Последний год ипотечный рынок в Украине наращивает новые программы кредитования с не меньшей скоростью, чем президент Ющенко произносит словосочетание «любi друзi».
Последний год ипотечный рынок в Украине наращивает новые программы кредитования с не меньшей скоростью, чем президент Ющенко произносит словосочетание «любi друзi».И хотя до сих пор из «правительственных лож» раздаются голоса о недоступности кредитов, о высоких процентах, а пресса по инерции вторит этому, кивая на Запад, условия жилищного кредитования у нас на первый взгляд уже не так принципиально отличаются от западных.
Обладая «белой» зарплатой, украинский заемщик сегодня может реально рассчитывать на процентную ставку от 10,5% в валюте и от 15% в гривне. Для «серых» клиентов проценты чуть повыше – от 12% в валюте и от 16,5% в гривне. В Европе и США сейчас средние ипотечные ставки не превышают 8% годовых. Во Франции, Италии, Норвегии, Швеции, Дании и Нидерландах кредиты выдаются под 5%, в Великобритании, США и Германии — под 6%, в Испании, Швейцарии и Финляндии — под 3,5%. Но такое благоденствие здесь царило не всегда. На протяжении двух последних десятилетий процентные ставки во многих странах снизились с уровня 14–18% годовых.
Но, давайте посмотрим, какая у нас эффективная ставка. В прошлом году средняя процентная ставка в гривне была 18%, инфляция — 10,8%. То есть реальная эффективная ставка по ипотечным кредитам в национальной валюте – более 7%. При этом уровень доходов населения в среднем вырос на 20%. В Европе средняя ставка — 5%, но у них инфляция 2%. Поэтому эффективная ставка — 3%. Вот где имеется существенное отличие. Причем разнонаправленное. Кредиты реально у нас дороже, но и рост доходов населения намного выше.
Более того, ставка по ипотечным кредитам в Украине фактически тает на глазах. Так, «УкрСиббанк» опустил планку до 11% в долларах, на подобного игрока, как правило, равняются остальные. Это же финансовое учреждение ввело практику выдачи кредитов в швейцарских франках, стоимость которых вообще равно 8% годовых! Сроки кредитования у нас тоже вполне западные: доля долгосрочных кредитов (20 лет и более) составляет почти 70% от всех ипотечных программ. При этом максимально возможные суммы займов растут с размахом. Некоторые кредиторы вообще не указывают предельной суммы, поскольку, банк всегда пойдет навстречу в случае необходимости увеличить размер кредита, если уверен в платежеспособности заемщика. Все больше клиентов – покупателей дорогого жилья сегодня пользуются ипотекой. Они пришли, наконец, к мысли, что свои деньги стоят дороже, чем банковские.
Ипотека существенно расширила свои границы и в других направлениях. Так, почти в два раза увеличилось количество банков, кредитующих покупку загородных домов. Примерно в такой же пропорции выросло число предлагающих ломбардное кредитование (выдачу ссуд под залог уже имеющейся недвижимости).
Благоприятные обстоятельства привлекли к ипотеке большинство розничных банков. Начавшаяся конкуренция в считанные месяцы превратилась в своеобразную и пока выгодную для потребителя «гонку вооружений». Начиная с января 2006 года почти еженедельно представляется несколько новых продуктов: банки один за другим объявляют о снижении ставок, комиссий и т. п. Событием сезона стало уменьшение и последующая ликвидация у некоторых банков первоначального взноса. Помимо таких радикальных вариантов на рынке предлагаются программы, которые позволяют заемщику выплатить первоначальный взнос через полгода или год после получения кредита. Некоторые ипотечные банки предлагают заемщику оформить сразу два кредита: ипотечный и потребительский в размере 20–30% от стоимости жилья. Правда, потребительский кредит выдается, как правило, под залог уже имеющейся недвижимости и на короткий период (год-два). Используется он для проведения ремонта.
Фактически на сегодняшний день многие банки конкурируют за небольшое число клиентов. В таких условиях лояльное отношение к заемщику становится правилом хорошего тона для кредитора. Справка о зарплате желательна, но не обязательна. Часть зарплаты можно подтвердить либо справкой по банковскому образцу с печатью главного бухгалтера, либо просто бумагой в вольной форме за подписью руководителя. Есть и такие, кто удовлетворяется устным подтверждением от работодателя, полученным по телефону, или анализом зарплат в той отрасли, где работает заемщик.
Более щепетильно банки относятся к стабильности заработка: они по-прежнему не очень охотно выдают займы людям вольных профессий — фрилансерам, адвокатам, художникам и т. п. А вот от частных предпринимателей и владельцев собственного бизнеса кредиторы так, как раньше, не отказываются.
Остальные требования к заемщикам также минимальны и порой носят откровенно формальный характер. Так, запросив наличие киевской прописки или регистрации, банк зачастую удовлетворяется справкой из серии «прописка за один день». Многие кредиторы столичную регистрацию не запрашивают вовсе. Обязательное наличие поручителей тоже отошло в прошлое. Стаж на последнем месте работы – от трех месяцев до полугода: дольше почти никто не требует.
Подобный растущий либерализм не может не настораживать представителей банковской системы. Но… судя по всему, не настораживает. Безусловно – клиент всегда прав. Но, не до такой же степени, как порой это начинает проявляться на отечественном рынке ипотечного кредитования. По банкам же возможные неприятные последствия и ударят!
Автор – Федор Петренко
Источник – http://oligarh.net