Несмотря на довольно ощутимый на рынке недвижимости парадокс — жилье дорожает, а активность покупателей стремится к нулю, падение платежеспособного спроса к 2007 г. так обострило конкурентную борьбу банков в ипотечном сегменте банковских услуг, что условия, предлагаемые банками по ипотеке, во многом стали похожи — разница в пределах 1–2% в расчет не берется.
Несмотря на довольно ощутимый на рынке недвижимости парадокс — жилье дорожает, а активность покупателей стремится к нулю, падение платежеспособного спроса к 2007 г. так обострило конкурентную борьбу банков в ипотечном сегменте банковских услуг, что условия, предлагаемые банками по ипотеке, во многом стали похожи — разница в пределах 1–2% в расчет не берется.То, что есть два варианта погашения кредита: аннуитет и стандартный — знают все, и придумать здесь что-либо новое трудно, поэтому борьба идет за процентные ставки и дополнительные условия.
Среди основных тенденций, предсказанных банкирами — постепенный переход от долларовых кредитов к гривневым и ужесточение требований к заемщикам. Одни объясняют такие тенденции американским кризисом и ростом валютных ресурсов украинских банков, другие — приходом на украинский рынок иностранных банков с их системой работы и оценками инвестиций. Как бы то ни было, но идея делать кредиты более доступными за счет достаточно небольшой кредитной нагрузки на заемщика тоже пока не работает. Замедление роста стоимости жилья привело к росту рисков банков при кредитовании, и практически все банки отошли от практики нулевых первых взносов при кредитовании. Хотя многие эксперты предполагают, что со временем конкуренция сыграет свою позитивную роль и в этом вопросе.
Заявления банкиров относительно удешевления ипотечных кредитов с начала 2008 г. тоже оказались преждевременными. Западные технологии и иностранные названия банков, написанные русскими буквами, пока так и не принесли облегчения украинским заемщикам. Работает прописная истина: пока есть спрос — дешеветь не будет. Эту догму в начале января — после новогодних праздников подтвердили сразу несколько крупных банков. Кстати, некоторые наиболее шустрые из них успели повысить ставки еще в конце 2007 г. Конечно, если ориентироваться на западный путь ипотечного развития, где стоимость кредитов составляет 5–7% годовых, можно предположить, что цены на недвижимость когда-нибудь все же будут снижаться. Ведь на Западе, когда дешевеет ипотека — цены в среднем растут, когда дорожает — падают. Но рост доходов населения в нашей стране как-то заметно отстает от роста цен на недвижимость. Покупать жилье по таким ценам люди не могут, а снижать стоимость жилья продавцы пока не намерены. Кроме того, стоимость банковского займа тоже достаточно высока.
Среди позитивных тенденций ипотеки: предложения по увеличению сроков кредитования — до 30 лет — несмотря на рост процентной ставки, заемщику это удобно; рост суммы кредита — многие банки ушли от практики ограничения по суммам; улучшения по условиям срочного погашения кредита — без штрафных санкций. Становятся понятнее и приводятся к единому знаменателю дополнительные проценты по кредитам. Многие банки снизили размер первоначального взноса с 30–35% до 10% от стоимости квартиры. Зато практически все банки, предлагающие конкурентные программы на приобретение недвижимости на первичном рынке, отменили ежемесячную комиссию, они берут комиссию за выдачу — примерно 1% от суммы кредита, дают возможность заемщику выбирать систему погашения, предлагают внести минимальный аванс 10–20%. Ставки по кредитованию «первички» зависят от многих параметров, но самые доступные из них в долларах варьируются от 11,2 до 14%. По программам кредитования жилья на вторичном рынке банки предоставляют максимальную сумму кредита в размере 50–85% от оценочной стоимости, при этом ставки варьируются от 11 до 13,7% в долларах США.
Выбираем изюминки
Тем не менее, эта же конкуренция породила и новые условия ипотечного кредитования. Желая выделиться из серой массы стандартных условий, банки то и дело предлагают новые интересные программы, кстати, давно и успешно работающие на рынке западном. Из множества предложений на рынке ипотечного кредитования «Новострой и Кредит» выбрал наиболее интересные банковские программы.
“УкрСиббанк” делает упор на низкие процентные ставки в гривнах — 12% по программе сотрудничества с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ). Покупая ресурсы у ГИУ по 9,5% и продавая по 12%, банк имеет 2,5% годовых с каждого ипотечного кредита, что, согласитесь, не так уж и плохо. Но единственный минус — очень жесткие условия для заемщиков. Сегодня многие банки работают по такой схеме, но вот процентные ставки у них почему-то выше.
“OТП Банк” активно продвигает кредитование в швейцарских франках. Данный вид ипотеки имеет преимущество прежде всего в процентной ставке — 8,99%, что позволяет экономить по сравнению с долларовым кредитом до 30%, правда при одном условии — если швейцарские франки не подорожают относительно гривны. Именно по этой причине наши соотечественники не очень любят кредитоваться в евро и франках. Ситуация с долларом США практически стабильна последние несколько лет, а вот евро существенно подорожал, поэтому и кредиты в евро не очень популярны.
Некоторые банки (“Финансы и Кредит”, “Кредитпромбанк” и другие) активно используют схему «только проценты», когда в первые 6–24 месяца тело кредита не платится, а выплачиваются только проценты. Такие программы дают возможность значительно сократить выплаты по кредиту в первое время, а затем погасить кредит без каких-либо штрафных санкций. Некоторые банкиры сетуют, что данные программы очень хорошо зарекомендовали себя при перепродаже жилья. Но если вам как заемщику не хватает средств сейчас, а банк готов подождать 6–24 месяца и лишь потом требовать от вас погашение тела кредита — это удобно. Тем более, что зарплаты имеют тенденцию расти.
Самой интересной новинкой может быть признана новая программа банка “Финансы и Кредит”. Программа «Все и сразу» очень отличается от существующих на сегодня продуктов, хотя в прибалтийских странах эта схема давно и успешно работает. Банк предлагает заемщику схему, при которой он выплачивает проценты и лишь 60%тела кредита в течение 25 лет, а по истечению этого срока заплатит оставшиеся 40% кредита одним платежом. Такой вариант предполагает сравнительно малую сумму ежемесячного платежа, что автоматически делает эту программу самой доступной на рынке ипотеки на сегодняшний день. И, хотя процентные ставки по этой программе очень привлекательные, не стоит забывать, что оставшиеся 40% нужно будет накопить. Кроме того, есть еще маленький нюанс — при стандартном погашении кредита заемщику придется платить дополнительную ежемесячную комиссию. Есть еще одна новинка, пришедшая с Запада — кредитование не по фиксированной процентной ставке, а по плавающей, когда процентная ставка формируется по принципу: LIBOR + фиксированный процент банка. LIBOR — London Interbank Offered Rate — индекс международного финансового рынка, который рассчитывается Британской банковской ассоциацией (на 22 января 2008 г. — 3,08% для доллара США). Сегодня такую ипотечную программу предлагает лишь “СЕБ Банк”, но вполне возможно, что года через два все крупные банки предложат именно такие ипотечные кредиты. При этом “СЕБ Банк” установил размер фиксированного процента на уровне 6,6%. Таким образом, реальная ставка составляет 3,08 + 6,6 = 9,68%. Но такое формирование процентной ставки несет и большие риски, совсем недавно LIBOR составлял 5,5%, соответственно, реальная ставка: 5,5 + 6,6 = 12,1%. Минимальный уровень LIBOR наблюдался в 2002–2003 гг., тогда он колебался в пределах 1,5–2,5%.
В целом же банкиры отмечают, что постепенно на рынке ипотечного кредитования меняется структура ипотечного портфеля. Высокая стоимость «первички», отказ банков от нулевого взноса, а накопить первоначальный взнос в размере 15–30% не так просто, высокая эффективная ставка, ужесточение требований к заемщикам, а также ограничения по максимальным срокам кредитования толкают все большее количество заемщиков на поиск новых вариантов. Одним из них, помимо покупки «вторички» в городах-спутниках, по мнению экспертов, может стать кредитование земли. Правда, произойдет это не так быстро — сегодня далеко не все банки предлагают подобные программы, риски земельного кредитования выше, да и условия по этим кредитам во многом жестче, чем при кредитовании квартир — например, процентная ставка по кредитам на землю в среднем на 1–3% выше ипотечных. Но благодаря новизне и ликвидности у этого сегмента рынка хорошие перспективы. При условии создания необходимой законодательной базы, а также отмены моратория на продажу земли под сельскохозяйственные цели эксперты прогнозируют активный рост сделок в сфере кредитования купли-продажи земли.
Комментарий эксперта
Елена Алферова, начальник отдела ипотечного кредитования управления продажи продуктов розничного бизнеса “Родовид Банка”
Последние 6–7 лет на рынке ипотечного кредитования присутствует тенденция к увеличению сроков кредитования. Так, преимущественно все украинские банки на сегодняшний день предлагают кредиты на приобретение жилья сроком до 30 лет, что делает кредиты более доступными за счет достаточно небольшой кредитной нагрузки на заемщика. Кроме того, еще 4–5 лет назад кредит под залог недвижимости можно было оформить на максимальный срок до 10 лет, сейчас же кредиты на потребительские цели, обеспеченные ипотекой, предоставляются банками сроком до 10–15 лет.
На сегодняшний день практически в любом из рейтинговых банков Украины можно оформить кредит на жилье с 10–15%-ным авансовым взносом, но есть специальные (акционные) программы ипотечного кредитования, по условиям которых банки предоставляют кредиты с 5%-ным авансовым взносом или в размере полной стоимости приобретаемой в кредит недвижимости. В последнем случае достаточно дополнительно предоставить в ипотеку другой объект недвижимости стоимостью, равной или большей размера взноса.
Что касается требований к заемщикам, то в корне они не изменились. Единственное, что можно отметить, улучшились возрастные ограничения по отношению к клиентам — многими банками предоставляются кредиты физическим лицам возрастом от 18 лет, но, как правило, при наличии финансового поручителя.
В условиях стремительного развития рынка розничного кредитования и конкуренции, когда банки с иностранными инвестициями предлагают сравнительно низкие процентные ставки, сегодня не все отечественные банки могут кредитовать физических лиц под аналогичные процентные ставки, но на рынке розничного кредитования в целом наблюдается тенденция к их снижению, темпы снижения незначительны, но ощутимы по сравнению с процентными ставками, которые предлагались около 10 лет назад. Кредиты в иностранной валюте, в частности в долларах США, остаются более предпочтительными для физических лиц и составляют в среднем около 80% кредитного портфеля физических лиц многих банков.
Среди новых программ кредитования жилья можно отметить кредиты, которые предоставляются физическим лицам на условиях сотрудничества банков с Государственным ипотечным учреждением. Преимуществами кредитования по такой программе являются низкие процентные ставки в национальной валюте, как правило, на 3–5 процентных пункта ниже среднестатистических ставок на рынке кредитования жилья.
Дмитрий Буц, директор департамента ипотечного кредитования “Правэкс-Банка”
В этом году по крайней мене каждый пятый кредит будет выдаваться в гривнах, поскольку разница в процентных ставках между гривной и традиционной валютой ипотечного кредитования, долларом США, будет сокращаться. Суммы кредитов расти не будут, поскольку во многих городах в 2007 г. динамика цен стабилизировалась.
Валерий Иваненко, директор ипотечного супермаркета “Т.О.Ч.К.А”
Рынок ипотечного кредитования в Украине развивается стремительными темпами. По многим прогнозам, в 2008 г. прирост рынка составит порядка 70%. Даже несмотря на то, что до лета ожидается еще одна волна повышения процентных ставок на 0,5–1% годовых, это несущественно отразится на общей устойчивой динамике рынка. Дело в том, что многие граждане, не решавшиеся на кредит в прошлом году и ожидавшие более выгодных условий от банков, сформировали определенный уровень отложенного спроса на ипотеку, и теперь, даже в условиях несколько подорожавших кредитов, такая ситуация внушает оптимизм экспертам в части дальнейших ожиданий по темпам развития рынка.
Банковская политика относительно профиля клиента практически не менялась на протяжении второй половины 2007 г. — как и прежде, и это совершенно нормально, в приоритете у банков оставались заемщики, способные предоставить подтвержденный доход и ликвидный залог. Можно отметить, что банки несколько смягчили свою позицию относительно размера первоначального взноса заемщика. В остальном существенных изменений в части требований к клиенту не было.
На сегодняшний день действительно наблюдаются определенные отличия в ставках по разным ипотечным программам. Так, если стоимость кредитов на первичное и вторичное жилье в какой-то степени одинакова и составляет порядка 11,5–13% годовых в долларах, то цена займов на покупку земли в среднем на 0,5–1% годовых выше.. В целом, думаю, в течение 2008 г. ставки по кредитам на землю и коттеджное строительство начнут приближаться к стоимости займов на вторичное жилье.
Думаю, что к лету 2008 г. конъюнктура рынка сложится таким образом, что банки снова пойдут на снижение ставок по ипотечным кредитам. Насколько существенным будет и насколько быстро наступит это снижение, во многом зависит от решения банками своих текущих проблем с ликвидностью. В то же время полагаю, в 2008 г. банки начнут более тщательно относиться к сегментации целевой аудитории, что может дать толчок к появлению на рынке новых интересных ипотечных продуктов, ориентированных на определенные, более узкие категории заемщиков. Также предполагаю, что банки более активно начнут предлагать дифференциацию ставок в зависимости от уровня первоначального взноса заемщика.
Жанна Алексеева, заместитель председателя правления по вопросам розничного бизнеса “VAB Банка”
Пока в Украине нет ипотечного законодательства, украинские банки разрабатывают программы ипотечного кредитования, принимая ко вниманию два важных фактора. Во-первых, это клиентоориентированность, а во-вторых, возможность конкурировать на рынке. На сегодняшний день украинские банки разрабатывают ипотечные программы в таких основных направлениях, как кредитование первичной и вторичной недвижимости, участие в ФФС и долгосрочное кредитование по молодежным программам.
В борьбе за клиента в последнее время банки начали развивать программы без первого взноса, снижать процентные ставки и увеличивать срок кредита (до 30 лет). Также некоторые банки вводят в программу кредитования условия отсрочки платежа на один год, то есть клиент первый год платит только проценты, а тело кредита — через год.
Несомненно, количество кредитов будет расти, потому что по сравнению с европейскими странами наш рынок находится на нулевом уровне. И главной причиной тому будет постепенное улучшение благосостояния людей. Да, сроки кредитования начали увеличиваться, несмотря на то, что это не совсем выгодно банкам. Естественно, что с ростом сроков кредитования идет и удорожание ипотечного кредита. Например, если посмотреть статистические данные, то можно увидеть, что средняя ставка в национальной валюте на кредит до 10 лет варьируется от 18,1% до18,3%, а от 20 лет и более эта цифра составляет уже 18,5–18,7%. Сума кредита зависит от состояния недвижимости, если цена на недвижимость будет расти, то и кредит будет увеличиваться. Что касается требований к заемщикам, то требования по платежоспособности ужесточились — нужно подготовить более серьезный пакет документов.
Источник – http://www.vdpa.com.ua