Во многих странах с рыночной экономикой (Украина, с недавних пор, тоже в их числе) ипотечное кредитование является выгодным видом бизнеса. Однако на Украине в процессе его становления возник ряд проблем.

Для банкиров главной проблемой является поиск механизма реализации предмета ипотеки, если должник не в состоянии выплатить долг по основному требованию.

Согласно Закону об ипотеке, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.

Однако это вовсе не означает, что заемщик будет выселен вместе со своей семьей на улицу. По крайне мере, при действующем Жилищном кодексе УССР. Правда, проект Жилищного кодекса Украины также прямо запрещает принудительное выселение граждан из занимаемых ими квартир как используемых по договору найма, так и по праву собственности. При том, что ни в действующем ЖК, ни в проекте нового кодекса гражданину не запрещено сдавать в залог свое единственное жилье.

В прошлом году Минюст решил помочь банкирам и написал письмо N 25-32/1311 “Об отдельных вопросах исполнительного производства”, в котором изложено официальное видение процедуры обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки. Правда, от такой помощи на практике возникло еще больше сумятицы.

Так, по мнению Минюста, “ипотекодержатель обладает правом выбора специализированной организации из числа только тех организаций, с которыми Госисполнительная служба (ГИС) заключила соответствующий договор”. И это несмотря на то, что по закону об ипотеке ипотекодержатель при реализации предмета ипотеки не скован рамками такого выбора.

Согласно письму Минюста, установлен такой порядок продажи предмета ипотеки.

Если имущество не продано на протяжении 2-х месяцев со дня передачи специализированной организации, оно подлежит переоценке. Переоценкой занимается госисполнитель.

Если же и после переоценки в течение 1-го месяца имущество не будет продано, исполнитель сообщает об этом взыскателю и предлагает ему оставить непроданное имущество себе.

После этого в 15-дневный срок взыскатель имеет право в письменном виде заявить о своем желании оставить за собой непроданное имущество.

Но если взыскатель таким правом не воспользовался, то арест с имущества снимается, и оно возвращается должнику, а исполнительный документ, в случае отсутствия у должника другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, возвращается взыскателю без выполнения.

Если же взыскатель выразил желание оставить за собой непроданное имущество, то он обязан в 15-дневный срок со дня сообщения исполнителю оставить за собой непроданное имущество. При этом взыскатель вносит на депозитный счет органа ГИС разницу между стоимостью непроданного имущества и суммой средств, которые подлежат взысканию в его пользу.

Следует отметить, что взыскатель вносит денежные средства, если стоимость непроданного имущества превышает сумму долга, подлежащую взысканию, из перечисленных взыскателем средств оплачиваются расходы, связанные с проведением исполнительных действий, взыскивается исполнительный сбор, а остаток средств возвращается должнику.

При проведении процедуры реализации должник имеет право определить, в какой последовательности необходимо продавать имущество. В случае, когда от продажи части имущества будет выручена сумма, достаточная для удовлетворения требований взыскателя, уплаты исполнительного сбора, расходов на осуществление исполнительных действий, штрафа, последующая продажа арестованного имущества прекращается. Требования должника относительно очередности продажи имущества не принимаются исполнителем, если в результате их удовлетворения возникнут препятствия или дополнительные трудности для реализации или продлится ее срок.

Правда, при всей, на первый взгляд, “гладкости” предложенной Минюстом схемы, банкиры не спешат ею воспользоваться.

Однако заемщикам от этого не легче. Дело в том, что ни продавцы, ни риелторские компании, как правило, не заинтересованы в продаже ликвидного жилья через ипотеку.

Во-первых, выдача ипотечного кредита под конкретное жилье занимает определенный и немалый срок.

Во-вторых, к реализации на рынке ипотечного жилья целесообразно выставлять только те квартиры, которые имеют исключительно совершеннолетних собственников. В противном случае, могут возникнуть проблемы с обязательным обеспечением жильем несовершеннолетних, а это лишние расходы и головная боль.Третий пункт, вызывающий беспокойство и продавцов, и риелторов, – это необходимость указания в договоре купли-продажи реальной рыночной стоимости квартиры.В результате всех вышеперечисленных трудностей найти квартиру под ипотеку на рынке вторичного жилья становится практически невозможно.

Автор – Игорь ШЕВЫРЕВ, “Новый ПОНЕДЕЛЬНИК”, N 12, 3-9 апреля 2006
Источник – www.liga.net