Банки начинают активно кредитовать граждан, покупающих землю. Участки в кредит приобретают в основном для дальнейшей перепродажи. Широким слоям населения земля в рассрочку пока недоступна. «Граждане все чаще предпочитают загородный дом городской квартире. К тому же темпы роста цен на участки в последнее время значительно выше темпов роста цен на квартиры.
Банки начинают активно кредитовать граждан, покупающих землю. Участки в кредит приобретают в основном для дальнейшей перепродажи. Широким слоям населения земля в рассрочку пока недоступна. «Граждане все чаще предпочитают загородный дом городской квартире. К тому же темпы роста цен на участки в последнее время значительно выше темпов роста цен на квартиры.Поэтому люди, зарабатывающие на недвижимости, стали перевкладывать средства из квартир в участки», — рассказала Эксперту руководитель отдела продаж земельных участков и домов ООО Арко Недвижимость Ольга Щедрина.
Растущий спрос на землю побудил банки внедрить кредитование покупки участков. Если раньше финучреждения в лучшем случае предоставляли такие ссуды только под залог домов и квартир, то сегодня залогом могут выступать и имущественные права на землю. В том числе и на сельскохозяйственную.
В перспективности кредитования под залог земли банкиры не сомневаются. Украинцы будут следовать примеру жителей развитых стран, предпочитающих жить в загородных домах. Хотя пока граждане в основном озабочены улучшением жилищных условий в городских квартирах. Как свидетельствуют опросы, только незначительный процент жителей собирается улучшить жилищные условия, построив собственный дом.
Высокая стоимость земли и низкие доходы граждан не позволяют банкам рассчитывать на широкий круг клиентов. Сегодня основными потребителями кредитов под покупку земли являются спекулянты. Даже благодаря их спросу банки наращивают кредитование под залог участков внушительными темпами. Так, Райффайзен Банк Аваль с начала года более чем утроил кредитный портфель по программе Земля в кредит. В СЕБ Банке за этот же период объем земельных ссуд вырос на 180% (на землю приходится до 80% ипотечного портфеля банка). OTP Bank внедрил кредитование покупки земли только в середине июня, и за две недели прокредитовал покупателей участков на сумму свыше полумиллиона гривен. В целом в первом полугодии банки увеличили портфель земельных кредитов более чем вдвое (при этом общий объем кредитных портфелей вырос на 31,2%). Сегодня объем рынка кредитов на покупку земельных участков не превышает трех миллиардов гривен (до 10% ипотечных портфелей). Банкиры предполагают, что через год на землю будет приходиться 10–20%, а через пять-семь лет и все 50% ипотечных портфелей. При этом, как и на западе, кредиты будут выдаваться сразу на две цели — покупку участка и строительство на нем дома.
Сначала вырастет бумага
Наиболее активно покупку земли кредитуют десять банков — Райффайзен Банк Аваль, Укргазбанк, Кредобанк, СЕБ Банк, ОТР Bank, УкрСиббанк, Финансы и Кредит, Надра, Альфа-Банк (Украина) и ТАС-Комерцбанк. Большинство из этих финучреждений начали развивать эту услугу в прошлом году. «Мы выделили кредиты на землю в отдельный продукт, потому что появилось много клиентов, в том числе среди тех, кто покупает участки с целью дальнейшей перепродажи», — сообщил заместитель директора Киевской региональной дирекции Укргазбанка Сергей Коцупатрый.
Кредиты под покупку земли, как правило, предоставляются на срок до двадцати лет и стоят 11,9–14% в долларах и 15–18% в гривне. Некоторые банки устанавливают минимальную сумму земельного займа (35 тыс. долларов), почти не ограничивая максимальный объем кредита. Банкам нередко приходится кредитовать покупку участков стоимостью 500–800 тыс. долларов, когда покупается земля возле столицы и в Крыму. Для участков стоимостью свыше 250 тыс. долларов финучреждения требуют от заемщиков минимум 40% первоначального взноса. В связи с тем, что строительство коттеджей становится альтернативой приобретению квартир, кредиты под покупку земли наиболее востребованы в регионах с крупными мегаполисами и развитой инфраструктурой (Киевская, Одесская, Днепропетровская, Донецкая, Харьковская, Львовская области и Крым). Средний объем земельного кредита составляет 30–60 тыс. долларов в регионах и 90–120 тыс. долларов в Киевской области.
Банкиры отмечают, что земля для постройки дома приобретается конечным покупателем только в одном-двух случаях из десяти. Большинство сделок — спекулятивные
Для получения ссуды будущий землевладелец кроме стандартного набора документов (паспорт, идентификационный код, справка о доходах) должен предоставить банку еще целую кипу бумаг, среди которых Государственный акт о праве собственности на земельный участок, нотариально заверенный договор купли-продажи участка, справки из районного отдела земельных ресурсов об установленных отягощениях и ограничениях по участку и о его нормативно-денежной оценке, отчет об экспертной денежной оценке участка.
Чтобы собрать все эти документы, нужна не одна неделя, хотя сам кредит оформляется за семь дней. Однако все формальности улаживаются в среднем только через три-шесть месяцев после подписания кредитного договора. Дело в том, что после заключения договора купли-продажи покупатель должен получить в Государственном агентстве по земельным ресурсам (Госкомземе) новый госакт на участок, оформленный на свое имя. Оформление акта может занять и год. В Госкомземе такие сроки объясняют длительностью подготовки технической документации. Журнал полевых измерений, кадастровый план земельного участка, сборный кадастровый план смежных земельных участков, ведомость обработки теодолитного хода и вычисление координат поворотных точек между участками — вот неполный перечень необходимых документов для оформления госакта. При его подготовке техническая документация должна согласовываться с множеством ведомств, следовательно, ускорить процедуру может введение «единого окна».
До тех пор, пока новый владелец не получит госакт на свое имя, в залоге у банка находится не сама земля, а имущественные права заемщика на нее. Такое обеспечение является менее надежным, поэтому кредиторы пытаются обезопасить себя с помощью дополнительных условий. Некоторые банки оформляют ипотекодателем не покупателя (как в случае с квартирами), а продавца. «По нашей процедуре ипотекодателем и залогодателем сначала является продавец. После того как покупатель получает госакт, вносятся изменения в кредитный договор и в договор ипотеки», — отмечает Коцупатрый. Некоторые банки обязывают заемщиков предоставить им госакт в определенные сроки. «В ипотечном договоре мы указываем, что предметом ипотеки является земельный участок, принадлежащий клиенту на основании договора купли-продажи. Поскольку возврат кредитных денег обеспечивается землей, мы прописываем сроки, в которые клиент должен подтвердить право собственности государственным актом. Договор с клиентом мы подписываем один раз», — рассказывает начальник управления розничного бизнеса Кредобанка Ольга Михайличенко. Заемщики СЕБ Банка до момента оформления госакта на свое имя платят повышенную кредитную ставку в размере 12,9% в долларах (после оформления госакта ставка снижается на один процентный пункт).
Проволочка с получением госакта невыгодна и покупателям земли — до времени переоформления права собственности они не вправе полноценно распоряжаться участками, в частности, не имеют право начинать строительство.
Банки побаиваются спекулянтов
По словам Сергея Коцупатрого, земля для постройки дома приобретается самим покупателем только в одном-двух случаях из десяти. Большинство сделок спекулятивные — покупается как минимум полгектара земли. Рисковость таких сделок банки пытаются компенсировать повышенными ставками. Например, в Укргазбанке граждан, покупающих землю с целью постройки дома, кредитуют под 12,5%, перекупщиков — под 15–17% годовых в долларах. При этом ставка тем выше, чем больше объем ссуды. Спекулянтов отличает именно количество приобретаемой земли. Некоторые банки отказывают таким клиентам.
Покупку земли, предназначенной для ведения личного сельского хозяйства (ЛСХ), банки не кредитуют. Хотя такой землей в Украине активно торгуют вопреки мораторию на отчуждение земель сельхозназначения. Большинство банков предоставляют кредиты только под покупку земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства или дачного строительства. Некоторые игроки кредитуют и покупку земли с целевым назначением «садоводство», хотя Земельный кодекс относит эту землю к землям сельхозназначения.
Алгоритм оформления ссуды на покупку участка
Кредитовать операции с такой землей финучреждениям позволяют нестыковки в законодательстве. По словам начальника управления персонального банкинга департамента розничного кредитования банка Финансы и Кредит Светланы Гребец, в законе, продлевающем мораторий на продажу сельскохозяйственных земель до 2008 года, есть прямой запрет на продажу земель, предназначенных для сельского хозяйства и личного сельского хозяйства, однако ничего не говорится о землях с назначением «садоводство». Чтобы обезопасить себя от юридических проблем, банк Финансы и Кредит кредитует только участки с назначением «садоводство» площадью до 0,12 гектаров. Ведь такова максимальная площадь участков, которые могут бесплатно предоставляться гражданам из земель государственной или коммунальной собственности для садоводства.
Если убедиться в юридической чистоте участка сложно, некоторые банки применяют титульное страхование (страхование прав собственности на недвижимость), хотя покупать такую страховку покупателей земли обязывают нечасто. «В Украине был период, когда договоры купли-продажи квартир заверялись на биржах, а необходимая законодательная база требовала усовершенствования. Сегодня ситуация изменилась, однако банки во избежание рисков применяют титульное страхование квартир. Земля, как правило, изначально приобреталась у органов местной власти, нормативные акты соответствуют требованиям времени. Здесь меньше рисков, поэтому мы титульное страхование земли не практикуем», — рассказала заместитель председателя правления ТАС-Комерцбанка Татьяна Новицкая.
Эксперты рынка недвижимости считают, что в нынешних условиях покупать землю, предназначенную для жилищного строительства, невыгодно (этот рынок уже перегрет). Выгоднее приобрести землю ЛСХ и поменять ее целевое назначение. Правда, банки опасаются участков с такой историей.
Дешевле пока не будет
В ближайшее время кредиты под залог земли вряд ли подешевеют — банкиры прогнозируют снижение ставок максимум на один процентный пункт к концу 2008 года
Среди факторов, сдерживающих развитие кредитования под залог земли, — слишком высокая стоимость участков. Это связано с интересом к земле как объекту инвестирования и отсутствием законодательно закрепленной системы ее оценки. «Для развития рынка земли необходимы четко сформированные принципы оценки. Сейчас оценка осуществляется хаотично — по отдельным направлениям, таким как Обуховская, Житомирская или Одесская трассы. При этом никто не обращает внимания, близок ли участок к транспортным развязкам, есть ли инфраструктура. Цена за сотку в одном и том же регионе может колебаться от четырехсот до десяти тысяч долларов», — рассуждает Михайличенко. Еще одна проблема — отсутствие открытого для широкой общественности плана развития инфраструктуры дорог, газа, телекоммуникаций. «Тот, кто получил доступ к такой информации, выкупает несколько участков, чтобы позже продать их дороже», — отмечает Новицкая.
Одно из главных препятствий для развития кредитования под залог земли — мораторий на торговлю землей сельхозназначения. «После продления Верховной Радой моратория цены на землю выросли. Любой запрет на свободную продажу товара приводит к увеличению спроса, усложнению бюрократической процедуры и в результате — к его удорожанию», — говорят в агентстве недвижимости Благовест.
Все эти факторы делают кредитование покупки земли довольно рискованным, а значит, и дорогим продуктом. В Европе популярность земельных кредитов обусловлена их доступностью. В Украине в ближайшее время кредиты под залог земли вряд ли подешевеют — банкиры прогнозируют снижение ставок максимум на один процентный пункт лишь к концу следующего года.
Рынок на пятьдесят миллиардов
Светлана Спицына, начальник отдела развития ипотечных продуктов OTP Bank: — В PKO BP нет специальных кредитов на землю (это обычная практика для европейских и американских банков. — «Эксперт»). Покупка земли под застройку или освоение участка для отдыха финансируется с помощью ипотечного кредита Собственный угол. При этом клиенты, привлекающие займы под приобретение земли, за счет этих же ссуд финансируют и строительство домов. Их заинтересованность в кредитах под покупку земли растет пропорционально заинтересованности в ипотечных кредитах в целом. Тем более что приобретение земли и строительство дома обходятся дешевле, чем покупка квартиры в хорошем городском районе.
Земельный пузырь
Еще несколько лет назад члены садового товарищества «Калиновское», расположенного в Васильковском районе Киевской области, не могли продать свои клочки земли — даже за бесценок. Участки в негазифицированном поселке, к которым не были подведены даже дороги, никого не соблазняли. А сегодня спрос на них очень высок. Покупкой земли интересуются две группы людей — те, кто надеется ее выгодно перепродать, и те, кто отчаялся насобирать на квартиру в Киеве. И первая группа гораздо активнее.
Спекуляция землей набирает опасную скорость, а банки этому лишь способствуют. Убежденность людей, что земля (квартиры, ценные бумаги) будут дорожать бесконечно, приводит к формированию ценовых пузырей. «Земельные» пузыри в экономичеcкой теории считаются самими опасными: рост цен на землю и недвижимость влечет за собой спекулятивный рост фондового рынка. О том, что пузыри рано или поздно лопаются, лишний раз напоминает нынешний ипотечный кризис в США. Поучителен и опыт Японии. В 80-х годах прошлого столетия спекуляции и взлет цен на землю в этой густонаселенной стране создали ворох социально-экономических проблем. Стоимость земли, предназначенной для жилищной застройки, в несколько раз превысила годовые доходы «белых воротничков». А многим иностранным компаниям высокие цены на землю помешали открыть бизнес в Японии. После того как правительство, спохватившись, провело ряд реформ (налогообложение земли в соответствии с ее стоимостью, установление фиксированного налога на землю сельхозназначения в городах, ограничение наследования земельных участков без уплаты налогов и т. д.), земля начала дешеветь. Банки поплатились за свое увлечение земельным кредитованием всплеском невозвратов. А страна на полтора десятка лет погрузилась в стагфляцию: сокращалось производство, но при этом падали и цены.
В Украине развитие земельного кредитования тоже не решает, а лишь усугубляет социальные проблемы. При этом из-за частичного пребывания рынка земли в тени, риски, связанные с этим видом кредитования, у нас выше, чем где-либо. В связи с существованием моратория на торговлю землей сельхозназначения и неразвитостью инфраструктуры рынка земли никто не знает реальной стоимости земли. Например, в уже упомянутом товариществе «Калиновское» за сотку чернозема одинакового качества запрашивают от 700 до 2000 долларов. Стало быть, подогревая спекулятивный спрос на землю, банки рискуют. Ведь в один прекрасный момент может выясниться, что их залоги стоят значительно меньше, чем написано на бумаге.
Как показывает мировой опыт, пузыри на земельных рынках возникают в странах с низкими налогами (или там, где таковые вообще отсутствуют) на владение недвижимостью. Поэтому многие правительства стимулируют эффективное использование земли с помощью дифференциации ставок земельного налога. Украине также давно пора ввести налог на недвижимость и резко повысить плату за неиспользуемую в сельском хозяйстве или жилищном строительстве землю. Повод для радости появится тогда, когда наши банки, как и западные, реально начнут помогать улучшать жилищные условия граждан — предоставляя ссуды, одновременно покрывающие покупку земли и строительство на ней домов.
Сто лет назад в банках Российской империи было заложено 13,7 млн десятин украинской земли (12,56 млн гектаров, или более чем пятая часть площади современной Украины). В те времена земельные кредитные учреждения преследовали четкие социально-экономические цели. В первую очередь они помогали крупным помещикам — большая часть кредитов под залог земли выдавалась индивидуальным землевладельцам. Активно привлекали ссуды и товарищества, создаваемые для выкупа помещичьих земель, мелкие крестьянские хозяйства. А в 1894–1907 годах Дворянский банк кредитовал этнических русских, желающих обзавестись имениями на Правобережной Украине. Так царское правительство решало задачу усиления влияния российских землевладельцев (вместо польских) в западных губерниях.
В ближайшее время Украине предстоит отменить мораторий на отчуждение земель сельхозназначения, а также решить, какие задачи должна решать система кредитования под залог земли, и нужен ли нам государственный Земельный банк (создание которого предписано Земельным кодексом). Пока что основные политические силы не ломают голову над этим — вопрос моратория даже не упоминается в предвыборных программах партий и блоков, которые наверняка попадут в новую Верховную Раду.