Никто не хотел уступать. Нежелание покупателей переплачивать за квартиры, а продавцов — снижать цены практически заморозили черновицкий рынок жилья. Ценовые эксперименты владельцев квартир в Черновцах грозят парализовать местный рынок жилой недвижимости.
Уловив тенденцию удорожания квадратов в стране, горожане повысили расценки на 5–10%, а потенциальные покупатели отложили сделки и терпеливо ждут скидок. Живым остается лишь земельный рынок — за участки буковинцы готовы переплачивать не торгуясь.
Никто не хотел уступать. Нежелание покупателей переплачивать за квартиры, а продавцов — снижать цены практически заморозили черновицкий рынок жилья. Ценовые эксперименты владельцев квартир в Черновцах грозят парализовать местный рынок жилой недвижимости.«Заробитчане» остаются в Европе
На черновицком рынке жилой недвижимости назревает революционная ситуация. Владельцы квартир, воодушевленные информацией о новой волне подорожания, прокатившейся по ряду регионов страны, уже не хотят продавать свои апартаменты по старым ценам, в то же время потенциальные покупатели не спешат заключать сделки на невыгодных для себя условиях. По данным директора АН «Биржа недвижимости» Раисы Цепилован, с начала 2008 г. большинство потенциальных продавцов повысили стоимость на 5–10% (за весь прошлый год вторичка подорожала на 15%). Директор агентства «Власний дім» Андрей Колодий добавляет, что сейчас все больше собственников квартир задумываются и о переводе цен в евро, ссылаясь на обесценивание доллара. «Платежеспособный спрос на жилую недвижимость крайне низок, что уже привело к сокращению числа сделок с начала года на 7–10%», — уверяют эксперты.
По информации г-жи Цепилован, интерес покупателей вызывает лишь ограниченная группа апартаментов. В первую очередь это касается старых домов австрийской и румынской постройки, сосредоточенных в центре Черновцов (ул. Гоголя, Крылова, Пушкина, Смальстоцкого, Богомольца). Потенциальных покупателей привлекают большие площади («двушки» — 75–80 кв. м, «трешки» — от 100 кв. м) и хорошая планировка (просторные кухня и холл, наличие комнаты для прислуги и т. п.). «Такие квартиры, вне зависимости от их состояния, всегда были востребованы, поэтому даже их подорожание с начала года на $5–10 тыс. не отпугнуло потенциальных покупателей — за элитным жильем по-прежнему стоит очередь», — говорит эксперт. По ее данным, горожане готовы платить за двухкомнатные «люксы» по $85 тыс., трехкомнатные — по $120–130 тыс. Наличие современного ремонта увеличивает эту сумму еще на $40–50 тыс.
Потенциальные покупатели интересуются и самыми дешевыми предложениями: «единичками» не дороже $45 тыс. и «двушками» — до $60 тыс. Большинство их них расположены на проспекте Независимости, улицах Стасюка, Комарова, которые массово застроены хрущевками. Впрочем, даже в этом сегменте количество сделок сокращается. За последний год динамика снижения числа покупок составила не менее 5%, что риэлторы связывают с падением интереса к квартирам со стороны «заробитчан». «Если еще два-три года назад их доля в клиентской базе АН составляла 50%, то сейчас не превышает 5%», — утверждает г-н Колодий, поясняя отток покупателей тем фактом, что они все чаще предпочитают вкладывать накопления в зарубежную недвижимость.
Жилье среднего класса (от $50 тыс. — «единичка» и от $70 — «двушка») вообще зависло. Продавцы, не желающие предоставлять покупателям скидки, не могут продать его по нескольку месяцев. Однако это не удержало собственников от соблазна попытаться заработать на квартирах еще больше — с начала года они подорожали на 3–5%. Впрочем, реальных сделок по новым ценам почти не заключается. Директор АН «Замок» Виталий Арифов считает, что уже в скором времени продавцы вторички вынуждены будут умерить свой аппетит, тем более что банки ужесточили условия кредитования, снизив сроки ипотеки и повысив требования к заемщикам. Это чревато очередным снижением спроса на недвижимость, поскольку ранее в кредит в Черновцах покупали порядка 70% квартир.
Новостроек слишком много
В немалой степени отток покупателей со вторички связан и с активным строительством в Черновцах нового жилья. В 2007 г. в эксплуатацию были введены 19 многоквартирных домов (почти 55 тыс. кв. м), сейчас возводится не менее 40 объектов, большинство из которых планируется сдать уже в следующем году. Наиболее интенсивно застраиваются приближенные к центру районы и окраины города. В первом случае речь идет о парковой зоне (ул. Кутузова, Суворова), где сооружаются несколько элитных зданий ($1,8–2 тыс./кв. м). На пересечении улиц Красноармейской и Ривненской с проспектом Независимости местные власти выделили участок в 40 га под новый микрорайон, где будет построено более 100 тыс. кв. м жилья. Там возведена первая пятиэтажка, в которой уже практически нет свободных квартир. Покупателей воодушевила стоимость квадратного метра — $1,1 тыс.
Стоит отметить, что власти Черновцов готовы способствовать строителям недорогих апартаментов. Под так называемые социальные проекты в ближайшее время могут выделить земли в микрорайонах «Руський-1» (ул. Фастовская и Роменская), «Садгора» (ул. Кобулицкого). Чиновники обещают, что стоимость такого жилья для местных жителей будет как минимум на треть ниже рыночной.
На недорогие квадраты ориентируются и многие инвесторы. Например, в периферийном микрорайоне «Руський» возводится порядка 20 домов общей площадью 200 тыс. кв. м. Но, как отмечает Виталий Арифов, желающих поселиться в этом непрестижном районе не много, что заставляет компании снижать цены — на сегодняшний день квартиру здесь можно приобрести по $900/кв. м. «На окраинах распродается не более 40% нового жилья», — констатирует Раиса Цепилован, называя среди причин неудач застройщиков слишком большую площадь квартир — «двушки» по 80 кв. м и «трешки» от 100 кв. м, что явно не вписывается в параметры недвижимости эконом-класса.
Виталий Арифов добавляет, что наиболее активно раскупаются новостройки, расположенные в приближенных к центру районах, стоимость квадрата в которых на этапе котлована не превышает $1,2 тыс. «Как правило, в таких домах в процессе возведения третьего-четвертого этажей свободных квартир уже нет. Но даже инвесторы, работающие в востребованных районах, в 2009–2010 гг. вынуждены будут пойти на снижение цен, поскольку одновременный ввод в эксплуатацию нескольких десятков объектов приведет к явному перенасыщению рынка», — резюмирует г-н Арифов.
Назад в село
К земле и частным домам жители областного центра относятся более благосклонно, чем к многоэтажной застройке. По оценкам риэлторов, спрос на участки и готовые коттеджи в течение последнего полугодия вырос как минимум на треть. По данным отдела статистики Черновицкого горисполкома, в 2007 г. в городе было построено почти 400 частных домов и выделено более 240 наделов общей площадью свыше 19 га. Чиновники отмечают, что готовы отдать под приватизацию обширные площади на улицах Дубинской, Ривненской, Каштановой, Таджикской. Разрабатывается и план реконструкции территорий садово-дачных товариществ (их более 200) с целью перевода в жилой фонд.
Но количество свободной земли в Черновцах все же весьма ограничено, поэтому спрос превышает существующее предложение, по меньшей мере, в полтора-два раза, что уже привело к резкому повышению цен. По данным АН «Власний дім», в течение последних месяцев участки в областном центре подорожали на 25–30% и сейчас средняя стоимость сотки в спальных районах составляет $15–20, а в парковой зоне достигает $40 тыс.
Раиса Цепилован рассказывает, что бьют все рекорды и цены на землю в так называемых Царских селах — на улице Курильской и в селе Годиловое, расположенном сразу за городской чертой. Участки в 8–10 соток там продают по $100–150 тыс., а коттеджи — по $250–280 тыс., но все чаще в предложении появляются и объекты по $500 тыс. А вот первый коттеджный городок, который сейчас возводится на улице Сумской, пока не привлекает потенциальных покупателей, несмотря на достаточно невысокую заявленную стоимость домов (от $180 тыс.). Это объясняется маленькой площадью приусадебных участков.
Среди наиболее перспективных эксперты называют территории, расположенные в районе планируемого строительства объездной дороги. Опыт подобных инвестиций у горожан уже есть — на этапе сооружения трассы на пограничный пункт пропуска «Порубне» земли в ее окрестностях разошлись по $1 тыс./сотка, а сейчас их выставляют на перепродажу уже по $2–3 тыс.
Высокие цены заставляют покупателей осваивать все более отдаленные от Черновцов районы. Риэлторы отмечают, что сейчас активизировался спрос на участки в селах, расположенных вдоль магистралей. Речь идет о населенных пунктах возле Ивано-Франковской трассы (села Кисилев, Мамаевцы и пр.), где сотка за полгода подорожала на 20% и достигла $2,5 тыс. От $2 тыс./сотка стартуют и цены в близлежащем Новоселецком районе. Обязательное требование, которое предъявляют потенциальные покупатели, готовые на отселение, — наличие дорог и газопровода.
Автор – Людмила Ксенз
Источник – http://www.dsnews.ua