Квартиры на высоких этажах, недолюбливаемые жильцами, дешеветь не будут. Скорее наоборот

Квартиры в высотках пользуются спросомИдея жить высоко над землей еще не нашла массового отклика среди украинцев. Обычные квартиры выше 12-го этажа особой популярностью не пользуются. Всему виной прочно поселившееся в головах основной массы населения убеждение: комфортно жить можно не выше 12-го этажа. И все же квартиры на высотных этажах не страдают от отсутствия спроса: одни платят за картинку из окна, другие расплачиваются за место под солнцем.

Даже не самые завидные <высокие> этажи долго без владельцев не простаивают и демпинговой ценой не отличаются. А цены в узком сегменте элитных отечественных пентхаузов, рассчитанном на такой же узкий сегмент богатых покупателей, просто зашкаливают. Ажиотажный спрос на квадратные метры доказал: неискоренимых убеждений практически нет.

Национальный рынок

В Украине приобрести квадратный метр на 100-метровой высоте (приблизительно 30-й этаж) практически невозможно. По той простой причине, что отечественные <небоскребы> пока не могут похвастаться рекордным <ростом>. В базах данных киевских агентств недвижимости найти квартиру выше 25-го трудно. На сайтах региональных риелторов даже 20-й этаж – редкость, а в некоторых банках данных выбор вообще ограничен 16-ю этажами. На профессиональном уровне высотками у нас называют постройки, превышающие 23 этажа, или 67 м, а на бытовом (особенно в регионах) и 16-этажка уже считается высоткой.

По объемам и темпам строительства домов до 25-ти этажей, разрешенных отечественными нормами, Киев не уступает пальму первенства ни одному украинскому мегаполису. Несмотря на острую нехватку земли, прошлогоднюю волну строительных скандалов и не самые удобные для возведения небоскребов грунты, Киев до сих пор сохраняет за собой славу наиболее привлекательного, с инвестиционной точки зрения, города страны. Если квадратный метр в еще не возведенной киевской новостройке эконом-класса продается за $800, это уже считается подозрительным, тогда как в Харькове 1 кв. м в аналогичном строящемся доме стоит $700-800.

На Левом берегу столицы, наиболее подходящем для высотного строительства (и по особенностям грунтов, и в эстетическо-архитектурном плане), за недолгое время выросли настоящие каменные джунгли. И несмотря на то, что у многих старожилов при виде этой урбанизации на глаза наворачиваются слезы, квартиры в новостройках раскуплены, а застройщики вынашивают новые <высотные> планы. Даже <воздержание> от высотных экспериментов (со строительством жилья выше 25-ти этажей), объявленное на государственном уровне, не всегда останавливает компании. Кроме получивших одобрение 23 экспериментальных высотных домов, часть зданий в Киеве начали возводить без согласования Горстроя, а на уровне проектов заказчики постоянно пытаются продвигать идею возведения жилья выше 30 этажей.

Призрак высотного строительства не покидает не только столицу. Потихоньку продуцируют новые высотки и остальные отечественные мегаполисы, попавшие в пятерку лидеров по темпам строительства, – Днепропетровск, Одесса, Донецк и Харьков. В Днепропетровске сейчас работают над 21-этажным комплексом <Летуаль> с квартирами на 2-19 этажах и комплексом <Башни>, включающим две высотки по 28 этажей, из которых под жилье отводятся 4-24 этажи. Одесские зодчие предлагают возвести на Французском бульваре 24-этажный дом. Донецк в перспективе планирует сдать в эксплуатацию 25-этажную <Королевскую башню>, 24-этажный комплекс <Фаворит> и 22-этажный комплекс <Евроград>, а в Харькове к 2007 г. обещают построить две высотки в 23 и 24 этажа на проспектах Победы и Московском.

Обреченные на спрос

По мнению риелторов, основная масса населения не питает особой любви к высотным квартирам. Сказывается национальный менталитет украинцев, привыкших жить ближе к земле, и небезосновательное недоверие к качеству таких построек. <Нет, обычные квартиры на верхних этажах не пользуются спросом. Люди боятся, что в один прекрасный день сломаются лифты и на 20-й этаж придется добираться пешком. Некоторых не устраивают отопление, подача воды. Одно время был всплеск спроса на высотные квартиры в Киеве, когда это еще казалось чем-то необычным, но сейчас мы вернулись к традиционной популярности квартир на средних этажах>, – рассказала одна из менеджеров агентства недвижимости <Мегадом>. Продавцы жилья на вторичном рынке признают: у них покупка равноценной квартиры на пользующихся традиционным спросом этажах (с 4-го по 12-й) иногда обходится дороже, чем на более высоких. Однако разница в цене если и есть, то небольшая.

По словам столичных риелторов, они чувствуют себя уверенно с квартирами любого этажа: мол, продадим все, даже если из окна будет открываться заманчивый вид на комнату в противоположном доме. Ведь на практике задача просто поселиться (в первую очередь, в столице) стоит гораздо острее, чем задача поселиться безопасно и комфортно. О том, что цена на не самые привлекательные в глазах основной массы покупателей верхние этажи не будет падать, свидетельствует практика новостроек. Стоимость квадратного метра в строящихся высотках, судя по объявлениям украинских инвестиционно-строительных компаний, что на 4-м, что на 24-м этаже одинаковая. Изменений в этой тенденции не прогнозируют, зато к осени, когда наблюдается ежегодное сезонное подорожание отечественной недвижимости, участники рынка обещают 35-40%-ный скачок цен на первичное жилье. Квартиры б/у, по их прогнозам, подорожают на 10-15%.

Дорогие квартиры элит-класса, расположенные на верхних этажах, несмотря на скептические прогнозы, до сих пор остаются популярными. Рассчитывая на людей, заботящихся о своем имидже и статусе, продавцы дорого берут за красивую панораму из окна. Элитная квартира с хорошим видом на город обходится в $2-5 тыс./кв. м. К примеру, в строящемся 25-этажном комплексе <Триумф> по ул. Зверинецкой, 59 в Киеве (который планируется сдать в эксплуатацию не раньше середины следующего года), цена квадратного метра достигает $3,7 тыс., а 5-комнатная квартира здесь продается за $462 тыс.

Кстати, в соседней России московские застройщики, перехватив <передовой американский опыт>, уже начинают повышать ценность жилья на верхних этажах, добавляя к стоимости квартир коэффициент в зависимости от этажности – чем выше, тем дороже. В прессе уже запущена кампания по ликбезу населения: квартиры в небоскребах – это модно. Российские риелторы убеждают: высотное жилье не просто расходится <на ура> – его популярность увеличивается с каждым этажом. Дескать, ряды экспериментаторов, желающих вложить средства в долгосрочный экстрим, и романтиков, не устающих восхищаться городским ландшафтом, ширятся.

О чем молчат искусители

Силе рекламы можно только позавидовать: те, кто еще недавно с сочувствием относился к владельцам квартир под крышей, сегодня начинают прислушиваться к утверждениям вроде: <Широкой славянской натуре свойственна любовь к жизни в облаках>. Но осторожность пока еще останавливает значительную часть покупателей, больше стремящихся, по словам отечественных риелторов, вкладывать средства в загородное жилье. <Вид из окна - это один из маркетинговых приемов для продажи жилья. Это нормальная вещь, но не самоцель. Не стоит забиваться на 40-й этаж, чтобы увидеть зелень. Можно спуститься на первый и увидеть ее поближе>, – убежден Владимир Шевченко, руководитель собственной архитектурной мастерской.

Следует отметить, что владельцы дорогих поднебесных апартаментов, как правило, имеют альтернативное малоэтажное жилье. <У богатых людей такие апартаменты выполняют функцию не столько жилую, сколько представительскую. То есть там они принимают гостей, а вечером возвращаются в дом в пригороде. Как постоянное, массовое жилье такие квартиры не используются>, – отмечает архитектор Андрей Пашенько.

Риски, связанные с покупкой квартир на верхних этажах в Украине, достаточно весомые. В отличие от высокотехнологичных высоток на Западе, реалиями жизни в отечественных небоскребах могут стать поломанные лифты, отсутствие пожарных лестниц, проблемы с мусоропроводом, проветриванием, освещением и водоснабжением. Если на родине небоскребов уже задумываются над тем, как сделать из высоток своеобразные крепости с несколькими уровнями защиты, в которых человек сможет спастись от пожаров, катастроф и терактов, то у нас высотное строительство – это пока эксперимент, вдохновители которого действуют на ощупь, без опыта и выработанных норм. Не добавляют положительных штрихов к образу небоскребов, сформировавшемуся в общественном мнении, и предупреждения медиков о вреде постоянного пребывания в искусственном микроклимате покачивающейся от ветра высотки.

И тем не менее, у застройщиков, работающих в высотном жилом сегменте, есть основания рассчитывать и на достаточно широкий круг покупателей. <Сейчас такая тенденция - потихоньку поднимать этажность выше 73,5 м, т. е. 25-ти этажей. Очень осторожно к этому относятся из-за гидрогеологических условий, отсутствия пожарной техники и т. д., но строительные технологии позволяют строить у нас очень высокие здания>, – рассказывает Григорий Либерман, представитель заказчика (компания <УкоинвестСтрой>) по проекту уже начавшегося строиться 31-этажного жилищно-офисного центра возле Харьковского шоссе в Киеве.

Поднебесные перспективы

Последние решения столицы показывают: высотки изгоняют из центра (по общему одобрению большинства населения), а на действительно высотные здания наложен условный мораторий (строительство жилья выше 25 этажей пока под запретом). В отличие от Москвы, на свой страх и риск активно взявшейся за экспериментальное строительство, Киев выжидает. <Высотных экспериментальных зданий у нас порядка 30-ти, но из них построенных пока практически нет, - рассказывает Василий Присяжнюк, главный архитектор Киева. - Развиваться высотное строительство в столице будет, но в настоящий момент мы придерживаемся ограничений, которые наложены научно-техническим советом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства>.

В будущем застройщики обещают изменить ситуацию: с их стороны готовность продвигать на рынок, в первую очередь киевский, дома повышенной этажности заявлена уже давно. И даже те, кто не считает идею расселяться под небесами подходящим для человека вариантом, констатируют: этого не избежать. <Я не уверена, что жить наверху между птицами и небом - это для человека, но в ситуации, когда нужно расселять людей, с одной стороны, и хоть как-то сберечь исторический центр, с другой, никакого греха нет в том, чтобы развивать высотное строительство вне этого центра>, – говорит архитектор Лариса Скорик. Земля в Киеве дорожает и заканчивается, с развитием вширь загвоздка, остается только вверх.

<Сейчас в Киеве строится несколько десятков 36-этажных домов. Прогноз таков, что они будут востребованы, и люди будут там нормально жить, - считает Николай Демин, вице-президент Украинской академии архитектуры, член Российской академии архитектуры и строительных наук. - О том, что дома повышенной этажности пользуются успехом, свидетельствует и российский, и мировой опыт. Сегодня в Нью-Йорке на Пятой авеню построено здание более 50-ти этажей высотой, в котором стоимость квартир увеличивается с этажностью. С повышением технического оснащения зданий и безопасности домов люди предпочитают селиться на верхних этажах. Дорого стоит картинка из окна, а люди сейчас стремятся жить красиво. Я думаю, что и в Киев эта тенденция когда-нибудь придет>. Так что тех, кто еще не успел полюбить высоту, когда-нибудь научат это делать.

МНЕНИЕ

АНДРЕЙ ЕРЕМА.
Директор агентства недвижимости <Атлант-А>

– Квартиры в высотках пользуются спросом, если из окон открывается панорамный вид. Их покупатели – в основном молодое поколение. Люди постарше предпочитают не слишком отрываться от земли. В столице такие квартиры приобретают либо киевляне, либо богатые иностранцы. У людей, приезжающих из регионов, в отношении высотного жилья существуют опасения (особенно относительно лифтов). Яркий пример – Одесса, население которой не доверяет службам лифтов. Хотя квартиры на этажах выше 20-го не могут не пользоваться спросом среди определенных слоев населения, ведь большинство из них – двухъярусные. На мой взгляд, в перспективе строительство высотных зданий будет активно развиваться. Здесь простой математический расчет: на одном и том же участке можно построить либо 150, либо 300 квартир. Нет смысла говорить, на каком варианте остановится инвестор, учитывая неимоверно дорогую стоимость земли в столице. Высотки однозначно выгодны заказчику, в первую очередь, за счет большей рентабельности. Что касается тенденций в ценах, то в киевских новостройках квадратный метр на верхних этажах (если это не двухъярусные квартиры) несколько дешевле, чем на <средних>. Ведь все равно таких покупателей, которые хотят поселиться наверху, – гораздо меньше.

NOTA BENE

Отечественные специалисты в сфере строительства и архитектуры склонны рассматривать жилье повышенной этажности в качестве апартаментов для временного пребывания. По общему мнению, верхние этажи небоскребов лучше отвести под офисы либо гостиницы. Последствия постоянной жизни под небесами в отечественных зданиях пока еще не изучены.

МНЕНИЕ

ГРИГОРИЙ БОБ.
Руководитель департамента инвестиций и продаж ОАО <АК <Киевреконструкция>

– Спрос на высотные квартиры зависит от класса жилья. Если эта квартира находится в обычном доме эконом-класса, то спрос на нее не очень высок из-за социального окружения. Если же это бизнес-класс или премиум-класс, то на такую квартиру всегда найдется покупатель. В <хорошем> объекте строительства <мертвых> зон (с продажей которых существуют проблемы) практически нет. Наиболее престижными всегда были средние этажи. Все остальные – это искусство продавца. В целом покупатели, которые приобретают последние этажи – это, во-первых, не бедные люди, во-вторых, люди со своим складом ума и своим виденьем будущей квартиры, в-третьих, это однозначно молодежь (25-40 лет). Как правило, эти покупатели сразу заказывают перепланировку и делают все <под себя>. Спрос сейчас есть на все, и цены на первичное жилье будут однозначно расти. В нашей компании существует гибкая система ценообразования, которая опирается не только на этажность, но и на метраж квартиры и ее направленность в зависимости от сторон света.

Автор – АЛИСА ЮРЧЕНКО
Источник – “Власть Денег”
http://www.vd.net.ua

  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати 
 Опубликовано на сайте 25.07.2006 в разделах: Все новости, Недвижимость    ]

Реклама:

Еще в разделе:
« 
 »

 Оставьте свой комментарий:

You must be Войдите для создания комментария.


Последние комментарии:

Последние новости:
  • Як повернути частину сплачених відсотків за іпотекою. Податковий кредит.
  • Банки и застройщики. Что ждать в 2019 году?
  • Гра в іпотеку. Де і як отримати іпотечний кредит?
  • Главные нюансы и важные особенности страхования жилья
  • Національний банк затвердив перелік банків для стрес-тестування у 2019 році