Появившиеся на украинском финансовом рынке дочерние структуры иностранных банков спровоцировали бум ипотечного кредитования

Высокая конкуренция вынуждает финансистов постепенно уменьшать процентные ставки. Так, только в апреле снизили стоимость займов по ипотечным валютным кредитам Райффайзен Банк Аваль, ТАС-Коммерцбанк и ОТП Банк.

Секрет стремительного развития банковской системы во многом заключается в появившемся у украинцев умении жить в долг. Банки борются за долю рынка и гораздо интенсивнее выдают кредиты физическим лицам, а не корпоративному сектору. При этом большинство займов ориентированы на покупку недвижимости. За прошлый год объемы ипотечного кредитования увеличились втрое, а прирост кредитования населения в целом составил без малого 45 млрд грн. Большая часть этой суммы выдана в иностранной валюте. И хотя прогнозы относительно сохранения такого роста в этом году менее оптимистичны (в том числе из-за политического кризиса), только за первые три месяца банки увеличили кредитование частных лиц почти на 14%, выдав 10,8 млрд грн.

Сейчас финучреждения стремятся реализовать весь свой потенциал и охватить кредитными программами как можно большее число граждан. Ведущие банки предлагают клиентам приблизительно одинаковый уровень ставок, но стараются привлечь заемщиков уровнем сервиса. Кроме того, стремясь соответствовать мировым стандартам, а также настоятельным “просьбам” Нацбанка, финансисты начали указывать уровень эффективной ставки кредитования – реальной стоимости кредита, которую приходится платить заемщику. Кредиты в долларах США пока остаются самыми популярными среди заемщиков, однако это в последнее время вызывает недовольство со стороны НБУ. Впрочем, большинство банков кроме гривны и долларов выдают кредиты в евро, а УкрСиббанк, Укрсоцбанк и ОТП Банк предлагают своим клиентам достаточно дешевые кредиты в швейцарских франках. Но в этом случае заемщики берут на себя валютные риски смены безналичного курса.
Решая, выдать ли кредит частному лицу, банк всегда оценивает его финансовое состояние с точки зрения риска невозврата средств. “Кредитный потолок”, или максимально возможная ссуда по ипотечному кредиту, большинством банков не устанавливается. Впрочем, ОТП Банк ограничивает максимальный размер кредита $200 тыс. или аналогичной суммой в другой валюте. Как правило, лимит ипотеки определяется в зависимости от стоимости приобретаемого жилья. Ссуды на покупку объектов на вторичном рынке недвижимости большинства банков не превышают 85% от рыночной стоимости жилья. Однако не обязательно остальную часть средств заемщику придется доплачивать самому – можно рассчитывать и на “индивидуальный подход”. Например, банк “Форум” при расчете кредитного риска принимает во внимание наличие в банке депозитного счета клиента, длительность его кредитной истории, особенности его “бизнес-деятельности” и срок кредитной истории обслуживающегося в банке предприятия, в котором потенциальный заемщик является учредителем или топ-менеджером. Банки могут не требовать первоначального взноса и финансируют 100% недвижимости, если клиент предлагает в качестве обеспечения кредита не только приобретаемую недвижимость, но и находящуюся в его владении, а также земельный участок. Если оценку рыночной стоимости жилья проводит независимая от банка компания, то финучреждение все же требует подтверждения этой стоимости собственными специалистами.

После скандала с группой компаний “Элита-центр” получить кредит на покупку жилья на первичном рынке стало значительно сложнее. Некоторые банки вообще отказываются инвестировать в строительство, а остальные кредитуют лишь “проверенных” застройщиков. При кредитовании первичного рынка банки требуют от потенциального заемщика договор об участии в фонде финансирования строительства или другой заключенный в соответствии с требованиями действующего законодательства подтверждающий договор. Наличие у клиента необходимых документов и других предоставляемых в залог активов может способствовать предоставлению кредита без первоначального взноса. Кроме того, дополнительное обеспечение по ипотеке является решающим при принятии решения об увеличении срока кредитования, который не превышает в таком случае 25-30 лет.
Сейчас при обсуждении договора ипотеки вторичного рынка жилья банки озвучивают размеры ежемесячных ставок в долларах США – от 9,5% до 13,5%, в гривне – от 13,9% до 18,49%. Дополнительно банк взимает комиссию за выдачу кредита в размере 0,3-2% от размера кредита, хотя некоторые финучреждения предпочитают начислять комиссию каждый месяц.

Следует отметить, что практика взимания дополнительных комиссий вызвана желанием банков сохранить существующую внутреннюю норму прибыли, так как стоимость процентных ставок по кредитам, к радости заемщиков, медленно, но неуклонно снижается. Даже за первую половину апреля сразу три банка объявили о снижении ставок по ипотечным валютным кредитам. “Райффайзен Банк Аваль” уменьшил стоимость займов на 0,4%, ТАС-Коммерцбанк – на 0,9%, а ОТП Банк и вовсе на 1%.