Проценты от дедушки. Когда в наследство достается ипотека

Представьте себе ситуацию – досталась человеку по наследству квартира. Но не простая, а в ипотеке, за нее еще надо расплатиться. Ведь юридически жилье находится в залоге у банка до полной выплаты долга. И пусть недвижимость – самое выгодное вложение денег, но платить большие ежемесячные взносы вместо бывшего хозяина будет трудновато.

Для начала надо определиться – будете вы принимать наследство или продавать его. Для этого в первую очередь выясните, кто будет платить долги по кредиту.

Погасить долги может страховка

Выплаты по кредиту – не обязательно “ноша” наследника. Ипотеку может погасить страховая компания, если признает смерть наследодателя страховым случаем (исключение, например, самоубийство). Потому надо в первую очередь разузнать, какие страховки были у наследодателя.

При оформлении ипотечного кредита, как и в автокредитовании, банки обязательно требуют страхования залога. То есть квартира, находящаяся в залоге у банка, должна быть застрахована, так же, как и жизнь, и здоровье заемщика. Если страховая компания признает смерть клиента страховым случаем, то в большинстве случаев она берет долговые обязательства на себя и погашает долг сразу и полностью (не частями). Квартира освобождается из-под залога, и новый владелец может смело оформлять вступление в права наследования.

Но это мы рассмотрели самый простой вариант, в котором фигурируют один заемщик (он же наследодатель) и один наследник. Если же есть совладелец квартиры и (или) другие наследники, вопрос решается по согласованию сторон, в том числе и банка. В любом случае, страховая компания будет платить по ипотечным долгам клиента только в той части, которая принадлежала наследодателю.

Например, если квартира была в займе у обоих супругов в равных долях, то независимо от того, кто наследует долю умершего (жена, дети или другие родственники), страховщики погасят долг перед банком своего страхователя. А жене и дальше придется выплачивать свою долю кредита.

Принять наследство и изменить условия кредита

Если наследник решил принять наследство, а страховая компания не стала выплачивать кредит либо выплатила лишь частично, то рассчитываться дальше по кредиту придется уже наследнику.

Возьмем тот же пример, когда муж и жена владели квартирой совместно. Страховая компания оплатила долг своего клиента, но жене, которая становится единственным собственником квартиры, придется еще платить свою часть кредита.

В подобных ситуациях банки проявляют лояльность по отношению к новому клиенту и с ними можно смело вести переговоры. Например, о том, чтобы составить дополнение к ипотечному договору, увеличить в нем срок кредита и, соответственно, уменьшить взносы. Также можно изменить схему погашения кредита. Есть возможность и сдать квартиру или ее часть в наем (но на это надо обязательно получить согласие банка).

В случае, когда наследнику и в самом деле негде жить, а квартира находится в “дорогом” районе, он может сыграть на разнице арендных цен: снять жилье там, где цены на аренду ниже, а свое, дорогое, сдать. Таким образом, часть взноса будет компенсирована. В любом случае наследник может рассчитывать на помощь кредитора – банки не любят судебных разбирательств и предпочитают решать проблемы мирным путем.

Продать наследство совместно с банком

Любое наследство может быть переведено в денежный эквивалент. Это значит, что квартиру в ипотеке можно продать с согласия банка, погасить оставшуюся часть кредита, а себе оставить разницу. Этот вариант пригоден в том случае, когда есть несколько наследников, которых больше устроят деньги от продажи квартиры, а не ее часть.

Если сонаследники и кредитор договорились о продаже и установили цену, удовлетворяющую всех, можно искать покупателя. Продажа квартиры в ипотеке осуществляется по той же схеме, что и продажа обычной квартиры.

Единственное условие – все финансовые вопросы покупатель решает не с продавцами, а с банком и при его непосредственном участии. Например, банк-кредитор выделяет для этой цели сейф в хранилище. Покупатель при подписании договора купли-продажи закладывает туда деньги, и до того момента, пока он не зарегистрирует права собственности на квартиру, никто не имеет права открыть сейф. Когда документы оформлены, сейф открывают, и каждый забирает свою часть – и банк, и продавцы.

Иногда при продаже квартиры в ипотеке наследники все же не могут договориться с банком мирно. Особенно, если они не согласны с суммой остатка долга и процентов. Такой спор решают уже в суде.

Но поскольку фактически квартира находится во владении банка, у него есть приоритетное право на погашение долга. Поэтому суд, как правило, выносит решение в его пользу, и тогда недвижимость продается без участия наследников.

Причем реализуется жилье по цене ниже рыночной: ликвидационная стоимость недвижимости редко превышает 3/4 рыночной цены на момент покупки. Это и понятно: ведь банк не преследует цели продать квартиру подороже, ему надо только вернуть свои деньги.

Напомним также, что проигравший оплачивает судебные издержки, которые “привязаны” к стоимости предмета спора – это тоже немалые деньги. Так что получить какую-либо выгоду от суда с банком весьма и весьма проблематично.

А КАК У НИХ?

20 лет для Латвии слишком много

Всего 45% латышей готовы оформить ипотечный кредит на срок, превышающий 20 лет. Долгосрочных кредитных обязательств не хотят в основном женщины – 52%. Мужчины в себе более уверены – только 35% говорят “нет” кредитам на срок, превышающий два десятилетия. Выяснить это удалось благодаря соцопросу, заказанному SEB Unibankом в конце декабря минувшего года.

Еще меньше латышей согласилось бы взвалить на себя кредитные обязательства сроком до 30 лет – 19% латышей. От 40 лет выплат отказалось примерно столько же респондентов – 18%. При этом 20% общего числа опрошенных вариант многолетней ипотеки вообще отвергли, ведь это связано с большой переплатой по процентам.

Кроме того, исследование показало, что для 45% латышей неприемлем опыт стран Запада, когда в наследство вместе с имуществом передается ипотечный кредит.

В свою очередь 24% опрошенных признали, что наследование собственности вместе с кредитными обязательствами не создало бы дополнительную нагрузку на их семейный бюджет. В этой ситуации наследники могли бы действовать по своему усмотрению: либо продать имущество и погасить остаток суммы кредита, либо выплатить кредит и вступить во владение собственностью.