Іпотеки.net

Приріст видачі іпотечних кредитів, який спостерігався в першому кварталі цього року, є лише «відгомоном» успіхів минулого року. Зазначимо, що на початку 2008 року експерти УНІА прогнозували приріст іпотечного кредитування на 60% порівняно з 2007 роком, на сьогодні оцінки скромніші й становлять 40% в абсолютному значенні. Криза на світових фінансових ринках призвела до того, що банки повсюдно відмовлялися від залучання західних ресурсів і виходу на IPO на невигідних умовах.

А внутрішній ресурсний ринок не може задовольнити запити банкірів. Через такий ресурсний голод та інфляцію, яка посилилася, банки змушені посилювати умови видачі іпотечних кредитів (підвищувати відсоткові ставки, скорочувати терміни кредитування, збільшувати первинний внесок тощо) або взагалі припиняти таке кредитування.

Директор ТОВ Фінансова група «Консультації та інвестиції» Олексій Вегера стверджує, що багато великих банків припинили будь-які види кредитування, інші ж зробили настільки жорсткими умови видачі кредитів, що гривневі кредитні ставки іноді досягають 25% річних. За інформацією компанії «Простобанк Консалтинг», «Укрсоцбанк» і «Укрсиббанк» не видають іпотечні кредити в гривнях, «Правекс-банк» – у доларах, а низка менших банків взагалі заморозили свої іпотечні програми. За оцінками експертів, частина банків можуть припинити свої іпотечні програми вже в другому півріччі. При цьому ситуація на ресурсному ринку кардинально не покращає.

Банкіри бачать відразу кілька причин такої ситуації. «Основна причина цього – недостатня ліквідність в українських банках. Сьогодні, коли ставка overnight доходить до 40%, банки вважають за краще видавати короткострокові дорогі кредити, ніж довгострокові й дешеві. Друга причина – криза ліквідності на західних фінансових ринках, на чиї дешеві гроші й були розраховані іпотечні програми. Третя – невизначеність з самим ринком нерухомості: поки ніхто не береться прогнозувати, як поводитимуться ціни хоч би в середньостроковій перспективі. Четверте – посилення вимог Нацбанку до капіталу. І п’яте – за нинішніх ставок від 20% річних ми спостерігаємо помітне зниження попиту, але навіть ті, хто хоче взяти кредит на таких умовах, повинні довести банку, що зможуть його обслуговувати», – зазначив виконавчий директор «БТА Банку» з ризиків Олексій Жуков.

При цьому не всі банки відмовилися від іпотечного кредитування. Радник голови правління ВАТ АБ «Укргазбанк» Олександр Охрименко сказав: «Ми не припиняли видавати кредити, проте, відповідно до тенденцій ринку були змушені підняти ставки кредитування в середньому на 1% в іноземній валюті й на 2% в гривні».

Крім того, поки що працює програма кредитування придбання житла Державної іпотечної установи (ДІУ). «Наш банк надає кредити на придбання нерухомості за програмою ДІУ, згідно з нещодавнім листом, у якому ставка рефінансування була встановлена на рівні 13,5% річних. Таким чином, всі банки-партнери ДІУ були змушені підняти свої відсоткові ставки, і лише нашому банку все ж таки вдалося залишити ставку на достатньо прийнятному для клієнтів рівні – 16,5% у гривні», – зауважив голова правління «Партнер-Банка» Віктор Мироненко. Слід зазначити, що вимоги програми ДІУ (навіть до підвищення ставки) були жорсткішими, ніж у комерційних банків.

Павло Унгурян, народний депутат України від фракції БЮТ, зазначає, що криза іпотечного ринку зачепить й інші галузі економіки. «Загальновідомо, що більшість квартир в Україні купували за рахунок іпотечних кредитів. Зниження продажу квартир може викликати стагнацію будівельного ринку. Скажу, що за останні роки саме будівельна галузь була одним з локомотивів економіки України і розширювала обсяг пропозиції для внутрішнього споживання, що забезпечує зростання економіки в цілому. У таких умовах складно залишатись оптимістом».

Ці побоювання підтверджує В’ячеслава Молоткова, директор будівельно-інвестиційної компанії «Київ Житло-Інвест», яка стверджує, що близько 70% квартир, які продавала її компанія, реалізовувалися саме завдяки іпотечним кредитам. Таким чином, припинення видачі іпотечних кредитів опосередковано може вдарити й по забудовниках. Штучне знецінення долара й зміцнення «стабільної» гривні вже сьогодні спровокувало відтік покупців з ринку квартир усіх міст України, що незабаром може призвести до повного краху ринку. «Основна маса невеликих агентств нерухомості й забудовників середньої руки перебувають на межі розорення, а низку об’єктів законсервовано на невизначений термін. Крім того, банки, які ще на початку року із задоволенням фінансували всіх забудовників, перестали видавати не тільки будівельні кредити, але й надавати іпотечні. У забудовників, які раніше не мали жодних проблем з коштами, відразу припинилися грошові надходження, що не дає їм можливості завершити почате будівництво», – зазначають аналітики консалтингової компанії SV Development.

При цьому, намір влади за допомогою різних схем надавати доступні кредити на придбання житла під 4–6% річних не витримують жодної критики. Для фінансування такої програми за рахунок випуску іпотечних облігацій під держгарантії потрібно їх привернути з прибутковістю не вище 3–5% (минулого року ДІУ розміщувало свої облігації під 9,33–9,45%). Такої прибутковості на ринку просто не існує. Навіть ставки з ОВДП з 2–3-річним терміном розміщення не перевищують 6,5–7,6% річних в національній валюті.

Крім того, наразі банки збільшують і депозитні ставки, що виключає можливість говорити про практичну реалізацію намірів щодо програми доступного житла. Таким чином, багато великих банків підняли ставки вкладів до 18–20% річних в національній валюті. На зростання відсоткових ставок депозитів значною мірою впливає рівень інфляції, який за підсумками 5 місяців вже досяг рівня 14,6%. Проте результати такої відсоткової політики банків не дають належного ефекту. За даними Нацбанку, загальний депозитний портфель банківської системи за травень зменшився на 0,8% (2,6 млрд грн).

Уряд може піти шляхом компенсації відсоткових ставок (як це робиться зараз через Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву), але масовим цей процес бути не може. У країні просто не будується така кількість нового житла, а вторинний ринок не зможе задовольнити попит всіх охочих. За даними Держкомстату, у 2007 році введено в експлуатацію житла на 18,7% (10,2 млн кв. м) більше, ніж в 2006-му (8,6 млн кв. м). У зв’язку з цим, Україні потрібно збільшувати масштаби нового будівництва.

Як бачимо, причини, через які банкіри припинили іпотечне кредитування, – суто економічні, і їхні дії адекватні відповідно до ресурсних проблем, вихід з яких поки що не очевидний.

У цілому, банкіри не вірять в швидку стабілізацію ситуації, так само, як і в зниження іпотечних ставок. «Думаю, що до осені ситуація стосовно курсів і відсоткових ставок стабілізується – здешевлення кредитів малоймовірне, скоріше відбудеться призупинення зростання ставок. Обсяги кредитування також повернуться на колишній рівень», – зазначив начальник управління розвитку та впровадження нових банківських продуктів для приватних осіб ВАТ «Перший інвестиційний банк» Віктор Рязанов. «Клієнтам я б радив почекати з іпотечним кредитуванням до кінця літа. А тим, хто вже оформив дорогі кредити, не варто виключати можливість перегляду умов кредитування в банку-кредиторові, або перекредитування в інших банках. Ще однією перспективною можливістю може стати поетапне зменшення відсоткової ставки за іпотечним кредитом – такі умови вже зараз пропонують деякі українські банки», – додав банкір.

Зі свого боку Віктор Мироненко зазначає, що на сьогодні інфляційні очікування поки що не змінилися – відсоткові ставки, на наш погляд, суттєво не зміняться, їх повернення до попередніх рівнів можливе лише після стабілізації економічної ситуації в країні та підвищення платоспроможності населення.

«Девальвація долара, як основної ощадної грошової одиниці більшої частини населення, змусила навіть платоспроможних клієнтів обрати вичікувальну позицію з надією на повернення колишнього курсу», – додають аналітики SV Development.

Ці обставини позначаться на уповільненні темпів приросту основних показників розвитку банківської системи в цілому. Якщо за підсумками 2007 року приріст основних показників становив 80–100%, то за 2008 рік він не очікується на рівні 50–60%.

З іншого боку, частина банкірів дивиться на ситуацію з оптимізмом. «Ми зберігаємо курс на пріоритетний розвиток іпотечного кредитування в нашому кредитному портфелі, – говорить голова правління “Укрсоцбанку” Борис Тимонькін. – При цьому, кажучи про іпотеку, йдеться про кредити, забезпечені міцною заставою». За інформацією прес-служби «Укрсоцбанку», частка іпотечних кредитів у кредитному портфелі фізичних осіб становить 78%. У таких умовах іпотечне кредитування є головною статтею прибутку від кредитування населення. При цьому не отримувати прибуток банки собі дозволити не можуть, і в тій чи іншій мірі продовжуватимуть іпотечне кредитування.

А також, за словами експерта фінансового сектору, який побажав залишитися неназваним, великі банки-гравці іпотечного ринку залишилися при своїх інтересах і продовжують у тій чи іншій мірі видавати кредити на житло. «Суттєво змінилися вимоги до позичальників. Наразі банки вимагають “білу” зарплату, тобто всі прибутки позичальника повинні бути офіційно підтверджені. Раніше банки могли враховувати й тіньові прибутки. Зараз вони від цього відмовилися», – стверджує анонімний експерт.

Уже сьогодні можна говорити, що українські банки не хочуть «консервувати» себе в «ресурсному» голоді. За даними порталу cbonds.info, з кінця квітня українські банки та компанії отримали прямих і синдикованих кредитів на $849 млн і розмістили єврооблігації на $400 млн. Окремі банки навіть заявили про наміри вийти на зовнішні ринки капіталів.

У цілому ситуація на ринку залишається складною. Якщо великі банки за допомогою недорогих власних ресурсів або коштів материнських фінансових установ можуть розраховувати на продовження кредитування, то невеликим банкам буде складніше. Можна стверджувати, що кредитування продовжуватиметься, але на вже існуючих жорсткіших умовах. При цьому перспективи стабілізації ситуації (про поліпшення поки що не йдеться) можна відкласти на термін від 6 місяців і довше.

Олександр Охріменко, радник голови правління банку

– Які тенденції спостерігаються на ринку нерухомості, чи вплинула на нього нестабільність гривні?

Уже достатньо вплинула – зменшилася кількість операцій, спостерігається зниження цін на житло. За деякими оцінками, на вторинному ринку відбувся спад мінімум на 5%. На первинному ринку нерухомості такого поки що не відбулося, у середньому можливе падіння 1–1,5%, але це не суттєво.

У деяких категоріях житла зниження цін може бути дуже відчутним. Наприклад, на старе житло – «хрущовки» – ймовірне зниження цін може досягти 30–50%. Саме тому в операціях з «хрущовками» банки просять суму первинного внеску 50%. Вони виходять з позиції, що коли навіть ціна знизиться на 50%, то всі ризики покупець візьме на себе. Протягом півроку ціни на нерухомість знижуватимуться. Перш за все, на вторинному ринку, в меншій мірі – на первинному.

– Чому банки почали частіше відмовляти у видачі кредитів під іпотеку?

Головна причина відмови – відсутність достовірних документів, які підтверджують прибутки. На сьогодні, якщо у вас дійсно легальна заробітна плата, то будь-який банк із задоволенням видасть кредит, причому не просто видасть, а ще й знижку зробить. Головна умова, щоб сума виплат (тіла + відсотки) була вдвічі менша за суму щомісячного прибутку. Наприклад, якщо у вас відсоток плюс тіло кредиту $1,5 тис., то ваша офіційна зарплата повинна становити $3 тисячі.

Якщо ж ви приносите довідку, що у вас зарплата $500, а погашення тіла $1 500, то банк у першу чергу поставить питання стосовно гарантій, чи зможете ви виплачувати кредит. Виникає питання, чи варто взагалі давати його такій особі, оскільки це високий ризик?

Ще одна причина відмов – те, що вже почали працювати служби безпеки, служби перевірки. Якщо фізична особа колись узяла кредит на чайник і недобросовісно його сплачувала, то банки на законних підставах мають картотеку цієї особи й не видають кредит.

– Які тенденції ви прогнозуєте на середньостроковий період?

Найближчим часом банки посилюватимуть умови платоспроможності позичальника. На сьогодні ставки за іпотекою суттєво мінятись не будуть, вони вже подорожчали й приблизно такими залишаться – на рівні від 15 до 17%. Істотні зміни, швидше за все, відбудуться стосовно старого житла, приміром, «хрущовок». Я не виключаю, що сума первинного внеску тут може досягти 50%. Менше 50% банки навіть не розглядатимуть.

Володимир Лановий, доктор економічних наук

– Більшість банків сьогодні доволі часто відмовляють людям у кредитах на житло. Які причини?

По-перше, кредитування житла є достатньо ризикованою операцією банків, а оскільки вони мають обмежені ресурси, то знаходять найбільш гарантовані ситуації, розуміючи, що кризи, інфляція торкнеться прибутків і платоспроможності клієнтів. Тому банки обирають найбільш ефективні галузі кредитування і найбільш платоспроможних клієнтів.
Зараз ринок нерухомості є недостатньо надійним для банківської системи, оскільки очікується, що ціни на нерухомість вже досягли певного максимуму (й прибутки з капіталізацією цього сектору вже не з’являтимуться). Ось чому він є недостатньо привабливим.

– Яким чином у найближчій перспективі змінюватимуться тенденції?

Враховуючи, що кредитування житла є довгостроковим, а довгострокові кредити є найбільш ризиковані, враховуючи, що рівень інфляції росте, вгадати відсоток кредиту для банків дуже важко. Короткострокові кредити є більш очікуваними й контрольованими для банків, і тому вони віддають перевагу саме таким.

Тільки-но в нас стабілізується цінова ситуація і відновляться депозити населення, тоді банки із задоволенням перерозподілять ці кошти на інші потреби громадян – автомобілі, житло. Головна умова видачі більшої кількості кредитів на нерухомість – це вклади у банки самих громадян, а їх зростання пов’язане з відсутністю інфляції. Зараз навпаки – люди скуповують товари, а не кладуть гроші на рахунки.

– Як нестабільність фінансової системи впливатиме на ринок нерухомості (первинний, вторинний) в Україні?

Зменшення попиту на житло призведе до стабілізації цін на об’єкти продажу, можливо, суттєво на вторинному ринку. Оскільки в нас немає біржі, де все зрозуміло – яка ціна на якому ринку, то в різних частинах Києва й України буде різна динаміка цін. На мій погляд, у спальних районах Києва ціни на житло почнуть знижуватись раніше. У центрі столиці вони знижуватися не будуть, хоча, можливо, стабілізуються.

Багато в чому стабілізація ситуації з житлом залежить від вирішення земельного питання. Справа в тому, що проблематика завищених цін на житло пов’язана з тим, що в нас неврегульовані механізми розподілу земельних ділянок, інфраструктурних потужностей – підведення води, постачання електроенергії. Ці питання не пускають на ринок нерухомості кого завгодно. Є вітчизняні та іноземні компанії, які хочуть будувати, а їм кажуть – немає електроенергії, треба електростанція та водогін, побудуйте нам ці об’єкти і тоді ми вам дамо землю. Скажіть, хто в таких умовах буде інвестувати. У той же час київська влада дає енергетичні потужності для елітних будинків і каже, що немає грошей для соціального житла.

Іван Куровський, почесний голова БК «Житлобуд»

Штучне знецінення долара та зміцнення гривні спровокували відтік покупців з ринку квартир в усіх містах України. Беручи до уваги високий рівень інфляції, тотальна і необґрунтована політика зміцнення української валюти призвела до зменшення кількості укладених угод про продаж нового та вторинного житла. Більшість невеликих учасників ринку перебувають на межі банкрутства, а низку об’єктів законсервовано на невизначений термін. Разом з тим, банки припинили надавати не лише будівельні кредити, а й іпотечні.

Складною є ситуація і на вторинному ринку – девальвація долара змусила навіть платоспроможних клієнтів триматися вичікувальної позиції. За останній тиждень кардинальних змін на ринку нерухомості не відбулося. Ціни на квадратний метр «вторинки» продовжують рости, проте активність на ринку дещо зменшилася. Цю ситуацію можна пояснити настанням «мертвого сезону», що характерний для літнього періоду. Отже, можна чекати на певну стабільність та відсутність значних стрибків цін найближчим часом.

Наслідком зменшення обсягів іпотеки буде зниження вартості «хрущовок» і стабілізація ціни на житло на первинному ринку. Компанії, що працюють на ринку житлового будівництва в Києві, за результатами 2008 року можуть зазнати збитків через зниження платоспроможного попиту і підвищення собівартості будівництва.

Середня вартість житла економ-класу на первинному ринку Києва у травні в гривнях знизилася на 0,8%, у доларах – на 2,8%. У доларовому еквіваленті первинний ринок демонструє ріст – порівняно з квітнем середня вартість житла в економ- та бізнес-класі виросла на 2,8% (до $2084 і $3080 за кв. метр відповідно), а вартість квартир у преміум-категорії зросла в середньому на 0,6% (до $4866/кв. м).

Потужний фінансовий потік інвестицій, які щорічно вливаються в будівництво столичної нерухомості, виставив на показ одну з найбільш вразливих ділянок київського містобудування – об’ємно-планувальну та просторову організацію кварталів. Відсутність вищезазначеної концепції перетворила місто на «клаптикове покривало». Нині кожен квартал столиці живе і функціонує за своїми, відмінними від архітектури міста, законами. Кожна одиниця цього організму, починаючи з балкона окремої квартири і закінчуючи загальним фасадом вулиці, існує окремо від загального планування структури столиці.

Автор – Юрій Григоренко
Джерело – Журнал «Главред»
http://glavred.info