Высокие цены на жилье всегда были проблемой нарождающегося украинского среднего класса. За последние годы отрыв цен на квадратный метр от текущих зарплат резко вырос. В 2006-м цена квартир в городах-миллионниках уверенно пересекла отметку в тысячу долларов за квадратный метр и пошла дальше.
Высокие цены на жилье всегда были проблемой нарождающегося украинского среднего класса. За последние годы отрыв цен на квадратный метр от текущих зарплат резко вырос. В 2006-м цена квартир в городах-миллионниках уверенно пересекла отметку в тысячу долларов за квадратный метр и пошла дальше.В Киеве цены на вторичном рынке за тот же метр составляют уже порядка 2,5 тыс. долл., в ближних пригородах столицы — 1,5 тыс. Тогда как средняя зарплата в большинстве регионов страны начинается от 200 долл., а в Киеве — от 450 долл. месяц.
Имеются ли какие-то особые предпосылки для сколь-нибудь ощутимого, хотя бы на 10%, снижения цен? Увы. Снижать просто нечего. Объемы строительства остаются небольшими. Зато все политические силы, включая президента, непрерывно обещают украинцам светлое жилищное будущее.
А пока… Жилье по-прежнему строится в расчете на элитный сегмент. Т.е. игнорируются не только малообеспеченные, но и средние слои населения.
В столице не редкость дивные предложения двухкомнатных квартир по 100—120 квадратных метров. При почти полном отсутствии предложения гораздо более востребованных квартир по 60—70 «квадратов». Упорно, шестой год подряд, гранды строительства не реагируют на спрос, взамен рассказывая о своей тяжелой и многотрудной работе.
На строительном рынке столицы ясно видны признаки картельного сговора. Это заметно всем, за исключением разве что Антимонопольного комитета.
Результатом стали две четырехлетки застоя.
В 2000—2004 годах киевские строители уныло строили по миллиону квадратных метров «полуфабрикатов», назвать которые домами не позволяют советские СНИП. А с 2005-го третий год осваивают новую ступеньку — 1,3 млн. метров. При этом весь прирост метража обеспечивают новые компании-застройщики.
В целом по стране ситуация еще хуже. Объемы строительства с начала 90-х упали более чем в два раза. С 17,7 млн. квадратных метров в кризисном 1990 году (о 21 млн. в 1987-м просто забудем) до 8,6 млн. квадратов к концу пятого года пресловутого «строительного бума».
Да и в этой цифре (исключая Киев) 54% — доля индивидуальных застройщиков, которые строят больше, чем в 1990-м (хотя тоже меньше, чем в 1985-м). Без «индивидуалов» падение метража было бы еще более убийственным.
Ситуация с обеспечением жильем всех желающих в стране также далека от нормальной. Советский механизм его распределения почти скончался, а какая-либо разумная альтернатива так и не была предложена.
Относительно благополучная цифра в 22 квадратных метра на душу населения не должна никого ввести в заблуждение. По данным Госкомстата, располагаемая жилищная площадь двух из каждых пяти домохозяйств страны была ниже санитарной нормы (13,65 метра на человека). Кстати, последняя пришла к нам еще из революционных времен, и в первоначальном варианте звучала как «три квадратных сажени». Однако и поныне 45% горожан не имеют ее, а у 19% нет даже «двух квадратных саженей на душу». В общем, Европа — XXI век.
Так что не удивительно, что тема жилья стала предельно злободневной. И на прошедших выборах не было ни одной партии, которая бы не пообещала родимому электорату «разрулить» вопрос. Благо, что каждое пятое украинское домохозяйство недовольно условиями своего проживания, а еще треть — не против их сменить.
В ноябре с.г. свою концепцию «разруливания» жилищного вопроса обнародовал президент Украины Виктор Ющенко. 8 ноября он подписал указ «О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем».
Данный манускрипт, судя по словам представителей секретариата президента, явился плодом пятимесячной титанической работы. Судя по традиционному количеству ляпов — так оно и есть.
К примеру, Ющенко забыли проинформировать, что весьма похожую концепцию уже разработал Кабмин. Что привело к курьезу: не успел президент анонсировать свои предложения, как присутствовавший на презентации министр регионального развития и строительства г-н Яцуба радостно отчитался, что все и так реализуется. И вручил для прочтения заметно удивленному Виктору Андреевичу соответствующую папочку. Дабы президент не забыл о документе, проект концепции был срочно опубликован в «Урядовому кур’єрі».
Заодно на правительственном портале появилась информация о том, как дивно совпадают предложения президента и правительства. Совпадения же объясняются просто: лоббисты концепции не клали яйца в одну корзину, а работали сразу с обоими центрами влияния. Это гарантировало успех при любом формате выборов. В итоге Кабмин «отстрелялся» еще летом, а Ющенко презентовал концепцию в ноябре.
Если вкратце, то предложения президента свелись к тому, что государство даст деньги части тех, кто нуждается в жилье. «По моему глубокому убеждению, государство должно позаботиться об одноразовой бесплатной денежной помощи на первый взнос при покупке жилья в размере 30%», — сказал Виктор Андреевич.
Правительству предлагается изыскать на это дело 0,5% ВВП (4 млрд. грн.) начиная с 2009 года. Собственно говоря, о нуждающихся на этом все. Как и о доступности.
С трудом представляется доступное жилье, распределяемое чиновниками по составленным ими спискам. А именно это, по существу, и предлагается.
В самых радужных расчетах это должно обеспечить движение жилищной очереди с 20 тыс. ордеров в год, как сейчас, до 70 тыс. «когда-нибудь». Учитывая, что в очереди сейчас стоит 1,3 млн. человек, перспективы нетрудно посчитать. Кстати, 290 тыс. из них жилье вообще должны выдать либо вне очереди, либо в первую очередь. Если добавить 133 тыс. военных очередников, все станет еще веселей.
Так что раньше 2020 года эта проблема точно не решится. А к тому времени, как говорится, «либо ишак, либо падишах». Глубоко сомнительно, что процедура «шаровой» или «полушаровой» раздачи жилья протянет столь продолжительное время. Да и предлагаемых президентом цен в 3000 грн. за «квадрат» на рынке уже нет даже в большинстве райцентров.
Даже разделив предлагаемые 4 млрд. грн. в год на декларируемую стоимость квадратного метра, получим чуть более миллиона метров на раздачу. То есть по метру на очередника…
Ну а исходя из расчета 180 тыс. гривен на стартовый взнос при покупке квартиры — больше 20—25 тыс. человек в год обеспечить не получится. Зато какая давка, какие откаты за постановку в очередь!
Впрочем, спокойное отношение к достоверности цифр — похоже, удел не только президентских аналитиков. К примеру, г-н Яцуба порадовал общественность заявлением, что в результате применения новых схем финансирования к 2012 году будет обеспечено 27 квадратных метров жилья на человека. Вряд ли, однако, строители за ближайшие пять (да и десять) лет сдадут 200 млн. квадратных метров…
Однако здесь г-н Яцуба не одинок. В Верховной Раде с декабря 2006 года лежит законопроект №2809 «О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства». Именно благодаря его разработчикам и происходит трогательное единение планов президента и Кабмина.
В пояснительной записке к законопроекту скромно утверждается, что его реализация позволит на протяжении 15 лет повысить уровень обеспечения граждан жильем с 21,5 до 31,5 кв. метров. То есть до уровня стран Центральной Европы. Вообще-то это означает прирост 400 млн. «квадратов» (вероятность, что население вымрет до нужного при современных объемах строительства уровня, не рассматриваем).
У Министерства регионального развития и строительства ближайшие цели поскромнее. Там обещают, что за счет увеличения объемов строительства к 2012 году будет достигнут ежегодный ввод 17 млн. кв. метров, т.е. удвоение существующих темпов. Да и эту цифру могут поправить. Как прозорливо заметил летом министр, «большой план всегда можно скорректировать, а вот маленький расширить нельзя».
Кстати говоря, правительственная концепция строительства доступного жилья, несомненно, более детально проработана и несколько более приближена к реалиям.
Впрочем, было бы преждевременно утверждать, что указ постигнет судьба благополучно принятого и тут же забытого Закона «О жилищном фонде социального назначения». Ряд пунктов наверняка будут выполняться. Наиболее вкусной (и реализуемой) частью, ради которой в основном и пробивалась идея, является земельная часть…
Авторы и законопроекта, и правительственной концепции собираются обязать местные власти выделять землю под программу бесплатно. В переводе на общедоступные термины это окончательно похоронит столь нелюбимую строителями идею проведения земельных аукционов, а обеспечит дальнейшее существование ныне действующей коррупционной схемы. Сегодня, после трудных переговоров с конкретными чиновниками, городская община расстается с участком за бесплатно. После чего строитель начинает строить новый дом (сэкономив на рыночной стоимости земли), а чиновники начинают инвестировать (при желании) новую дачу для любимой дочки или еще что-то полезное… И всем переговорщикам хорошо.
Законодательное закрепление подобной практики будет встречено «на ура».
А вот следующий пункт вызовет гораздо меньше энтузиазма: с застройщиков хотят снять отчисления на инфраструктуру, а также передачу части квартир городу. Строителям это, несомненно, понравится. Хотя реальные расходы на инфраструктуру редко поражают воображение. Но все равно — мелочь, а приятно…
А вот города получат реальную фигу с маслом. Вместо статьи доходов — статью расходов. При нынешнем состоянии бюджетов большинства из них «восторг» легко предсказуем. Заодно у городских властей заберут кормушку в виде распределения полученного жилья.
Так откровенно есть рыбку и кататься на санках у строителей не получится. Скорее всего, в итоге придется договариваться. Однако опыт согласований накоплен. Справятся!
Еще одним интересным моментом обещает быть дележ ресурсов.
В указе обещано «внедрить систему мониторинга и контроля над деятельностью субъектов ведения хозяйства, действующих в сфере жилищного строительства, с целью выявления недобросовестных субъектов ведения хозяйства в этой сфере и предания огласке их списков». После чего, надо думать, недобросовестные застройщики перемрут от стыда.
Сами строители более прагматичны. Как уже отмечалось, основной проталкиваемый ими законопроект — №2809. Именно на нем базируется большинство идей указа и большая часть кабминовской концепции.
В законопроекте применяется гораздо более жесткий ценз. Застройщик должен в предшествующий получению госфинансирования год ввести в строй не менее 20 тыс. квадратных метров. Этим от корыта госресурса сразу отсекаются 98% строительных компаний. В лучшем случае, они смогут участвовать как подрядчики…
Иностранцев «уйдут» еще веселее. «Все генеральные подрядные организации, субподрядные организации, предприятия—производители и поставщики, которые принимают участие в строительстве жилья при поддержке государства, должны быть национальными производителями».
Просто и со вкусом — и никаких там ВТО. Разве что перекупить (недешево, естественно) кого-то из этих самых национальных производителей. Так что при всем богатстве выбора выбирать придется из нескольких застройщиков, в основном столичных. Произойдет ли при дальнейшем сжатии конкуренции и появлении деления участников на «льготников» и остальных насыщение рынка — вопрос чисто риторический.
Хотя и для «группы товарищей» не все гладко. Прежде чем делить деньги, их надо выбить. Вот тут у сторон и начинаются некоторые неувязки. В указе довольно много говорится о Государственном ипотечном учреждении и довольно смутно — о том, откуда возьмутся деньги. В частности, Национальному банку Украины предлагается рассмотреть вопрос целесообразности рефинансирования коммерческих банков под залог ипотечных облигаций.
В концепции Кабинета министров промелькнула еще одна надстройка — Государственное специализированное жилищное финансовое учреждение (зачем оно нужно — то великая тайна есть, но некоторое количество рабочих мест, особенно начальственных, обеспечить новое учреждение может).
А в первоначально анонсированных планах правительства вопросы финансирования решались просто: деньги надо было взять в Нацбанке.
Финансовое обоснование поражало почти детской наивностью. «В случае принятия решения о ежегодном рефинансировании Национальным банком Украины Государственного ипотечного учреждения на сумму 7 млрд. грн. под товарное обеспечение жилищной недвижимостью, это вместе с частными инвестициями приведет к дополнительному привлечению средств в сектор жилищного строительства в размере около 20 млрд. грн. в год. Такой объем финансирования позволит увеличить ежегодные объемы строительства жилья почти на 6 млн. кв. м.
Учитывая это и исходя из того, что 1 гривня, дополнительно вложенная в жилищное строительство, дает прирост в 3 гривни ВВП, а посредством государственного бюджета, по данным Минфина, распределяется около 30% ВВП, дополнительные поступления налогов и других обязательных платежей в государственный бюджет составят около 18 млрд. грн.».
Впрочем, судя по всему, кабминовцам объяснили, что так просто вынуть из НБУ за четыре года 28 млрд. грн. не получится. И сейчас предложения относительно источников финансирования большей частью размыты…
А вот в законопроекте №2809 «О господдержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства» НБУ по-прежнему назначен тумбочкой, где деньги лежат.
Более того, в нем предусмотрена оригинальная новелла. Нацбанк не просто обязан обеспечить долгосрочное рефинансирование, требуемое будущим законом. Его чиновников, в случае отказа выделить средства, собираются… штрафовать — на 10—20 тыс. долл. с носа. Вот так, скромно и со вкусом. В общем-то, в мировой практике у национальных банков несколько иные задачи, чем бесплатное кредитование частных фирм. Но запах денег так сладко кружил головы разработчикам законопроекта…
Довольно весело читать, как в законопроекте прописаны требования к уполномоченному банку. Но написать просто заветное слово «Аркада» все же не решились. Просто сделали упор на опыт работы с фондами финансирования строительства.
Законопроект вышел замечательный. Откровенно говоря, такого в Раде, кажется, еще не было. Подробно расписав, кого и как надо штрафовать, авторы крайне скупо обозначили ответственность за деятельность застройщиков. А уж о том, чтобы строить доступное жилье близко к расценкам того же Минстроительства, очевидно, и мысли не возникало.
Или обеспечить требования к прозрачности финансов застройщика. Сейчас в том же Киеве их бухгалтерские отчеты строго соответствуют анекдоту: строю за 800 долл., продаю — за 1600, вот на эти ДВА процента прибыли и живу. Во всяком случае, почти всю дельту успешно осваивают. И давать субсидии в схему с отлично налаженной минимизацией налогов как-то не совсем логично…
Вообще, не очень умно накачивать деньгами систему, и так явно ими перенасыщенную, при крайне небольшом предложении. В стране строится 80—90 тыс. жилищ, а для сравнения: во Франции — 400 тыс.
Между тем строительные блоки партийных программ составляют куцый набор общих фраз о необходимости «рассмотреть и развивать». При этом деньги в отрасль могут пойти уже в 2009 году, а прирост строительства будет в лучшем случае получен в 2010—2011-м. В промежутке мы вполне можем насладиться очередным скачком цен.
А пока у нас есть уникальная возможность хоть немного поучиться на чужом опыте. В России сейчас действует национальная программа «Доступное и комфортное жилье россиянам». В результате там удалось серьезно нарастить объемы строительства.
Сейчас в РФ при втрое большем населении строят в семь раз больше, чем в Украине, жилищ. Однако опережающая накачка деньгами за счет массового развития ипотечных программ привела к скачку цен. И сейчас доступность жилья у соседей еще ниже, чем до начала программы. Москва весьма приблизилась по средним ценам к Парижу.
С другой стороны, проработка самой программы там на порядок выше, чем представленные украинские предложения, вместе взятые. К примеру, есть четкая и публичная система индикаторов. Цель российского проекта — обеспечить стоимость условной двухкомнатной 54-метровой квартиры для трех человек на уровне 108 месячных зарплат. Правда, в реальности соотношение получается, мягко говоря, иное…
В общем, если вернуться к позитиву, то в Украине признана критичность положения и (в неявной форме) провал всех предыдущих строительных программ. Ведь чего-чего, а планов было с избытком. В частности, на уровень 12 млн. метров в год предполагалось выйти еще в 2005-м. Но вместо анализа конкретных предложений предлагается очередной набор лозунгов — на этот раз с небольшой финансовой подпиткой. Однако то, по каким принципам ее собираются делить, заранее гарантирует провал.
И дело не в том, что все необходимые законопроекты, а их нужно принять порядка десяти полюс Жилищный кодекс, не пройдут Раду. При определенном умении, путем дрессировки «кнопкодавов» можно что-то и протащить. Хотя не быстро и не все.
Проблема в том, что вопрос с доступностью жилья давно перезрел уровень лоббистских игр. Дело реально плохо. Нужно решать вопросы с объемами строительства, нужно решать вопросы с рынком аренды, с допуском новых (в том числе иностранных) участников, с качеством строительства, снятием коррупционных схем. В общем, нужно многое и многим. Но пока что, очевидно, не тем…
Автор – Игорь МАСКАЛЕВИЧ
Источник – http://www.zn.ua