Тонкости ипотечного кредитования

С повышением спроса на ипотечные кредиты банки стали постепенно ужесточать процедуры их предоставления. Финансисты с каждым днем все тщательнее исследуют как приобретаемую в долг недвижимость, так и самих заемщиков. Последним для получения денег необходимо выполнить уже более широкий перечень требований.

Ипотека в моде

Интерес к займам, оформляемым на покупку недвижимости, не утихал на протяжении всей осени. «В среднем по рынку объем выданных кредитов увеличился в два раза. В нашем банке мы наблюдаем уже четырехкратный рост объема выданных ипотечных кредитов, а к концу года эта цифра может вырасти до пяти», — рассказала «ДС» начальник отдела кредитного анализа Международного ипотечного банка Наталья Мациевская. Причем в очередь за ипотекой выстраивались не только рядовые украинцы, а и предприниматели, которые в последнее время с невиданным задором скупают квадратные метры. «Спрос на ипотечные кредиты осенью 2006 года по программам малого и среднего бизнеса увеличился приблизительно на 20–25%. Это в первую очередь вызвано продолжающимся ростом цен на объекты недвижимости, что делает достаточно выгодным ее приобретение за счет кредитных ресурсов, а также повышением деловой активности», — сообщил «ДС» начальник управления кредитования корпоративного бизнеса банка «Таврика» Николай Титаренко.

Еще одна мотивация покупателей недвижимости — недавние угрозы Нацбанка, подготовившего в конце ноября проект постановления, которым он собирается запретить выдачу ипотечных займов в инвалюте населению и небольшим предприятиям. Неизвестно, решится ли НБУ на столь радикальный шаг, но предприниматели и рядовые обыватели на всякий случай уже стали подыскивать подходящее жилье и запрашивать у банков на эти цели кредиты. Как известно, валютные займы на 5–9% дешевле гривневых (средние цены на них находятся в рамках 18–20% годовых), а потому более привлекательны для банковских клиентов. В случае введения табу на займы в СКВ кредиты в нацвалюте, согласно прогнозам финансистов, могут подорожать еще на 5–7% годовых. Причем существует вероятность, что завышенные цены продержатся на рынке по меньшей мере 3–4 месяца, пока финучреждения не «переварят» новации, готовящиеся нынче центробанком.

Разумеется, такие прогнозы еще больше раззадорят заемщиков, и до конца декабря спрос на ипотеку продолжит расти стремительными темпами.

Комиссии подстерегают всюду

Главный сюрприз банков — это начавшееся повышение цен. Ипотека пока дорожает плавно: финансисты стараются постепенно приучать клиентов к новым ценам на займы (стоимость кредитов пересматривается из-за повышения цен на денежные ресурсы на внутреннем рынке). «В целом по рынку ипотечного кредитования можно отметить повышение ставок на 0,5–1% (по валютным кредитам. — «ДС») некоторыми банками», — поведал «ДС» директор департамента розничных продуктов банка «Надра» Игорь Дорошенко. В случае нехватки денег на рынке в конце декабря финансисты не исключают еще одного подорожания — на 0,2–0,5% годовых.

Несмотря на это, банки намерены продолжать введение новых, а также повышение существующих комиссий при оформлении ипотечных кредитов. «Реальная процентная ставка по валютному кредиту с учетом всех банковских комиссий сегодня достигает 15% (при средней номинальной цене в 11,5–13% годовых. — «ДС»)», — отметил в разговоре с «ДС» начальник казначейства АКБ «Киев» Алексей Козырев. А потому заемщиками необходимо заранее изучать кредитные договоры, чтобы после их подписания не предъявлять претензий финансистам. Самое слабое звено — выделение в отдельную строку комиссии за оформление кредита: она не должна превышать 0,5–1% суммы займа. У некоторых банков тарифы находятся на уровне 2–3% суммы кредита. Не стоит теряться, если банк не устанавливает единую комиссию за все свои работы, а требует оплачивать отдельно работу каждого из своих подразделений (кредитного, юридического и т. д.). Нередко их тарифы не привязаны к сумме займа, а указываются в абсолютных цифрах. Главное, чтобы при пересчете на проценты (от суммы кредита) они укладывались в 1% размера займа.

Надо быть готовым также к дополнительным затратам, связанным с нотариальным оформлением договора залога (им зачастую выступает приобретаемая недвижимость), — они не должны превышать 0,01–0,03% залоговой стоимости жилья. Еще порядка 0,1–0,2% может стоить обналичивание предоставленного займа: если есть возможность перечислить средства за квартиру безналичным платежом, то лучше так и сделать. Кроме всего прочего, не меньше $100–200 придется выложить за услуги оценщика.

Достаточно осторожным необходимо быть с банками, которые в обязательном порядке потребуют застраховать передаваемое в залог жилье. Не исключено, что клиента отправят в родственную страховую компанию, которая может иметь более высокие цены на полисы. На это стоит обратить внимание, и если вас не устроят предлагаемые тарифы, то необходимо сразу подобрать себе другого страховщика и оговорить этот вопрос с банком-кредитором. По словам финансистов, реальная стоимость имущественного страхования сегодня находится в рамках 0,2–0,35% стоимости жилья. Также кредитор может настоять на страховании жизни заемщика — стоимость такой страховки не должна превышать 0,5–1% суммы кредита. Впрочем, на рынке все еще немало финучреждений, вообще не требующих страхования, так что этих затрат вполне можно избежать.

Имеется также шанс избежать расходов, связанных с досрочным погашением кредитов (его также предусматривают не все финучреждения). Как только банки столкнулись с тем, что их клиенты раньше срока гасят займы, после чего покидают их, они стали за это наказывать. Штраф за такой проступок может достигать 1–1,5% суммы кредита. Причем на первом году кредитования финансисты могут вообще запрещать досрочное погашение. В таком случае надо быть готовым к тому, что впоследствии вы не сможете поменять финучреждение: в последнее время перевод кредитов из банка в банк стало настоящей модой, и некоторые участники рынка даже предлагают такого рода специальную услугу. Как правило, к этому прибегали новички, которые пытались переманить к себе на обслуживание клиентов конкурентов. В таких случаях у последних была возможность получить улучшенные либо более дешевые кредиты. «Мы внедрили программу рефинансирования ипотечных займов из других финансовых учреждений и готовы предоставлять финансирование на более выгодных условиях. При этом мы не применяем никаких комиссионных платежей, в то время как в других банках, чтобы перекредитоваться, нужно заплатить немалую комиссию», — рассказала начальник отдела розничного кредитования Укрэксимбанка Татьяна Коннорова.

К заемщикам стали внимательнее

В последнее время банки активно пересматривали не только размеры своих комиссионных, но и требования к заемщикам. Поводов было немало: серьезно возросло количество случаев мошенничества при оформлении такого рода кредитов. На протяжении последних месяцев правоохранительные органы достаточно часто заводили уголовные дела за обман банков, причем случаи мошенничества фиксировались едва ли ни по всей стране. Кроме того, достаточно уверенно увеличивалось количество невозвратов на ипотечном рынке — в среднем на 5–10% по рынку.

Если еще совсем недавно банки понижали размер первоначального взноса при кредитовании до 5–15% стоимости жилья, то с недавних пор они стали возвращаться к старой практике и требовать у заемщика внести собственными средствами до 25–30% цены недвижимости. Так что небольшой первоначальный взнос сегодня уже не правило, а исключение. То же самое касается и кредитных сроков: с недавних пор финансисты стали крайне редко кредитовать на максимально допустимые сроки (20–25 лет) и постепенно стали понижать планку до 10–15 лет. Чтобы получить двадцатилетний заем, необходимо иметь безупречную репутацию и хорошие финансовые показатели (высокую зарплату, подтвержденную справкой с работы) и сразу рассчитывать на более высокую стоимость займа — на 15–20% выше базовой. Также при долгосрочном кредитовании банк более тщательно, чем когда бы то ни было, изучает заемщика, к которому предъявляются максимальные требования. «В идеале клиент обязан 20–30% стоимости жилья вносить собственными средствами. Его среднемесячный доход за последний год должен в 3–4 раза превышать сумму ежемесячного платежа по кредиту. Обеспечением при этом выступает какая-либо ликвидная собственность или платежеспособные поручители на сумму, превышающую в 1,5–2 раза остаток задолженности по кредиту и процентам по нему. Возраст заемщика не должен превышать 45 лет», — подчеркнул Алексей Козырев.

Банкиры в последние несколько месяцев очень скрупулезно проверяют своих заемщиков. К тому же многие перестали мириться с практикой зарплат в конвертах: до сих пор финучреждения старались входить в положение и довольствовались лишь устным подтверждением бухгалтерами предприятий реальной зарплаты заемщиков (в справках с места работы значились небольшие доходы). Это сегодня поясняют переходом на международные стандарты кредитования, чтобы в 2007–2008 гг. начать перепродажу ипотечных кредитов зарубежным коллегам.

Таким образом финансисты проверяют и малые, и средние предприятия, оформляющие займы в рамках спецпрограмм по обслуживанию МСП. «Основные требования к заемщику в рамках таких программ — это предоставление доказательств его устойчивого финансового состояния. Кроме того, предприятию необходимо подтвердить, что он эффективно использует кредит и впоследствии сможет не только его погасить, но и получить дополнительную прибыль. Еще одно обязательное требование — наличие ликвидного обеспечения по займу», — рассказал Николай Титаренко.

Кредиты подешевеют

В 2007 г. условия кредитования покупок недвижимости продолжат меняться. В будущем году банкиры намерены вводить новые методы проверки претендентов на кредиты, и надувать финучреждения, как иногда это делают сегодня, не удастся. «Очень распространенной является попытка потенциальных заемщиков искусственно завысить свой совокупный доход или стоимость предоставляемого в залог имущества. Также пытаются скрывать некоторые факты своей биографии. Например, не указывают наличие судимостей, выплаты алиментов или других платежей по решениям суда. Из-за этого банки могут дольше рассматривать кредитную заявку. Также может происходить резкое сокращение или даже полный отказ в выдаче займа», — отметил в беседе с «ДС» Алексей Козырев. То же самое происходит, если заемщики начинают скрытничать. «Иногда они скрывают свои доходы или же умалчивают об их источниках. Важно помнить, что от полноты полученной банком информации зависит принятие решения. Заемщику не стоит бояться банка. Последний заинтересован в получении исчерпывающей и верной информации и готов идти навстречу. Умалчивание правды может привести к признанию решения о выдаче кредита недействительным», — рассказала Наталья Мациевская. Так что финансисты в скором времени намерены окончательно перейти на международные стандарты.

Слабым утешением для заемщиков может стать лишь небольшое удешевление кредитов. Такой поворот событий специалисты прогнозируют с одной оговоркой — если Нацбанк не введет ограничений на валютное кредитование населения, как это планируется сегодня. «Средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию в 2007 году может упасть на 0,5–1,5%. Это может быть обусловлено выходом на украинский финансовый рынок крупных иностранных игроков, удешевлением привлеченных средств для активно развивающихся украинских банков, а также возможным началом полноценного функционирования государственного ипотечного учреждения», — считает Игорь Дорошенко.

Несмотря на свою требовательность, банкиры рассчитывают на весьма серьезный прирост объемов ипотеки в будущем году. Согласно предварительным прогнозам в 2007 г. финучреждения должны выдать на 45–50% больше кредитов на покупку недвижимости, чем в нынешнем. Ожидается, что, как и прежде, в кредитном секторе будет лидировать вторичный рынок. Банки все еще с небольшой охотой кредитуют покупку жилья в новостройках.