Iпотека в Україні

На данный момент активизацию банков сдерживает нынешний уровень проблемных кредитов, также перед ними стоит вопрос — а кому сейчас можно выдавать займы, поскольку достаточно надежных заемщиков мало. На снижение кредитной активности украинских банков влияет охлаждение отечественной экономики и рецессия в Европе. Такое мнение высказала директор Генерального департамента денежно-кредитной политики НБУ Елена Щербакова. Об этом она сказала во время круглого стола «Финансовая стабильность в Украине: основные вызовы 2-го полугодия», который 5 июня организовала Лига финансового развития при поддержке проекта USAID «Развитие финансового сектора».

Подробнее »

Прошедший месяц в сфере кредитования запомнится, прежде всего, серией законов и судебных решений. Важнейшие из них – окончательный запрет валютного кредитования физлиц и закон о госмониторинге всех сделок на сумму более 12 тысяч долларов. Кроме того, ноябрьскими сенсациями были: отмена решений судов о признании ранее выданных валютных кредитов недействительными; мораторий до 2011 года на принудительное выселение из квартир заемщиков-ипотечников, просрочивших не более двух ежемесячных выплат; а также возврат нотариусам права совершать исполнительную надпись на ипотечном договоре в случае безнадежной задолженности заемщика.

В ноябре банки продолжили бороться за возврат средств от недисциплинированных заемщиков. Банки с временной администрацией Ипобанк и «Днистер» вошли в компанию учреждений, вывесивших на своих сайтах списки своих проблемных должников. ПриватБанк пошел дальше – и обнародовал целое фотодосье на почти пятьсот граждан, большинство из которых получили кредиты по поддельным паспортам. Наконец, государственный Укргазбанк внедрил программу, по которой проблемный заемщик может легко продать свой залог по кредиту вместе с кредитными обязательствами перед банком с сохранением процентной ставки третьему лицу.

Однако еще трем финучреждениям никакие «доски позора» и переуступки уже, видимо, не помогут. Предложение о ликвидации в ноябре подали в НБУ временные администраторы банков «Арма», «Банк регионального развития» и Трансбанк.

Весь месяц Укрпромбанк и государственный банк «Родовид Банк» генерировали новости, связанные с депозитами – однако на последней неделе ноября «Родовид» замолвил слово и о кредитах. Управляющий госбанком заявил, что принимает на баланс кредиты Укрпромбанка с просрочкой не более 60 дней – а если такого портфеля не хватит, то «Родовид» примет участие в ликвидации Укрпромбанка и будет претендовать на часть его собственности. При этом осталось неясным, кто в таком случае примет на баланс кредиты Укрпромбанка с просрочкой более 60 дней, которые по состоянию на 1 октября составляют 40% кредитного портфеля учреждения (свыше пяти миллиардов гривен).

Наконец, непосредственно на «фронте» банковского кредитования (из числа 50 банков-лидеров по активам) – почти без перемен в количестве, однако со значительными переменами в качестве. За месяц не изменилось количество банков, выдающих кредиты на новые автомобили, недвижимость на вторичном рынке и все виды потребительских кредитов. Существенно в начале месяца выросло лишь число учреждений, кредитующих первичный рынок жилья – с трех до семи банков; к концу месяца их в данном сегменте осталось шесть.

При этом средние реальные ставки по кредитованию новых иномарок испытали крутое пике. Для примера: по кредитованию иномарок сроком на один год среднестатистическая ставка упала с 21,93% до 15,86% реальных годовых. По остальным срокам автокредитования снижение ставок за месяц составило 2-4 процентных пункта. Также можно отметить, что количество банков, кредитующих иномарки на долгие сроки (три года, пять лет) увеличилось в обоих случаях на три финучреждения. Наконец, в этом месяце после годичного перерыва появились единичные предложения по кредитам на подержанные иномарки, а также долгосрочному (семь лет) кредитованию отечественных авто.

Среднестатистические реальные ставки по кредитам на недвижимость, в отличие от автокредитования, за ноябрь не упали, а существенно выросли. Повышение реальных ставок тут составило 1,5-3 процентных пункта, средняя ставка теперь достигает величины 28,29% реальных годовых (вторичный рынок, срок 20 лет). Также можно отметить, что количество финучреждений, предоставляющих ипотечные кредиты сроками на 15 и 20 лет, в ноябре выросло в обоих случаях на два банка. Наконец, впервые после годичного перерыва появилось предложение по особо долгосрочному (25 лет) кредитованию «вторички».

Общая картина рынка кредитования, который представляют 50 банков-лидеров по активам, изменилась за последнюю неделю следующим образом.

Автокредитование

Официально принимают заявки на покупку новых автомобилей в национальной валюте, как и месяц назад, 13 учреждений.
– Universal Bank – предлагает иностранные и отечественные авто в кредит с 30% авансом сроками на один, два и три года под ставки от 27,54% до 32,73% реальных годовых. Помимо того, по совместной акции с «Winner Imports Ukraine» и «АХА страхование» можно приобрести иномарки с авансом 30% под реальные 7,99%, 17,21%, 23,17% и 28,06% годовых сроками на один год, два года, три и пять лет; с авансом 40% под реальные 5,99%, 15,21%, 21,17% и 26,06% годовых; с авансом 50% под реальные 0%, 13,21%, 19,17% и 24,06% годовых.
– Индэкс-Банк – автомобили Toyota 2009 года выпуска под реальные ставки 1,62%-22,71% (авансы 30%, 50%, 60%), сроки до 7 лет. Автомашины Toyota 2008 года выпуска, кроме моделей Corolla и Camry – ставки от 4,62% до 22,71% годовых, авансы 30%, 50%, сроки до семи лет. Кредиты на Toyota Corolla и Toyota Camry 2008 года – авансы 30%, 40%, 50% и 60%, реальные ставки от 4,62% до 20,71% годовых, сроки до семи лет. Автомобили Suzuki с авансами 30% и 50% под реальные ставки от 14,39% до 25,13% годовых, сроки до семи лет. Автомашины Audi – кредитуются под ставки от 4,62% до 22,61% реальных годовых, сроки до семи лет, авансы 30%, 50%. Автомобили Subaru кредитуются с авансами от 30% и от 50% сроками до семи лет под реальные ставки: модель Forester – от 4,1% до 21,71% годовых, модели Impreza, Outback и Legacy от 4,62% до 22,71% годовых Банк также предлагает программы по кредитованию Suzuki и Mazda (кроме Mazda 6) с авансами от 30% и от 50% под реальные ставки: сроком на год – 18,39% и 14,39%; сроком на два года – 21,84% и 18,84% годовых; на три года – 22,6% и 20,6% годовых; на пять лет – 24,58% и 22,58% годовых; на семь лет – под реальные ставки 25,13% и 23,13% По еще одной программе Mazda модели «6» кредитуется под ставки от 7,39 до 21,03% реальных годовых; авансы 30%, 50%, сроки до семи лет. Помимо того, учреждение с теми же условиями по авансам и срокам кредитует и другие марки машин под ставки 1,62%-31,62% годовых;
– БТА Банк – принимает заявки на автокредиты сроком на один, два и три года, под реальные 30,69%, 28,92% и 28,3% годовых с авансом 40%. Кроме того, можно взять кредит со ставкой, предполагающей индексацию: ставки составят 20,69%, 18,92% и 18,3% реальных годовых на один, два и три года;
– ПриватБанк – кредитует Peugeot, Seat, Ideal, Daewoo Nexia и Daewoo Matiz с площадки банка на срок до семи лет. Реальная процентная ставка – от 20,89% до 25,58% годовых. Первоначальный взнос – 15% для моделей Daewoo, 10% для остальных указанных марок авто;
– ВТБ-Украина – выдает кредиты на марки Mitsubishi, Hyundai, КIА, Lada под реальные ставки 24,16%, 22,4%, 22,28% и 22,77% реальных годовых сроками один, два года, три и пять лет с авансом 30%. Кредиты на автомобили Toyota выдаются под реальные ставки 27,3% годовых на два года, 26,41% годовых на три года и 25,69% годовых сроком на пять лет, аванс 30%. Авто Chevrolet, Opel, Toyota, Nissan, Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Dodge, Renault с авансом 30% кредитуются под реальные ставки 26,01% годовых сроком на год, 23,36% годовых сроком на два года, 22,93% годовых на три года и 23,17% годовых сроком на пять лет. Помимо того, с авансом от 40% можно взять в кредит на авто иностранного и отечественного производства под реальные ставки 28,77%, 27,44%, 26,97% и 27,6% соответственно на один год, два, три года и пять лет;
– Фольксбанк – кредитует новые иномарки (кроме машин производства Ирана и Китая) и отечественные авто в гривне с авансом от 35% под 23,99% реальных годовых (без одноразовой комиссии) на срок от года до пяти лет, а также под реальные 26,9%, 25,14%, 24,52%, 24,01% (с одноразовой комиссией 1,99%) соответственно на сроки один, два, три года и пять лет;
– Банк «Киевская Русь» – выдает кредиты на иномарки и отечественные авто сроками на один, два и три года под 29,54%, 27,88%, 27,95% реальных годовых с авансом от 30%. Также банк выдает кредиты на новые и отечественные авто по программе совместно с «Украинским Автомобильным Холдингом» с первоначальным взносом в 30% и сроком на один год – под 26,46% реальных годовых, два года – под 26,36% реальных годовых, три года – 28,27% реальных годовых. При первоначальном взносе в 50% ставки составят соответственно – 24,46%, 24,36% и 26,27% реальных годовых;
– БМ Банк – выдает кредиты на новые иномарки и новые отечественные авто: сроком на один год – под 27,85% реальных годовых, сроком на два года – под 26,96% годовых, на три года – под 26,65% годовых. Иномарки банк кредитует и на пять лет – под 26,39% реальных годовых. Начальный взнос – от 30%;
– Кредит Европа Банк – предлагает автокредиты с авансом от 30% и ставками под 26,64%, 26,68% и 26,65% реальных годовых сроками на один, два и три года;
– Брокбизнесбанк – кредитует автомобили под 29,52% и 26,87% реальных годовых сроком на один и два года, аванс – 30% для иномарок, 40% – для отечественных машин;
Укрсиббанк – кредитует под реальные ставки 30,62%, 28,4%, 27,62% и 26,98% годовых сроками на один год, два, три и пять лет с авансом 40%. Банк предлагает кредиты и на новые отечественные авто (кроме пятилетнего срока) под такие же ставки;
– Укрсоцбанк – выдает кредиты на новые иномарки сроком на один, два, три года и пять лет под реальные 34,04%, 32,00%, 31,28%, 30,70% годовых. Марки BMW и Mini кредитуются со ставкой на 1% реальных годовых меньше по всем четырем срокам.
– Форум – кредитует иномарки и отечественные авто с начальным взносом 50% под реальные ставки 34,04%, 31,38%, 30,45% годовых сроками на один год, два, три года.

Из банков, не входящих в 50 лидеров по активам, автокредиты на новые иномарки продолжают выдавать:
– Астра Банк – сроками на один, два, три, пять и семь лет, под реальные ставки от 25,47% до 37,21% годовых с авансами от 25% и от 50% стоимости авто.
– Плюс Банк – кредитует иномарки и отечественные авто сроком на один год под 28,54%, реальных годовых; на два года – 28,88% годовых; на три года – 29,95% годовых; на пять лет – под 30,18% годовых. При этом на покупку китайских авто требуется первоначальный взнос 40%, на остальные машины – 25% стоимости автомобиля. Также банк выдает кредиты до семи лет на покупку иномарок, кроме машин производства Китая и стран СНГ, под ставку 29,85% годовых.

Б/у иномарки можно взять в кредит в банке ВТБ-Украина – он кредитует подержанные авто с 40% авансом сроком на три года и пять лет под реальные ставки 29,3% и 29,79% годовых. Машины б/у, являвшиеся залогом по кредитам ВТБ, можно взять в кредит с тем же авансом и на те же сроки дешевле – под 27,3% и 27,79% реальных годовых соответственно.

Ипотека

Обращаться за кредитованием для покупки жилья на вторичном рынке недвижимости можно, как и месяц назад, в десять финучреждений:
– БТА Банк – предлагает кредит сроком от года до четырех лет под реальные 20,19% годовых с авансом от 50%;
Фольксбанк – предлагает кредиты сроками на один год, пять, десять и пятнадцать лет под реальные ставки 25,66%, 22,77%, 22,39%, 22,25% годовых и авансом от 40%;
– Universal Bank – предлагает кредиты под ставки 29,72%, 27,54%, 27,25%, 27,15%, 27,1% реальных годовых сроком на год, пять, десять, пятнадцать и двадцать лет. Первоначальный взнос – от 30% цены недвижимости. За досрочное погашение первые пять лет присуждается штрафная санкция – 3% суммы кредита; минимальная официальная зарплата заемщика-киевлянина – 7500 гривен;
– Кредит Европа Банк – предоставляет ипотечные кредиты сроком до пяти лет: под реальные 29,69% на один год, под 26,79% годовых сроком на пять лет, аванс от 50%;
– Индэкс-Банк – кредитует вторичку на 50% ее стоимости сроками на год, пять и десять лет под 27,85%, 26,4% и 26,2% реальных годовых.
– БМ Банк – принимает заявки на кредиты сроком на один год с авансом от 50% – до 27,85% реальных годовых, на пять лет – до 26,39% годовых и сроком на десять лет – до 26,2% реальных годовых;
– Кредобанк – предлагает следующие условия: под 32,02%, 27,68%, 27,09%, 26,9% реальных годовых сроком на год, пять, десять, пятнадцать с авансом от 50%. Программы кредитования до двадцати лет: с авансом от 30% – под 28,4% и 28,3% реальных годовых на сроки 15 и 20 лет, с авансом 50% – под 27,9% и 27,8% реальных годовых на сроки 15 и 20 лет;
– Форум – выдает такие кредиты сроком на один, пять, десять, пятнадцать, двадцать и двадцать пять лет под 32,19%, 29,29%, 28,9%, 28,77%, 28,7%, 28,66% реальных годовых с авансом от 50% стоимости недвижимости.
– Брокбизнесбанк – кредитует до 50% стоимости вторички сроком на два года под реальные 29,69% годовых;
– Укрсоцбанк – выдает ипотечные кредиты сроками на год, пять, десять, пятнадцать и двадцать лет под ставки 31,28%, 29,84%, 29,65%, 29,58%, 29,55% реальных годовых, аванс – от 40%. Досрочное погашение первые два года карается взиманием 1% суммы кредита;

Совместно с ГИУ продолжает принимать заявки на так называемые льготные кредиты Кредитпромбанк – кредитует покупку жилья в рамках проекта «Брест-Литовский» в селе Чайка под Киевом сроками от пяти до тридцати лет и ставками от 20,07% до 20,39% годовых.

Первичный рынок жилья кредитуют шесть финучреждений (месяц назад их было три). При этом три банка предлагают кредиты на покупку квартир только в шести конкретных строящихся объектах в Киеве и пригородах столицы, и еще три финучреждения не имеют ограничений по объектам кредитования на первичном рынке недвижимости:
– Пиреус Банк – для покупки квартир вблизи киевского вокзала «Дарница» (Харьковское шоссе, 19,19-А; ул. Лохвицкая, 1) а также на Сырце (ул. Руданского, 3) сроками на один, пять, десять, пятнадцать и двадцать лет, с авансами от 30 и от 50%, под реальные ставки от 22,7% до 27,19% годовых. Учреждение также предлагает такие кредиты в долларах и евро с такими же авансами и на те же сроки под реальные ставки от 14,15% до 19,64% годовых.
– «Киевская Русь» – на покупку жилья в рамках проекта «Ольжин град» в киевском пригороде Вышгород с авансами от 30 до 50%, реальными ставками от 17,60% до 23,19% годовых, сроками от пяти до 20 лет. А также на покупку квартир на Минском массиве Киева (Майорова, 5-А) сроками на 1 год и 5 лет со ставками 21,69% и 18,79% реальных годовых и 40-процентным авансом;
– БТА Банк – кредитует «первичку» как и вторичку: с начальным взносом 50% и сроками от года до четырех лет под реальные 20,19% годовых.
– Кредитпромбанк – выдает кредиты на участие в фонде финансирования строительства жилого дома в киевском пригороде Борисполь на ул. Бабкина, а также в других местах. Аванс 30%, реальные ставки 23,85%, 22,4%, 22,2% и 22,13% годовых на сроки один год, пять, десять и пятнадцать лет.
– Universal Bank – кредитует «первичку» как и «вторичку»: 29,72%, 27,54%, 27,25%, 27,15%, 27,1% реальных годовых сроком на год, пять, десять, пятнадцать и двадцать лет. Первоначальный взнос – от 30% цены недвижимости. За досрочное погашение первые пять лет присуждается штрафная санкция – 3% от суммы кредита; минимальная официальная зарплата заемщика-киевлянина – 7500 гривен;
– Кредобанк – на покупку строящегося жилья с авансом 40%, реальные ставки – 33,02%, 28,68%, 28,1%, 27,9%, 28,8% годовых сроками на один год, пять, десять, пятнадцать и двадцать лет.

Продукт «Ремонт в кредит» предлагают два финучреждения (месяц назад – одно):
– ПроКредит Банк под 46,86% и 44,86% реальных годовых (во втором случае по программе «ПроРемонт Эко» по условиям нужно устанавливать пластиковые окна) с авансом от 25% и сроком до 1 года (максимально возможная сумма кредита до 100 000 гривен, поручительство обязательно);
– Кредобанк – предлагает программу «Кредит на ремонт/реконструкцию недвижимости» на сумму до 60% от залога (этой же недвижимости) под реальные 30,64% годовых на один год, 28,17% до пяти лет, 27,84% годовых до десяти лет.

Потребительские кредиты

На рынке нецелевых кредитов наличными в гривне среди 50 банков-лидеров по активам работает теперь лишь один Индэкс-Банк – выдает кредиты сроком на один, два и три года, под 55,69%, 56,8%, 60,69% реальных годовых, максимальная сумма 15 000 гривен, нужен поручитель, минимальный возраст заемщика и поручителя 25 лет.

Среди учреждений, не входящих 50 банков-лидеров по активам, беззалоговый кредит на сумму 5 000 гривен сроком на один год можно получить в «Плюс банке». Учреждение выдает кредиты без справки о доходах заемщика (на основании только паспорта и идентификационного кода) простым гражданам со ставкой 107% реальных годовых, студентам – 78,1% годовых, пенсионерам – 92,2% годовых. Со справкой о доходах студенты могут рассчитывать на 72,41% реальных годовых, пенсионеры – на 69,19% годовых, остальные заемщики – на 85,81% годовых по программе «Люкс-1 (акционный)».

Товары в кредит, как и раньше, представлены предложениями от Дельта-банка, где можно получить кредит на бытовую технику сроком на один год с первоначальным взносом от 20% с реальными ставками 81,79% годовых плюс страховка или 88,43% годовых без оплаты страховки. Желающие купить какой-либо товар в кредит также могут обращаться не в банк, а непосредственно в торговые центры, в большинстве из которых прямо на месте можно взять кредит.

Сегмент нецелевых кредитов под залог недвижимости состоит, как и месяц назад, из двух банков из числа 50 лидеров:
– Universal Bank – принимает заявки от граждан возрастом от 24 до 60 лет на кредиты в нацвалюте, которые при сроке пять лет имеют фиксированную ставку 31,93% реальных годовых или плавающую ставку, ныне равняющуюся 28,43% реальных годовых (плюс ежегодная страховка 0,25% суммы залога). Кредит можно взять на срок от одного месяца до семи лет. Максимальная сумма кредита 10% от оценочной стоимости квартиры. Комиссия за досрочное погашение кредита взымается первые пять лет в размере 3%;
– Укрсоцбанк – предлагает продукт потенциальным заемщикам возрастом от 21 до 65 лет, максимальная сумма займа – до 30% от стоимости недвижимости. Кредит можно взять на срок до 20 лет. Реальная ставка составит 32,1% годовых (плюс ежегодная страховка 0,3% суммы залога) сроком на пять лет, 31,91% сроком на десять лет, 31,84% на пятнадцать лет, 31,81% на двадцать лет. Комиссия за досрочное погашение взымается первые два года в размере 1%.

Из меньших учреждений такой кредитный продукт предоставляет Астра Банк – сроком на пять лет с реальной ставкой 36% годовых (плюс ежегодная страховка 0,4% суммы залога) и суммой кредита от 25 тысяч до 500 тысяч гривен, но при этом сумма кредита составляет до 50% стоимости жилья. Справок о доходах для получения кредита финучреждение не требует; досрочное погашение кредита комиссиями не облагается. Залогом по такому кредиту могут выступать лишь квартиры в Киеве, Львове, Одессе, Харькове, Днепропетровске, Донецке; расположены они должны быть в жилых домах, построенных не раньше 1950 года.

Кредитные карты предлагает, по-прежнему, лишь ПриватБанк: карта «Универсальная» – с льготным периодом 30 и 55 дней сроком на три года. Комиссия за снятие денег составляет 4% от суммы, в «чужом» банкомате дополнительно снимается еще 5 грн.. Максимальная сумма такой кредитки для новых клиентов 500 гривен с возможностью увеличения размера лимита до 3000 грн. Погашать нужно 7% от задолженности, но не менее 50 гривен ежемесячно. Номинальные ставки по таким предложениям 7% годовых.

Автор – Олег Кочевых
Источник – Рrostobank.ua

Госфинуслуг взялась за наведение порядка на рынке страхования залоговой недвижимости. На прошлой неделе комиссия обнародовала проект постановления Кабмина «Об утверждении порядка и правил обязательного страхования предмета ипотеки от рисков случайного уничтожения, повреждения и порчи». Унификация правил должна помочь заемщикам приобретать оптимальные страховые покрытия и при этом экономить на страховании.

По задумке небанковского регулятора, ипотечные заемщики обязаны будут страховать недвижимость от весьма внушительного перечня рисков. В него входят случайное уничтожение или повреждение имущества вследствие стихийных бедствий (землетрясения, обвалы, ливни, бури и т. д.), пожара, взрыва, удара молнии, падения пилотируемых летательных объектов, аварий в системах жизнеобеспечения, электрических сетях, порчи дымом, водой и пр. Страховая сумма устанавливается в размере полной действительной стоимости предмета ипотеки (она определяется оценщиками), но не меньше прописанной в ипотечном договоре. При этом безусловная франшиза, фигурирующая в полисе, не должна превышать 2% от страховой суммы. К проекту документа также прилагаются методика расчета страхового тарифа и типовой договор.

Необходимость установления единых стандартов при страховании предметов ипотеки в Госкомиссии поясняют обязательностью этого вида (она предусмотрена законами «Об ипотеке» и «О страховании»). Согласно законодательству все нюансы «обязаловки» — от перечня рисков до максимальных тарифов — устанавливает Кабмин. Однако страхование залоговой недвижимости до сих пор оставалось вне поля зрения регулятора и правительства. «При подготовке договоров страхования предметов ипотеки компании руководствовались своими правилами страхования, а также требованиями банков-кредиторов к условиям страхового покрытия. Естественно, условия договоров и цена продуктов сильно отличались», — рассказала «ДС» директор департамента методологии и актуарных расчетов СК «ПРОВИДНА» Ольга Нагиба. Если проект примут, СК станут продавать заемщикам практически идентичные полисы. К тому же к обязательному страхованию залогов допустят лишь те компании, которые получат соответствующую лицензию.

Страховщики убеждены, что принятие документа будет на руку клиентам. «Как правило, заемщики плохо ориентируются в условиях подобных программ и могут подписать невыгодный для себя договор. Поэтому прописанные в проекте условия защищают клиентов от некачественного страхования с обилием исключений, которые делают полис «невыплатным», — подчеркнула в разговоре с «ДС» председатель правления СК «НОВА» Ольга Шинкаренко. «Обычному страхователю часто не под силу определить лучшее предложение. Ведь даже при одинаковых тарифах компании могут предлагать договоры с совершенно разным объемом покрытия», — вторит коллеге главный специалист департамента андеррайтинга и методологии СК «Универсальная» Роман Сметанюк.

В то же время прописанные в документе новшества перекрывают лазейки, которые банкиры и их клиенты используют для того, чтобы сэкономить на страховании. К примеру, некоторые финучреждения позволяют заемщикам страховать недвижимость не на полную стоимость, а лишь на сумму задолженности по кредиту. Поскольку платеж по договору рассчитывается в процентах от страховой суммы, при уменьшении последней снижается и цена полиса. Правда, такая экономия может выйти страхователям боком. В случае серьезного повреждения имущества СК выплатит им лишь сумму, необходимую для расчетов с банком. А ремонт заемщику придется оплачивать из собственного кармана. Еще одна уловка, которую нередко используют получатели кредита , — это страхование недвижимости от минимального перечня рисков. Некоторые лояльные финучреждения позволяют клиентам приобретать полисы исключительно на случай пожара, что дает возможность снизить тариф на 20–30%. Такие хитрости сейчас тем более актуальны, что большинство ипотечных заемщиков, покупавших жилье на пике цен, переплачивают за страховки. За последний год цены на квартиры в гривне просели (исключение составляет лишь элитная недвижимость). Соответствующим образом должны были уменьшиться и премии по договорам. Однако страховые суммы (а следовательно, и размеры премий) в большинстве полисов остались неизменными. Ведь их корректировка — процесс весьма хлопотный, требующий проведения оценки объекта и дополнительных затрат.

В СК отмечают, что принятие проекта Госфинуслуг и, в частности, методики расчета тарифа позволит заемщикам немного сэкономить на страховании. «В тарифах по банковским программам сейчас закладывается комиссионное вознаграждение финучреждению (при страховании недвижимости комиссия может достигать 20–30%. — «ДС»). При разработке тарифной политики, согласно реальным актуарным расчетам, тарифы должны снизиться», — обещает Ольга Шинкаренко. Хотя эксперты не исключают, что даже после утверждения документа компании будут гораздо больше прислушиваться к пожеланиям банкиров, которые являются их главными поставщиками клиентов, нежели к требованиям регулятора. «Унификация правил и условий целесообразна, но, на мой взгляд, добиться ее не удастся. Сейчас условия страхования залогового имущества диктует ипотекодержатель (банк), причем каждый выдвигает свои особые требования. Думаю, что и в дальнейшем они будут защищать свои интересы», — прогнозирует начальник отдела андеррайтинга СК «НАСТА» Игорь Запорожец.

В любом случае эффект от принятия постановления станет заметным еще не скоро. Даже приняв документ в окончательной редакции в ближайшие месяцы, по новым требованиям СК начнут работать после того, как получат специальные лицензии. Они коснутся не только новых заемщиков, которые станут оформлять ипотеку после вступления в силу нововведений, но и тех, что сейчас гасят кредиты. По окончании срока их полисов банки обяжут клиентов подписать новые договоры со страховыми компаниями.
 
Источник – Деловая столица

Рынок жилья в Украине, несмотря на заверения застройщиков, находится в плачевном состоянии: огромное количество “замороженных” строек, отсутствие инвестиционного капитала и действенных схем финансирования. Банкиры твердят, что ипотека есть, существуют и финансовые схемы, нужно просто уметь ими пользоваться. Что на самом деле происходит с финансированием строительства и почему застройщики не могут найти общий язык с банкирами.

Финансовая пропасть

Еще год назад развитие строительства обеспечивалось в значительной степени за счет банковских кредитов. Но сегодня кредитование застройщиков практически остановлено, несмотря на наличие разных схем финансирования. “Мы должны признаться себе в том, что сегодня существует пропасть между нами (застройщиками, – ред.) и финансовым сектором”, – заявил член совета Ассоциации “Региональное строительство”, директор ООО “Макрокап Девелопмент Украина” Дмитрий Кутовой .

По его словам, схемы финансирования строительства в нашей стране придумываются и создаются ради схем. Хотя на самом деле финансовые механизмы призваны упрощать взаимоотношения между участниками рынка.

“Все возможные схемы, которые существуют в мире, Украина уже опробовала. И имущественные права, и ценные бумаги, и облигации, и закладные – все эти схемы работали. Не хочу никого ни к чему призывать, но в банковском секторе следует действовать более решительно – четко определить те объекты, которые банк желает сам достроить”, – считает генеральный директор компании “ТММ”, первый заместитель председателя Совета директоров Украинской строительной ассоциации (УБА) Николай Толмачев .

В то же время банкиры отмечают, что каждый год на строительном рынке появляются новые схемы финансирования. “Мы работаем с фондами финансирования строительства (ФФС), облигациями, с компаниями по управлению активами, изучаем тему закладных и т.д. и для себя постоянно ведем аналитику, сравниваем: что из этих механизмов дает наибольший результат. Для банка выгодно брать в залог имущественные права, а не ценные бумаги”, – заявила заместитель председателя правления АКБ “Меркурий” по инвестициям и ценным бумагам Людмила Данилова , добавив, что принципиально важным моментом для всех механизмов финансирования является их законность.

ФФС

Воспеваемые банками и навязанные государством ФФС – очень больная тема для строителей. По словам президента Ассоциации “Региональное строительство”, председателя правления ООО “Трест Жилстрой-1” Александра Харченко , все застройщики к этой теме “относятся негативно”.

Так, заместитель председателя правления Строительной палаты Днепропетровской области Леонид Турчин считает, что нормы Закона про ФФС не выгодны и не логичны. “В Законе четко написано, что если строитель задержал сдачу какого-то этапа более чем на 30 дней, банк имеет право забрать эту стройку себе. Какой клиент возьмет квартиру чрез ФФС?”, – говорит Л.Турчин.

По его мнению, нет ни одной отрасли, где так зарегулирован выпуск товара (ограничение рентабельности – 15%). “Давайте освободимся от законов, которые мешают работать. Я хочу продавать квартиры. А мне говорят: нельзя, ты сначала потрать миллион на выпуск облигаций или организацию ФФС или КУА, а потом тебе будет можно. Но почему я, строитель, должен этим заниматься?”, – недоумевает Л.Турчин.

В ответ на это банкиры предлагают застройщикам внести изменения в уже действующие законы. “Вам не нравится Закон о ФФС? Так внесите изменения в него. Чтобы получить кредит, необходимо наличие определенных условий. Должна быть законодательная база, которая позволила бы банку без особых рисков эти кредиты выдавать”, – говорит Л.Данилова.

По ее словам, для банкиров ФФС – это законный механизм, который позволяет обращать взыскания и получать то, что банки давали застройщику и клиенту. А все остальные механизмы этого обещать не смогут и вернуть деньги будет проблематично.

Член Ассоциации “Региональное строительство”, директор ООО “Финансово-строительная группа” Владимир Лепесей пришел к выводу, что ФСС является хорошей схемой только тогда, когда застройщик сотрудничает с дружественным банком. “Если это не так, то застройщик может сильно пострадать в случае осложнений, так как практически не защищен”, – заявил В.Лепесей.

Однако банкиры настаивают на том, что сегодня механизм ФФС наиболее актуален, поскольку банки будут ужесточать условия кредитования, исходя из полученного негативного опыта. “Банки не будут идти на рискованные схемы”, – подчеркнула Л. Данилова.

Что банкам хорошо, то строителям…?

Основной проблемой в сфере финансирования строительства остается рентабельность, которая была завышена в период строительного бума и от которой игроки рынка не готовы отказаться, несмотря на ужесточившиеся кризисные условия. Застройщики уверены – банкиры должны взять часть проблемы на себя и вместе с ними поступиться рентабельностью.

“Не бывает такого, чтобы одна часть бизнеса стремительно падала и предпринимала яростные усилия выжить, а вторая часть сидела и думала о том, как сохранить свои нормы рентабельности”, – заявил директор “Макрокап Девелопмент” Д.Кутовой.

По мнению застройщика, банки также должны чем-то рисковать, а не пытаться решать только свои проблемы, сохраняя и повышая нормы рентабельности, в то время как строители вынуждены продавать государству жилье по 4200 грн. за квадратный метр.

В частности, застройщики уверены, что банки не смогут добиться реализации ипотечного залога, если не пожертвуют своей рентабельностью и не опустятся до рыночной цены этих залогов. Конечно, отмечают представители строительной отрасли, рыночная цена никогда не будет разумной, если новые дома не строятся и не будут строиться, ведь даже объекты со степенью готовности 80% без денег достроить невозможно.

“Застройщики в состоянии вернуть банкам часть денег, но только после того, как они реализуют стройки, которые были начаты. И конечно же, они не найдут этих денег, потому что они были вложены в стройки – в бетон, кирпич, арматуру, зарплаты и все остальное”, – подчеркнул Д. Кутовой.

В свою очередь банкиры объясняют, что для любой стройки “необходимо получение постоянных денег”. “Где их можно взять сегодня? Замечательно, если бы у нас были иностранные и институциональные инвесторы, у которых мы могли бы занимать деньги. К сожалению, сегодня нет у нас сегодня на рынке таких компаний”, – отметила Л. Данилова.

Двое в лодке

По словам управляющего Харьковским областным филиалом АКБ “Укрсоцбанк” Игоря Калиниченко , кредитование строительства уже начинает выходить в Украине из замороженного состояния, но кредиты выдаются все еще крайне осторожно.

“Мы не очень понимаем, в какую сторону пойдет рынок недвижимости в Украине. Если, не дай Бог, он пойдет еще вниз и стоимость жилья упадет ниже себестоимости, то это будет катастрофическая ситуация для отрасли и страны”, – заявил банкир.

По его мнению, если в Украине сохранится тенденция к росту цен, которая наметилась сейчас в Киеве, и рынок не будет уходить ниже рентабельности, банк начнет понемногу кредитовать: вначале готовое жилье, а затем переходить к первичному жилью. Однако кредитования, которое было раньше, в принципе не будет, потому что былой бурный рост повторить вряд ли возможно.

“Что касается цены на деньги, их цена определяется тем, какие риски есть в стране. Если у нас риски в стране колоссальные, естественно, тогда и цена на деньги высокая. Риск новостроек тоже достаточно серьезен. Согласен с тем, что надо совместно выработать механизм, который будет защищать нас с вами по одну сторону баррикад”, – сказал И.Калиниченко.

“Хочу призвать строителей к тому, чтобы вы реально смотрели, оценивали свои возможности в части использования механизма финансирования. Он должен быть прост, ясен, законодательно обоснован. В нем не должно быть темных мест, которые бы в дальнейшем дали бы возможность банку или инвестору отказаться от вложения денег в ваши программы. Иначе вы ее (проблему финансирования, – ред.) не решите”, – предупредила зампредседателя правления банка “Меркурий”Л. Данилова.

Но застройщики прекрасно понимают, что никуда не денутся от банков, а банки – от них. “Мы обречены жить и работать вместе”, – подытожил А.Харченко.
 
Источник – BIZ.liga.net

Дешевые залоговые авто и квартиры практически не попадают в открытую продажу, в течение нескольких дней они расходятся по своим. По оценкам банкиров, сегодня каждый третий заемщик несвоевременно обслуживает долг, каждый десятый — отказывается от погашения кредита. И у нас де-факто началась вторая волна реструктуризации кредитов. Заемщики, сумевшие полгода-год назад получить кредитные каникулы, пролонгировать кредит и уменьшить размер ежемесячных выплат, сейчас пытаются добиться продления льготного периода либо еще более серьезных поблажек.

НОВАЯ ВОЛНА

При этом, по данным Нацбанка, объем проблемных займов в кредитном портфеле украинских банков в октябре вырос на 6,125 млрд. грн., достигнув на 1 ноября 60,882 млрд. грн. (8,1%). Эксперты считают, что официальный показатель «проблемки» серьезно занижен. По подсчетам финансистов, около 8–10% в кредитном портфеле отечественных банков составляют только так называемые «безнадежные» кредиты, возвращать которые заемщики отказываются. Удельный же вес просроченной задолженности как минимум вдвое больше.

Рекордные темпы роста демонстрирует в первую очередь ипотечная «проблемка». По данным Национальной ипотечной ассоциации, с ноября 2008 года она возросла в 10 раз — на 7,2 млрд. грн. Однако банкиры считают, что в перспективе удельный вес потенциально проблемных займов может составить едва ли не половину от общего объема ипотечных кредитов. Причина — то, что население не в состоянии обслуживать валютные долги из-за сокрушительной девальвации гривни, снижения доходов, ухудшения сложной экономической ситуации в стране.

В большинстве случаев банки стараются самостоятельно разбираться с «проблемкой». «На рынок коллекторских услуг попадает около 15% долгов, то есть чуть более 8 млрд. грн. Из них потребкредиты (отпуска, обучение, бытовая техника) — 79% (6,4 млрд. грн.), кредитные карты — 14% (1,1 млрд. грн.), автокредиты — 6% (до 0,5 млрд. грн.), ипотека — 1–2% (80–160 млн. грн.). За последние два-три месяца в связи с относительной стабилизацией ситуации в стране должники стали увеличивать объемы погашения займов. Однако другая сторона медали — чем выше средний уровень задолженности, тем меньше платеж, который совершает должник (относительно общей суммы долга)», — говорит Александр Ильчук, президент Ассоциации участников коллекторского бизнеса Украины.

ТОРГОВЫЕ ТОНКОСТИ

По словам финансистов, рост «проблемки» уже в ближайшее время активизирует торговлю залогами. «Количество выставленных на продажу машин и другого обеспечения по кредитным договорам (в том числе недвижимости. — «k:») будет увеличиваться. Ситуация с платежной дисциплиной клиентов с учетом ситуации в экономике страны пока не улучшается. Зимой-весной 2010 года, когда вступят в силу решения суда по искам, поданным шесть-восемь месяцев назад, ожидается рост продаж залогов», — рассказал «k:» директор по работе с проблемными активами VAB Банка Станислав Людкевич.

До сих пор в роли продавцов залоговой недвижимости в основном выступали сами заемщики и банкиры. «В этом году до 90% погашений кредитов за счет реализации залогового имущества было осуществлено в результате добровольной продажи заемщиками своего имущества. Банк в случае необходимости только помогает заемщику в поиске покупателей — выставляет информацию об имуществе на свой сайт, рассылает данные в риелторские компании и автоброкерам и контролирует, чтобы полученные от продажи имущества деньги пошли на погашение кредита», — рассказывает директор департамента урегулирования долговых конфликтов АБ «Укргазбанк» Елена Ермолова. Поскольку должники заинтересованы продать имущество по максимальной цене, выбить из них скидки довольно сложно. За последний год цены на недвижимость в долларовом эквиваленте упали на 30–50%. В то же время суммы взятых на ее покупку валютных займов практически не уменьшились. «В случае реализации объекта обеспечения по цене меньшей, чем остаток по кредиту, клиента никто не избавляет от оплаты суммы, которая не была закрыта средствами от продажи залога», — поясняет Станислав Людкевич. При этом банкиры, заинтересованные в погашении кредита, проявляют редкую покладистость, ожидая, пока заемщик найдет наиболее щедрого покупателя. Хотя в отдельных случаях торг все же может быть уместен. «Банки могут продавать залог по заниженной цене, если его реализация обеспечивает погашение задолженности по кредитному договору. В основном это те кредиты, где остаток задолженности меньше реальной стоимости залогового имущества. Например, кредиты, которые выдавались с большим первоначальным взносом, погашались с опережением графика, кредиты, которые выдавались на короткие сроки, и т.д.», — отмечает заместитель председателя правления АБ «Киевская Русь» Татьяна Лобашова. В таких случаях скидки на залоговые объекты могут достигать 10–30%. Однако дешевая недвижимость (впрочем, как и автомобили) практически не попадает в «открытую» продажу: в течение трех-пяти дней ее разбирают «свои» покупатели, предложившие хороший откат.

Активизация продаж ожидается на рынке так называемого конфиската — принудительно изъятого имущества. Хотя банкиры отмечают, что принудительная реализация залога невыгодна ни должникам, ни кредиторам. «При принудительной продаже цена имущества определяется независимой оценочной компанией, назначенной Минюстом по результатом ежегодного тендера. Если первые торги на аукционе не состоялись (не было заявок на покупку), то на вторые торги цена может быть уменьшена максимум на 25% от стартовой на усмотрение государственного исполнителя», — рассказала заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank Наталья Мациевская. Но рядовым покупателям участие в аукционах также дает мало преимуществ. Ведь главные роли в этом действе в основном также распределяются между «своими». С помощью нехитрых уловок, таких как срыв торгов либо отзыв первоначального (самого дорогого) предложения о покупке залога, можно повторно выставить лот на аукцион, но уже с хорошей скидкой.

Один из доступных способов приобретения залогового имущества — купить его в кредит. Ссудить покупателя деньгами сейчас готовы более десятка банков. «Но это преимущественно кредиты в гривне сроком на 5–15 лет с собственным взносом 50% и ставкой от 25% годовых и выше», — говорит Наталья Мациевская. Поэтому оптимальным вариантом продажи залогов банкиры считают уступку обязательств по кредиту. «Для нового заемщика достаточно внести 10% от суммы задолженности по кредиту, а также оплатить все сопутствующие услуги: комиссию банку, нотариуса, договоры страхования, отчисления в Пенсионный фонд, регистрацию авто в МРЭО (если речь идет об автокредите). При этом процентная ставка и валюта кредита не меняются, то есть сохраняются первоначальные условия по кредиту. По желанию клиента кредит в иностранной валюте может быть переведен в гривню», — объяснила Светлана Спицина, начальник отдела кредитных продуктов ОТП Банка. С учетом того, что за последний год ставки по кредитам выросли примерно в полтора раза, а размер первого взноса — в два-пять раз, подобные сделки становятся все более популярными.

Автор – ТАТЬЯНА ПИСЬМЕННАЯ
Источник – http://www.comments.com.ua

В следующем году и без того заоблачные кредитные ставки могут снова подрасти. Стесненные в средствах банкиры сделают все возможное, чтобы нарастить депозитный портфель. Однако потакать во всем вкладчикам финансисты не намерены. Самыми востребованными, а потому наиболее прибыльными, станут «длинные» депозиты в гривне. Ухудшение финансовых результатов банковской системы во многом было связано и с фактически полной остановкой кредитования, особенно в розничном секторе.

КРЕДИТНОЕ ВОСКРЕШЕНИЕ 

«Потребительские кредиты сейчас почти не выдаются, ипотеку на очень строгих условиях предлагают пять-десять банков. Что касается кредитования юридических лиц, то банки выдают кредиты только хорошо известным и надежным клиентам. Но и прирост кредитного портфеля юридических лиц очень незначителен и достигается в основном за счет государственных банков», — описал ситуацию на кредитном рынке Мантас Шукявичюс, заместитель председателя правления СЕБ Банка. «Приоритеты в кредитовании были пересмотрены. Акценты сместились с массовых розничных программ в сторону кредитования юридических лиц и СПД», — дополнил коллегу Виктор Ерасов, директор департамента казначейства БГ Банка. Причинами кредитной комы стали не только ухудшение качества кредитных портфелей банков и снижение платежеспособности заемщиков, но и острый дефицит ресурсов.

«По состоянию на 1 ноября текущего года кредитные портфели банков были обеспечены клиентскими депозитами менее чем на 44%, а рынки внешнего капитала оказались закрытыми. Других источников для наращивания активов у банков, по сути, нет. В данной ситуации рефинансирование НБУ нельзя принимать в расчет, поскольку оно направлено на поддержание текущего бизнеса банков, а не на увеличение активных операций», — подчеркнула в разговоре с «k:» Наталья Сергеева, председатель правления БТА Банка.

Однако в будущем году банкиры намерены переломить нынешнюю тенденцию и разморозить кредитование. «У банков не будет иного выхода, как начать кредитовать. Финучреждения привлекают сейчас очень дорогие депозиты, стоимость которых гораздо выше стоимости ранее выданных займов. И если банки не начнут снова выдавать кредиты, они будут вынуждены и дальше работать в убыток, а это может закончиться банкротствами», — уверяет Евгений Плотица, председатель правления Правэкс-Банка. Первую скрипку на рынке кредитования в будущем году будут играть государственные финучреждения, а также банки с иностранным капиталом, имеющие доступ к ресурсам материнских структур.

Впрочем, возобновление кредитования отнюдь не будет означать возврат к докризисным стандартам. «В 2010 году система риск-менеджмента и система оценки заемщика кардинально изменятся. Они уже стали очень жесткими, и таковыми останутся. Банки не будут оценивать только финансовое состояние физического лица и справку о доходах, но также и предприятие, на котором работает заемщик, предыдущую кредитную историю клиента и т.д.
Кредитование больше никогда не будет таким, каким оно было ранее», — обещает Светлана Черкай, заместитель председателя правления АО «Эрсте Банк». Некоторые кредитные продукты вообще могут исчезнуть с рынка на ближайшие два-три года. К примеру, финансисты пока не планируют возобновлять выдачу кеш-кредитов, которые хотя и приносят хорошую прибыль, но являются высокорисковыми. Что касается ипотеки, то банки начинают всерьез подумывать о кредитовании «вторички». «В 2010 году кредитование первичного жилья будет по-прежнему неактивно, поскольку строительная отрасль еще не вышла из кризиса. Зато желающих кредитовать ипотеку на вторичном рынке станет больше. Это связано с тем, что спрос на собственное жилье не уменьшился», — полагает Галина Жуков, член правления, директор по розничному бизнесу и сети Индэкс-Банка.

Эксперты не исключают, что и без того заоблачные ставки по кредитам в следующем году еще подрастут. Причина — желание финансистов поправить дела и увеличить заработки за счет процентного дохода. «Главной целью для банков в будущем году станет борьба за прибыль. Эта проблема будет решаться двумя путями. Во-первых, повышением ставок по кредитам. Как показывает практика, 30% годовых в гривне — далеко не предел. Хотя, конечно, при этом отпадет значительная часть клиентов, которым дорогие займы окажутся не по карману. Во-вторых, банки, очевидно, пойдут на повышение комиссий», — прогнозирует Евгений Плотица. Среди прочего, банкиры обещают продолжение роста тарифов на расчетно-кассовое обслуживание. «Банкам необходимо поддерживать определенный уровень доходности, а других источников существенного роста доходов в следующем году не появится», — поясняет причины грядущего подорожания Юлия Федоренко, начальник управления бюджетирования, контролинга и развития БМ Банка.

БОРЬБА ЗА ДЛИНУ

Головной болью для банкиров в будущем году будет ресурсный вопрос. Ведь основным источником привлечения средств останутся вклады населения, которые сейчас стабильно тают. «Доверие населения к банковской системе не восстановлено. Поэтому можно предположить, что в 2010 году на рынке депозитов развернется острая конкурентная борьба», — прогнозирует Михаил Власенко, председатель правления ОАО «Астра Банк».

Тем не менее финансисты намерены перестать потакать капризам клиентов. В настоящее время граждане предпочитают оформлять краткосрочные валютные вклады. Но сами банкиры заинтересованы в привлечении долгосрочных гривневых ресурсов. Учитывая, что Нацбанк запретил кредитование в СКВ, для возобновления выдачи займов банкам остро необходима «длинная» гривня. «Ограниченные возможности валютных вложений и низкий платежеспособный спрос на валютные кредиты из-за высоких валютных рисков будут продолжать сдерживать спрос на валютные ресурсы, в первую очередь со стороны банков с иностранным капиталом. Это приведет к снижению ставок по вкладам в СКВ», — обещает Андрей Мовчан, старший финансовый аналитик рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг». Зато доходность гривневых вкладов сроком на 6–12 месяцев может подрасти еще на 1–1,5%.

В будущем году банки намерены заняться решением еще одной проблемы, а именно — предотвратить повторение ситуации досрочного массового оттока вкладов. «Основным изменением в 2010 году будет введение в договоры норм, направленных на соблюдение договорных обязательств между банком и клиентом. Клиент уже не сможет забрать свои средства из банка без применения штрафных санкций. Это будет отдельно прописано в договоре», — подчеркивает Светлана Черкай. В частности, банки предпочтут лишать недисциплинированных клиентов не только процентов по вкладу, но и части депозита.

Автор – ТАТЬЯНА ОЧИМОВСКАЯ
Источник – http://www.comments.com.ua

Во всем мире кредитная история – “проходной” билет в мир займов. Эталонным способом отсеивания клиентов кредитная история становится и в Украине. Однако будут ли доступны кредиты гражданам, пострадавшим от немыслимых прыжков валютного курса, лишившихся работы или отказавшихся выплачивать проценты банку по незаконно повышенным ставкам? Многие банки, ринувшись пересматривать платежеспособность своих заемщиков, дабы оценивать риски исходя из нынешних реалий, отказались от этой затеи.

Ведь уже первые результаты показали: почти 90% заемщикам придется «опустить» кредитный рейтинг, а это означало, что в будущем большинству из них путь к кредитованию будет закрыт.

«Если оценить заемщиков достоверно, то доля проблемных кредитов физических лиц будет на уровне 60-70% от всего кредитного портфеля. Поэтому реально банки не занимаются пересмотром кредитных историй клиентов, и фактически согласны закрыть глаза на многие факторы, которые свидетельствуют, что клиент – неплатежеспособен», – говорит директор ФГ «Консалтинг и инвестиции» Дмитрий Поддубный.

Но питать особых иллюзий не стоит, так как банкам проверять платежеспособность в силу «конвертной» оплаты труда и сложностей с адекватной оценкой стоимости залогового имущества (к примеру, как установить цену недвижимости, если реального спроса на этом рынке все равно нет?) крайне проблематично. Именно поэтому кредитная история вскоре станет чуть ли не эталонным способом отсеивания неплатежеспособных клиентов.

Другое дело, адекватна ли негативная история тех заемщиков, которые пострадали и страдают от немыслимых прыжков валютного курса, лишившихся работы и возможности погашать кредит, а также подвергшихся несанкционированному повышению ставок со стороны банков? Все эти вопросы остаются, увы, висеть в воздухе, так как ни законодательство, ни тем более кредиторы, не дают возможности «выбелить» кредитную историю, независимо от причин, повлиявших на ее ухудшение.

БЮРОкраты

За платежной дисциплиной украинцев «присматривают» кредитные бюро. Всего их пять: Первое всеукраинское бюро кредитных историй, Украинское бюро кредитных историй, Международное бюро кредитных историй, бюро кредитных историй «Русский стандарт» и «Дата Майипнг Гроуп». Активно работают первые три, имея около 250 партнеров из числа финструктур.

«Сейчас, по разным оценкам, три бюро сконцентрировали информацию о 30-50% всех кредитов, выданных финансовыми организациями. Наполнение баз бюро кредитных историй – это эволюционный процесс и в ближайшие 3-5 лет, мы думаем, практически все банки присоединятся к бюро кредитных историй», – отмечает начальник департамента управления рисками VAВ Банка Елена Домуз.

Каждый из партнеров бюро обязан подавать информацию о клиентах и их долгах регулярно, поэтому кредитная история обновляется оперативно. «Все банки, которые заключили соглашение с тем или другим бюро обязаны подавать информацию на ежемесячной основе о кредитоспособности своих заемщиков, в обмен на получение информации о потенциальных заемщиках (а именно наличие положительной кредитной истории ранее)», – говорит начальник отдела кредитных продуктов ОТП Банка Светлана Спицына.

Проверяя клиента, банк делает запрос в бюро, и в течение 3-5 минут получает информацию о потенциальном клиенте, его долгах и проблемах с их погашением. Конечно, ссылаясь на закон №2704-IV, при подаче заявки на кредит украинцы могут не ставить подпись в соответствующей графе, и не разрешишь банку ознакомиться со своей кредитной историей, равно как и запретить передачу информации о займе в кредитное бюро. Но это будет весомый повод для отказа в выдаче займа.

К тому же существуют и другие каналы проверки клиентов. Крупные системные банки имеют собственную базу заемщиков и в первую очередь «шерстят» по ней. Кроме того, для займов, требующих залога, банк может через нотариусов сделать запрос в реестр залогового имущества. Обнаружив факт «отягощения» имущества клиента другим кредитом, банк либо отказывает в выдаче нового, либо требует справку о графике погашения. Да и сами бюро уже давно хотят получить доступ к базе данных Укртелекома и жэковов, чтобы получать о заемщиках исчерпывающую информацию.

Дисциплина – прежде всего!

Правда, бюро — это лишь «коллекционер» истории заемщиков. На деле, в каких рамках оценивать кредитную историю, решает сам кредитор. Допустим, для одного банка долг 10-20 грн и просрочка более чем в 30 дней – это уже повод отказать в выдаче займа, а для другого любая задолженность менее 100 или 200 грн — несущественна.

«Если в банке есть система внутреннего контроля, то заемщик не сможет уговорить работника банка игнорировать некоторые пункты истории. В случае если просрочки небольшие и имели небольшой срок, человек может обратиться в другой банк, который имеет менее консервативную кредитную политику и выдаст кредит при той же кредитной истории», – подчеркивает Антон Шаперенков, начальник департамента разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка.

По словам экспертов, сейчас и в будущем на решение банка будут в первую очередь влиять два основных фактора: отсутствие «хвостов» по предыдущим кредитам и позитивное погашение займа у конкретного кредитора. «То есть, банки будут стремиться работать в первую очередь с уже проверенными клиентами», – отмечает коммерческий директор компании «ИнтерКредит» Валерий Жерегеля. Такие заемщики смогут рассчитывать не только на сам заем, но и на льготные условия: ниже первоначальный взнос, больший срок погашения кредита, меньше эффективная ставка.

Поэтому банкиры рекомендуют не бояться «портить» кредитную историю реструктуризацией. Да, ранее пролонгация требовала снижение класса заемщика и соответствующего повышения ставок по кредиту, но согласно постановлению НБУ (№328 от 3 июня) сейчас банки имеет право при реструктуризации не ухудшать класс заемщика.

«Пусть реструктуризация вынужденная, но если в итоге заемщик все погасил, она не должна оказывать влияние на его кредитную историю. Наоборот, по логике вещей, банк заработал на заемщике даже больше, чем рассчитывал, а заемщик показал, что он способен договариваться и не отказывается от своих слов под влиянием внешних неблагоприятных обстоятельств», – добавляет Валерий Жерегеля.

Другой вопрос, если клиент не может обслуживать свои обязательства по действующему договору и уже прибегнул к реструктуризации. Тогда вряд ли он сможет получить кредит сейчас или в будущем, поскольку такой клиент – неплатежеспособен, и это, безусловно, отразится в его кредитной истории, повлияв на решение банков для будущих займов.

Подмоченная репутация

Конечно, кредитную историю можно попытаться «подчистить», но сделать это, увы, крайне сложно. Так, согласно украинскому законодательству, каждый заемщик может бесплатно запросить о себе данные в любом бюро раз в год или в случае отказа банка выдать кредит. Выявив в полученной информации неточности или ошибки, необходимо написать в бюро заявление с обоснованием своих претензий и указанием достоверных данных.

Бюро обязано в 5-дневый срок после получении такого заявления обратиться в банк и запросить у него информацию. И, если окажется, что кредитор «оклеветал» клиента, кредитная история «обелится». Кстати, если банк в такой ситуации не реагирует на запрос на протяжении 15 дней, то бюро вообще изымает опровергаемую информацию из своей базы.

Другое дело, если историю «испортил» сам заемщик, причем, неважно, умышленно или нет.

«В независимости от факторов внешних (курс, ставка) или внутренних (безработица, болезнь) любые неплатежи по кредиту будут негативно влиять на кредитную историю», – разводит руками Светлана Спицина.

Посему наивно полагать, что намерение НБУ изучить обоснованность массового повышения кредитных ставок принесет заемщикам послабления и, тем более, снижение процентов по кредиту. «В условиях, когда средние ставки по депозитам в гривне составляют 20-27% годовых, а в долларах 13-17% годовых, нереально ожидать, что банки будут способны оставить ставки по кредитам на уровне 16-18% в гривне и 11-12% в валюте», – уверен Дмитрий Поддубный.

И доказывать что-то, даже через суд, неразумно, так как с формальной точки зрения, кредитная история включает информацию о задержке выплаты процентов и погашения тела кредита, а косвенные факторы, повлиявшие на платежеспособность заемщика, в ней не отображаются. «Выдавать кредит или нет – личное дело банка, несмотря на факторы, повлиявшие на кредитную историю. Поэтому клиенту доказать свою правоту невозможно, так как, по сути, если процент по кредиту подняли в одностороннем порядке, он имел право это оспорить, а не продолжать платить», – объясняет адвокат Денис Тельчаров.

Поэтому остается лишь… ждать. Дело в том, что информация о проблемных заемщиках хранится в бюро 10 лет. После этого можно начинать писать кредитную историю «с чистого листа». Кстати, как говорят сами банкиры, многие кредиторы смотрят дисциплину клиента лишь за 2-3 года. Но, после кризиса, «проскочить» вряд ли удастся, так как банки станут контролировать потенциальные риски гораздо сильнее и «учить» историю прилежнее.

Справка

Сейчас количество заемщиков с потенциально «испорченной» кредитной историей – около 7%, это данные НБУ по проблемным кредитам. Однако эксперты оценивают объем «плохих» займов в 30-40%, а в случае дальнейшего роста курса эта цифра может достигнуть 50-70%.

Основные «Коллекционеры» кредитных историй

Украинское бюро кредитных историй http://www.ubki.com.ua/  
Международное бюро кредитных историй www.credithistory.com.ua  
Первое всеукраинское бюро кредитных историй www.pvbki.com  
Бюро кредитных историй «Русский стандарт»
«Дата Майипнг Гроуп»  

Автор – Елена Онищук
Источник – ФинЗах

Ипотечные кредиты, выданные частным лицам под инвестиции в объект незавершенного строительства, стали проблемой не только заемщиков, но и банкиров, которые не получают проценты по ипотеке, и застройщиков, которые не могут выполнить свои обязательства. Застройщики уверены: банки должны более жестко подойти к сортированию портфеля ипотечного кредитования. Генеральный директор компании “ТММ”, первый заместитель председателя Совета директоров Украинской строительной ассоциации (УБА) Николай Толмачев предлагает разделить существующий ипотечный портфель на три категории.

Так, к первой категории гендиректор “ТММ” относит компании застройщиков и объекты, целиком финансируемые банком и находящиеся в состоянии остановки, но не потерянные для будущего как актив. Вторая категория – это объекты компаний, которые уже вряд ли смогут без дополнительного финансового вливания закончить строительство, решить проблемы с кредитами физических и юридических лиц. Третья категория – это те объекты, которые нужно “честно списать как безнадежные долги”.
“Пройдя кризисный год, банкиры должны признать, что вторая категория может скатиться к третьей. И этот процесс… без дополнительного вмешательства и действий не приведет ни к чему”, – заявил Н.Толмачев.

Ипотеку страны в хорошие руки?

По данным члена совета Ассоциации “Региональное строительство”, директора “Макрокап Девелопмент Украина” Дмитрия Кутового, сегодня весь объем ипотечного рынка Украины составляет 10 млрд. евро – около 10% ВВП нашей страны, или 260 евро на одного гражданина Украины любого возраста.

“Вот и весь наш ипотечный рынок. Это рынок, который может купить сегодня любой мало-мальски серьезный институциональный инвестор. 10 млрд. евро на фоне 500 млрд. евро, которые Германия тратит на выход из кризиса – это копейки”, – заявил Д.Кутовой.

Застройщик задается вопросом: “Собирается кто-то из банкиров занимать какое-то место на рынке ипотеки или завтра весь рынок ипотеки продадим какому-нибудь одному не очень богатому немцу или не очень богатому американцу? И где в ГИУ взяться деньгам, если за 18 лет независимости ни разу не возникло серьезно вопроса о том: где могут взяться эти самые дешевые длинные ресурсы, на которых и работает собственно ипотека?”.

Но банкиры не спешат говорить о будущих кредитах, напоминая, каким образом выдавались ипотечные кредиты в предыдущие годы. “Банк финансировал застройщика, отдавая ему стопроцентную стоимость квартиры в условиях нагретого рынка, беря от физлица максимум 15-25%”, – заявил управляющий Харьковским областным филиалом АКБ “Укрсоцбанк” Игорь Калиниченко.

По мнению банкиров, в текущих условиях длинным ресурсам взяться просто неоткуда.

Где взять готовое жилье?

Все участники рынка жилья в один голос констатируют: платежеспособный спрос на готовое жилье есть, но вот только где взять готовое жилье?

Застройщики предлагают банкам выбрать наиболее перспективные недостроенные объекты, и готовы выступать в качестве исполнителей. “Мы могли бы некоторые объекты достроить и превратить их в недвижимость, что увеличивает их ликвидность практически на 50%”, – заявил Н.Толмачев.

Естественно, достроенные объекты сейчас пользуются спросом и являются наиболее ликвидными. Уже сейчас многие банки заявляют о том, что кредитуют и будут кредитовать готовое жилье. “Но низкие ставки сегодня никто не обещает, потому что вы знаете, по какой цене банк привлекает ресурсы”, – заявил И.Калиниченко.

Однако, по мнению застройщиков, сегодняшнее кредитование под 25% – это невозвратные кредиты, либо кредиты, выданные для спекулятивных целей.

Источник – Лига Бизнес Информ

Ставки по ссудам достигают 50–80% годовых, заем выдается максимум на год. В залог кредитор требует не только приобретаемый в кредит объект (квартиру или машину), но и другое имущество должника. Причем желающих получить кредит на столь жестких условиях достаточно, ведь банки совсем не кредитуют. «У нас есть лишние деньги, почему бы не потратить их на кредитование», — говорит совладелец одной из столичных инвестиционных фирм.

До кризиса его компания в основном занималась посредничеством на инвестиционном рынке: оказывала брокерские услуги, управляла инвестиционными фондами, строила объекты недвижимости. С началом кризиса этот бизнес стал менее актуален, и компания занялась кредитованием, в основном кредитуя владельцев небольших фирм. При этом кредитор, в отличие от банка , обычно не интересуется целями привлечения ссуды и кредитным прошлым заемщика.

Главное для него — ликвидный залог. Нередко при предоставлении корпоративного займа кредитор требует от владельца бизнеса личного поручительства по кредиту. Правда, фирма инвестбанкира не афиширует свою деятельность — не хочет привлекать внимание исполнительных органов и прессы к своему бизнесу. «Кому надо — найдет нас», — считает предприниматель.

Не комментируют свою деятельность и другие частные кредиторы. Кстати, этим бизнесом занимаются многие бывшие банковские брокеры: юр- или физлица, до кризиса помогавшие потенциальным заемщикам получить кредит в том или ином банке. Теперь такие брокеры привлекают деньги у частных инвесторов и предоставляют ссуды. Кредитные ставки у таких посредников не менее высокие, чем у инвесторов, напрямую кредитующих население и бизнес.

Впрочем, некоторые посредники уверяют, что могут договориться с инвестором, чтобы тот уменьшил процентную ставку. Кроме того, посредники по-прежнему сотрудничают с некоторыми финструктурами, а также кредитными союзами, продолжающими кредитовать даже во время кризиса. За определенный комиссионный процент (примерно 1–2% суммы кредита) брокеры обещают ускорить процесс принятия решения кредитным комитетом банка или КС и помочь в оформлении кредита.

Основной риск частного кредитования — неплатежи по кредитам. Но кредиторов это не пугает. Они не сотрудничают с коллекторами или бюро кредитных историй и не перепродают долги факторинговым компаниям, а выбивают кредиты самостоятельно. И, как правило, преуспевают: прежде чем заняться кредитованием частным образом, они заручаются поддержкой профессиональных юристов и соответствующих госорганов (милиции, прокуратуры и пр.). А фирмы, предоставляющие автокредиты, страхуются от невозвратов еще и тем, что просят заемщиков оставлять заложенный автомобиль на спецплощадке — до тех пор, пока срок кредитования не истечет и ссуда не будет погашена.
 
Источник – Контракты

Мы неоднократно писали о том, как заемщик, который не в состоянии платить по кредиту, может решить возникшие у него проблемы. Самый простой путь – просить у банка реструктуризацию кредита. Но, как показала практика, дают ее далеко не всем. Так, например, наша читательница киевлянка Анастасия Белоусова рассказала, что она уже трижды обращалась в “Надра Банк” за реструктуризацией ипотечного кредита. Из-за сокращения зарплаты она не может полностью вносить ежемесячные платежи, и с начала года недоплата скопилась в кругленькую сумму.

Банк вроде бы согласен реструктуризировать кредит, но только при условии, что Анастасия полностью погасит накопившийся долг, а такой возможности у нее нет.

Самое неприятное в этой истории, что заемщик никак не может повлиять на банк. “Дело в том, что закон лишь рекомендует банку давать заемщикам кредитные каникулы, но не обязывает. Поэтому ни жалобы в правоохранительные органы, ни иск в суд не заставят банк пойти навстречу клиентам”, – объяснила адвокат Ирина Давиденко. В такой ситуации заемщик может либо и дальше платить столько, сколько он может платить (например только проценты), и продолжать настойчиво просить рассрочку, либо идти в суд. Там можно добиваться признания недействительным кредитного договора с банком (например, на том основании, что банк не имел права кредитовать в валюте – только в гривне) или объявлять себя банкротом.

Правда, заемщику стоит знать, что банкротство чревато потерей не только залога, но и другого имущества. Однако и здесь банк будет пытаться всеми силами помешать заемщику избавиться от своих кредитных проблем. Мы решили разобраться, чем в такой ситуации заемщики могут ответить банкирам.

КАК ФИНАНСИСТЫ МЕШАЮТ ЗАЕМЩИКАМ И ЧТО ДЕЛАЮТ ДОЛЖНИКИ

1. Нынче некоторые заемщики пытаются избавиться от кредитов с помощью процедуры банкротства. Для этого они регистрируются как субъекты предпринимательской деятельности (СПД) – простые граждане-небизнесмены банкротиться не могут. Однако тех, кто не был предпринимателем на момент получения кредита, банки подозревают в мошенничестве, обвиняя в фиктивном предпринимательстве и, соответственно, фиктивном банкротстве.

Поступают так. Повод обвинить заемщика в подобных преступлениях у банкиров будет, если тот объявит себя банкротом буквально сразу после регистрации предпринимателем. Некоторые должники хитрят и после регистрации СПД буквально месяц ведут прибыльную деятельность, только потом “формируя” убыток и затевая банкротство. Схема, конечно, на грани фола, но законники уверяют, что она работает.

2. Банк будет искать любую возможность уличить вас в обмане, мол, вы можете платить по кредиту, но сознательно отказываетесь. Например, один крупный банк после того, как крупный заемщик перестал погашать кредит, узнал, что тот, оказывается, купил надвижимость за границей, открыл там бизнес и фактически там живет. Должника нашли и скоро насильно вернут на родину. А его имущество будет продано банком.

Поступают так. Ушлые заемщики давно смекнули, что лучше бы им избавиться от любого имущества (переписать на родственников), кроме залогового, чтобы банк не мог его продать, если по кредиту будут проблемы с погашением. Особенно актуально это для тех, кто затеял банкротство. Юристы говорят, что продать-подарить имущество родственникам никогда не поздно, но предупреждают, что если сделать это слишком поздно, банк может обвинить вас в мошенничестве и оспорить сделки.

3. Банки нередко запрещают проблемным должникам выезжать за границу. По данным “Сегодня”, в настоящий момент в базе Госпогранслужбы находится около 4000 банковских должников и около 200 из них уже не выпустили за границу.

Поступают так. На самом деле по закону не так уж и много поводов не пустить должника по кредиту за границу. Против него должно быть открыто исполнительное производство (то есть окончательное решение суда), должна быть сделана исполнительная надпись нотариуса на кредитном договоре (по ипотеке) или подан гражданский иск с требованием ограничить выезд за рубеж. То есть если вы только начали процедуру банкротства или оспариваете кредитный договор (значит, против вас еще нет окончательного решения суда), банк просто не может ограничить ваш выезд за рубеж. Ну а даже если подобный запрет со временем появится, то, как рассказал нам адвокат Алексей Святогор, его можно обжаловать и затянуть этот процесс по разным судебным инстанциям до бесконечности. При этом запрет на выезд за границу теряет силу, как только суд принял к рассмотрению ваш иск с просьбой об его отмене.

4. В борьбе с несговорчивыми заемщиками банкиры объединяются и помогают друг другу. Например, недавно НБУ разослал по банкам письмо с информацией по одному из громких дел, где заемщик оспаривает законность кредитного договора на основании того, что банк не имел права кредитовать в валюте (это основной аргумент заемщиков). В этом письме НБУ сообщил банкам, что в Украине нет решений судов, которые бы признавали незаконной выдачу кредитов в валюте. Это письмо банкиры теперь будут активно использовать, мотивируя им незаконность обращений заемщиков в суд с подобными исками о расторжении договоров.

Поступают так. Юристы считают, что НБУ поспешил. Да, таких решений нет, но не потому, что всем заемщикам на всех этапах рассмотрения исковых заявлений отказано в расторжении кредитных договоров с такой мотивацией (незаконность выдачи кредитов в валюте). Как рассказал нам адвокат Валерий Трофимчук, просто суды не закончили разбирательства по подобным искам заемщиков, и ставить точку рановато. Поэтому отслеживайте информацию о делах, подобных вашим. Новости, пресса, интернет и реестр судебных решений (http://www.reyestr.court.gov.ua/) помогут найти вам аналогичные решения судов. Выгодные вам решения с ходатайствами о принятии их к рассмотрению можно смело нести в суд как аргумент в вашу пользу.

Источник – http://www.segodnya.ua