СЕЗОННИЙ РОЗПРОДАЖ

Весна – найвигідніший час для придбання квартири або будинку, вважають фахівці з нерухомості. Сьогодні ми розповімо про сезонні тенденції на ринку нерухомості та загалом про чинники, що безпосередньо впливають на вартість житла.

Весною торговець поступається

Хоча ринок житла в Україні зовсім молодий, ріелтори і менеджери з нерухомості вже впевнено ділять періоди активності продавців і покупців житла на сезони, які в чомусь збігаються (а в чомусь – ні) з порами року.

Весна

Весна, як відомо, пробуджує в людях різні бажання, у тому числі й до зміни місць. Ті, хто вирішив переїхати у нові квартири і неспішно облаштувати їх до початку наступної зими, починають виставляти на продаж своє теперішнє житло. Крім того, на ринку залишається багато не розпроданого житла з минулого року. Господарі, стомлені від нескінченних і безрезультатних візитів потенційних покупців, за порадою не менш стомлених маклерів починають скидати ціни. Обидві тенденції сприяють тому, що у квітні-травні пропозицій виявляється більше, ніж попиту, адже покупці після “зимівлі” ще не активізувалися, їх просто мало…

Висновок: купувати житло найвигідніше навесні, а от продавати – не дуже.

Літо

Літо – час шкільних канікул, відпусток й інших вагомих причин, аби відкласти питання купівлі-продажу житла на потім. Ринок затихає: продавці вже не поспішають продавати свої квадратні метри, щоб не помилитися, а більшість покупців ще не дозріла для, можливо, найбільшої в їхньому житті покупки.

Висновок: купувати все ще вигідно, адже восени (якщо не трапиться якогось дефолту, як у серпні 1998-го) ціни традиційно злетять.

Осінь

Продавці “квадратів” починають змінювати цінники практично щотижня – природно, у бік збільшення вартості, оскільки охочих придбати житло також стає більше. Виникає ажіотаж. У 2002-2005 роках вартість житла у всіх сегментах ринку в жовтні-листопаді перевищувала січневу на 35-50 відсотків.

Висновок: восени вигідно продавати, а не купувати.

Зима

Грудень – найбільш піковий для операцій місяць. Як правило, грошовиті покупці прагнуть до кінця року вкласти свої накопичення у найстабільніший і найприбутковіший сегмент ринку. Крім того, ажіотаж останні три роки підігріває стаття 11 Закону “Про податок на доходи фізичних осіб”, що передбачає обкладання всіх операцій з нерухомістю податками у розмірі від 5 до 26 відсотків від ринкової ціни. Дію статті Верховна Рада щорічно заморожує, але саму статтю не відміняють – от люди й бентежаться. Не дивно, що в грудні здійснюється майже третина операцій купівлі-продажу за рік.

Висновок: у кінці року можна дуже вигідно продати квартиру, а ось з покупкою краще почекати до наступного сезонного затишшя.

КОМЕНТАР ФАХІВЦЯ

За законом сполучених посудин

– Чи збережеться сезонний вплив на вартість житла у 2006 році? – з таким запитанням наш кореспондент звернувся до заступника директора київського агентства нерухомості “Наш дім” В’ячеслава КОЛОМІЙЦЯ.

– Звичайно, збережеться, – відповів В’ячеслав Іванович, – адже люди живуть у певному річному ритмі: влітку, як правило, їздять з дітьми у відпустку, а до кінця року починають підбивати свої фінансові показники: хтось хоче вкласти кошти в нерухомість, а хтось, навпаки, за рахунок її продажу виправити своє фінансове становище. Тому на осінь і припадає основний обсяг операцій з купівлі-продажу житла: у вересні-жовтні потенційні покупці, як правило, розглядають кілька варіантів покупки квартир (деякі – до двох десятків пропозицій!), порівнюють їх за цінами, якістю житла, надійністю документів, а в листопаді-грудні, зупинившись на одному з варіантів, оформляють операцію.

– Які ще чинники впливають на активність продавців і покупців житла?

– Перш за все – зростання цін на будматеріали. Вони відразу тягнуть за собою вартість “квадратів” у будинках, які ще тільки зводяться, на що миттєво реагують і продавці беушного житла. Адже первинний і вторинний ринки – це, як дві сполучені посудини. Крім того, скандал з “Еліта-центром” вже змусив низку приватних інвесторів обачніше вкладати свої кровні у ще не побудоване житло – все-таки надійніше купити те, до чого можна доторкнутися. Тим більше що на ринку вже достатньо комфортабельних квартир у будинках, збудованих в 1995-2005 роках. Щоправда, ціни на них кусючі й зовсім не кожен психологічно готовий викласти за двокімнатну квартиру площею 90 кв. м, з яких тільки 40 квадратів житлових, 150-180 тисяч доларів. Адже продавець бере гроші за загальний метраж, а колишня радянська людина як міркує: “Навіщо мені нежилі 50 метрів, якщо за ці ж гроші я можу купити дві, а то й три квартири в будинках масових серій радянських часів”.

Та повернімося до будматеріалів. На жаль, цьогорічний прогноз щодо цін на них невтішний: у зв’язку зі здорожчанням енергоносіїв зросте й вартість цегли, залізобетону, шиферу, металоконструкцій, адже енергетична складова у їх виробництві дуже велика. Також зросте собівартість будівельних робіт (електроенергія) і транспортні витрати (пальне).

– А є якийсь чинник, що може сприяти зниженню або хоча б стабілізації цін на ринку нерухомості?

– Мені здається, що у зв’язку із реформою житлово-комунального господарства, що затівається в країні, на вторинному ринку з’явиться більше пропозицій, і ось чому. В будинках перших масових серій, так званих хрущовках і брежнєвках, зараз в основному мешкають літні люди. Реформа ЖКГ потягне збільшення цін на послуги у зв’язку з приходом у цей сектор комерційних фірм і знову ж таки за рахунок збільшення тарифів на газ, опалення, гарячу воду, електроенергію… Нові рахунки будуть не по кишені, скажімо, подружжю пенсіонерів, які одержують мінімальні пенсії (а таких в країні понад 80 відсотків), а тим більше одинакам, що проживають у дво-, трикімнатних квартирах. Багато хто виставить їх на продаж, щоб потім купити собі скромніше житло, а на різницю у вартості колишньої квартири і нової доживати віку. Подібна хвиля продажів уже прокотилася в 1994-1997 роках. Нині вона назріває знову. А чим більше буде пропозицій на ринку, тим вищою буде конкуренція серед продавців і нижчою ціна.

Звичайно, в цілому така ситуація не призведе до різкого падіння цін, але посприяє уповільненню їх зростання. А враховуючи, що квартири в будинках перших масових серій все менше користуються попитом через закінчення термінів експлуатації цих будівель, фізично і морально застарілих комунікацій, тісного планування тощо, в цьому сегменті вторинного ринку цілком можливе зниження вартості квартир на 3-5 відсотків уже цього року.

– Чи впливає на рівень цін на житло коливання курсу валют?

– Безумовно. Не хочу навіть згадувати кризу на ринку нерухомості в 1998-1999 роках, пов’язану з дефолтом в Росії і “повзучим дефолтом” в Україні. Та ось вам останній приклад: незграбні спроби Нацбанку України щодо зміцнення гривні минулого року відразу знецінили долар і євро на 5-6 відсотків, що вмить позначилося на вартості житла, адже 99 відсотків операцій на вторинному ринку і 82 відсотки на первинному здійснюються у валюті, а не в національній грошовій одиниці. Продавці житла відразу почали просити на 7, а то й на 10 відсотків більше “зелених”, що знецінилися. Отже, в подорожчанні житла у 2005 році багато в чому винна й держава. А відсутність чітких законодавчих актів і норм на ринку будівництва житла та дотепер не ухвалений закон “Про ріелторську діяльність” сприяють появі аферистів на кшталт керівників “Еліта-центру” і махінаторів на вторинному ринку. Але це вже інша розмова.

ЖИТЛОВИЙ ФОНД

У якому будинку вибирати квартиру?

Збираючись купувати квартиру, кожна сім’я, як правило, відразу для себе визначає, в якому будинку хоче жити. “Тільки не в хрущовці!” – вигукує дружина, яка вже пооббивала усі боки в шестиметровій кухні. “Тільки не в панельному”, – каже чоловік, з жахом згадуючи, скільки сил, часу і нервів забирало у нього сверління однієї-однісінької дірочки в стіні.

А в яких будинках взагалі мешкає більшість городян? На прикладі Києва ми склали короткий путівник по житловому фонду. Виявилося, вибрати можна на будь-який смак – були б гроші.

“Царські” будинки

До них відносяться всі будинки дореволюційної (тобто до 1917 року) побудови. Вони вирізняються своєю ексклюзивністю – як зовні, так і всередині. Більшість таких будинків зводилися на віки. При правильному дизайнерському підході й сучасному внутрішньому опорядженні квартири жити в такому будинку буде не тільки престижно, а й комфортно.

“Царські” будинки становлять 13,2% житлового фонду столиці. Висота стель – від 3,2 до 4,5 м. Стіни – цегляні, завтовшки до 0,6 м. Середня ціна – 2360 у.о. за кв. м.

“Сталінки”

До них відносять не тільки класичні будинки післявоєнної побудови, а й зведені до початку війни. У них так само, як у “царських”, міцні цегляні стіни, висота стель від 3 до 4 м. Відрізняються доброю звукоізоляцією, теплі взимку і прохолодні влітку. Основний мінус – у будь-який момент можуть підвести комунікації, якщо в будинку не проводився капремонт. “Сталінки” становлять 16,5% нинішнього житлофонду. Середня ціна за 1 кв. м – 2070 у.о.

“Хрущовки” і “брежнєвки”

Це – найпоширеніший тип житла, що становить 48,1% житлового фонду столиці; всі їх добре знають. Будувалися як з цегли, так і з залізобетонних панелей. Висота стель – від 2,5 до 2,75 м (останні – 80-х років спорудження). Середня ціна від 1360 у.о. за кв. м у панельній “хрущовці” до 1530 у.о. у цегляній “брежнєвці”.

Поліпшеного планування

Ця група будинків становить 13,6% житлофонду столиці. Одержати або купити (в кооперативному будинку) квартиру за радянських часів вважалося дуже престижним. Поліпшене планування виражалося в просторіших кімнатах і кухні й нерідко в наявності холу. Висота стель – 2,65-2,75 м. Будувалися як панельні (керамзитобетон), так і цегляні будинки. Перші – в основному кооперативні будинки, другі – так звані відомчі, куди заселялася парт- і госпноменклатура. Середня ціна за 1 кв. м у панельних – 1340 у.о., у цегляних – 1560 у.о.

Сучасні

До цієї категорії будинків ріелтори відносять все, що збудовано після здобуття Україною незалежності (тобто після 1991 р.) Тут є і начебто типові будинки з керамзитобетону, є з монолітного бетону (2% усього житлофонду), але в основному цегляні (6,6%). Відрізняються простором загальної площі: однокімнатні – до 56 кв. м, двокімнатні – до 90 кв. м, трикімнатні – до 130 кв. м. Є двоярусні квартири, є пентхаузи (два верхні поверхи загальною площею до 400 кв. м і загальною ціною в півтора мільйона “зелених”). Поверхів у таких будинках – від 20 до 28, так що панорамний краєвид з вікна гарантовано. Висота стель – від 2,65 м і вище. Середня ціна – від 1370 (в панельних) до 1610 у.о. в цегляних будинках за кв. м. Переваги багатьох нових житлових комплексів у тому, що вони оснащені автономними комунікаціями, паркінгами і необхідною інфраструктурою (магазини, аптека, кафе, бар), тобто можна прожити все життя, не виходячи з будинку.

Автор – Віктор СМИРНОВ
Источник – АГЕНТ.ua

  Обсудить на форуме Обсудить на форуме  Подписаться на рассылку Подписаться на рассылку  Добавить свою новость Добавить новость Версия для печати 
 Опубликовано на сайте 30.03.2006 в разделах: Все новости, Недвижимость    ]

Реклама:

Еще в разделе:
« 
 »

 Оставьте свой комментарий:

You must be Войдите для создания комментария.


Последние комментарии:

Последние новости:
  • Як повернути частину сплачених відсотків за іпотекою. Податковий кредит.
  • Банки и застройщики. Что ждать в 2019 году?
  • Гра в іпотеку. Де і як отримати іпотечний кредит?
  • Главные нюансы и важные особенности страхования жилья
  • Національний банк затвердив перелік банків для стрес-тестування у 2019 році