Если верить рекламным слоганам строительных компаний, значительная часть возводимого в Киеве жилья попадает в категорию «элит». Но являются ли в действительности эти дома таковыми?
Если верить рекламным слоганам строительных компаний, значительная часть возводимого в Киеве жилья попадает в категорию «элит». Но являются ли в действительности эти дома таковыми?Не все жилье “элитное”, что так называется
Рынок элитного жилья в Украине начал формироваться в 2003-2004 г. – тогда основным признаком элитности считалось месторасположение дома. В последние годы список требований к жилью повышенной комфортности значительно увеличился.
Тем не менее, на сегодняшний день понятие “элитности” остается размытым, и обычному покупателю разобраться в бесчисленном количестве “элитных” предложений столичных застройщиков будет достаточно сложно. Далеко не каждая новостройка, заявленная как элитная, является таковой на самом деле. По словам экспертов девелоперской компании “ТММ”, “настоящих” домов повышенной комфортности в Киеве не так уж и много.
“Думаю, что элитное жилье, соответствующее всем критериям, занимает незначительную часть украинского рынка недвижимости – его доля не превышает 10% от объема рынка”, – отмечает руководитель управления маркетинга и продаж компании “ХХI Век” Дмитрий Змиевец.
Напомним, что разработанный Украинской Строительной Ассоциацией единый классификатор предусматривает разделение объектов жилой недвижимости на 5 основных классов: социальный, эконом, бизнес, премиум и де-люкс. Данная система также предусматривает 90 параметров, каждый из которых имеет различное значение и степень важности для определённого класса жилья.
Ключевые параметры, влияющие на причисление объекта жилой недвижимости к классу премиум или де-люкс:
– принадлежность к соответствующей зоне проживания;
– удалённость от промышленных зон и объектов;
– социальный статус соседей по дому;
– архитектурное решение здания (индивидуальный или эксклюзивный проект);
– технология строительства и материал, из которого построен дом;
– количество квартир на этаже (1-4) и в доме (не больше 100);
– минимальная общая площадь на одного жильца;
– высота потолков (3 м и выше);
– отделка фасадов, подъездов и общественных зон;
– наличие подземного автопаркинга и сервисного обслуживания в нём;
– благоустроенная, охраняемая и ограждённая придомовая территория;
– единое управление системами контроля;
– наличие собственной службы эксплуатации;
– охрана объекта и система внутренней безопасности.
Жилье категории де-люкс – низкоэтажный дом не более чем на 30 квартир. Имеет свою придомовую территорию, закрытую рекреационную зону, автономные системы энерго- и водоснабжения.
Категория премиум отличается от де-люкс отсутствием одной или нескольких опций(например, рекреационной зоны). Пример домов премиум-класса – “Триумфальная арка” на Лютеранской, 10, и строящийся “Капитолий” на Крещатике, 27-б.
Исходя из количества строящихся и уже возведённых домов соответствующего класса, элитными являются Печерский, Шевченковский и Подольский районы Киева. Кроме того, эти районы отвечают необходимым для такой застройки требованиям – максимальная приближённость к историческому и географическому центру города, архитектурная гармоничность застройки, соответствующий социальный статус населения. Именно эти районы и отнесены к 1-й и 2-й зонам инвестиционной привлекательности. Согласно принятой классификации, появление новых элитных домов возможно только в этих районах.
Элитные микрорайоны: быть или не быть?
В последнее время некоторые застройщики заявляют о намерении строить целые элитные районы. Ведь независимо от формата домов и класса недвижимости, комплексные микрорайоны выигрывают за счет наличия замкнутой инфраструктуры. Застройщики уделяют все больше внимания концептуальности, инфраструктуре и технологическим особенностям микрорайонов, что повышает уровень качества жилья.
Удачным форматом для элитных микрорайонов на нашем рынке могут стать “таун-хаусы”, как это случилось в Москве (хотя в Западных странах “таун-хаусы” считаются жильем среднего класса). Около года назад некоторые инвестиционно-строительные компании начали возводить “таун-хаусы” в рамках строительства загородных поселков. В самом же Киеве пока строят только дома клубного типа (рассчитанные примерно на 40 квартир площадью более 160 кв. м). Успешная реализация загородных проектов может послужить толчком к дальнейшему использованию формата “таун-хаусов” при строительстве микрорайонов высокого класса в самом Киеве.
Но, несмотря на очевидные плюсы, строительство микрорайонов сопряжено с рядом трудностей. По оценкам специалистов, для строительства микрорайона класса “премиум” нужно, как минимум, 5 га. К тому же, у строителей зачастую возникают проблемы с коммуникациями – чаще всего их качество не соответствует современным требованиям. Соответственно, необходимы дополнительные капиталовложения на их расширение.
Почем комфортное жилье для народа?
По оценкам самих строителей, сегодня доходность проекта элитного жилья составляет 30-40%, что значительно превышает западные показатели. Впрочем, независимые эксперты считают, что показатель прибыльности таких проектов намного выше – 200-300%. Специалисты, называющие эту цифру, утверждают, что на себестоимость строительства класс жилья существенно не влияет – квадратный метр обходится киевским строителям в $600-900. А вот цена продажи всегда формируется исходя из категории жилья.
Стоимость элитного жилья на первичном рынке Киева составляет не меньше $3000 за кв. м. Верхнюю границу ценового диапазона однозначно определить практически невозможно – для некоторых домов она превышает $10 тыс. за кв. м.
Интересно, что стоимость “элитных” квартир является относительно стабильной по сравнению с ценами на более дешёвое жильё. Это связано с тем, что контингент покупателей дорогого жилья достаточно специфичен и меньше подвержен влиянию общерыночной ситуации – соответственно, и спрос на такое жильё будет более стабильным.
Исполнительный директор проекта Bau Marketing Сергей Тихонов убежден, что ситуация вокруг подорожания жилья в элитных домах не более, чем миф, так как рост цен на недвижимость соответствует инфляции гривны.
Основная проблема сегмента строительства элитного жилья – нехватка подходящих площадок в городе, а также несовершенная система землеотвода. В регионах, напротив, ниша элитного жилья практически свободна. И в ближайшие два-три года в крупных городах Украины следует ожидать увеличения объемов застройки в этом сегменте.
По данным компании Astera, сегодня на рынке элитного жилья спрос значительно превышает предложение, и эта тенденция сохранится следующие 2-3 года. Согласно данным компании Благовест, 40% клиентов интересуют квартиры класса “премиум” и “де-люкс”. Специалисты компании предполагают, что спрос на жилье премиум-класса в ближайшие годы будет расти. Одна из причин – переселение в Киев политической элиты из других регионов страны и появившаяся у определённых слоёв населения возможность улучшить свои жилищные условия.
Аналитики компании Astera прогнозируют увеличение объемов строительства жилья повышенной комфортности до 2008 года на 12% (до 220 тыс. кв. м).
Автор – Юлия Грамотная
Источник – www.UGMK.info