Жилья в кредит будет меньше

В большинстве регионов Украины количество сделок по выдаче ипотечных займов в июне заметно сократилось. По-видимому, дело не только в летнем спаде деловой активности. Сохранение высоких цен на недвижимость становится фактором торможения ипотеки.

Определенный перегрев рынка ставит банкиров перед дилеммой: либо смягчать условия выдачи ипотечных займов и увеличивать собственные риски, либо зарабатывать прибыль с помощью других кредитных продуктов.

По словам ряда опрошенных «i» банкиров, в Киеве и Киевской области, Днепропетровске и Днепропетровской области в июне зафиксировано значительно меньше сделок по приобретению квартир за счет банковских кредитов. Речь идет о банках достаточно больших, многофилиальных, удерживающих процентные ставки по ипотечным кредитам на среднерыночном уровне. Резко снизилось количество ипотечных кредитов также в Ровно, Луцке и Львове. Весенние объемы выдачи ипотечных кредитов сохраняются в Крыму и Одессе (там сейчас жилищный бум. — Авт.), а также в Харькове, Донецке и Луганске (в пригородах цены на жилье еще терпимы. — Авт.). При этом, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), 35,8% всех новых ипотечных кредитов приходится на Киев и Днепропетровск. А по ипотечным схемам в настоящее время продается половина всей недвижимости. Управляющий киевским областным филиалом Укрсоцбанка Андрей Онистрат считает, что сегодня банковский клиент избалован и хочет получить наименьшую ставку. Этим и объясняется затишье на рынке. «Думаю, что и осень для банков будет сложной. Возможно, снижение спроса на ипотеку составит до 30%. Политическая нестабильность не способствует покупке дорогих вещей», — говорит Андрей Онистрат.

Снижение интереса к ипотеке — очередная предпосылка для понижения цен на перегретом рынке недвижимости, потому что ипотека — один из главных факторов стремительного роста цен на жилье, который мы наблюдаем последние несколько лет. С другой стороны, торможение ипотеки — причина для пересмотра банкирами своей кредитной политики. Ведь планы по банковским доходам от выдачи и обслуживания ипотечных кредитов уже давно составлены и утверждены акционерами.

Многие банкиры еще в начале лета пошли на отказ от обязательного первоначального взноса — все банки, которые занимают первые 12 мест по объемам ипотечного кредитования, предлагают заемщикам взять кредит без первого взноса, правда, при условии наличия дополнительного обеспечения. Теперь появляются и другие новшества — ПриватБанк и Альфа-банк кредитуют недвижимость без справки о доходах, при первоначальном взносе не менее 30% (это примерно та сумма, которую банк тратит на судебное изъятие залога. — Авт.). Правэкс-Банк готов включать в сумму кредита, кроме полной стоимости квартиры, также сумму всех банковских комиссионных платежей (оплата услуг независимой оценочной компании, нотариальных услуг, услуг агентства недвижимости и т. д.), а также сумму страховых платежей.

Очевидно, для сохранения объемов ипотечных операций банкиры готовы закрыть глаза на повышение уровня риска по ипотечным активам. «Существенная задолженность строительного сектора и сектора недвижимости является основным источником кредитных рисков для банков», — утверждает младший директор аналитической группы Fitch по финансовым организациям Дмитрий Ангаров.

Финансовые специалисты уверяют, что до осени ставки и условия ипотечного кредитования не изменятся. Но планы по прибыли, скорее всего, банкирам придется выполнять с помощью других кредитных продуктов. На первый план выходит потребительское кредитование под залог недвижимости. Такие кредиты тоже достаточно длинные (например, УкрСиббанк выдает на срок до 20 лет) и приносят кредитно-финансовым учреждениям даже большую доходность, чем стандартные ипотечные кредиты. «Рынок действительно переориентируется на потребкредитование: если недвижимость будет дешеветь, люди будут активнее закладывать квартиры, чтобы получить деньги на развитие бизнеса», — говорит Андрей Онистрат.

Рост доли потребительской ипотеки в банковских активах объективно увеличивает риски банковского сектора. Но востребованность кредитов «на высвобождение капитала» для открытия своего дела среди украинских заемщиков пока еще не так высока. Поэтому, по мнению главного стратега инвестиционной компании «Альфа-Капитал» Сергея Кульпинского, снижение спроса на ипотеку все же несколько изменит структуру спроса на долгосрочные ресурсы.

Все привлеченные с начала года банками внешние ресурсы (более $2,5 млрд.) были долгосрочными. Вместе с тем это не создало существенного избытка долгосрочной ликвидности на рынке — скорее у банков стало немного больше коротких денег (это видно из нынешней кривой доходности, где стоимость долгосрочных ресурсов на 6% превышает стоимость краткосрочных). «В условиях снижения спроса на ипотечное кредитование длинные ресурсы будут оставаться востребованными банками для удовлетворения инвестиционного спроса экономики. Инвестиции в основной капитал в первом квартале показали существенный рост (32,2%), притом что доля банковских ресурсов в их финансировании остается незначительной, едва составив 14%, тогда как 60% инвестиций — собственные средства предприятий», — отмечает господин Кульпинский. Исходя из этого, видимо, банки в меньшей степени будут ориентироваться на привлечение длинных (более 12 месяцев) валютных ресурсов из-за рубежа, одновременно снижая и валютные депозитные ставки в Украине. В то же время спрос на гривневые длинные ресурсы под влиянием высокого инвестиционного спроса в экономике останется высоким, а банки вряд ли будут снижать депозитные ставки по гривне в текущем году.