Ипотечные кредиты подешевеют максимум на 0,5%

Жонглируя основными условиями кредитования (срок предоставления займа, сумма и процентная ставка), банкиры стремительно увеличивают круг своих клиентов, привлекающих займы под покупку жилья. Только за прошлый год отечественная банковская система нарастила портфель ипотечных кредитов на 55%.

Но при этом на фоне увеличения объема кредитования финансисты не удосужились снизить стоимость займов, а даже наоборот, подняли процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем на 1–1,5% годовых. Хотя, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, номинальные процентные ставки выросли лишь по кредитам в гривне на 1,75%, долларовые же займы подешевели на 0,5%, а в евро — на 0,75%. Такая разница в данных объясняется просто: не желая отпугивать клиентов, финансисты уменьшили кредитную ставку, одновременно увеличив размеры всевозможных комиссионных. Сегодня средние ставки по ипотечным кредитам находятся в рамках 10,5–14% годовых в валюте и 17–19% в гривне.

«Основным источником ресурсов для развития ипотечных программ становятся зарубежные деньги, — определяет тенденцию начальник казначейства АКБ «Киев» Алексей Козырев. — А поскольку ставки по доллару и евро на международных рынках достаточно высоки, говорить о существенном их снижении нельзя. Добавьте к этому высокий риск страны и затраты на сопровождение сделок по привлечению ресурсов. Поэтому ставки по ипотечным кредитам если и будут снижены, то не более чем на 0,5–1% годовых».

Главной тенденцией, которая будет определять развитие ипотечного кредитования в этом году, станет дальнейшее ужесточение правил выдачи займов. Банкиры намерены более углубленно оценивать платежеспособность своих клиентов, ссылаясь на слишком высокий уровень невозвратов (общая задолженность по таким кредитам на 1 января 2007 года составила 27,2 млрд. грн.). Некоторые банки уже отказались от практики выдачи кредитов покупателям жилья, не предоставляющих официального подтверждения достаточных для погашения кредита заработков, а также ввели правило, согласно которому потенциальный заемщик еще и должен подтвердить финансовую состоятельность своих ближайших родственников.

Впрочем, «такая политика банков связана с тем, что многие из них планируют провести секьюритизацию, при которой требования к качеству кредитов довольно высоки, — объясняет Алексей Козырев. — Для секьюритизации обычно отбираются только те кредиты, которые подпадают под стандартные условия, описанные покупателем, а они довольно жесткие». Эта процедура предусматривает два варианта: либо продается портфель займов и покупатель, к примеру, иностранное финучреждение, начинает обслуживать его самостоятельно, а продавец получает деньги на пополнение оборотных средств. Либо на сумму кредитов, тех же, ипотечных, выпускаются ценные бумаги, продающиеся иностранцу.

Правда, далеко не все банкиры поддерживают ориентацию на будущую секьюритизацию любой ценой. Некоторые финансисты небезосновательно опасаются отпугнуть потенциальных заемщиков и снизить, таким образом, темпы роста кредитных портфелей. «Я не согласна с тем, что банки пойдут по такому пути, — считает начальник департамента розничного кредитования «Укрпромбанка» Юлия Морозова. — Вопрос наращивания активов в условиях, когда половина доходов населения в тени, находится на уровне макроэкономики. Ведь чтобы провести секьюритизацию, нужно иметь какие-то активы. А если ужесточать условия и отказывать клиентам с официальным уровнем доходов в 400 гривен, каких у нас до 30–40% от общего числа заемщиков, можно остаться без кредитного портфеля. Секьюритизировать уже будет нечего».

Определенным выходом из такой ситуации может стать зародившееся ныне и в Украине сегментирование банками клиентов и дифференциация условий кредита в зависимости от качества заемщика. «Я думаю, что украинский рынок пойдет по пути развития рынков ипотечного кредитования некоторых стран Западной Европы и США, — предполагает Алексей Козырев. — Там популярна тема специализации финучреждений на определенных типах заемщиков. Одни работают только с заемщиками первой категории, удовлетворяющими некие высокие стандарты, другие специализируются на более рисковых заемщиках, которым уже отказали в других банках». Однако, по мнению банкира, такая тенденция обретет на нашем рынке иную форму. Крупные и средние банки, декларирующие свою универсальность, скорее всего, предложат своим клиентам весь продуктовый ряд. То есть для разных заемщиков с разной степенью рисков банки предложат различные условия кредитования, которые могут существенно отличаться от клиента к клиенту.