Коммунальный долг новым кредитом красен

Возведение новостроек, квартиры в которых измеряются не одной сотней квадратных метров, побуждает граждан, которые не могут позволить себе купить такое жилье, обращать внимание на вторичный рынок с его старой планировкой и меньшей квадратурой. Тем более что и эффективные процентные ставки по кредитам на такие квартиры довольно приемлемы.

По данным компании «Простобанк Консалтинг» , на конец сентября текущего года в Киеве они составляли 12,65-19,9% годовых в гривне и 11,6-15,9% годовых в долларах США при условии получения кредита сроком на 20 лет и стоимостью квартиры 150 тыс. долларов США.

Однако не следует забывать, что покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои нюансы. В частности, можно попасть на недобросовестных хозяев, которые захотят скрыть от вас некоторые недостатки продаваемой квартиры. Если вы ограничены в деньгах, то существенным минусом для вас может стать наличие за квартирой коммунального долга. В случае, когда эта информация выплывет еще до оформления кредита на квартиру (а, скорее всего, так и случится, ведь банки тщательно проверяют приобретаемую недвижимость), то банковского займа вам не видать до тех пор, пока долг не будет ликвидирован. «Банки очень тщательно относятся к проверке объектов недвижимости, которые передаются в ипотеку, поэтому ипотечные кредиты при наличии коммунального долга не оформляются», – объясняет Владислав Королев, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования «Укрсоцбанка».

Впрочем, все зависит от внутренней политики и условий кредитования, действующих в каждом конкретном банке. «Мы не кредитуем покупку недвижимости с коммунальными долгами. Среди прочих документов, которые предоставляет клиент для рассмотрения заявки по кредиту, в обязательном порядке требуется справка из ЖЭКа о количестве зарегистрированных (прописанных) проживающих по адресу нахождения данной недвижимости и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам», – говорит Юрий Воронюк, заместитель начальника управления развития розничных продуктов «ОТП Банк».

Если же бывшие хозяева все-таки смогли достать в ЖЭКе фиктивные справки о ликвидации задолженности и каким-то образом обмануть нового покупателя, то ситуация может усложниться еще больше. Для погашения этого долга (при условии, что деньги уже, скорее всего, были потрачены «до копейки» на первоначальный взнос при оформлении кредита в банке) придется брать дополнительный кредит. Обеспечением в таком случае может стать другая недвижимость. Или же придется взять беззалоговый кредит, но уже под более высокий процент: не 13-20%, а 16-36% и даже выше. Впрочем, с выплатой коммунального долга можно подождать до тех пор, пока вы не погасите, хотя бы частично, ипотечный займ. В этом случае уже можно будет оформить дополнительный кредитный договор, залогом по которому станет уже единожды заложенная вами квартира.

По словам г-на Королева, при обычном выполнении процедуры, в принципе, невозможна ситуация, когда коммунальный долг неожиданно выплывает уже после оформления ипотечного кредита. «Более того, покупатель квартиры и его брокер, в первую очередь, заинтересованы в проверке наличия или отсутствия коммунального долга. Кредит на погашение коммунального долга может быть оформлен, но такой кредит должен быть обеспечен ипотекой другой недвижимости», – отметил эксперт. Юрий Воронюк добавляет, что в случае погашения коммунального долга за счет кредитных средств в договоре будет четко прописано обязательство клиента перед банком выплатить всю сумму кредита с процентами.

Покупая недвижимость на вторичном рынке, любой покупатель, прежде всего, поинтересуется «историей» квартиры: сколько раз продавалась, кто проживает в данный момент, кто соседи, есть ли коммунальные долги и т.д. И это правильно, учитывая стоимость покупки и тот факт, что наши сограждане покупают жилье 1-2 раза в жизни. «Но в случае если продавец оказался не добросовестным и скрыл факт наличия коммунальных долгов, что выяснилось уже после совершения сделки, думаю, что банк найдет способ помочь своему клиенту найти выход из сложившейся ситуации», – обещает г-н Воронюк. К примеру, клиенту может быть предложен беззалоговый кредит в размере 25 тыс. грн. сроком на 5 лет, который сегодня предлагает большинство украинских банков . Или же, в случае если клиент при покупке квартиры оплатил первоначальный взнос в размере, например, 50%, ему может быть предложено оформление кредита на потребительские цели под залог этой же недвижимости в размере 30% от стоимости квартиры. При этом доход заемщика должен быть достаточным для погашения обоих кредитов. «Как правило, многие наши клиенты через 1-1,5 года после получения ипотечного кредита обращаются в банк за кредитом на потребительские цели, – говорит Юрий Воронюк. – Преимуществом данного кредита является экономия на оформлении договора ипотеки, поскольку недвижимость уже находится в залоге у банка».