Счастье нельзя купить – его можно ВЗЯТЬ В КРЕДИТ

Никто так не радуется растущим ценам на жилье, как те, кто купил квартиру в кредит. Нет, это не злорадство. Просто приятно осознавать, что такая квартира, как твоя, нынче стоит почти вдвое дороже! Значит, не зря записался в «пожизненные должники», забыл о такси, кафе, бутиках и путешествиях. В конце концов кредит – это же временно.

Зато по вечерам теперь возвращаешься в свой дом – разве не счастье? У меня даже афоризм родился: счастье нельзя купить – его можно взять в кредит!

Низкие проценты дорогого стоят

На кредит я решилась на восьмом году житья в столице. К тому же у меня был стартовый капитал (продала свою однокомнатную хрущевку в Харькове), так что ежемесячные выплаты по кредиту составили те же 350 долларов (см. ВЫПЛАТЫ), которые я отдавала раньше за аренду.

На выбор банка ушло около месяца. Обошла их с десяток, остановилась на четырех – которые «с репутацией» и где дают кредит «на подольше» – 20-21 год. В каждом выяснила, во сколько обойдется оформление нужного мне кредита, и взяла распечатки схем ежемесячных выплат – чтобы понять, где дешевле. Ведь процентные ставки были разными – от 10,5 до 12% в год, к тому же банки по-разному назначают страховые выплаты: у одних они ежемесячные, у других – ежегодные… В общем, неподготовленному человеку врубиться во всю эту математику – та еще задачка.

С горем пополам разобралась. Только решила связать свою жизнь с банком, где 10,5%, как в последний момент наткнулась на один полезный сайт (www.prostobank.com.ua). Там была сравнительная таблица по банковским кредитам на жилье, в ней – колонка «Всего расходов по кредиту». И – вот те раз! – банку с самыми низкими годовыми, получалось, переплатишь на процентах и страховках на порядок больше, чем банку со ставкой в 12%!

Еще раз попыталась все пересчитать, и на этот раз выбрала банк, который предлагал ставку 11,8%.

Понадобилась «группа поддержки»

К тому времени я уже подыскала квартиру – маленькую однокомнатную гостинку с комнатой в 13 квадратов на Куреневке. За 44 тысячи. Правда, квартира оказалась уже под кредитом (ее хозяин Олег решил перебираться с семьей в «двушку»). Это заметно осложняло ситуацию.

– Сначала вы должны будете полностью выкупить квартиру в том банке и получить договор купли-продажи, – пояснил мне менеджер «моего» банка. – Потом снять с нее запрет (кредитная квартира является объектом залога, правоустанавливающий документ находится в банке, а без него квартиру не купишь и не продашь. – Прим. авт.), получить выписку из госреестра об отсутствии запрета и эти документы привезти к нам. Только тогда мы сможем провести сделку.

Тут-то я совсем приуныла. Ведь что получается – мало того что я уже заплатила хозяину квартиры залог в полторы тысячи долларов, так еще придется выкупать квартиру в его банке – Олег там был должен около 23 тысяч долларов. А вдруг на парня что-нибудь найдет, и он просто сбежит? Все-таки между нашими банками – четыре станции метро, и еще пешком топать…

– Ну что вы переживаете – Олег очень хороший человек, просто поверьте ему, – искренне уверяла менеджер «его» банка. – Возьмите с него долговую расписку на эти 23 тысячи. Если очень боитесь, заверьте ее у нотариуса. Услуга будет стоить около 300 долларов. Только зачем вам лишние расходы?

Трехсот долларов и впрямь было жалко. Да и Олег производил хорошее впечатление… В общем, я не придумала ничего лучше, как обратиться за помощью к знакомому брокеру. За 200 долларов Костя согласился стать моей «группой поддержки» при сделке. То есть целый день (мы с Олегом договорились с «нашими» банками провести обе операции в один день) ходить со мной по банкам, следить, чтобы я нигде «не прокололась» и проверять все документы, которые я буду подписывать. Подстраховаться решили так: написать долговую расписку без всяких нотариусов, а договор на квартиру и паспорт Олега будет у нас, пока не доедем до «моего» банка.

Все прошло хорошо, за целый день мы так близко познакомились, что до сих пор поддерживаем дружеские отношения.

Убедить банк в своей платежеспособности несложно

Всем известно, что на положительное решение банкиров во многом влияет уровень вашей официальной зарплаты. В идеале она должна быть как минимум вдвое больше той суммы, которую вам предстоит выплачивать ежемесячно по кредиту.

Банк, конечно, принимает во внимание и «левый» заработок. Но его тоже нужно подтвердить. Как это можно сделать? В Интернете полно советов. Например, показать банку, что кроме зарплаты вы еще получаете деньги на счет – то есть попросить родственников не меньше полугода переводить на ваш счет определенную сумму денег. Эти чеки предоставить банку. Еще один «плюс» в пользу вашей платежеспособности – средства на депозите. Если такой есть, предоставьте банку депозитный договор. Также есть смысл принести в банк чеки о покупке дорогих вещей за последний год – бытовой техники, машины… В крайнем случае попросите их у знакомых – в чеках ведь не пишут фамилию покупателя. А еще прихватите загранпаспорт с отметками о поездках за рубеж.

Если у банка все же остались сомнения насчет объемов вашего кошелька, он предложит найти поручителя – среди ваших друзей, родственников. Но тут те же сложности. У поручителя должна быть хорошая официальная зарплата (подтвержденная документально). Кроме того, ему придется подписать бумагу, по которой он обязуется подстраховать вас, если вдруг вы перестанете платить по кредиту. Вот и попробуй найти такого смельчака!

Я графу «дополнительные доходы» подкрепила и депозитом, и загранпаспортом, и чеками о покупке компьютера и дорогого велика… По поводу поручителя сразу сказала, что такого у меня нет. В общем, банк решил, что мне можно верить.

На сделку идите с бутербродами

Банк обещал рассмотреть мою заявку в течение двух недель со дня подачи документов. Через неделю мне сообщили, что самую главную проверку – службой безопасности – я успешно прошла, дальше дело быстро пойдет. Увы – все растянулось еще на две недели. Я регулярно названивала в банк, и всякий раз мне говорили: мол, такой большой наплыв клиентов, еле успевают заявки рассматривать, но завтра мне точно дадут окончательное «добро».

После 25-го телефонного разговора с менеджером банка на тему «Когда же будут деньги, Билли?», был использован последний аргумент – «звонок другу». Друг, имея некоторые знакомства в банковской среде, и стал последним звеном наших кредитных разбирательств.

Кстати, выдача кредита длилась тоже долго – с 12.00 до 18.30! Все это время наша компания сидела в банке. Выпили пару ведер кофе (благо там есть автомат). Очень хотелось есть, поэтому пришлось бегать за хот-догами. Все это время пытались поймать нашего менеджера, у которого в тот день было еще несколько сделок. «Через полчасика начнем!» – улыбался он, пробегая мимо. «Дайте хоть договор пока почитать», – просили мы. «Сейчас принесу», – отмахивался менеджер и ничего не приносил.

В итоге договор (а в нем, между прочим, около полусотни страниц, и на каждой нужно будет ставить свою подпись) мы с Олегом увидели только во время процедуры сделки – уже вечером. Читать его не было ни сил, ни времени. Я охнула от ужаса: как же подписывать все это не глядя?

– Деваться тебе уже некуда – подписывай, – со знанием дела сказал Олег. – Я в прошлый раз, когда брал кредит, тоже ничего не успел прочитать. А дома жена пролистала его и говорит: «Ты хоть видел, что подписывал?» В общем, если в двух словах, дело обстоит так: банк себя подстраховал по полной, но если будешь платить исправно, проблем не будет.

ВЫПЛАТЫ

Заняла 25, а возвращать придется 60 тысяч!

Итак, я одолжила у банка 25 тысяч долларов на 21 год под 11,8% годовых. Схема погашения – проценты начисляются на остаток суммы кредита. То есть каждый месяц мне предстоит выплачивать кредит по 99,21 доллара (эта сумма постоянная) плюс проценты, которые будут уменьшаться вместе с моим долгом перед банком.

Формула расчета процентов:

N х 11,8% /360 х S,

где N – остаток по кредиту,

S – количество дней в прошедшем месяце.

За первый месяц мне начислили 352,23 доллара. За второй – 351,3, за третий – 349,57 доллара. Уменьшение получается где-то на доллар в месяц. То есть через год выплаты снизятся до 340 долларов, через два – до 328 и т. д. К слову, можно платить не всю сумму сразу, а в два захода: сначала тело кредита, потом – проценты.

Сколько я переплачу банку? За 21 год процентов накапает – страшно подумать! – аж 31 тысяча долларов. Плюс ежегодная страховка – 0,5% от стоимости квартиры, то есть 200 долларов. За 21 год получается 4200 долларов. А значит, моя квартира в конечном итоге обойдется мне уже не в 44000, а в 79200 долларов.

КСТАТИ

Плюсы и минусы покупки «кредитной квартиры»

Она уже прошла проверку службой безопасности банка, а значит, у нее «чистая» история. Ведь бывает, что сделка срывается именно потому, что служба безопасности раскопает что-нибудь эдакое (например, родственник хозяина мотает срок в тюрьме), и банк вам в последний момент откажет.

Продавец такой квартиры «в теме»: знает всю процедуру оформления, и у него на руках есть все нужные документы.

В этой квартире не прописаны несовершеннолетние дети (таково условие банка, который выдает кредит). А значит, не нужно будет получать согласие опекунского совета, на что тоже уходит время.

* * *

Сложное переоформление – из одного банка в другой. Но этого можно избежать, если покупатель берет кредит в том же банке, в котором раньше брал кредит и продавец.

ДЕНЕЖКИ

Оформление кредита обошлось мне в 1135 долларов. Из них пенсионному фонду досталось 400 долларов (1% от суммы сделки), госпошлина «съела» 40 долларов, остальное высчитали за услуги банка и нотариуса.

Брокеру заплатила 1100 долларов (2,5% от стоимости квартиры).

Экспертная оценка квартиры – 60 долларов.

Итого – 2295 долларов.

БУДЬ В КУРСЕ

Какие документы нужны

– Паспорт.

– Справка Государственной налоговой инспекции о присвоении идентификационного кода.

– Справка с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемой должности.

– Заполненная анкета заемщика (ее выдает банк, в ней-то и содержится графа о «дополнительных доходах»).

– Трудовая книжка.

– Справка об экспертной оценке квартиры (в банке подскажут, куда обращаться).

В некоторых банках еще требуют справку о психическом здоровье. Если нет прописки, оформление справки обойдется в 70 грн.

НА ЗАМЕТКУ

На чем можно сэкономить

1. Указать в договоре меньшую стоимость квартиры. (Банки идут на небольшую уступку.) Например, у меня указана сумма не 44, а 40 тысяч долларов. Это уменьшило выплату в пенсионный фонд на 40 долларов. А еще уменьшит ежегодную страховку на 20 долларов и на 420 долларов за 21 год.

2. Выгоднее заключить договор с банком в начале месяца. Время платежей по кредиту – первые числа. У меня договор датирован 21-м числом, и я отдышаться не успела, как наступило время нести в банк первый «оброк»: за 10 дней пользования кредитом мне насчитали около 90 долларов процентов и 99,21 доллара – тела кредита. Итого 190 долларов.

3. Если выплачивать банку каждый месяц больше, чем он начисляет – хотя бы на одно тело кредита (в моем случае – 99,21 доллара), проценты станут «угасать» вдвое быстрее, и кредит удастся выплатить вместо 21 года лет за 10. К слову, многие банки за досрочное погашение кредита никаких штрафных санкций не назначают.

4. На брокере. В Киеве брокеры обычно берут 2,5 – 3% от стоимости квартиры. Если в сделке задействованы два брокера (от покупателя и от продавца), то агентские могут взлететь до 5%. То есть имеет смысл попытаться выйти на брокера продавца напрямую. Мне на этом удалось сэкономить 1100 долларов.

5. Вы сэкономите время, если сделку будете заключать не в филиале, а в центральном офисе банка. Ведь кредитный комитет заседает именно там, и служба безопасности, которая проверяет ваши документы, – тоже.

ВАЖНО!

Перепланировка отменяется

Квартира, купленная в кредит, юридически находится под залогом у банка, и договор купли-продажи (правоустанавливающий документ) отдадут только тогда, когда будет полностью погашен кредит. То есть квартира ваша только наполовину. В ней можно жить, прописаться, сделать ремонт. А вот несовершеннолетних детей в квартиру уже не пропишешь – банк запрещает. Еще одно ограничение – если очень хочется сделать перепланировку, придется все это утрясать и с банком, и с БТИ.

СТРАХОВАНИЕ

От кражи и пожара защитит полис

За последнее время в столице сгорело несколько старых домов, расположенных в центре города. Казалось бы, что в этом удивительного – старые дома с деревянными перекрытиями могут загореться от малейшей искры. Может, оно и так, а может, кто-то таким образом освобождает землю под строительство элитных многоэтажек… Гадать о том, что в каждом конкретном случае стоит за появлением огня, можно долго, более интересен ответ на вопрос, как складывается жизнь погорельцев после?

Городские власти предоставляют им жилье в специальных отселенческих домах. Естественно, эти здания расположены отнюдь не в центре и планировками они отличаются не в лучшую сторону. Скажем честно, замена получается неравнозначная – как по цене такой квартиры, так и по удобству расположения и метражу. Согласитесь, если бы вместо отселения погорельцам выплатили рыночную стоимость квартиры, то многие из этих людей остались бы жить в центре, а не переезжали бы на «выселки». Надеяться в решении этого вопроса на государство было бы наивно, а вот страховка могла бы помочь.

Свое имущество можно обезопасить от пожара, удара молнии, взрыва бытового газа, воздействия воды, стихийных бедствий, противоправных действий третьих сторон и даже наезда транспортных средств. Естественно, чем больше рисков обеспечивает ваш полис, тем дороже это вам обойдется. Но, как говорится, на спокойствии не экономят. Вот застрахуешься только от пожара, а тут воры залезут… Но и страховаться от всего подряд особого смысла нет. Например, если вы живете на первом этаже, то не стоит включать в страховку ответственность перед соседями – ведь залить водой вы никого не сможете.

НАША СПРАВКА

На цену полиса влияет:

– срок действия страховки,

– возраст дома,

– этаж,

– тип перекрытий,

– вид отопления,

– наличие газовой или электрической плиты,

– наличие пожарной сигнализации,

– наличие охраны в подъезде, решеток на окнах, бронированной двери и охранной сигнализации (для страхования от действия «третьих лиц»).

Стандартный срок договора – 12 месяцев. Краткосрочный полис в перерасчете на один день его действия обойдется дороже. Месяц страховки иногда стоит 20-30% аналогичного на 365 дней.

На что обратить внимание при выборе страховой компании

Не забывайте о франшизе (сумме, которая не будет выплачена в случае наступления страхового случая), которая составляет от 1 до 10 процентов в зависимости от видов и рисков.

– Лучше обратиться в компанию, имеющую опыт работы в этом виде страхования.

– Заметьте, насколько быстро и грамотно ответят в компании на ваши вопросы.

– Стоимость полиса не должна быть слишком низкой или слишком высокой. Не переплачивайте за брэнд при страховании одинакового набора рисков, но и не доверяйте страхование своего имущества компании, о которой вы слышите впервые.

– Опросите своих знакомых или клиентов компании, которых вы встретите в офисе.

– Главным показателем надежности страховщика можно считать платежеспособность компании – размер свободных средств должен соответствовать размеру принятых обязательств по договорам страхования. Такие данные можно прочесть на сайтах Лиги страховых организаций (www.uainsur.com) и Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг (www.dfp.gov.ua).

СЧИТАЛКА «КП»

Для того чтобы определить, во сколько обойдется полис для квартиры, мы обратились в одну из компаний и попросили рассчитать тарифы при страховании от всех возможных рисков, кроме падения самолета и стихийного бедствия. Суммы мы выбрали такие:

недвижимость – 1 млн грн.,

отделка – 200 тыс. грн.,

мебель – 50 тыс. грн.,

техника – 30 тыс. грн.

При таких условиях нам предложили заплатить за месяц 782 грн. или 3910 грн. при аналогичной страховке сроком в год.

Ответственность перед соседями на сумму в 10 тыс. грн. обходится в 54 грн. за год.