Чому прогнози, які “загрожують національній безпеці”, так тішать “маленьких українців”? За тиждень – серпень – період, коли український ринок нерухомості прокидався (щоправда, він останні років п’ять-шість не спав) і бив рекорди, дивуючи не лише нас, а й усю Європу та увесь світ. Пік був позаторік: у серпні 2006-го за місяць(!) ціни на житло в Україні зросли на 12 відсотків! “Такого в світі ще не бувало, треба подати заявку у Книгу рекордів Гіннеса, – каже президент Асоціації фахівців з нерухомості Олександр Бондаренко.
Чому прогнози, які “загрожують національній безпеці”, так тішать “маленьких українців”? За тиждень – серпень – період, коли український ринок нерухомості прокидався (щоправда, він останні років п’ять-шість не спав) і бив рекорди, дивуючи не лише нас, а й усю Європу та увесь світ. Пік був позаторік: у серпні 2006-го за місяць(!) ціни на житло в Україні зросли на 12 відсотків! “Такого в світі ще не бувало, треба подати заявку у Книгу рекордів Гіннеса, – каже президент Асоціації фахівців з нерухомості Олександр Бондаренко.– Або ще приклад: у тому ж 2006-му в Луганську за рік ціни зросли на сто відсотків. Це – катастрофа”. Серпень 2007-го був спокійнішим. Узагалі то вже понад рік ціни на квартири не зростають: торішні 14,5 відсотка приросту – це менше, ніж річний рівень інфляції. Іншими словами, у порівнянні з олією, яйцями, цукром (перелік можете продовжувати самі), ціни на квартири знизилися. Досі було навпаки, чи майже навпаки. Цьогорічні 11 відсотків зростання “квартирних” цін “випередили” за темпами свого падіння піврічну інфляцію вже не на 2, як торік, а на 5 відсотків. Що далі? За тиждень – серпень, побачимо. Точніше, перевіримо прогнози як наших, так і зарубіжних експертів.
З-за “бугра” видніше?
Кому ви більше довіряєте: нашим експертам чи “їхнім”? Я, наприклад, нашим – якщо йдеться про політику. Доводиться вибирати з-поміж своїх, бо зарубіжні політологи на нашу політичну кухню останнім часом воліють свого носа не сунути – цей “борщ” їм не по зубах. Цивілізованій політичній науці наші політичні реалії здебільшого не під силу. Наші ж експерти навчилися ходити вітчизняними лабіринтами навпомацки. А от в економіці сильніші таки “їхні” аналітики-прогнозисти. По-перше, у фінансів і ринків менше кордонів, по-друге, цифри – річ адекватніша реаліям, ніж заяви, декларації і популізм, і, по-третє, приглядатися до економічної України закордонним експертам набагато вигідніше, що вони й роблять, доки політична Україна чубиться. Зрештою, їхні оцінки менш заангажовані. Навіть наші депутати, якщо мова заходить про економіку, частіше б’ють карти опонентів прогнозами Світового банку, МВФ, ніж версіями свого уряду чи цифрами вітчизняного Держкомстату… Ой, пробачте, відійшли від теми.
… Місяць тому ріелторська компанія “Hamptons International”, яка працює в багатьох країнах Європи, зокрема, й в Україні, подала прогноз: Україну чекає доля багатьох країн ( їх було навіть перелічено), в яких стрімко обвалилися ціни на житло. На це повідомлення можна було б і не звернути уваги, якби згодом оглядачі британського “Real estate” не зробили аналогічного висновку: до Нового року ціни на житло в Україні знизяться на 20-30 відсотків, а за рік – на 40-50. Реальна вартість однокімнатної квартири у середньому – 50 тисяч доларів, а ціна квадратного метра в новобудовах економ-класу – 1230 доларів. За прогнозом, до цих цифр Україна “опуститься” 2009-го.
Далі – більше. Група фахівців німецького проекту “Приватизація і управління власністю” днями узагальнила власне дослідження: квартири в Києві коштують в 3,1 раза дорожче за собівартість, у Донецьку, Одесі, Алушті, Дніпропетровську, Харкові, Львові продаються з “націнкою” в 1,8-2,1 раза. Є й справедливіші забудовники: у Миргороді, Івано-Франківську, Кам’янець-Подільську, Рівному, Чернігові зодчі мають лише 30-35 відсотків навару. Навіть для німців не таємниця, що 10-25 відсотків загальної вартості новобудов в Україні складають хабарі та “благодійні внески”. А загалом майже половина ціни – небудівельні витрати. У світі дивуються українцям, передусім “маленьким”. Ми заощаджуємо на всьому, аби купити дах над головою. А платимо не лише за дах, а й за земельні ділянки, дозволи, погодження, водопроводи, каналізації, газові мережі… Тобто, годуємо за свої “кровні” земельних спекулянтів (адже ділянки дуже рідко виділяються реальним будкомпаніям, киянам за прикладами далеко не треба ходити), депутатів (подейкують, що вони здебільшого й складають першу категорію), чиновників, а також низку олігархів. То раніше кошти за прокладання всіляких труб до нашого будинку йшли на благо міста. А тепер, у часи Черновецького і “енергохолдингу”, всі “Київгази” “Київодоканали” і “Київенерго” – підприємства приватні. Тож, усі ці труби (і не тільки), що ведуть до будинку і за які ми сплатили в ціні за житло, передаються на баланс постачальним компаніям, збільшуючи їхні активи. Бізнес по-українськи, чи правильніше – на українцях. Удруге вибачайте, збилися з теми. Повернімося до прогнозів, тепер – українських.
“Крива” від ріелторів
Олександр Рябченко, директор відчизняного експертного центру, хоч і називається він гучно Міжнародним інститутом приватизації, власності та інвестицій, каже, що обвал цін у Києві вже почався: квартири подешевшали на 7-9 відсотків. До кінця року, за словами Рябченка, “хрущовки” і “панельки” зменшаться в ціні на 15-20, “сталінки” і “чешки” – на 10-15, “економ-клас” у новобудовах – на 20-25, “преміум-клас” – на 15-20, а “люкс” – на 5 відсотків.
Якщо не вірите колишньому голові контрольної комісії Верховної Ради з приватизації, а нині незалежному експертові, то давайте послухаємо, що прогнозує представник ріелторського бізнесу і президент Спілки фахівців із нерухомого майна України Олександр Рубанов (хоча він після одного із заходів, ой, як неохоче робив прогнози на прохання журналістів, які буквально обступили його й не випускали із зали). Аби, вочевидь, не видати корпоративних таємниць, тим більше невтішних для колег-ріелторів, Олександр Миколайович у відповідь на запитання про нинішню і прогнозовану динаміку цін на житло взяв папірець і мовчки намалював лінію, яка спускається донизу, а згодом “вивертається”… ще раз туди ж. “Оце, – вказав олівцем на кінець лінії, – жовтень-листопад 2009-го”. Подальшого прогнозу “креслити” не взявся. Але, здогадавшись, що без слів журналісти могли його не зовсім правильно зрозуміти, додав, мовляв, якщо повідомлятимете про цей прогноз, то вказуйте на сегмент: комерційна нерухомість зростає й зростатиме в ціні, хороше житло, скажімо, “преміум-клас” теж дорожчатиме, але не так стрімко як раніше, – ціни на елітні квартири підвищаться до осені наступного року в середньому на 15 відсотків, а ось вартість “економ-класу” може знизитися на 20-35, а “бізнес-класу” – на 10-15.
Колеги Рубанова із Асоціації фахівців з нерухомості намалювали (щоправда, уявно, тобто усно) таку “лінію” дещо коротшою. До весни наступного року. Але теж вниз. Президент асоціації Олександр Бондаренко чекає президентських виборів у США: “Якщо переможе Обама і реально постане питання про виведення військ із Близького Сходу, а ви знаєте, у скільки США обходиться Ірак – колосальні витрати, то ці кошти спрямують на оздоровлення американської економіки, і долар зміцніє. А зміцнення долара дасть позитивний імпульс у багатьох сферах економіки. Ситуація поліпшиться й на фінансових фондових ринках, і в українській іпотеці. Я прогнозую, що вже через півроку після виборів у США, тобто навесні спостерігатиметься вихід українського ринку нерухомості зі стагнації”. Віце-президент асоціації Юрій Венгринович пов’язує ціни на нерухомість із ростом цін на будматеріали, пальне, словом, з інфляцією: “Якою буде в Україні інфляція, настільки ж піднімуться й ціни на житло. Не буде падіння цін, бо немає економічного підґрунтя для цього, настане стабілізація”. Юрій Олександрович прогнозує, що дешевшатимуть не квадратні метри, а квартири. “Забудовники зменшують площу, – каже Венгринович, – бо трикімнатні квартири на 200 квадратів середньостатистичному покупцеві непотрібні. Тому повертаються старі норми: 30 метрів – однокімнатна, 50-60 – двокімнатна, 70-80 – трикімнатна”. Чи довіряти ріелторам, які від продажу квартир заробляють і собі 5 відсотків, вирішувати вам.
Послухаймо ще й будівельників. Днями свій прогноз зробив голова ради директорів Української будівельної асоціації, власник компанії “ХХI століття” Лев Парцхаладзе: “Хоч хто б там що казав, а ціни на нерухомість знижуватися не можуть. Це пов’язано із багатьма факторами. Перший – попит значно перевищує пропозицію. А обсяги будівництва не збільшуються. За деякими прогнозами, вони залишатимуться на попередньому рівні, або навіть знизяться. І це в той час, коли споживчий попит щорічно зростає приблизно на 20-30 відсотків. Звісно, що попит визначає й ціну. Крім того, зростає собівартість матеріалів. Збільшуються зарплати. Інфляція теж накладає свій відбиток. Відсотки за кредити, обслуговування – все лише зростає. Ціни на енергоресурси також збільшують усі ці складові. І ще один момент: зросли відрахування в міський бюджет до 20 відсотків від вартості квартири. А нині ще продаються ті квартири, відрахування за які складали до 10 відсотків. Це – старі запаси, які й продаються за старими цінами. Забудовникам стає все складніше оформляти документи, все більше грошей витрачається на різні погодження, лобіювання – вирішення суперечливих питань може досягати 30 відсотків вартості проекту. Вільних майданчиків під забудову в Києві уже практично немає, а “зачистка територій” обходиться до 30-40 відсотків собівартості проекту”.
А Володимир Германов, керівник відділу маркетингу компанії “Київжитлоінвест”, такої думки: “Кількість покупців стала значно меншою і це факт. Виходить, що кількість тих, хто може придбали житло за умов обмежень у кредитуванні і зростанні відсоткових ставок, значно зменшилася. Це обов’язково позначиться на самому ринку”. У свою чергу заступник гендиректора ТОВ “Консоль ЛТД” Наталя Павленко прогнозує, що за п’ять років вартість квартир на первинному ринку житла зросте щонайменше вдвічі. Обґрунтовуючи свої прогнози, будівельники розповідають не лише про традиційні літню сплячку ринку нерухомості, збільшення попиту, інфляцію, хабарі, а й про Євро-2012, вступ до СОТ, перехід будівельників із житлової на комерційну забудову тощо. Однак найпоширеніший аргумент: для стабілізації цін на житло згідно зі світовим досвідом слід щорічно будувати по квадратному метрові на одного мешканця. Тобто не мільйон квадратних метрів щорічно в Києві, а три. Не 8,5 мільйона, як торік в Україні, а 44. До того ж, мовляв, величезний дефіцит утворився через те, що наприкінці 80-х-початку 90-х років минулого століття житло майже не зводили. Загалом у Києві нині 80 мільйонів квадратних метрів житла, половина з якого потребує оновлення. Україна – унітарна держава, практично всі питання вирішуються в столиці, тому жити до Києва їде і великий, і середній бізнес, і всі, хто заробив кошти бодай на однокімнатне помешкання, бо тут більші можливості, є робота, зарплата, престиж.
Усе це – правда, окрім одного: чи коректно порівнювати середньоєвропейську норму – квадратний метр на громадянина щорічно – з українськими реаліями? Якби в Україні заробляли стільки як у Німеччині, Франції, Британії, то, певно, й викуповували б за рік 44, а не 8,5 мільйона квадратних метрів. Усі, хто мав такі можливості, вже придбати собі дах над головою. Розпайовані землі колишніх колгоспів під Києвом і довкола інших великих обласних центрів уже давно продані в обхід мораторію, селяни придбали собі міські помешкання і їхній ситуативний попит закінчився. Із ринку нерухомості тікають спекулянти, бо підвищення цін на рівень, нижчий за рівень інфляції, не дає їм ні колишнього “навару”, ні навіть гарантії збереження своїх капіталів. А це – чимала армія покупців нерухомості, аналітики налічують їх від 30 до 70 відсотків. Інша причина: банки припинили видавати іпотечні кредити з відсотковими ставками, нижчими за рівень річної інфляції. Хитрі позичальники це підрахували й до банків за наступним кредитом не пішли. Скорегували свої плани й ті, кому житло необхідне для власних потреб, але нинішні кредити їм просто не під силу. Чекають і ті, хто вже майже зібрав необхідну суму, але почалося падіння долара (більшість українців облюбували саме цю валюту як засіб зберігання своїх капіталів) і євро. Тобто, як каже доктор економічних наук Олег Соскін, закінчився “період великих грошей” для вітчизняних будівельників.
Оглядачі одного з інтернет-сайтів, не дуже довіряючи, як і ми з вами, прогнозам будівельників, провели бліц-дослідження і виявили: одна з будівельних фірм, керівник якої останнім часом роздавав інтерв’ю про те, що ціни в Києві не знизяться, а навпаки зростатимуть, сама вже двічі у цьому році на 5 відсотків знизила вартість квадратного метра у своїх новобудовах. Язик, як кажуть, без кісток, а ринок – без емоцій.
Дивлячись, як рахувати
Тим часом на інтернет-сайтах, які здійснюють моніторинг ринку нерумості, уже місяць матеріали рясніють заголовками на кшталт: “Ціни на житло стрімко впали!”, “Квартири подешавшали всього за три дні!”, “Дочекалися…” тощо. Сайт “Глобаліст” повідомляє, приміром, що “хрущовки” Києва втрачають у ціні (на 5%) вже третій тиждень поспіль. “Хрущовки” певний час були доволі ліквідним товаром через низьку ціну і швидку перспективу знесення. Отримати “на шару” квартиру в новому будинку та ще й на 50 відсотків більшу – хочеться кожному. Але ринок упав і “хрущовки” теж”, – пише “Глобаліст”. У іншому матеріалі йдеться про падіння цін і на квартири в новобудовах, зокрема, на Осокорках і Позняках, у порівнянні з травнем, на 6-8 відсотків навіть у доларах. “Якщо врахувати зниження курсу долара на 9 відсотків за останні місяці, то можна констатувати падіння цін на квартири до 15 відсотків”, – наголошується у повідомленні. Якщо літній моніторинг “Глобаліста” можна назвати сезонним, неґрунтовним, то дослідження компанії “Канзас” бере початок із січня. За півроку ціни на вторинному ринку житла в Києві зросли на 11 відсотків у доларах. Коли ж долар упав, то, виявилося, що ціни у гривневому еквіваленті не зростали. Більше того: якщо додати до цієї арифметики ще й інфляцію хоча б за січень-квітень (13%), то, виходить, що вони реально знизилися.
Гнів у Будівельній палаті
Хоч щоб там розповідали будівельники про адекватність своїх цін, але таки виказали свою тривогу. Рада директорів Будівельної палати України, куди входять керівники найбільших компаній-забудовників, у відкритому листі поскаржилася на нас урядові, Президентові і Верховній Раді. Мовляв, українці перестали купувати квартири і таким чином створюють кризу в будівельній галузі, що загрожує навіть національній безпеці. Будівельна палата вимагає винести ще питання на засідання РНБО. Вперше за декілька років зменшилися обсяги будівництва в п’ятнадцятьох регіонах, спостерігається зниження попиту на готову продукцію. “Ринок нерумості падає прискореними темпами. Зменшилася кількість угод на придбання житла. У деяких регіонах у декілька разів. Через жорсткі умови іпотечного і поточного кредитування погіршилося фінансове становище будівельних організацій. Подорожчали кредити для будівельників і населення, – йдеться у листі до влади. – Останнім часом стрімко погіршилося забезпечення забудовників земельними ділянками з вини органів місцевого самоврядування, які виділяють основну частину ділянок не безпосередньо забудовникам, а перекупникам”. Пригрозивши загрозою нових “Еліта-центрів”, будівельники закликали Нацбанк створити умови для того, щоб банки видавали дешеві кредити, хоча самі вони дуже не хочуть знижувати цін на житло. Поставлено низку вимог до уряду, серед яких, правда немає основної – підвищити українцям зарплату для придбання даху над головою. Є інша, протилежна пропозиція: “знизити соціальне навантаження на бюджет”. Хоча невідомо, як воно впливає на будівельну галузь. Чи то пенсії підвищуються за рахунок дотацій у будівництво, чи то наші зодчі мають на увазі, що пенсіонери, вчителі й лікарі навіть із підвищеними доходами не зможуть придбавати у них житло, то навіщо їм і платити більше? Невідомо, але, як на мене, це послання має певний політичний підтекст – у контексті нинішньої суперечки пропрезидентських і проурядових кіл. Зрештою президента Будпалати і почесного президента “Київміськбуду” народного депутата Володимира Поляченка вважають людиною, наближеною до Президента України. А 80 відсотків акцій “Київміськбуду” знаходяться в управлінні Київміськдержадміністрації, тобто в іншого недруга Тимошенко – пана Черновецького.
“Київміськбуд”: просимо не панікувати!
У ході засідання Будівельної палати президент ХК “Київміськбуд” Петро Шилюк заявив, що він не виключає призупинення реалізації низки проектів будівництва житла і соціальних об’єктів. За його словами, вже припинено роботи на низці будмайданчиків, бо у забудовників бракує кредитних ресурсів.
Наступного дня, тобто минулого четверга, депутат Київради від БЮТ Семен Борисенко зажадав, аби голова наглядової ради “Київміськбуду” депутат від Блоку Черновецького Анатолій Чуб поінформував про ситуацію, що склалася в холдингу. Київрада відмовилася слухати Чуба. Однак, за словами Борисенка, “Київміськбуд” призупинив продаж квартир. “Зараз будівельний комплекс практично зупинився. Рада директорів ухвалюватиме рішення про зупинку п’ятнадцяти об’єктів. Троєщина, Осокорки – там практично припинено будівництво…”, – заявив Борисенко.
Паніка із Будівельної палати і Київради дісталася й преси та суспільства. У п’ятницю презедентові ХК “Київміськбуд” Петрові Шилюку довелося заспокоювати інвесторів, які вклали свої кошти в будівництво. Прес-служба найбільшої вітчизняної будкомпанії заявила: “Київміськбуд” не призупинить будівництва за будь-яких обставин жодного із об’єктів нерухомості, за якими укладено угоди з інвесторами як фізичними, так і юридичними”. ХК “цілком поділяє тривогу в суспільстві за ситуацію, що склалася в будівельній галузі”, але, як наголошує прес-служба, деякі журналісти неправильно зрозуміли пана Шилюка. “Шилюк говорив саме про те, що у випадку, коли ситуація на ринку нерухомості буде і в подальшому погіршуватися, а з боку влади не буде вжито стабілізаційних заходів, то компанія вимушена буде призупинити роботи на об’єктах, які не надходили в продаж, і переглянути перелік об’єктів, на яких ведуться підготовчі роботи. Це не стосується будівництва житла, в яке вже інвестовані кошти громадян”.
Вартість тиску на владу – 10 відсотків ВВП
Заспокоювання найбільшого оператора ринку не заспокоює. Адже якщо панікує компанія-велетень, то що вже говорити про менші фірми. “Київміськбуд” торік увів в експлуатацію майже 750 тисяч квадратних метрів житла, решту понад 90 відсотків звели в Україні інші забудовники. Що буде з ними? За словами віце-президента Асоціації фахівців з нерухомості Юрія Венгриновича, на половині новобудов в Україні роботи таки справді припинилися. Адже попит на квартири на первинному ринку з початку року знизився на 65, а на вторинному – на 40 відостків. Експерти називають дві основні причини зниження будівельної активності. По-перше, у забудовників немає коштів, адже переважна більшість із них працювала на інвестиціях пересічних громадян: якщо ви вчора вклали свої заощадження в якийсь із об’єктів, де встановлено лише паркан, то за ці гроші зводитимуть житло там, де вже є котлован, себто для тих, хто вніс необхідну суму ще позавчора. Такий ланцюжок тримався роками, але в ньому стався обрив: сьогодні громадяни не принесли забудовникам своїх інвестицій, тож, для вас, вчорашніх, немає за що навіть рити котлован. Звісно, такий гігант як “Київміськбуд” знайде ресурси, навіть якщо й завтра буде проблема з інвестиціями (хоча, приміром, торік частка інвестицій від населення у зведення житла “Київміськбудом” склала 83 відсотки), а ось у дрібних забудовників можуть виникнути складніші проблеми. Недаремно ж Будівельна палата про “Еліту” згадувала. По-друге, як кажуть, і потужні компанії призупиняють будівництво, заявляючи про відсутність ресурсів, вони у такий спосіб чинять опір зниженню цін, їм ліпше менше збудувати, аби потім дорожче продати, сподіваючись перечекати поки маятник “економічної циклічності повернеться на кращі для них часи. Не хочуть знижувати цін і втрачати високої рентабельності та захмарних прибутків. Будівельники воліють радше використати свої зусилля для тиску на владу, адже знають ціну свого питання для держбюджету: щорічно ринок нерухомості і будматеріалів приносить понад 10 відсотків ВВП.
Дивно (якщо не враховувати політичного підтексту) звучить у відкритому листі Будівельної палати й докір про те, що в Україні й досі не реалізується президентська програма “Доступне житло”. Хоча парламент ще не ухвалив відповідного закону, Президент України вимагає від уряду закласти у держбюджеті необхідні кошти. Дуже, очевидно, Ющенкові хочеться, аби його ініціатива запрацювала до президентських виборів. Тимошенко, природньо, іншої думки. У прем’єрки є власна пропозиція на цю тему. Обидві ці ініціативи – лише в проектах, але реально, як кажуть експерти, вони вже діють, тобто теж впливають на зниження цін: довірливі потенційні покупці, почувши про “доступне житло”, вирішили рік-два почекати його.
Не віриться і в плач Будпалати щодо можливої збитковості галузі, якщо, як кажуть експерти, собівартість квадратного метра в Києві втричі нижча від ринкової ціни. Чому, скажіть, у Вінниці, Житомирі, Черкасах вигідно будувати квартири за ціною 1,5 тисячі доларів за квадратний метр, а в Києві ні? Чому в Берліні і Мюнхені трикімнатні квартири дешевші, ніж у столиці України, хоча їхня якість та комфорність вища?
Зростання вартості будматеріалів, як один із аргументів підвищення ціни на житло, теж питання дискусійне. І суперечка ця розгорілася нещодавно за круглим столом, організованим Всеукраїнською спілкою виробників будматеріалів. Представники підприємств, які прийшли на цей захід, усі, як один, нарікали на труднощі в реалізації своєї продукції. У Вінниці цегельні заводи продають менше на 40 відсотків, у Полтаві на 50… Вони скорочують обсяги виробництва, знижують ціни, звільняють працівників. Бетон подешевшав із 650 гривень за кубометр до 500 – у Києві і до 350 – в регіонах. Нині є проблема навіть із реалізацією пінобетону та іншої продукцї, за якими ще торік шикувалася черга, де доводилося стояти щонайменше три місяці.
Добру справу зробила Верховна Рада, що 5 червня створила депутатську комісію із розслідування причин високих цін на житло. На жаль, її остаточний звіт очікується аж через рік.
Як вийти із “совкового” ринку
Допоки відомі експерти, керівники компаній і високі державні мужі публічно дискутують про майбутнє ринку нерухомості, я зателефонував знайомому викладачеві одного з економічних вузів Києва, а за сумісництвом ріелторові Ігорю. Він підтвердив: ціни на квартири в Києві справді знижуються, спекулянти із ринку житлової нерухомості переорієнтувалися на комерційну, а також взялися за операції з пристоличною землею. Пішло з ринку також багато ріелторських фірм, які виникли під час злету цін на нерухомість. Тепер ця сфера теж очищається, оздоровлюється.
Ігор пропонує й шляхи вирішення проблеми. По-перше, узаконити реальний ринок землі. По-друге, ввести податок на нерухомість.
Так званого “виділення земельних ділянок під забудову” немає у жодній країні з ринковою економікою. Це – “совковий”, а не ринковий термін. “Виділення” насправді той же продаж, лише тіньовий і без жодних гарантій. На цьому тіньовому ринку “крутяться” суми, які зрештою “випливають” у ціні житла. Крім того, у цій же ціні “випливають” ще й ризики забудовників, які придбали ділянки не на аукціонах, а у спекулянтів. У будь-який момент Київрада, приміром, може скасувати рішення про будівництво на тій чи тій ділянці, адже вона її не продавала, а “виділяла”. І таких випадків – безліч лише в Києві.
Щоправда, Ігор песимістично ставиться до перспективи цивілізованого ринку землі. У ньому, хоч як це парадоксально, не зацікавлені самі ж наші забудовники. Вони – монополісти: у кожному місті є свій “Київміськбуд”, незацікавлений, аби на “його” територію прийшов конкурент, тим більше закордонний. Останній ніколи не прийде на “виділену ділянку”, бо Черновецький має право її відібрати. Немає конкуренції – немає реальних цін, немає й ринкової якості. Вітчизняним монополістам така ситуація – на руку: люди купують й те, що їм пропонують, отже, навіщо дбати про якість і доступні ціни. А якщо покупці навіть в умовах дефіциту не здатні будуть інвестувати монополістів, то Будівельна палата поскаржиться на них владі. Словом – немає ринку землі – є монополіст, немає конкуренції – є диктатура ціни.
А закон про оподаткування нерухомості допоможе назавжди витіснити з цього ринку квартирних спекулянтів. Днями міністр фінансів Віктор Пинзеник схвально відгукнувся про ініціативу деяких депутатів щодо введення такого податку з наступного року. Відповідний законопроект зареєстровано в парламенті, але, як каже Ігор, депутати ніколи за нього не проголосують. Бо більшість із них, нібито, має по кільканадцять квартир у центрі столиці, які здаються в оренду.
Утім, уже минув час, коли квартири були засобом заробітку, примноження капіталу, шаленно набираючи в ціні. Тож, і здавати їх в оренду не дуже вигідно у період прогнозованого падіння цін на нерухомість. Без зростання своєї вартості однокімнатна квартира у спальних районах Києва може дати власникові 6 тисяч доларів річного прибутку, якщо він здає її в оренду за 500 у.о. на місяць. Якщо ціни справді обваляться, спекулянтові дістануться лише збитки. Водночас, якщо цю ж квартиру продати за 100 тисяч у.о. і гроші покласти на депозит у банку під 12 відсотків річних у доларах чи 18 – у гривнях, то можна заробити вдвічі-втричі більше, ніж на оренді. І комунальних платежів не доведеться сплачувати. Хоча й тут є свій ризик: банкрутство банку, падіння курсу валюти тощо…
Недивно, що ринок нерухомості завмер. Усі чекають, що буде далі. Або хто кого перечекає.
Будівельники перебувають у складнішій ситуації, ніж покупці. Їхня жадібність може призвести до ситуації, що виникла з “другими домівками” в Іспанії, Італії та Португалії, про яку розповів президент Асоціації фахівців з нерухомості Олександр Бондаренко. Там “другими домівками” називають заміські будинки, наші дачі. Фінансова й іпотечна кризи у цих країнах призвели до зниження попиту на “другі домівки”. Люди не купували дорогі “домівки”, бо не могли взяти кредити в банках. Будівельники чекали, аж поки ціни впали до рівня, нижчого за собівартість “домівок”. Така ж ситуація була, за словами Бондаренка, і в Японії, Німеччині, Франції, тому там будівельники працюють із мінімальною рентабільністю, не “перегріваючи” ринку цінами. А отже й ціни на житло у Берліні і Парижі, за словами президента Спілки фахівців з нерухомого майна Олександра Рубанова, нині такі ж, як на “хрущовки” на околиці Києва. Те, що чекає Україну, ріелтори називають не падінням, не обвалом, а корекцією цін. Та хоч як би там хто називав зниження вартості житла, навіть і “загрозою національній безпеці”, процес цей, як показує світовий досвід, – незворотній. Ринок не любить, коли його підганяють, або перегинають через коліно, він любить тишу, повільну ходу й стабільність. Інакше починає чинити опір, створюючи кризи. Тішить лише те, що кожна криза стимулює пошук шляхів до її розв\’язання і що після кожної кризи настає період стабільності.
Автор – Олег ПЕТРЕНКО
Джерело – http://www.vk-100.com.ua