Аукцион заложенных квартир: теория и практика

Квартира или машина, купленные на аукционах, на которых продается залоговое имущество, могут обойтись покупателю примерно вдвое дешевле. В этом корреспондент “Денег” убедился лично, пройдя всю цепочку покупки арестованного имущества, реализуемого в счет уплаты долгов.

Среди всевозможных способов экономии на покупке нового жилья или авто числится приобретение “темных” лошадок с открытых аукционов, на которых реализуется конфискат и залоговое имущество. Конечно, этот путь — не из самых доступных. Но экономия вплоть до 50% (!) заставляет переступить врожденную подозрительность и обратить взоры на такие лоты. Речь, понятно, идет о жилье или авто, изъятом рукой Фемиды (или рукой пока не названной банковской богини ?).

Причины принудительного лишения прежних хозяев прав на их имущество могут быть самыми разными — от уголовного наказания с конфискацией до решения суда, обязывающего должника расплатиться с долгами (будь то частные или банковские ссуды, задолженность перед владельцем поврежденного в ДТП автомобиля или жэком).

Цель у продавцов одна — как можно скорее продать объект залога и получить деньги. В результате на украинские аукционы, которые проводят “Укрспецюст” и ГАК “Национальна сеть аукционных центров”, поступает имущество, которое приобрести задешево может каждый желающий. Теоретически.

Аукционы неслыханной щедрости

Однако, забегая наперед, скажем, что фортуна улыбается далеко не всем. В основном — только избранным. ? В их лице обычно выступают сотрудники банков или их родственники, юристы, а также близкие к исполнительным службам и аукционам люди. А еще профессиональные спекулянты недвижимостью. Но все-таки иногда счастье почти “шаровой” покупки улыбается и простому смертному.

Хотя без знакомств и наглости в решении вопроса все же не обойтись — ведь цена товаров, продающихся с аукционов восхитительно низка, в среднем на 15–50% меньше рыночной. “Цена продажи квартиры или автомобиля на аукционе гораздо ниже, чем рыночная. Вызвано это тем, что государству или банку необходимо как можно скорее получить ликвидные деньги вместо движимого или недвижимого имущества. Естественно, быстро продать можно только без рыночных “накруток”, — поясняет Генеральный директор ГАК “Национальная сеть аукционных центров” Юрий Тараторин.

Конечно, в ходе торгов на аукционе цена может повышаться на 100 и более процентов, однако, как показывает практика, это происходит довольно редко. Например, по информации “Денег”, в прошлом году на аукционе были реализованы две квартиры по цене не выше $30 тыс. (при стартовой цене в $24–25 тыс.), хотя минимальная рыночная стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет $50–60 тыс. Согласитесь, разница ощутима даже при том, что на открытых торгах стоимость такой квартиры могла вырасти до $40 тыс.

Как же найти информацию об имуществе, которое будет продано “с молотка”? В газетах, на специализированных сайтах и в местных филиалах ГАК “Национальная сеть аукционных центров.

Согласно действующему законодательству, государственный исполнитель обязан дать объявление в СМИ о продаже арестованного имущества минимум за 15 дней до начала торгов. В подобном объявлении должны указываться дата и место проведения торгов, а также цена, с которой начнутся торги. Естественно, продавец не обязан давать “объяву” большими буквами и на первой страничке популярного издания — искать придется настырно и чуть ли не “с лупой”. Но найти все же можно. Чаще всего информация о торгах встречается в газетах “Голос Украины” и “Авизо”. Узнать о лотах аукционов можно и на веб-сайте ГАК “НСАЦ” (см. “Где еще почитать”). Правда, сразу оговоримся, что лоты в рубрике “недвижимость” здесь появляются не часто (примерно раз в месяц). В основном аукционы продают оборудование и сооружения предприятий-должников и банкротов, бесхозное и коммунальное имущество. По данным ГАК, за девять месяцев прошлого года на аукционах было реализовано около 2000 лотов арестованного имущества на общую сумму $3,6 млн. Квартир среди лотов, увы, единицы…

Но есть и другие пути: найдя в газете “Авизо” объявление о реализации арестованной квартиры (на поиски было потрачено не более двух дней), корреспондент “Денег” отправился ее “покупать”. Начальная цена найденной “двушки” в Киеве, мягко говоря, впечатляла — чуть более 200 тыс. грн. ($40 тыс.). Естественно, это стартовая цена, которая в ходе торгов должна расти. На звонок корреспондента “Денег” по указанному в газете телефону о продаже сверхдешевой квартиры ему было предложено встретиться в центре города и поговорить об этом.

Встреча прошла быстро и оставила неоднозначные впечатления — грустная женщина за чашкой кофе сказала, что данная квартира фигурировала в уголовном деле и желающих купить ее уже больше шести. После этого тщательно расспросила корреспондента “Денег” о том, где это он узнал о квартире. Была очень удивлена, когда узнала, что информация была найдена в газете.

На вопрос, можно ли стать седьмым претендентом, она сообщила, что за это можно и нужно поторговаться и предложила ускорить оформление всех необходимых бумаг за 1500 грн. А все необходимые документы по квартире и даже информацию о прежних владельцах и уже зарегистрированных участниках торгов (!) — получить еще за 500 грн. Гарантий победы в аукционе, естественно, никаких. Сами аукционисты категорически отрицают такие факты (по сути дела, нам предложили дать взятку за сам факт участия в аукционе. — Ред.). “Все аукционы проводятся открыто и согласно законам Украины”, — сказал, как отрезал, Юрий Тараторин.

Аукционы для своих

Не менее мутно обстоит дело и с продажей квартир, являвшихся банковскими залогами, продаваемыми за неплатежи по кредиту. Если есть решение суда, квартиры также отправляются на аукцион, если нет — банк занимается продажей самостоятельно либо при помощи “проштрафившегося” заемщика. “В большинстве случаев покупатель известен задолго до того, как стук молотка на аукционе ознаменует продажу квартиры, а иногда и аукцион не проводится — квартиру покупают сотрудники банка или их протеже”, — пояснил нам один из сотрудников кредитного отдела крупного отечественного банка на условиях анонимности.

Ситуацию осложняет и относительно небольшое количество самих реализуемых залогов. По данным Ассоциации украинских банков, только 2% ипотечных кредитов являются “некачественными”. То есть если в банках сейчас заложены около 200 000 купленных в кредит квартир, то из них менее 4000 (по всей Украине) рискуют попасть на торги.

Сами банкиры на эту тему молчат как партизаны. Ну, это и неудивительно. 🙂 По словам директора ипотечного центра “Райффайзен Банк Аваль” Виктора Высоцкого, продаются предметы залога довольно быстро. “Как только все необходимые документы позволят реализовать объект залога, это делается незамедлительно и, как правило, проблем с поиском покупателя не возникает. Дело в том, что промежуток между началом процесса изъятия квартиры и ее реализацией банком проходит в среднем полгода”, — говорит банкир. Что само интересное, если на рынке цена квартиры за это время выросла бы на 20–30%, то цена лота остается неизменной.

Как уверяют банкиры, в ближайшее время на аукционах могут появиться и загородные дома, чьи владельцы не смогли “осилить” кредит. “Безусловно, объектом реализации может выступить любой объект, под который банк выдает кредит. В том числе и популярные ныне кредиты на покупку или строительство загородной недвижимости. Мне пока не известны случаи реализации загородных коттеджей в счет уплаты банковского кредита, поскольку подобные кредиты наравне с ипотечными считаются наименее проблемными. Но рано или поздно, как говорят, и палка стреляет”, — шутит зампред УкрСиббанка Тарас Кириченко.

Дешевый сыр?

Интересно, что даже если покупателю удастся пройти “все круги ада” и купить дешевую квартиру на аукционе, это отнюдь не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Одной из них является возможность потерять купленное жилье вследствие изменения судебного решения. Так, например, один житель Харькова приобрел на аукционе квартирку по хорошей цене, а спустя два года постановлением суда она была возращена первоначальному владельцу. Хотя, по всему, участник аукциона был добросовестным приобретателем!

Казалось бы, деньги в этом случае добросовестному покупателю должны вернуть в целости и сохранности. Но проблема заключается в том, что после выигранных аукционных торгов средства за квартиру перечисляются не одному продавцу, а как минимум двум — торговой организации-посреднику (в среднем 10%) и исполнительной службе, которая переводит сумму в государственную казну либо на счет кредитора. Про взятки и уплаченные налоги мы вообще молчим. Естественно, вернуть свои деньги полностью и с учетом роста цен на недвижимость равносильно полету на Луну. 🙁 Однако справедливости ради скажем, что такие неприятности все же случаются нечасто и их вполне можно предотвратить, купив, к примеру, полис титульного страхования…

Несмотря на все негативные стороны происходящего, квартиры, продающиеся по смехотворным ценам на аукционах, продолжают пользоваться колоссальным спросом. И даже если из 12 квартир в год половина перейдет в собственность простых граждан, а не спекулянтов, то “Деньги” будут считать, что потрудились не зря. Удачи!

Где тут у вас аукцион?

Для участия в аукционе по продаже арестованного имущества необходимо подать официальную заявку. Их прием начинается за неделю до начала торгов и заканчивается обычно за сутки до установленного времени проведения аукциона. Однако некоторые торговые площадки позволяют подавать заявки на участие вплоть до начала самих торгов. Минимальное количество участников торгов — три покупателя. Ими могут быть все желающие физлица и организации, как отечественные, так и нерезиденты. Максимальное количество торгующихся, к сожалению, не ограничивается. Для участия в аукционе нужно уплатить гарантийный взнос — от 7–10% начальной цены лота. В случае если выиграет другой участник, деньги возвращаются. Если же, написав заявление и уплатив все взносы, участник неожиданно передумает участвовать в торгах, гарантийный взнос останется организатору аукциона.

Участник аукциона, предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан в течение 30 минут объявить представителям организаторов аукциона свой билет и подписать преддоговорное соглашение на покупку. Договор на приобретение квартиры необходимо оформить в трехдневный срок и, соответственно, в этот же срок нужно быть готовым полностью расплатиться.