Ипотека: перспектива снижения кредитных ставок

Если стремительный рост цен на жилую недвижимость не отбил у вас желание купить все же собственную квартиру, тогда вам просто необходимо знать о тенденциях, которые готовит ипотечный рынок обывателю в этом году.

Признаюсь, потенциальным покупателям последние пять лет этот процесс все больше напоминает преследование уходящего поезда отставшим пассажиром. И 2007-ой – не станет исключением…

Так считает исполнительный директор Украинской Национальной Ипотечной ассоциации (УНИА) Антон Сергеев. Ипотеку, по-прежнему, ждет мощный и динамический рост. Феномен роста цен на недвижимость в Киеве мы уже обсуждали. Кстати, объемы продаж недвижимости в Киеве и Киевской области составляют 27% от общего ипотечного рынка Украины. Также активно развивается этот рынок и в Одессе. Несмотря на то, что приморская жемчужина не второй по величине город, здесь востребованы 16% ипотечного портфеля державы. Далее по объемам ипотеки идут Днепропетровск (8,5%); Харьков (всего 5%, что недостаточно для второго по размерам и численности населения города страны); Крым (4%) и Львов (3%).

Далее, о процентных ставках на ипотечные кредиты. Помнится, позапрошлым летом Государственное Ипотечное Учреждение обещало нам радужные перспективы в плане их снижения. Напомню, идея ноу-хау состояла в том, что государство будет давать коммерческим банкам деньги под ипотеку в национальной валюте. Под 9,9% годовых. За обслуживание кредита банки могли “накрутить” еще свои 2-3% комиссионных. Таким образом, ставка по ипотечным кредитам в национальной валюте могла бы составить 12-13% годовых. Согласитесь, идея замечательная. Первый транш был профинансирован на 40 млн. гривен. До конца года эта сумма должна была увеличиться до 100 миллионов. В программе было задействовано около 30 коммерческих банков.

Но, к сожалению, после презентации проекта отыскать государственные деньги в комбанках потенциальному покупателю оказалось не под силу. Начали поговаривать, что под “льготные” проценты кредиты выдавались только своим. И что самое интересное, спустя полтора года об этой инициативе никто, в частности из тех, кто собрался за круглым столом, обсуждая проблемы ипотечного рынка в Украине, даже не смог вспомнить. Итак, идея с ипотечными кредитами в гривне под умеренные проценты благополучно похоронена. А как же с процентами по кредитами в иностранной валюте? Они то будут снижаться?

– Все ждут, что они (проценты для ипотечных кредитов, выданных в долларах, – авт.) в ближайшее время смогут опуститься до уровня 6%, – комментирует ситуацию Антон Сергеев. – Тенденция к уменьшению есть: последние три года ставки медленно, но таки уменьшаются. В этом году тенденция по снижению процентных ставок сохранится. Мы предполагаем, что к концу года ставки в иностранной валюте могут снизиться на 1 процент. Но до 6% годовых еще, к сожалению, очень далеко.

Безосновательным ростом цен на недвижимость в УНИА также озабочены. Еще больше удивляет соотношение цены и качества реализуемого жилья.

– Честно говоря, не может быть в такой бедной стране, в которой мы живем, средняя цена на квадратный метр жилья в Киеве около 3 тысяч долларов, – уверен господин Сергеев. – Я не вижу, даже среди собравшихся за круглым столом, кто бы мог себе позволить именно такие цены, причем за такое качество. Хочу отметить, качество касается не только новостроек, но и вторичного жилья. К примеру, элитные квартиры на Липках, в Киеве. Старые дома, постоянно неубранные подъезды, места общего пользования, протекающая крыша, не всегда есть горячая вода и так далее… И за это “просят” 5-6 тысяч долларов. Это абсурд.

Коррекция цен, безусловно, должна произойти, уверен представитель УНИА. Цены должны быть в пределах здравого смысла. Падение цен, естественно, неизбежно. И чем раньше это произойдет, тем лучше. Причем для всех, даже для банков. Естественно, банкиры прекрасно понимают, что рынок недвижимости цикличен по своей природе (есть рост – будет и падение). Как только рынок рухнет, отечественные банки приобретут бесценный опыт работы в условиях спада.

Лидеры же на рынке ипотечного кредитования, по данным УНИА, остаются неизменными. Это первая “десятка” наикрупнейших украинских банков, которые всегда были активными на этом рынке услуг. В первую пятерку входят “Укрсоцбанк”, “Укрсиббанк”, “Райфайзенбанк-Аваль”, “ОТР-банк” и “Приватбанк”. Динамика роста ипотечных портфелей этих банков по-прежнему высока и стабильна на протяжении последних нескольких лет.

Относительно роли государства в сфере регулирования ипотечного рынка, у представителя ипотечной ассоциации имеется свое, особое, отличительное от традиционных взглядов, мнение.

– Я, лично, побаиваюсь государственных влияний, – говорит Антон Сергеев. – Я считаю, что украинское государство постоянно доказывает свою максимальную несостоятельность и неэффективность. В сфере регулирования ипотечного рынка инициативу на себя должен взять частный сектор. Так сказать, спасение утопающих должно стать делом рук самих утопающих.

Вывод напрашивается совсем неутешительный: государство – не в состоянии решить проблемы потенциального покупателя жилья. Заинтересованы ли банкиры в том, чтобы ипотека стала доступной не 5-10 процентам населения, а гораздо более широкой аудитории? Об этом – в следующем материале, посвященном исследованию ипотечных перспектив в Украине.