Не стоит забывать: риэлтор лишь посредник

То, что практически любая сделка с недвижимостью требует профессионального подхода, сегодня понимают многие. Однако, обращаясь за помощью к риэлтору, большинство из нас ошибочно полагают, что им больше не о чем беспокоиться.

Многие СМИ, становясь на платной основе рупором для выражения интересов определенных представителей рынка недвижимости, в значительной степени убедили нас в том, что риэлторское агентство (риэлтор) решают все жилищные проблемы раз и навсегда. Однако, к сожалению, это не так.

Известно не мало случаев, когда по истечении некоторого срока проведенная сделка признается судом недействительной (ничтожной). В результате и истец, и ответчик (а в ряде случаев даже целая цепочка, состоящая из нескольких продавцов и покупателей) несут огромные потери. Процедура возвращения денег и механизм обратного восстановления собственности зачастую почти не реальны. Приходится искать новые компромиссные варианты, а, следовательно, нести дополнительные расходы.

Продвинутые участники сделок с недвижимостью, не обладающие профессиональными навыками риэлторов, обращаются к последним за помощью. И это правильно. Поскольку чтобы подобрать подходящий вариант, проверить его юридическую чистоту, изучить всю документацию требуется немало времени и специфических навыков.

Однако не стоит забывать главного: риэлтор лишь посредник, обеспечивающий возможность проведения сделки. То есть, он может подобрать объект недвижимости, организовать механизм заключения договора, передачи денег, он также может в силу своей профессии предостеречь от сомнительной сделки. Но, нести ответственность за саму сделку – не в его компетенции. По сути, если сделка состоялась (все документы подписаны) с соблюдением необходимых формальностей и в условиях, не противоречащих закону – работа риэлтора выполнена! И то, что сегодня риэлтор выступает в роли эксперта или оценщика лишь повышает его профессиональный уровень и увеличивает возможности.

Ведущие агентства недвижимости, желая привлечь клиентов, с недавних пор стали предлагать всевозможные так называемые гарантийные обязательства или сертификаты, якобы обеспечивая 100%-ую гарантию по своим сделкам. На самом деле, если вчитаться в каждый из этих документов, становится ясно, что получить какое-либо возмещение (в денежной или натуральной форме) будет, мягко говоря, затруднительно. И все потому, что изначально риэлторская компания не выступает гарантом по проводимым сделкам, не занимается их страхованием, не берет на себя никаких финансовых обязательств. Ее основная задача – оказание посреднических услуг. А все остальное – «дополнительные опции», выдуманные в первую очередь, ради расширения числа клиентов.

У многих возникает вопрос, если ни риэлторы, тогда кто? Как бы ни печально прозвучал ответ, но, к сожалению, мы сами. Речь, разумеется, в первую очередь идет о покупателях. Им приходится самостоятельно искать пути защиты и сохранения вновь вложений в приобретаемую собственность. И это довольно непросто.

Одним из способов защиты приобретенной собственности от непредвиденных обстоятельств является страхование профессиональной ответственности риэлторов и страхование потери права собственности (так называемое «титульное страхование»). В первом случае при наступлении страхового события, компания-страховщик возмещает потерпевшей стороне стоимость приобретенной недвижимости (или по договоренности с риэлторским агентством альтернативную недвижимость), если согласно постановлению суда виновником такого события будет признан риэлтор. В другом случае страховое возмещение выплачивается застрахованному лицу, если по независящим от него обстоятельствам происходит утеря права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Второй вариант защиты приобретаемого имущества – доскональное изучение договора на оказание риэлторских услуг. Особое внимание требуется уделить разделу «Права и обязанности сторон». Если после прочтения всех пунктов этого раздела, возникли определенные вопросы, их необходимо разъяснить, а в некоторых случаях до подписания этого документа внести в договор соответствующие пояснения. Не стоит ориентироваться на фразы, типа «У нас стандартная форма договора», «Ваши уточнения не будут иметь юридической силы» и т.п. Это неверно, ибо в действительности все сделки с недвижимостью непохожи друг на друга и требуют индивидуального подхода. В конце концов, всегда есть возможность составить письменное дополнение к договору, в котором будет отражен ряд интересующих вас пунктов. Любые устные обещания стоит рассматривать лишь, как пустой звук, необходимо получать письменное подтверждение интересующих вас моментов.

Еще одна возможность предохранить себя и свою семью от «нехорошей сделки» – обращаться в солидное агентство, предоставляющее хоть какие-то письменные (пусть и «туманные») гарантии или обязательства по проводимой операции с недвижимостью. Собственно «гарантийный полис» (или иной аналогичный документ) являются визитной карточкой благонадежного агентства, особенно после отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности.

При этом не стоит забывать, что страхование, «гарантийный полис» – услуги платные и в некоторых случаях стоят недешево (могут быть включены в стоимость оказываемых услуг). Составление дополнений к основному договору оказания риэлторских услуг, как правило, занимает немало времени. Кроме того, все эти меры носят исключительно добровольный характер и вы не обязаны их использовать, даже в случае навязывания «пакета услуг» представителями страховой или риэлторской компаний.

В любом случае (с использованием платных «гарантий и страховок» или без таковых) для обеспечения безопасности своей будущей собственности в первую очередь при обращении в агентство недвижимости следует обратить внимание на:
– срок работы агентства на рынке;
– наличие филиальной сети;
– комплекс предоставляемых услуг;
– стоимость услуг и схема их оплаты;
– сроки исполнения обязательств по договору;
– обязательства и ответственность агентства за невыполнение услуг.

Наибольшее количество рисков и «подводных камней» встречается при операциях с собственностью на вторичном рынке. В связи с этим при совершении подобных сделок, следует обращать внимание на следующее:
– число ранее совершенных сделок с этим жильем;
– социальный статус продавца;
– документы, подтверждающие право продажи;
– смутные ответы риэлторов, относительно собственности и собственников продаваемой недвижимости;
– не подтвержденные письменно заверения или утверждения.

Разумеется, что если, например, квартира ранее 10 раз переходящая из рук в руки опять продается да еще алкоголиком, причем по доверенности, а риэлтор смотрит на это сквозь пальцы и затрудняется дать утвердительный ответ по поводу правоустанавливающих документов, рассматривать такой вариант для себя, даже если он крайне соблазнительный по цене – не стоит. Впрочем, также, как и не стоит работать с таким «осведомленным» риэлтором (риэлторским агентством).

Помимо всего прочего, при работе с риэлтором желательно придерживаться следующих негласных правил:
– присутствовать при сборе необходимых документов, дабы удостовериться в их подлинности;
– заранее отработать схему передачи денег (документов) через банковскую ячейку, чтобы не искать в последний момент подходящий банк;
– после нахождения партнеров по сделке составить и подписать предварительный вариант договора, снимающий ряд технических вопросов на всех этапах будущей сделки;
– заранее оговаривать с риэлтором возможные осложнения в процессе подготовке к сделке и после нее.

Это даст возможность решать многие вопросы без стрессов.

Как показывает практика, самым надежным гарантом при осуществлении сделок, особенно с недвижимостью, является собственная бдительность и аккуратность. Риэлтор лишь помогает осуществлять задуманное, и обязан держать вас в курсе происходящего. О стоимости его услуг в данном случае говорить не будем, это отдельная тема. Лучше, еще раз посмотрим на собственные проблемы и постараемся действительно трезво оценить свои возможности. Не такие уж они и маленькие, как нам порой пытаются внушить рекламные агенты. На самом деле их вполне достаточно, чтобы обезопасить себя при покупке жилья и других сделок с недвижимостью.