Ситуация с жилищными кредитами в стране оставляет желать лучшего. Сегодня в улучшении условий проживания нуждается две трети населения страны, износ жилфонда по официальным данным превышает 60%.
Ситуация с жилищными кредитами в стране оставляет желать лучшего. Сегодня в улучшении условий проживания нуждается две трети населения страны, износ жилфонда по официальным данным превышает 60%. При этом получение кредита у нас становится невыполнимой задачей. Вроде бы и предложение велико, и застройщики в один голос кричат о согласии идти навстречу покупателям, но факт остается фактом – даже жителю столицы с его зарплатой в 1100-1200 грн. не по карману не то что “элит” или “премиум”, а и социальное жилье.
В то же время, квартиры в кредит – остается одним из самых распространенных источников приобретения жилья на данном этапе. В Украине давно твердили, что решать жилищную проблему нужно, в первую очередь, с участием государства в ипотечном кредитовании. Поэтому под прицел нескольких государственных программ попало ипотечное кредитование для населения. С помощью разного рода механизмов правительство намерено в этом реформировать систему молодежного ипотечного кредитования.
В прошлом году в Украине уже стартовал пилотный проект Государственного ипотечного учреждения (ГИУ). Населению предоставлялись долгосрочные ипотечные кредиты с неимоверно низкой для отечественного рынка ставкой – до 10% годовых (при кредитовании в гривнах).
Риэлторы по-своему прокомментировали появление такого рода программы и были абсолютно правы, предсказывая дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости. “Госипотека с ее дешевыми кредитами – это, конечно, здорово, – подчеркнул директор Центра “МЕГОКОН-В” Владимир Винокур. – Но я уверен, что вместо ожидаемого снижения цен она приведет, наоборот, к дальнейшему удорожанию жилья. Ведь, если дешевых кредитов на рынке будет много, резко возрастет спрос и соответственно среагируют цены”. В конечном итоге, так и случилось. Стоит только вспомнить бешеное увеличение цен на жилье за последний год.
В начале июля сего года, несмотря на обвинения Счетной палаты в свой адрес, ГИУ согласился выделить еще 80 млн. грн. на увеличение уставного фонда. Как пояснили в ГИУ, полученные средства будут направлены на рефинансирование ипотечных программ коммерческих банков. “Мы всю сумму дадим на молодежное кредитование,- заявил председатель правления ГИУ Б.Дубас.- У нас есть 1 млрд. госгарантии, и под уставный фонд мы выпустим внутренние облигации на 100 млн. грн. Таким образом, мы должны закрыть заявки от банков на 1,2 млрд. грн”. По словам Дубаса, выпуск облигаций позволит снизить стоимость денег для банков, а также станет стимулом для того, чтобы банки предоставляли кредиты в национальной валюте, ведь 80% выданных ипотечных кредитов номинированы в инвалюте.
Здесь нам следует упомянуть один важный пункт недавнего постановления НБУ “О порядке регулирования валютных операций связанных с экспортом и импортом валютного капитала”, в котором ограничивается выдача потребительских кредитов в иностранной валюте физическим лицам. Конечно, документ еще не вступил в законную силу, эту процедуру правительство планирует осуществить после 1 сентября, но уже сама идея, заложенная в вышеупомянутом пункте, насторожила многих банкиров.
По словам экспертов, ипотека сегодня составляет почти половину всех банковских кредитов, а долгосрочные ипотечные кредиты у нас, как правило, производятся в валюте, поэтому мораторий на выдачу кредитов в у. е. – это еще один минус для тех кто намеревается обзавестись жильем. На сегодняшний день ставки по ипотечным займам в долларах США находятся в рамках от 11% до 12,5% годовых. Кредиты в национальной валюте дороже на 5-5,5%. Поэтому перед тем как выдавать такого рода постановления, нужно подготовить соответствующую почву – обеспечить достойную альтернативу иностранным валютным кредитам в виде спроса на кредиты в гривнах. А этого у нас пока не наблюдается.
Что же выходит? Государство, тем самым, уменьшает спрос, поскольку банки, выполняя нормы данного постановления, скорее всего, поднимут цены на кредиты в гривнах, а так как недавний повышенный спрос на ипотеку был вызван, прежде всего, снижением процентной ставки, то в новых условиях легко отсеются те, кому новые расценки не по карману.
Напомним, что Программа жилищного кредитования молодежи была приостановлена 1 декабря по причине исчерпавшихся финансовых лимитов фонда, предусмотренных бюджетом 2005 г., а также связи с замечаниями общественности и Министерства финансов относительно программы. Сейчас Кабинет Министров готовит соответствующее постановление, в котором условия получения кредитов станут более жесткими. Тем временем, в отделения Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству по всей Украине ежеквартально обращается более 10 тыс. молодых семей в надежде взять кредит и купить квартиру. В базе фонда сегодня 18,6 тыс. семей и молодых людей в возрасте до 35 лет.
Ради увеличения количества кредитов в 2006 г. Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству внедряет два новых проекта с привлечением внебюджетных источников финансирования Государственной программы обеспечения молодежи жильем. Во-первых, это совместный проект с ГИУ по рефинансированию кредитов молодым семьям, которые выданы Фондом на строительство жилья. Во-вторых, это проект с “Ощадбанком” по созданию системы жилищно-строительных сбережений. Вот только еще не определены способы, с помощью которых будут достигаться задачи, поставленные в рамках этих программ.
Следует отметить, что в прошлом году Фонд также презентовал пару проектов совместно с Министерством по делам семьи, молодежи и спорта. Глава министерства Юрий Павленко отмечает, что за последние годы видны позитивные результаты: “В 2005 г. было заключено 15800 соглашений о предоставлении частичной компенсации процентной ставки по кредитам коммерческих банков, предоставленных на строительство или приобретение жилья. Для сравнения, в 2004 г. подобных соглашений было заключено только 1143. Это говорит о том, что за год работы новой власти количество хозяев собственного жилья увеличилось в 6,8 раз относительно 2004 г.”.
О продвижении очереди население будет информировано с помощью прошлогодней “Инструкции о порядке определения преимущества в предоставлении льготных долгосрочных кредитов молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья”, где определены преимущества при предоставлении кредитов и каждый, кто оформился в очередь, мог в режиме on-line отследить ее ход. Напомним, то же время на сайте Фонда был создан калькулятор, с помощью которого каждый мог просчитать, когда он получит кредит Инструкция работает также и в новых программах Министерства.
Сейчас правительство намерено утвердить новый порядок предоставления частичной компенсации процентной ставки по коммерческим кредитам молодым семьям. В то же время по действующим программам льготного кредитования и частичной компенсации процентной ставки условия получения кредитов станут немного жестче и претендовать на них смогут только те семьи, которые состоят на квартирном учете.
Если говорить о жилищных программах государства, то проекты, которые запускаются в Украине, пока не учитывают всю разносторонность механизмов ипотечного кредитования, а также того, что наш рынок еще не готов к непродуманным экспериментам. Рынок недвижимости слишком нестабилен и радикальные государственные программы, как свидетельствуют некоторые примеры, еще больше его дестабилизируют.
Автор – Юлия Грамотная
Источник – http://www.ugmk.info