Ответы на вопросы предоставлены начальником отдела ипотечной политики и процессов департамента рисков Международного ипотечного банка (МИБ) – Натальей Мациевской.
• Что важно знать, выбирая квартиру под ипотечный кредит, так как банк выдает кредиты не на каждую квартиру?
Ответы на вопросы предоставлены начальником отдела ипотечной политики и процессов департамента рисков Международного ипотечного банка (МИБ) – Натальей Мациевской.Прежде всего недвижимость должна быть в нормальном техническом состоянии. Банк не будет выдавать кредит на квартиру, которая находится в аварийном состоянии или в доме, который готовится на снос.
Также следует учесть, прописаны ли в квартире или доме дети. Потому что для заключения договора о купле-продаже должно быть разрешение опекунского совета.
Особое внимание необходимо уделить «юридической чистоте» квартиры — есть ли риск потери права собственности на недвижимость в будущем. Если недвижимость приобретается через банк (часть стоимости жилья финансируется за счет ипотечного кредита), то историю прав собственности кроме риелтора (брокера) и нотариуса будет проверять еще и банк и страховая компания, если применяется страхование риска потери права собственности на недвижимость (титульное страхование). Банк и страховые компании заинтересованы в «юридической чистоте» недвижимости, на которую выдается кредит. Имея уже двухлетний опыт, Международный ипотечный банк развивает свои технологии проверки. Более года назад Международный ипотечный банк повысил уровень проверки, в том числе подключил службу безопасности для подтверждения реальности собственников недвижимости и их прав собственности. Такая дополнительная и тщательная проверка снижает риск потери собственности нашего клиента.
Мы советуем будущим владельцам квартир проверить всю историю сделок за последних минимум три года (именно этот период является наиболее рисковым) на предмет перепродажи, продажи по доверенности, перехода права собственности по решению суда, договора пожизненного содержания и т. д. Такая проверка осуществляется посредством запроса собственника жилья в БТИ и может занять довольно много времени — месяц и более, поэтому к такого рода проверкам люди не прибегают.
В этом году на рынке участились случаи мошенничества, когда спустя некоторое время после заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности клиент становится участником судебных разбирательств о признании договора купли-продажи недействительным. Примером могут служить ситуации, когда в ходе приватизации нарушают права собственности ребенка (выписанного из квартиры в интернат по причине лишения родительских прав его отца и матери), после чего продают недвижимость. По достижению совершеннолетия ребенок возвращается в отчий дом, и выясняется, что недвижимость уже ему не принадлежит. Или продается квартира по доверенности от умершего человека, при этом реальные наследники не знают о продаже. В таких случаях в ходе судебных разбирательств сделка купли-продажи может быть признана недействительной, а клиент потеряет квартиру и вложенные деньги.
В развитых странах существует государственная гарантия собственности на недвижимость. То есть если человек теряет право собственности на квартиру или дом и он не причастен к мошенничеству, то государство возмещает финансовые убытки гражданина. К сожалению, у нас пока такого нет, но будем надеяться, что и наше государство придет к этому.
Вместе с тем такие моменты, к сожалению, практически невозможно отследить. К примеру, в случае с приватизацией проблема заключается в том, что массовая приватизация у нас прошла в 90-х годах — тогда, когда не было электронных реестров, и информация иногда могла «потеряться». Но застраховаться от таких случаев можно на полную стоимость недвижимости. Таким образом вы защищаете себя от ситуации, когда вдруг из прошлого может возникнуть неизвестный владелец и лишить вас прав собственности на приобретенную недвижимость и денег, которые вы за нее выплатили. Так что лучше защитить себя от таких потерь, тем более, что при ипотечных программах банк часто включает страхование в один пакет с кредитом, что обходится значительно дешевле, чем если «идти с улицы». Например, в Международном ипотечном банке такая страховка стоит 0,3% от страховой суммы.
• Можно ли прописаться в приобретаемой по ипотеке квартире?
Согласно законодательству прописка — это гарантированное право каждого человека. Некоторые банки ставят жесткие ограничения на прописку, не разрешая прописывать детей и членов семьи заемщика, что по сути незаконно. Международный ипотечный банк не ограничивает законные права заемщика.
• Кто является владельцем недвижимости в период погашения кредита?
Владельцем недвижимости является тот человек, чье имя указанно на правоустанавливающем документе. В случае купли-продажи недвижимости таким документом является договор о купле-продаже.
• Если я по каким-то причинам потеряю трудоспособность, кто выплатит кредит и кто останется собственником квартиры?
Бывают случаи, когда при подписании кредитного договора заемщик был уверен в своих финансовых возможностях, но спустя какой-то период времени по определенным причинам теряет трудоспособность и не может продолжать выплачивать банку кредит. Задача сотрудников Международного ипотечного банка — помочь клиенту найти решение с тем, чтобы кредит обслуживался своевременно. Если нет, то в таких ситуациях два выхода: либо прятаться от банка (что чревато плохими последствиями для клиента в будущем), либо сразу же пойти в банк и рассказать о сложившейся ситуации. Банкиры Международного ипотечного банка советуют не затягивать с таким заявлением, так как за просрочку оплаты по кредиту начисляются штрафы, и заемщик постепенно оказывается в еще большем долгу. Придя же в банк вовремя, можно написать заявление и самостоятельно продать квартиру по рыночной цене, что может оказаться крайне выгодно для клиента в его ситуации. Например, вы купили квартиру в 2005 г. за $100 000, вложив в нее свои собственные $30 000, и взяли кредит на остальные $70 000. В 2007 г., оказавшись в сложной финансовой ситуации, вы не можете выплатить кредит банку. За эти два года выплаченная сумма кредита составит около $10 000, соответственно, оставшийся долг — $60 000. Но заметьте, что цены на квартиры за этот отрезок времени выросли, и квартира уже стоит около $250 000. Тогда при продаже квартиры по рыночной цене, отдав долг банку, который составит $60 000 плюс начисленные проценты, разницу в $190 000 вы забираете себе.
• Что может выступать залогом по ипотечному жилищному кредиту?
Залогом может выступать только недвижимое имущество жилищного назначения: квартира или жилой дом, включая землю, на которой он стоит.
• Как определить максимальную сумму кредита, на которую может рассчитывать заемщик?
При расчете максимальной суммы следует прежде всего помнить, что ипотечный кредит — это обязательство на длительный период времени. Мировой опыт (более 200 лет) ипотечных кризисов и последующих финансовых крахов пришел к оптимальному соотношению расходов на выплату кредита к доходам — 30% или 1/3 доходов, которые безболезненно можно направить на выплату кредитов. Но нужно учитывать, что в западных странах зарплаты намного выше, чем в Украине. Поэтому у нас этот процент выше и составляет где-то 60%, а иногда и 80%. Если же вы сами хотите определить максимально возможную сумму кредита для вас, то разделите лист на две колонки. В первую колонку запишите ваши стабильные доходы, а во вторую — постоянные расходы, без которых вы не можете обойтись (оплата услуг пользования мобильной связью, оплата учебы вашего ребенка, расходы на автомобиль и т. д.). Затем просчитайте разницу между доходом и расходом. Эта сумма и является оптимальной для выплаты кредитов.
Совет банкира:
При определении ежемесячного платежа мы рекомендуем рассмотреть оптимистический и пессимистический варианты возможности карьерного и соответственно финансового роста, а также как это повлияет на выплату кредита. Лучше рассмотреть и проанализировать эти варианты, и вместе с нашими специалистами взвешенно принимать решение о получении кредита.
Источник – http://www.vdpa.com.ua