В мае стало окончательно ясно, что снижение цен на столичное жилье – это не временное явление, а устойчивая тенденция. Банкиры зорко следят за развитием ситуации на рынке недвижимости и готовятся предпринять все меры для защиты своих интересов, если цены на жилье будут падать дальше.
В мае стало окончательно ясно, что снижение цен на столичное жилье – это не временное явление, а устойчивая тенденция. Банкиры зорко следят за развитием ситуации на рынке недвижимости и готовятся предпринять все меры для защиты своих интересов, если цены на жилье будут падать дальше. Ужесточение требований к заемщику и залогу, увеличение первоначального взноса и процентов по кредиту – вот далеко не полный перечень мер, которые готовятся принять банки в целях самообороны. “Остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами, – говорит руководитель Аналитического центра IRN Олег Репченко. – Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года”.
Банки готовятся к отступлению
Если для покупателей снижение цен на жилье – это хорошая новость, то для ипотечных банков совсем наоборот. “При ситуации на рынке, когда цены на жилье снижаются, риски банка увеличиваются, так как стоимость обеспечения кредита уменьшается. При такой тенденции банки должны компенсировать увеличение рисков увеличением размера минимального первоначального взноса, – говорит начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов. – Если будет продолжаться падение цен, то банки будут прежде всего анализировать, на все ли жилье падают цены или на отдельные типы домов. Если на отдельные типы, то к ним будут применены дополнительные требования или запрет на их кредитование. Если цены падают на всю недвижимость в целом, то, вероятно, увеличатся требования к величине первоначального взноса и объектам залога, то есть будут приниматься к кредитованию наиболее стабильные и высоколиквидные объекты”.
Чем ниже опустятся цены, тем сильнее изменятся условия ипотечного кредитования. Как объясняет генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов, если цены на жилье в ближайшие два года будут падать на 5-10% год, повысится уровень риска ипотечного продукта. “В этих условиях обязательным будет наличие поручителей, – отмечает он. – В случае обвала цен на жилье ипотечный рынок будет характеризоваться неопределенностью и высоким уровнем риска. Можно прогнозировать, что сроки кредитования не будут превышать 15 лет, первоначальный взнос будет составлять не менее 40%. Обязательным будет наличие поручителей и имущества в собственности заемщика, – например, автомобиля, квартиры, дома или земли”.
Кроме того, по словам начальника отдела аналитики департамента розничного бизнеса Собинбанка Юлия Смакова, в случае обвала цен на недвижимость вполне возможно, что от заемщика потребуется страховать ответственность перед банками для погашения задолженности в случае дефолта на рынке недвижимости.
Ждем первых симптомов
Самый первый симптом начала ипотечного кризиса – увеличение размеров первоначального взноса. Этот параметр ипотечного кредита, во-первых, легко поддается корректировке, а во-вторых, надежно страхует банк от потерь, связанных с обесцениванием залога.
“Кредитование без первоначального взноса стало возможным благодаря быстрому росту цен на недвижимость. Предоставляя 100% от стоимости приобретаемого жилья, по истечении некоторого времени (от 1 до нескольких месяцев) стоимость обеспечения по отношению к предоставленному кредиту повышается, – объясняет начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-Банка Елена Бушнякова. – В условиях падения цен процесс будет обратный”.
А следовательно, как говорит директор департамента по работе с физическими лицами “РосЕвроБанка” Сергей Гордейко, снижение цен на недвижимость, даже незначительное, прежде всего повлияет на требование банков к размеру первоначального взноса. Величина минимального первоначального взноса увеличится. “Кредитные программы “без первоначального взноса” утратят свою актуальность. И банки могут вернуться к классическому первоначальному взносу в 30%, что ощутимо снизит доступность ипотечного кредитования. Так как при сегодняшних ценах 30% – очень серьезная сумма”, – отмечает он.
Директор центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин считает, что снижение цен на недвижимость в ближайшие 2 года всего на 6-10% может привести к отмене программ кредитования без первоначального взноса, а падение цен на квартиры на 10-20% приведет к увеличению размера первоначального взноса до 30% от стоимости квартиры, отмене программ кредитования, которые имеют наибольший риск для банка, и к выходу некоторых игроков с рынка ипотечного кредитования.
Придется отвечать имуществом
При значительном снижении цен на недвижимость банки рискуют столкнуться с проблемой невозвратов. Заемщикам, купившим квартиру с инвестиционными целями, да еще без первоначального взноса, будет выгоднее перестать платить по кредиту за актив, который сильно потерял в цене, чем пускать деньги на ветер. “При падении цен на квартиры количество невозвратов, безусловно, увеличится, в основном за счет лиц, приобретавших недвижимость со спекулятивными целями, – считает начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар. – Но не думаю, что увеличение просрочки будет значительным”.
Банки несут серьезные потери, когда обесценивание залога совпадает с дефолтом заемщика. А поскольку спад на рынке недвижимости напрямую не повлияет на доходы заемщиков, Елена Бушнякова считает, что волноваться нечего – за исключением случаев, когда деятельность заемщика связана со сдачей недвижимости в аренду. Ведь ставки по арендной плате будут падать, что приведет к потере части доходов. А вот при условии значительного снижения цен на жилье убытки могут понести банки, у которых стоимость обеспечения в данном случае будет меньше остатка долга по выданным кредитам. “Если придется обращать взыскание на такую недвижимость при текущей ситуации на рынке, то, понятно, возвратить всю сумму долга будет практически невозможно. Пострадают и заемщики, ранее заключившие сделки, – возвращать банку придется сумму, превышающую текущую стоимость недвижимости”, – говорит Елена Бушнякова.
Впрочем, прекратить платить по кредиту на практике менее выгодно, чем продолжать выплаты. “Ведь при обращении взыскания на квартиру путем продажи с открытых торгов клиент потеряет не только размер внесенного им первоначального взноса, но и всю сумму уплаченных процентов за весь срок пользования кредитом, – предупреждает заместитель директора департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. – То есть заемщик останется и без вложенных в покупку жилья денег, и без квартиры”. Кроме того, “при возникновении ситуации, когда денежных средств от продажи предмета залога недостаточно, чтобы покрыть обязательства перед банком, банк может обратить взыскание на иное имущество должника или потребовать замену предмета залога, руководствуясь условиями договора”, – предостерегает начальник департамента кредитования и инвестиционных программ Транскапиталбанка Ольга Банных.
При резком снижении цен на заложенные квартиры заемщики могут оказаться в ситуации, когда банк потребует погасить кредит сразу. “У банков, получивших обесцененные залоги, может возникнуть соблазн досрочно востребовать ипотечный кредит, – напоминает Олег Семкичев, директор дирекции андеррайтинга банка “ГЛОБЭКС”, – но при безупречной платежной дисциплине заемщика сделать это будет достаточно проблематично для банков”. Чтобы не дать банку такую возможность, следует, во-первых, пунктуально платить по кредиту, а во-вторых, внимательно изучать кредитный договор на наличие пункта, дающего возможность банку выкинуть такой номер.
Калькулятор
Дмитрий Шапочкин,начальник управления продаж Городского ипотечного банка: Сколько не жалко переплатить за квартиру.
Покупать квартиру сейчас, когда цены на жилье начали снижаться, или подождать? Для ответа на вопрос посчитаем, сколько мы реально переплатим за квартиру, если цены будут умеренно расти или умеренно снижаться, как это происходит в последние месяцы.
Итак, мы думаем на тему покупки двухкомнатной квартиры в Москве площадью 53 кв. м, которая сейчас стоит $225 тыс. У нас есть $50 тыс., соответственно квартиру мы будем покупать с помощью ипотечного кредита. Кредит берем сроком на 5 лет, под 9.5% годовых (фиксированная процентная ставка, в валюте). Интересующий нас размер кредита – $180 тыс. Ежемесячный платеж по кредиту составит $3780 (рассчитан по формуле аннуитетного платежа).
При получении ипотечного кредита мы оплачиваем страховую премию за первый год пользования кредитом, государственную пошлину, банковскую комиссию и прочие мелкие расходы, все вместе это составляет 2.29% нужной нам суммы кредита, или $4100.
Взяли кредит, стали собственниками. Теперь посмотрим, как могут развиваться события. С кредитом все ясно – условия кредитования зафиксированы в кредитном договоре, а внесение изменений в кредитный договор возможно только с согласия обеих сторон – заемщика и кредитора. То есть сюрпризов здесь не будет.
Небольшое уточнение по поводу страховки. Страхование рисков утраты жизни и потери трудоспособности, права собственности и самой недвижимости по ипотечному кредиту является одной из отличительных особенностей этого вида кредита. Ипотечное страхование покрывает основные риски, которые могут коснуться заемщика и самой квартиры, гарантирует, что при наступлении неблагоприятных обстоятельств вы сохраните свою недвижимость. Размер же страховой премии определяется страховой компанией индивидуально для каждого заемщика (в зависимости от возраста, пола и т.п.). Для нашего расчета мы взяли ежегодную страховую премию в размере 0.9% страховой суммы (остаток кредита, увеличенный на 10%).
Теперь нам нужно спрогнозировать, какова будет динамика изменения стоимости жилья и сколько будет стоить наша квартира через год, два, три, четыре и пять. Возьмем за основу два варианта развития событий. Первый вариант предполагает, что цены на жилье будут снижаться на 7% в год (то есть на 0.58% в месяц), второй – цены на жилье стабилизировались, и наблюдается динамика ежегодного роста на 5% в год (то есть на 0.42% в месяц).
Для наглядности наложим на эти цифры ту стоимость, которую мы ежегодно платим за квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита. Получается, что если события будут развиваться по первому варианту, то есть при умеренном снижении цен на жилье, наша квартира в 2011 году будет стоить $168.312 тыс. и мы переплатим за нее $113.471 тыс. А если жилье будет умеренно расти в цене, как предполагает второй вариант, наша квартира в 2011 году будет стоить $273.489 тыс. В этом случае сумма переплаты составит всего $8.294 тыс.