Ипотечные кредиты: мифы и реальность

Одновременно с масштабными рекламными компаниями банков, которые наперебой рассказывают о простоте и доступности ипотечного кредитования, в народе уже сформировались определенные мифы об ипотеке. Правда, большинство из них не отвечают действительности и легко развенчиваются банкирами

«Будівельний журнал» выделил восемь наиболее распространенных среди населения ипотечных мифов и обратился к банкирам с просьбой их прокомментировать. На вопросы журнала отвечают Андрей Шаповал, заместитель директора департамента клиентской политики АБ «Укргазбанк», Руслан Сергеев, директор центра ипотечного кредитования Киевского регионального департамента ОАО “Кредитпромбанк” и Евгений Матрос, руководитель центра оценки кредитных рисков розничного бизнеса ООО «Уникредитбанк».

Миф 1. Ипотечные кредиты предоставляются на кабальных условиях
А. Ш.: Разговор о кабальных условиях ипотечного кредитования – явное преувеличение. В действительности, они, эти условия, формируются рынком и адекватные спросу. Банки, которые заботятся о своих клиентах, не заинтересованы ставить их в трудное финансовое положение, однако каждый человек должен трезво оценивать свои материальные возможности при принятии решения относительно оформления кредита, учитывая перспективы их изменений в ту или другую сторону, ведь ипотечные кредиты обычно предоставляются на длительный срок.

Р. С.: Давайте попробуем дать ответ на такой вопрос: что хуже для клиентов – ежемесячная арендная плата за чужую квартиру без любых перспектив на ее приобретение в будущем или ежемесячная (возможно немного больше) уплата долга банку за свое жилье? Для тех, кто считает, что первое лучше, – ипотечные кредиты действительно предоставляются на кабальных условиях, для второй категории людей – эти так называемые “кабальные условия” являются приемлемыми и решают их жилищную проблему.

Е. М.: Все зависит от того, что считать кабальными условиям. На данный момент основными причинами, которые ограничивают доступ к ипотечным кредитам, являются: высокая стоимость недвижимости, необходимость платить проценты по кредитам и наличие первого взноса по кредиту. Сроки кредитования уже не являются проблемой, так как банки предоставляют кредиты на 25-30 лет. На данный момент банки кредитуют покупку жилья под 10-15% годовых в долларах США (с учетом всех скрытых платежей), минимальный первый взнос составляет от 0 до 30% от стоимости жилья. Однако существует тенденция, когда при отсутствии первого взноса клиент дополнительно платит определенные комиссии, или получает кредит под большую процентную ставку.

Чтобы понять кабальными ли являются такие условия, рассмотрим пример. При покупке жилья стоимостью 70000 долларов США, при условии, что кредитная ставка – 12%, первый взнос – 20%, срок – 20 лет, ежемесячные расходы по кредиту будут составлять 616 долларов США. При этом это расходы на собственное жилье. Арендная плата за проживание в такой квартире будет составлять около 400-450 долларов США. Учитывая, что стоимость жилья имеет долгосрочную тенденцию к увеличению, следовательно, будет расти и арендная плата, в долгосрочном периоде выгоднее является покупка жилья в кредит, чем его аренда.

Миф 2. Ипотечные кредиты только для богатых
А. Ш.: Это не отвечает действительности, поскольку сегодня банки делают акцент на клиентов, которых можно охарактеризовать как «средний класс». Процентные ставки по ипотечным кредитами – ниже ставок по других кредитных продуктов. Также достаточно либеральные и другие условия, например получение кредита без первого взноса, гибкий график погашения задолженности, сроки кредитования до 25 лет. Все перечисленные факторы делают данный вид услуги целиком доступным для клиентов.

Р. С.: Действительно, ипотечные кредиты, как и любые другие долгосрочные кредиты, предоставляются лицам с проверенной и достаточной на взгляд банка платежеспособностью. Это, конечно, предопределяет существование со стороны банка ряда требований по отношению к экономическому и социальному статусу клиента, который претендует на получение ипотечного кредита. В то же время требует уточнение определение “богатый человек”. Например, по нашим условиям ипотечного кредитования сроком на 25 лет для покупки квартиры стоимостью 60 тыс. дол. США заемщик должен ежемесячно платить банку единственный платеж по кредиту в размере около 595 дол. США. Таким образом, называть заемщика, способного платить отмеченную сумму, богатым человеком, я бы не осмелился. Тем более, если платеж осуществляется не одним лицом, а несколькими членами семьи.

Е.М.: Получить ипотечный кредит могут люди с постоянным средним уровнем доходов, которые могут позволить себе платить по ипотечному кредиту суммы, немного превышающие аренду жилья, в котором они проживают.
Миф 3. Оформление ипотечного кредита – изнурительная бумажная волокита
А. Ш.: Основные проблемы возникают не из-за непонятных требований банкиров, а из-за несовершенства законодательства и процедур оформления необходимых документов. Да, сложная ситуация сложилась с опекунскими советами, которые в соответствии с действующим законодательством должны предоставить разрешение на передачу в ипотеку недвижимости в случае наличия детей в семье. Данный орган проводит свои заседания с предварительно установленной периодичностью, а не в случае необходимости, потому временной промежуток реального получения ипотечного кредита может затянуться из-за подобного рода бюрократических преград.

При условии наличия всех необходимых документов и отсутствия форс-мажорных обстоятельств на рынке недвижимости, ипотечный кредит за реальной практикой оформляется около недели. Некоторые банки декларируют меньшие сроки рассмотрения кредитной заявки, но это нужно рассматривать больше как PR-акции, на самом деле подобные лозунги редко отвечают действительности.

Р. С.: Действительно, процедура оформления ипотечного кредита отличается от процедуры приобретения в магазинах товаров в кредит, где нужны лишь паспорт и идентификационный код. Банки получают от заемщиков два пакета документов: первый касается лично заемщика и доходов его и его семьи, второй пакет – объекта ипотеки и ее владельцев. Перечень документов, как правило, в финансовых учреждениях четко определен. Проблема, по моему мнению, заключается в другом: сегодняшняя украинская (читай постсоветская) бюрократическая инфраструктура не может качественно и оперативно предоставить запрашиваемый банком пакет документов.

Процедура получения ипотечного кредита в разных случаях занимает от 5 дней до двух недель и к этому необходимо быть готовым. За это время банк проводит анализ потенциальных заемщиков, продавцов жилья, самого объекта ипотеки на предмет правильности оформления правоустанавливающих документов, доходов клиента. С целью защиты интересов покупателя стоит выбирать банк с четкими и стандартизированными организационными процессами и определить свою платежеспособность.

Е. М.: По моему мнению, длительность процедуры оформления кредита зависит от уровня сервиса в банке. Да, в банках с высоким уровнем сервиса для оформления ипотечного кредита нужны такие же документы, как и для покупки жилья (паспорт, идентификационный код, документы на жилье) плюс дополнительные документы заемщика (справка о доходах, документы на собственность). Заполнение аппликационной формы заемщика, которое осуществляется работником банка, также трудно назвать изнурительной бумажной волокитой. В банках с высоким уровнем сервиса решения о предоставлении кредиту необходимо ожидать около двух дней, со средним уровнем сервиса – 4-8 дней. Правда, на рынке оперируют и такие банки, которые принимают решение относительно предоставления ипотечного кредита в течение 10-30 дней.

Миф 4. При подаче заявки на получение ипотечного кредита обязательно нужны поручительство и гарантии со стороны третьих лиц
А. Ш.: Банки, как правило, требуют от клиентов предоставления поручительства и/или гарантий со стороны третьих лиц в следующих случаях:
во-первых, при недостаточной платежеспособности заемщика и невозможности выполнять им обязательства перед банком относительно погашения кредита и начисленных процентов;
во-вторых, при значительной вероятности того, что клиент в течение действия кредита может потерять стабильный источник доходов и будет не способен вернуть кредит, например, достижение заемщиком пенсионного возраста в течение срока действия кредитного договора.

Р. С.: В случае недостаточности доходов банк может предложить потенциальному заемщику оформить договор поручительства с лицом, которое будет осуществлять погашение задолженности при возникновения денежных проблем у клиента. Наличие такого поручительства всегда будет свидетельствовать в пользу такого клиента.

Е. М.: Поручительство со стороны третьих лиц – это дополнительные мероприятия по минимизации рисков. Наиболее консервативные банки действительно обязательно требуют поручительство со стороны третьих лиц. Однако, это больше исключение, чем правило.

Миф 5. При покупке жилья с помощью ипотечного кредита права собственности на недвижимость полностью отчуждаются от покупателя
А. Ш.: Это совсем не отвечает действительности, ведь ипотека недвижимости не ведет к автоматическому переходу собственности, а является одним из видов залога, по которому право собственности остается у залогодателя.

Р. С.: Владельцем приобретенного жилья является заемщик, который одновременно есть ипотекодателем.

Е. М.: По закону об ипотеке, ипотека – вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя (покупателя жилья), согласно с которым ипотекодержатель (банк) имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки. То есть, недвижимость остается во владении и пользовании покупателя.

Миф 6. Для получения ипотечного кредита нужно иметь значительные собственные сбережения
А. Ш.: Ведущие банки на сегодня предлагают клиентам возможность получения ипотечного кредита на полную стоимость недвижимости, которая покупается, следовательно, не возникает необходимости накапливать средства на собственный взнос. Также банки ввели практику кредитования расходов связанных с кредитом, который делает данный вид услуг еще более доступным.

Р. С.: Наличие сбережений всегда рассматривается банком как позитивный фактор, ведь потенциальным заемщикам в случае необходимости необходимо осуществить оплату авансового платежа, оплатить расходы по оформлению договора покупки-продажи, ипотечного договора, договора страхования.

Е. М.: На данный момент минимальный первый взнос составляет от 0 до 30% от стоимости жилья, то есть не обязательно иметь значительные собственные сбережения. Но определенные сбережения все-таки необходимые – на нотариальное оформление процесса покупки-продажи, предоставление кредита, комиссии банка, обязательное страхование.

Миф 7. Банки меняют процентную ставку по ипотечному кредиту, когда им заблагорассудится и без согласия заемщика
А. Ш.: Практика свидетельствует, что большинство банков используют фиксированные процентные ставки по ипотечным кредитами, что гарантирует клиенту определенную стабильность. Вместе с тем, некоторые банки практикуют и, так называемую «плавающую» процентную ставку, но это уже зависит от собственного выбора клиента.

Р. С.: Изменение процентных ставок по ипотечным кредитам может осуществляться банком при согласии заемщика. При установлении плавающих процентных ставок заемщик предоставляет согласие на изменение процентных ставок, порядок изменения, что определяется условиями кредитного договора, который подписывает клиент.

Е. М.: Такая ситуация маловероятна. Учитывая, что в течение последних лет ипотечные ставки находятся приблизительно на одном уровне, банк не имеет экономических причин для увеличения ставок. Ведь в таком случае клиент может просто перекредитоваться в другом банке под меньшую ставку.

Миф 8. При расторжении договора заемщик несет значительные убытки
А. Ш.: На самом деле, это не так, ведь штрафные санкции за досрочное погашение за последний год были существенно уменьшены большинством банков. Сегодня они, как правило, не взимаются или взимаются только в первый год кредитования. В случае реализации предмета ипотеки банк не ставит целью реализацию его по заниженной стоимости, ведь цены на недвижимость стремительно растут при высоком спросе. Следовательно, продажу недвижимости банк может провести без дополнительных временных и финансовых расходов.