчука, генерального директора Европейского агентства по возвращению долгов, средний уровень невозвратов по жилищным кредитам колеблется на уровне 2,5-3% от общего ипотечного портфеля, по данным Алексея Пилипца, и того меньше — 0,4-1%. (Официальных данных НБУ или других регуляторных органов об объемах проблемных кредитов по разным видам займов в Украине нет.)

В целом массовые невыплаты по ипотечным ссудам на украинском финансовом рынке маловероятны. По словам банкиров, сейчас отечественные финучреждения имеют довольно качественную базу ипотечных заемщиков. Александр Павлов, старший руководитель проектов в банковском секторе Европейского банка реконструкции и развития, уверяет, что требования украинских банков к платежеспособности ипотечных заемщиков выше, чем в США. С ним соглашается Максим Нефедов, старший советник отдела инвестиционно-банковских услуг ИК Dragon Capital: «В отличие от западных стран ипотека в Украине — это кредит для богатых. У нас ипотечные кредиты выдают в основном yuppy — молодым профессионалам, зарабатывающим выше среднего по рынку. Такие заемщики исправно погашают ссуды».

К тому же в Украине практически отсутствует явление home equity, или кредитование под незаложенную часть жилья. «Кредиты home equity активно берут заемщики в тех странах, где наблюдаются высокие темпы роста рынка недвижимости. Home equity заключается в следующем. Например, при рыночной стоимости жилья $100 тыс. ипотека под залог квартиры составляет $90 тыс. Если со временем цена жилья увеличивается до $150 тыс., то заемщик может получить еще один кредит — под свободные от залога $50 тыс. Второй кредит и является home equity», — рассказывает Максим Нефедов. Банк, предоставивший home equity, несет существенные риски — в случае невозврата кредита сначала будут погашены требования первого банка (выдавшего $ 90 тыс.) и лишь затем второго. Кроме того, эти сделки особенно рискованны на стагнирующем или падающем рынке недвижимости. Если стоимость жилья снизится со $150 тыс. до $75 тыс., то в случае невозврата кредитов заемщиком сразу два банка не смогут вернуть деньги в полном объеме. В Украине банки обычно выдают ипотеку под покупку квартиры, стоимость которой превышает сумму кредита на 10-20%.

Кредитом единым

Финансовые аналитики не исключают у нас возможность дефолтов по другим видам кредитования. Самый рискованный вид кредитного бизнеса — потребительское кредитование. На потребкредиты приходится около 20% общего кредитного портфеля (примерно 100 мдрд грн), или около 50% всех займов, выданных населению. Львиная доля их выдается банками по упрощенной схеме: заемщику достаточно предоставить финучреждению минимальный набор документов (паспорт, идентификационный код и справку о зарплате с места работы), и кредит выдадут в течение нескольких часов. Украинские банки еще только начали внедрять скоринговые системы (рассчитывают вероятность погашения кредита заемщиком в полном объеме и в срок), поэтому они мало эффективны и часто «пропускают» проблемных заемщиков.

По оценкам Александра Ильчука, средний процент невозвратов по потребительским кредитам достигает 15% (около 15 млрд грн). До 2012-го этот показатель может вырасти до 18%. В некоторых банках, интенсивно развивающих потребительское кредитование, доля проблемных займов достигает 30% от общего объема. «30% — критический порог доли проблемных кредитов. При таком показателе проблемных ссуд банки начинают испытывать большие проблемы с ликвидностью», — предупреждает Александр Ильчук.

Пока же риски потребительского кредитования перекрываются высоким уровнем рентабельности этого бизнеса. «В эффективных процентных ставках по потребам заложена высокая прибыль банков. Даже если финучреждения привлекают ресурсы для их выдачи на внутреннем рынке под 15-20% годовых, кредитная ставка в 50-60% перекрывает риски невозврата части займов», — считает Алексей Дударенко, аналитик КУА Parex Asset Management.

К тому же Нацбанк в рамках борьбы с инфляцией сейчас пытается максимально ограничить выдачу потребкредитов: изменил норму ранжирования заемщиков по группам риска (теперь в соответствии с новой градацией заемщиков банки вынуждены резервировать больше средств под эти кредиты), а до конца года собирается увеличить требования и к заемщикам.

Последние 3 года объем кредитного портфеля украинских банков ежегодно увеличивался на 70%

Автомобильное кредитование, кредиты юрлицам менее рискованны по сравнению с потребкредитами: автокредиты и кредиты компаниям, как правило, обеспечены залогом. К тому же на кредиты под покупку автомобилей приходится не больше 10% всех ссуд физлицам. В целом невозвраты по любым видам кредитования сейчас перекрываются высокой прибылью банков. В І полугодии 2008-го суммарная чистая прибыль банков составила 4,2 млрд грн против 2,5 млрд в январе—июне 2007-го.

Сейчас банки получают сверхприбыли от кредитов, выданных год-два назад. В 2006-2007 гг. банки привлекали иностранную валюту за рубежом под 6-7% годовых, в Украине (посредством депозитов) — под 8-10%. Гривневые ресурсы стоили 11-13% (депозиты) и 4-5% на межбанковском рынке. При этом ставки, например, по автокредитам составляли 13-14% в долларах и 16-18% в гривне. Маржа (разница между процентом по кредиту и стоимостью привлеченных средств) по автокредитам в прошлом году составляла от 5 до 10 процентных пунктов».

Фактор страха

Высокая доходность кредитного бизнеса в последние 2-3 года позволяла банкам экономить на системах риск-менеджмента. «Украинские банки потеряли голову от высоких темпов роста финансовой системы и прибыльности кредитования. В банки стабильно поступали деньги из-за рубежа, от населения и НБУ (посредством межбанковских займов), поэтому наши банки стали считать нормальным выдавать ипотеку на 20 лет, финансируя ее, например, за счет межбанковских кредитов, привлеченных на 1 месяц», — удивляется Максим Нефедов из Dragon Capital. Одно из последствий несбалансированности между сроками привлечения капитала и выдачи кредитов банками — весенне-летний кризис ликвидности, когда в условиях подорожавших ресурсов банкам пришлось срочно повышать ставки по депозитам и кредитам и даже приостанавливать кредитование.

Серьезные финансовые проблемы у украинских банков возникнут только в ситуации, если население массово перестанет платить по кредитам. Такой сценарий вероятен в условиях гиперинфляции либо существенного падения доходов украинцев. «Обычно доходы населения растут медленнее инфляции. Поэтому в условиях гиперинфляции может увеличиться количество заемщиков, неспособных расплатиться по кредитам — если в условиях растущих цен их доходов не хватит на текущие расходы и погашение ссуды», — полагает Александр Павлов из ЕБРР. Впрочем, большинство экономистов считают, что в ближайшие годы трехзначная инфляция Украине не грозит, а доходы населения до 2015-го будут расти на 10-15% в год.

Еще один риск — отток денег с депозитных счетов при возникновении внешних или внутренних (в большей степени) финансовых, экономических или политических шоков. Например, во время оранжевой революции украинцы массово снимали деньги с банковских счетов и депозитов. Тогда некоторые банки заморозили счета на несколько дней, другие обратились к НБУ за финансовой помощью. В результате банковская система страны не пострадала.

В 2008-м украинские банки вынуждены активно привлекать деньги населения и компаний: из-за мирового финансового кризиса они испытывают острый дефицит кредитных средств — подорожали как внутренние займы (на межбанке), так и внешние ресурсы. По оценкам экспертов, летом темпы роста депозитного рынка ускорились в 3-5 раз по сравнению с весенними месяцами. Большинство вкладов привлекается на год — это значит, что в середине 2009-го многие банки столкнутся с необходимостью в одночасье выплатить своим вкладчикам большую сумму денег. Если один из банков, перестаравшийся в 2008-м с привлечением денег населения, не сможет расплатиться по своим обязательствам и обанкротится, может рухнуть вся банковская система, поскольку напуганные прецедентом украинские вкладчики начнут в массовом порядке забирать деньги со счетов.

Вероятность возникновения проблем у отечественных финучреждений увеличивает высокий уровень задолженности банков перед зарубежными кредиторами. В прошлом году банки привлекли кредитов на $16,9 млрд, в 2006-м — $7,7 млрд.

Некоторые аналитики считают, что проблемы с возвратом долгов не коснутся зарубежных банков, работающих в Украине, поскольку при необходимости иностранные материнские структуры помогут украинским «дочкам» (в июле 2008-го доля иностранного капитала в украинской банковской системе составляла 37,2%). Впрочем, в условиях мирового финансового кризиса помощь может и не последовать. Западные банки сейчас терпят многомиллиардные убытки: по данным Bloomberg, общая сумма потерь американских и европейских банков с января 2007-го (начало финансового кризиса) составляет $485 млрд.

Впрочем, вследствие подорожавших кредитных средств на мировых рынках банки сейчас занимают за рубежом меньше, чем годом ранее. В І квартале было привлечено $3 млрд, по оценкам аналитиков, по итогам года объем иностранных кредитов, полученных украинскими банками, вряд ли превысит $10 млрд.

Среди макрорисков, негативно влияющих на банковскую систему, — курсовые колебания. При девальвации гривни повышается риск невозвратов долларовых кредитов, поскольку в большинстве своем украинцы получают зарплаты в гривне, при этом половина кредитов населению выдана в долларах. Однако удешевление гривни до 5 UAH/USD (некоторые аналитики прогнозируют девальвацию с осени) существенно не повлияет на погашение долларовых кредитов, поскольку многие из них были выданы еще до майского подорожания гривни, когда официальный курс нацвалюты был на уровне 5,05 UAH/USD.

Несмотря на кризис ликвидности в 2008-м, прибыль банков растет

«У украинских банков сейчас сложный период. Вместо того чтобы привычно наращивать объем кредитов, им приходится под давлением Нацбанка и в условиях ухудшившейся внешней конъюнктуры повышать качество кредитного портфеля. Банковская система проходит период оздоровления, поскольку банки учатся зарабатывать в сложных условиях», — размышляет Александр Павлов. По сравнению с первым полугодием 2007-го в январе—июне 2008-го темпы роста кредитования населения замедлились на 13 процентных пунктов, юрлиц — на 6 (в целом кредитования — на 8 п.п.). По оценкам аналитиков, в 2008 году кредитный портфель вырастет максимум на 40% (в прошлом — на 75,5%).

Специалисты считают, что некоторые мелкие банки не выживут, если НБУ продолжит сдерживать кредитование, например, ужесточать нормы резервирования средств под кредиты и адекватности капитала. В таких условиях небольшие финучреждения будут проданы крупным местным или зарубежным игрокам. Но, с другой стороны, падение темпов роста кредитования и улучшение качества кредитного портфеля банков еще больше снизит риски возникновения на украинском рынке ипотечного кризиса, подобного американскому.

Американская трагедия

Последние 5 лет на американском рынке недвижимости наблюдался бурный рост цен. Спрос на жилье был очень высок (этому во многом способствовали спекуляции с жильем), квадратные метры в Штатах ежегодно дорожали на 15-20%. Вместе с тем процентные ставки по ипотеке были минимальные — от 3,5% годовых. К началу 2008-го американцы привлекли ипотечных кредитов на $3 трлн. Часть этих кредитов были в категории sub-prime — высокорисковые ссуды проблемным заемщикам.

В большинстве американских банков ставки по ипотеке были плавающими и зависели от ставки LIBOR и учетной ставки Федеральной резервной системы США. В рамках борьбы с инфляцией ФРС начала поднимать процентную ставку: с 1% в 2004 году до 5,25% в 2006-м. Подорожал и LIBOR. К 2006 году стоимость ипотечных ссуд в Америке удвоилась (в том числе выданных кредитов). К концу года количество заемщиков, неспособных расплатиться по ипотечным кредитам, достигло 40% (в денежном выражении — $1,2 трлн).

В результате банкротства почти половины заемщиков банки стали выставлять объекты залога на продажу. Во многих штатах количество предложений недвижимости резко возросло, рыночные цены на квадратные метры упали. У нескольких банков, специализирующихся на ипотеке, возникли серьезные финансовые проблемы, под угрозой банкротства оказались крупнейшие ипотечные агентства США — Fannie Mae и Freddie Mac. А поскольку ценные бумаги, обеспеченные американскими ипотечными кредитами, приобретали банки всего мира (объем этого рынка оценивается в $5 трлн), разразившийся ипотечный кризис в США спровоцировал общемировой финансовый кризис.

С середины 2007-го крупные западные банки терпят убытки.

Среди стран бывшего соцлагеря ипотечный кризис в США сильнее всего отразился на рынках Казахстана, Латвии, Литвы и Эстонии. Когда в июле 2007 года в США начались массовые невыплаты по ипотечным кредитам, инвесторы стали выводить свои инвестиции из развивающихся стран (многие владели здесь объектами недвижимости). В частности, инвесторы распродавали ипотечные облигации казахстанских и прибалтийских банков. Процентные ставки на межбанковских рынках этих стран повысились в 1,5 раза, по выданным и новым кредитам — на 5-7 процентных пунктов. Многие заемщики перестали платить по долгам, а банки не смогли продать залоговые объекты на рынке: несмотря на существенное падение цен на жилье (на 10-40%), спрос на недвижимость в Прибалтике и Казахстане на тот момент снизился вдвое. По данным Global Рroperty Guide, в І квартале 2008-го Латвия стала мировым лидером по уровню падения цен: квадратные метры подешевели на 38,9% (в І квартале 2006-го рост цен составлял 69%). В І квартале 2008-го цены на недвижимость в США упали на 18,07%, в Ирландии — на 13,24%, в Литве — на 7,5%, Эстонии — на 6,5%.

Потребительское кредитование

Самый рисковый вид кредитования. В среднем по банковской системе около 15% потребкредитов считаются проблемными. В некоторых банках задолженность по потребительским кредитам достигает 30% выданных ссуд. Банкиры признают: банковские служащие в Украине пока не научились работать со скоринговыми системами (оценивают риск невозврата кредита заемщиком), а потому уровень «плохой» задолженности по потребкредитам будет расти.

Кредитные карты

Достаточно рискованный вид кредитования. Процент невозвратов по карточным займам составляет 10%. Существуют два канала выдачи кредиток. Первый: оформление карточек корпоративным клиентам. В этом случае кредитки оформляются на зарплатный счет. В случае просрочки по кредиту банк списывает необходимую для погашения займа сумму со счета клиента. Второй канал выдачи кредиток — кредитная линия открывается постоянному клиенту. Нередко банки предоставляют такую услугу в качестве «подарка» — то есть в довесок к другим финансовым продуктам. Поэтому клиенты часто воспринимают кредитки как безвозмездный подарок банка — за услугу можно не платить…

Автокредиты

Уровень невозвратов по автокредитам составляет примерно 7%. Доля проблемных ссуд в общем объеме автокредитования невелика, поскольку банки в большинстве случаев кредитуют новые автомобили, в обязательном порядке страхуемые по программе КАСКО. В случае угона или повреждения машины кредит может погасить страховая компания. Автомобиль при этом является залогом на весь срок кредитования.

Ипотека

Уровень невозвратов по ипотеке невелик — от 1% до 3% от выданных жилищных ссуд. Невысокий уровень проблемных кредитов по ипотеке в Украине объясняется тем, что жилищные займы в основном выдают обеспеченным украинцам, исправно погашающим кредиты и старающимся наработать положительную кредитную историю.

Кредитование юрлиц

Самый низкорисковый вид кредитного бизнеса — компании не возвращают лишь от 1,5% до 2,5% всех корпоративных ссуд. Чаще всего корпоративные кредиты не отдают малые предприятия — особенно если кредит был выдан под товар в обороте (он может испортиться, сгореть и т. д.). При наличии страховки на товар кредит может погасить страховая компания, но часто суммы полиса не хватает на возврат банковского займа. Массовые невозвраты по кредитам малому бизнесу наблюдались в начале 2000-х, когда доля проблемных займов в общем кредитном портфеле банков зашкаливала за 10%. Сейчас банки предпочитают кредитовать более надежные крупные предприятия под залог основных фондов (оборудования, недвижимого имущества и др).

Автор – Светлана СЛЕСАРУК
Источник – “
Контракты

  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати 
 Опубликовано на сайте 11.09.2008 в разделах: Все новости, Кредиты для бизнеса, Кредиты за рубежом, Кредиты на авто, Кредиты на жилье, Кредиты на землю, НБУ    ]

Реклама:

Еще в разделе:
« 
 »

 Оставьте свой комментарий:

You must be Войдите для создания комментария.


Последние комментарии:

Последние новости:
  • Як повернути частину сплачених відсотків за іпотекою. Податковий кредит.
  • Банки и застройщики. Что ждать в 2019 году?
  • Гра в іпотеку. Де і як отримати іпотечний кредит?
  • Главные нюансы и важные особенности страхования жилья
  • Національний банк затвердив перелік банків для стрес-тестування у 2019 році