Просто взять кредит на покупку земли для превращения ее в дачный участок или загородный дом не выйдет – финучреждения не принимают таких заявок уже почти год. Между тем, стоимость дачного участка вблизи любого города сопоставима с ценой квартиры в том же городе. Есть ли способы получить земельный участок уже сейчас прямо у государства и без большого капитала?
Просто взять Возможность первая, распространенная: аренда с последующим выкупом
Уже многие годы процветает аренда земли, при которой ежемесячные выплаты засчитываются в счет стоимости земли – а потом происходит выкуп участка за меньшую или даже символическую сумму. До недавних времен занимались этим, в основном, предприниматели – от промышленников до основателей дачных коттеджных городков. Все они – люди и предприятия весьма не бедные; их вынуждает прибегать к аренде не недостаток капитала, а особенности земельного законодательства.
Дело в том, что если вы собираетесь приобрести участок государственной или коммунальной собственности без построек не с сельскохозяйственными целями – то по существующим законам вы должны посетить земельный аукцион. Из-за статьи 127 Земельного кодекса покупатель, даже имея на руках немалые средства, не может, присмотрев участок, совершить простую его покупку у властей, владеющих землей. Закон требует «конкурентных условий» землепродажи, то есть публичных торгов – а это долгая история, приводящая, как минимум, к значительному удорожанию земли.
Единственная здравая «дверь» в землепользование открывается, если на участке находятся постройки покупателя. Тогда, по закону, владелец постройки может выкупить землю вокруг нее без аукциона. Из-за этого и стала массовой такая практика – человек или предприятие берет землю в аренду, строится на ней, а потом выкупает землю. При этом договор аренды составляется так, что ежемесячные арендные выплаты засчитываются как часть выплат стоимости земли. Другими словами, землевладелец и покупатель используют временный кредит или рассрочку (до времени окончания постройки и вступления арендатора в права собственника недвижимости) в завуалированной договорной форме. Добавим к этому и то, что по закону «добросовестный арендатор имеет преимущественное право покупки арендуемого имущества в случае его продажи».
С недавних пор эта схема начала распространяться и в отношении простых граждан – физических лиц, покупающих путем аренды с выкупом небольшие участки в пределах сел и маленьких городков. В этом случае покупатель чаще всего совершает арендные выплаты не только до окончания постройки, но вплоть до полной выплаты стоимости земли. После этого совершается выкуп земли за символическую 1 гривну или, к примеру, за цену последней ежемесячной выплаты. То есть рассрочка становится полной.
Другими словами, землевладелец населенного пункта (а им является сельсовет или горсовет) делит стоимость участка земли на желаемое количество месяцев аренды и предлагает эту стоимость арендных выплат покупателю. Обычно в этом случае общая сумма выплат превышает заявленную стоимость земли на 1-15% – что, согласитесь, гораздо гуманнее кредитных ставок любого банка. Например, по данным на 12.11.2009 в интернете есть объявление о продаже участка в селе в 87 километрах от Киева размером 25 соток номинальной стоимостью 15 000 долларов в двухлетний «лизинг» (так в объявлении) по 700 долларов в месяц (то есть за общий объем выплат 16 800 долларов).
К слову о «лизинге»
Проверить распространенность такой практики легко, введя в интернет-поисковик слова «земля аренда выкуп». Однако, изучая найденные объявления, вы непременно наткнетесь на предложение некоторыми сельсоветами принадлежащих им земельных участков в «лизинг». О чем идет речь в таких объявлениях?
Речь идет все о той же аренде с последующим выкупом за минимальную оговоренную в договоре арендодателя и арендатора сумму. Такая схема действительно мало чем отличается от классического лизинга. Однако употреблять это английское слово с юридической точки зрения здесь совершенно неправомерно.
По словам Екатерины Гутгарц, юриста адвокатского бюро «АБГ», «земля, другие природные объекты, а также целостные имущественные комплексы не могут быть предметами лизинга. Исключений из этого правила нет». Помимо того, договор финансового лизинга в смысле налогообложения приравнивается к продаже объекта лизинга. Между тем, любая арендная схема до момента выкупа, безусловно, является именно арендой с соответствующим налогообложением.
Можно ли купить землю под своей постройкой в рассрочку?
Возникает законный вопрос: а нельзя ли взять землю в аренду на много лет, быстро построиться и сразу же после этого оформить покупку этой земли с рассрочкой оставшихся платежей? Ведь никакой разницы для продавца земли: получать арендные выплаты – или в тех же размерах рассроченные платежи после продажи. До 2009 года ответ был бы отрицательным, но полгода назад Кабмин утвердил Постановление №381 от 22.04.09, дополненное им же в июле.
Теперь, согласно закону, возможна рассрочка покупки земли сроком до пяти лет с равными выплатами не реже, чем раз в три месяца. Каждая выплата госоргану-продавцу пересчитывается с индексом прогнозируемой Госкомстатом инфляции в срок от момента последней выплаты до момента следующей. Просроченный более чем два месяца платеж является основанием для отказа продавца (сельсовета, горсовета, обладминистрации) от рассрочки и требования немедленной уплаты полной стоимости проданной земли. Наконец, желающие приобрести землю в рассрочку еще до заключения договора купли-продажи должны перечислить на определенный счет Госказначейства аванс, определенный продавцом земли (за этот аванс госслужбы обязаны нанять экспертную оценку земельного участка).
Проект землеустройства
По словам экспертов, рассчитывать купить без аукциона несколько гектаров, ссылаясь на наличие недвижимости площадью 10 квадратных метров, было бы наивно – хотя формально ограничения площади выкупаемой земли нет. Согласно законодательству, арендатор может выкупить землю под самой постройкой и землю, «необходимую для обслуживания этой недвижимости». Но как определить, сколько земли нужно для обслуживания? Законы этого не указывают.
Поэтому на практике для благополучного совершения выкупа земли в конце арендного срока необходимо с самого начала, еще до строительства, подготовить при помощи организации или предпринимателя, имеющего соответствующую лицензию, проект землеустройства для отвода земельного участка. Проект должен быть умело рассчитан на всю арендуемую будущим покупателем площадь.
В противном случае такой проект будет готовиться уже непосредственно в ходе подготовки договора выкупа уполномоченными государством землеустроителями и экспертами (без проекта отвода купить землю нельзя) – и покупателю придется, мягко говоря, рассчитывать на благосклонность этих лиц. Ведь они будут иметь все права «отрезать» часть арендованного вами участка на основании ее «ненужности» для обслуживания вашей постройки. И тогда факт ваших многочисленных арендных выплат за весь участок не даст вам никаких юридических прав на отрезаемый экспертами «кусок».
Кроме того, помните, что любой проект землеустройства для землеотвода должен быть согласован с местными органами: земельных ресурсов, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим и охраны культурного наследия.
Будьте внимательны
Некоторые арендаторы, в том числе крупные предприятия, не смогли совершить окончательный выкуп земли из-за элементарных юридических ошибок. Не подумайте, что речь идет о сознательных махинациях юридически грамотного арендодателя. В подавляющем большинстве случаев госорганы при подготовке акта выкупа земли обнаружили ошибки, совершенные именно арендодателями сельской местности.
Так, по закону, незастроенными и неимеющими хозяйственного назначения землями (кроме особо ценных земель) в пределах населенных пунктов распоряжаются сельские и городские советы, а за пределами — областные администрации (в Крыму – Кабмин республики). Тем не менее, в населенных пунктах часто арендодателем пытается выступить не совет, а исполком. Дело в том, что до 2001 года, когда был принят действующий Земельный кодекс, такие полномочия могли быть делегированы исполнительной власти населенного пункта. Однако последние восемь лет эта схема запрещена – и последствия попыток ее использования стали частым предметом судебных исков.
Гораздо более сознательное нарушение сельские и городские власти совершают, передавая в аренду под частное строительство прибрежные водоохранные зоны (что запрещено законом) или заповедные и другие особо ценные земли (которыми распоряжается только Кабмин). В таких ситуациях, после обнаружения нарушения госорганами, договора аренды земли могут быть признаны недействительными, а построенные сооружения снесены.
Наконец, самой распространенной ошибкой, по словам экспертов, является отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного так называемых «существенных условий» («істотних умов»), которые в статье 15 Закона об аренде земли обязаны быть в таком договоре. Этими существенными условиями являются определения:
объекта аренды;
условий использования земельного участка;
целевого назначения земельного участка;
существующие ограничения относительно использования земельного участка;
условий сохранения состояния природного комплекса земельного участка;
определение стороны, которая несет риски случайного повреждения или уничтожения природного комплекса земельного участка или его части;
условий и сроков передачи земельного участка арендатору;
условий возвращения земельного участка арендодателю;
срока действия договора;
арендной платы с обозначением ее: а) размера, б) индексации, в) форм платежей, г) сроков платежей, д) порядка внесения платежей, е) пересмотра платы, ж) ответственности за неуплату;
ответственности сторон.
Согласно закону, «отсутствие любого из этих условий является правовым основанием для признания договора аренды земли недействительным».
Возможность вторая, особо актуальная, антикризисная: рента
У аренды с выкупом есть и альтернатива – рента, действующая в Украине с 2003 года. По договору ренты одна сторона («получатель ренты»), в данном случае землевладелец, передает другой стороне («плательщику ренты»), в данном случае покупателю земли, в собственность имущество. «Плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или другим путем (передача вещей, выполнение работ или предоставления услуг)», – говорит законодательство.
В отличие от аренды, при ренте сразу происходит переход права собственности на землю покупателю. По словам специалистов, для покупки земли это крайне важный психологический нюанс, особенно для аграриев. Землепользователь, осознавая, что земля уже принадлежит ему на праве собственности, намного бережнее относится к ней, чем арендатор, только намеревающийся вскоре выкупить землю.
С другой стороны, по договору ренты до завершения срока рентных выплат плательщик ренты (покупатель) не имеет права отчуждать (продавать, дарить, сдавать в аренду) земельный участок без согласия получателя ренты, то есть бывшего землевладельца. А значит, объект ренты теоретически не является быстроликвидной инвестицией – его не так легко продать при необходимости срочного получения денег. Хотя практика подсказывает, что в этом случае с получателем ренты можно договориться.
Также следует отметить, что любые риски повреждения земельного участка не могут являться правомерной причиной неуплаты ренты (впрочем, это важно в основном для предпринимателей).
Теоретически получатель ренты за земельный участок имеет право контроля состояния природного комплекса участка вплоть до окончания рентных выплат – однако на деле в странах, где рента давно распространена, этим правом не пользуются и вспоминают о нем только при неожиданном расторжении рентного договора плательщиком ренты.
Так мы подходим к важнейшему отличию ренты от аренды. Законодательство предусматривает, что плательщик ренты (покупатель) имеет право отказаться от договора ренты в одностороннем порядке в любое время. Объект ренты тогда просто возвращается ее бывшему владельцу. При этом предыдущие рентные выплаты перестают давать их плательщику какие-либо права перед получателем ренты – сколько бы вы ни платили по ренте, но если расторгли договор, то отдаете объект ренты бесплатно.
Этот пункт «свободы отказа» очень строго контролируется законом. Если договор ренты имел пункт о невозможности такого отказа, такой договор будет признан юридически недействительным с момента его заключения. А вот получатель ренты отказаться от действующего договора и вернуть себе объект ренты фактически не может (за исключением решений суда по особенно весомым причинам).
По мнению экспертов, рента позволит потенциальным землепользователям применять распространенную на Западе схему – покупать землю у сельсоветов, горсоветов и обладминистраций в многолетнюю ренту, владеть ею, а при переездах, финансовых затруднениях, или по иным причинам просто расторгать договора ренты, бесплатно возвращая землю бывшему владельцу. В случаях таких расторжений, как показывает западная практика, особую важность играют «существенные условия», которые у договора ренты земли те же, что и у договора аренды земли (см. выше). В особенности тут будут важны пункты «условия использования», «ограничения использования» и «сохранение состояния природного комплекса» земельного участка. Минимальное несоблюдение этих пунктов – повод для судебного иска и присуждения крупных штрафов в отношении плательщика ренты, расторгающего договор и возвращающего землю с ухудшенным природным комплексом бывшему владельцу.
Возможность третья, безнадёжная: банковский кредит
Большинство банков прекратили прием заявок на покупку земли в кредит в октябре прошлого, 2008 года. По данным Prostobank.ua, последним учреждением, продержавшимся до середины декабря прошлого года, стал Сбербанк России (Украина).
В текущем году ни один украинский банк кредитование земли не возобновлял и не планирует этого делать. В отличие от общих сложностей ипотечного рынка, возрождению кредитования земли препятствует слабая законодательная база в отношении собственности на землю физических и юридических лиц. А это превращает землю в очень высокорисковый для банка объект залога. «Кредитов на землю не стоит ожидать в ближайшие три года. Причины: отсутствие у банков длинных финансовых ресурсов, падение платежеспособности населения. Этот вид кредитования является более рисковым, чем кредитование жилья: имеются меньшая степень заинтересованности заемщика в возврате кредита (на голой земле жить нельзя в отличие от дома или квартиры), высокие ценовые колебания, меньшая степень гарантии права собственности по сравнению с жилым фондом» – объясняет ситуацию Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков Platinum Bank.
Помимо того, банки не привыкли к активности простых граждан в отношении кредитов на небольшие загородные участки. Ведь до кризиса кредиты на землю кроме аграриев брали преимущественно девелоперы-«пригородники» в размере от нескольких гектаров с целью последующего дробления этого поля и выгодной продажи серии дачных участков (или постройки коттеджей и продажи серии готовых элитных дачных комплексов).
«Чаще всего земля приобреталась в кредит со спекулятивной целью. А сегодня, когда рынок стоит, желающих покупать землю для перепродажи практически нет», – говорит Антон Шаперенков, начальник департамента разработки продуктов розничного бизнеса VAВ Банка. Также банкир прогнозирует: «Я думаю, что кредиты на землю начнут появляться не скоро. Это произойдет не раньше конца следующего тогда, когда рынок насытится в части других видов кредитования: недвижимости, автотранспорта и так далее. Ставки, скорее, всего будут приближены к ставкам по кредитам под залог недвижимости, авансы будут находиться примерно на таком же уровне» (по данным Prostobank.ua на 9 ноября 2009 средняя реальная ставка по гривневым кредитам на покупку недвижимости составляет 25,24% годовых; минимальные начальные взносы существуют только в объемах 30%, 40% и 50% от стоимости жилья).
Андрей Рязанцев, председатель правления ОАО “Плюс Банк”
В первую очередь исчезновение кредитов на землю связано с низкой ликвидностью этого товара сегодня на рынке и продолжающимся трендом снижения цены. Рынок земли оживет позже рынка недвижимости, поскольку земля, кроме сельхознаправления, не является предметом конечного потребления как для физлиц, так и для бизнеса. И людей, и бизнес в первую очередь интересует та недвижимость, которая будет построена на ней.
Соответственно, изначально на рынке должно наметиться исчезновение чрезмерного предложения по объектам существующей или уже строящейся недвижимости, и тогда начнет расти интерес к земле.
Также в ближайшее время не стоит ожидать оживления этого сегмента кредитования, как и ипотечного, если не будут отменены нововведения, связанные с перенесением срока возможности осуществления исполнительной надписи на конец срока нотариально заверенного договора. Нужно понимать приоритеты – либо мы пытаемся восстановить ипотечный рынок, либо продолжаем играть в популизм.
Ну, а после появления кредитования, как я ожидаю, ко второму-третьему кварталу 2010 года, условиями для кредитов на приобретение земли, как и для всех послекризисных продуктов, будут более жесткие подходы к оценке заемщика, продукты будут более дорогие и в гривне, сроки более короткими, первые взносы более высокими, чем до октября 2009 года. Разброс условий по рынку также будет значительным, поскольку будут банки только номинирующие продажу и будут реально продающие, как это есть и сейчас в разных продуктах.
Татьяна Лобашова, заместитель председателя правления банка “Киевская Русь”
Кредиты на покупку земли исчезли из линейки банковских продуктов, так как рынок земли не является стабильным и понятным. Земля на сегодняшний день не рассматривается банками как ликвидный залог, так как его тяжело будет реализовать, если заемщик не будет платить по кредиту. На сегодняшний день рынок земли фактически стоит, а инвестировать в землю если и хотят, то единицы.
Автор – Олег Кочевых
Источник – Рrostobank.ua