В течение последних нескольких лет харьковская недвижимость удивляла низкими — на фоне других крупных городов — ценами во всех сегментах этого рынка. Но буквально за полгода квартиры выросли в цене в два раза, причем купить жилплощадь не так-то просто. Подобная тенденция все чаще вытесняет покупателей в пригород, что в ближайшее время чревато подорожанием домов и коттеджей.
В течение последних нескольких лет харьковская недвижимость удивляла низкими — на фоне других крупных городов — ценами во всех сегментах этого рынка. Но буквально за полгода квартиры выросли в цене в два раза, причем купить жилплощадь не так-то просто. Подобная тенденция все чаще вытесняет покупателей в пригород, что в ближайшее время чревато подорожанием домов и коттеджей.Деньги стирают границы
В Харькове наблюдается ажиотаж практически во всех сегментах рынка недвижимости. По словам директора местного АН «Квартал» Андрея Золочевского, за последний год арендные ставки на квартиры выросли в два раза. Если прежде жилье в городе можно было снять в среднем за $100 в месяц, то сейчас плата увеличилась до $180–200. Первым толчком для столь стремительного подорожания послужил рост коммунальных платежей летом прошлого года. Арендодатели попытались из непопулярного шага местной власти извлечь максимум выгоды для себя: если квартплата за однокомнатную квартиру увеличилась на 50 грн. в месяц, то арендная ставка — на $50. Вторая волна подорожания прокатилась осенью и была обусловлена резким ростом спроса на аренду квартир на фоне стабильного предложения. По оценкам харьковских риэлторов, потенциальных арендаторов стало больше как минимум на треть. Армию квартиросъемщиков пополняют в основном приезжие из близлежащих сел, а также из Донецкой и Луганской областей.
На сегодняшний день минимальная арендная ставка в Харькове составляет $150 в месяц. За эти деньги можно снять однокомнатную гостинку с ограниченным набором удобств на окраинах города. Но такие варианты, как утверждает г-н Золочевский, крайне дефицитны и уходят в течение нескольких часов после появления в базе агентства. Интересно, что за $180–200 сдается жилье такого же уровня, с той лишь разницей, что оно всегда есть в наличии. Поэтому зачастую стоимость квартиры для арендатора зависит от срочности поиска и везения, а не от традиционных рыночных факторов, как это было ранее. Генеральный директор АН «Город» Яна Смольникова отмечает, что резкое повышение ставок в течение достаточно небольшого временного периода поставило рынок аренды с ног на голову. На сегодняшний день квартиры в непопулярных периферийных районах часто выставляются по такой же цене, что и на жилмассивах, традиционно пользовавшихся большим спросом. Риэлторы не могут найти логического объяснения данной тенденции, отмечая лишь, что стихийное ценообразование, скорее всего, связано с дефицитом жилья. Впрочем, недостаток арендных площадей, видимо, еще не достиг апогея, поскольку в комнаты харьковчане переезжать не спешат, хотя стоят они сравнительно недорого — от $50 на окраинах и в спальных районах до $100 в центре города, что на 40–50% превышает прошлогодние показатели. Существенно меньше, чем ликвидные «единички», подорожали двух- и трех-комнатные квартиры. «Двушку» вполне реально снять за $220– 250, а «трешку» — за $270–300 практически во всех районах. Особняком стоят только трехкомнатные квартиры в центре с хорошим ремонтом, мебелью и бытовой техникой, которые позиционируются как элитные и сдаются по $1–3 тыс. в месяц. Андрей Золочевский полагает, что устанавливать цены «с потолка» владельцы сдаваемой в наем недвижимости будут недолго. Многие стараются при первой же возможности приобрести собственное жилье, что сдерживает дальнейший рост спроса в сегменте аренды», — резюмирует он.
Арендаторы полезли в долги
По оценкам директора АН «Риэлти — Эксклюзив» Евгения Санина, спрос на покупку жилья в Харькове в течение последнего года увеличился как минимум на 50%, что в немалой степени объясняется возросшей популярностью кредитных программ. «К примеру, в нашем агентстве сделки в кредит достигли 90% от общего количества», — говорит он. Яна Смольникова также полагает, что массовое заимствование средств у финучреждений стало основной причиной стремительного подорожания жилья. «Сейчас спрос на квартиры превышает предложение в несколько раз. К примеру, на одну продающуюся квартиру в районе Холодная Гора приходится восемь потенциальных покупателей, на Салтовке — пять, в центре города — семь, хотя еще в январе соотношение колебалось в зависимости от района от 1:3 до 1:6. Естественно, это сказалось на ценах. За год квадратный метр жилья подорожал на 70–100%. Если в 2006 году в среднем его стоимость составляла $720/кв. м, то сегодня — $1350/кв. м», — поясняет г-жа Смольникова. По данным Евгения Санина, минимальная стоимость однокомнатной квартиры на окраине города — $35 тыс., двухкомнатной — $45 тыс., трехкомнатной — $50 тыс. В спальных районах цены выше на $5–10 тыс. Разница в стоимости стандартного жилья на окраинах и в центре составляет в среднем $10–20 тыс.
Подорожание вторички объясняется еще и нехваткой новостроек. До недавнего времени в Харькове сдавалось очень мало жилых объектов. Сейчас ситуация начинает выравниваться: в городе работают порядка 15 застройщиков, которые уже к концу этого года обещают сдать в эксплуатацию не менее 10 объектов. Средняя стоимость квадратного метра жилья в них составляет $1–1,3 тыс., что на 30% превышает прошлогодние цены. Впрочем, как полагает Яна Смольникова, поскольку строительство ведется в основном в центре города, массовый выброс жилья сможет стабилизировать ситуацию исключительно в престижных районах (Павлово Поле, Ближняя Алексеевка), где прогнозируется замедление динамики удорожания. В спальных массивах ажиотаж еще какое-то время продлится, что приведет к росту цен в текущем году как минимум на 30%.
Ближе к земле
Впрочем, некоторые харьковчане уже сейчас не видят смысла вкладывать заоблачные, по местным меркам, суммы в квартиры не самого лучшего качества. По словам Андрея Золочевского, в последние полгода набирает обороты тенденция смещения спроса в сегмент загородной недвижимости. «Пока соотношение цен таково, что, продав двух- или трехкомнатную квартиру в городе, за вырученные деньги можно приобрести небольшой дом старой постройки в пригороде, что многие и делают», — рассказывает г-н Золочевский. «Цены на земельные участки под Харьковом стартуют от $500/сотка (в радиусе более 15 км от города) и едва превышают $2 тыс. в наиболее престижных пригородных районах (поселки Нововысокий, Большая и Малая Даниловка, Дергачи, Циркуны, Мерефа)», — добавляет Евгений Санин. Небольшой дом постройки 15–20-летней давности здесь обойдется в $55–60 тыс., а современный коттедж — от $100 тыс. Хотя за последнее полугодие стоимость земли выросла в 2–2,5 раза, а до конца нынешнего сезона, как прогнозируют риэлторы, поднимется еще в два–три раза. Дополнительную лепту в этот процесс внесет активизация застройщиков, которые начинают реализовывать проекты коттеджных городков, являющиеся новшеством для Харькова. Один из них уже строится в районе Большой Даниловки. Дома с участком площадью 5 соток здесь будут продаваться от $1300 за кв. м. Еще два городка строятся в пределах Харькова: в лесопарковой зоне, в 10 минутах езды от центра, и в районе Сосновая Горка (цена кв. м — от $2 тыс.).
Источник – http://dsnews.com.ua