Законные схемы погашения ипотечного кредита

В период кризиса заемщикам банков особенно не позавидуешь: курсовые колебания, безработица, сокращение социальных пакетов оставляют многих не в состоянии гасить кредиты. Однако банкам не нужны «висяки» и они охотно идут на уступки, лишь бы только долг гасился. Конечно, расстаться с кредитом и остаться с купленным автомобилем или квартирой не получится. Но, возможно, жить станет легче, если ютиться в одной квартире с родителями и ездить на общественном транспорте. И не иметь при этом дамоклова меча от банка над головой.

«Простобанк Консалтинг» не будет здесь распространяться о том, как смошенничать и погасить долг при помощи страховой выплаты. Мы выяснили законные схемы избавления от кредита.

1. Продать залоговое имущество

Схема простая. Вы идете в банк, сообщаете ему о своем намерении досрочно погасить кредит. Но с одной поправочкой: вы хотите сами реализовать свое жилье или автомобиль. Банк, в принципе, не должен особо протестовать: ему-то от погашения кредита в условиях кризиса только лучше. Однако предупредить финучреждение о своих желаниях стоит заблаговременно. Дабы менеджер договорился с нотариусом, а тот в день сделки снял запрет на отчуждение имущества, под которым находится ваш кредитный залог. Иначе когда покупатель найдется, а в банке начнутся проволочки, будет мучительно больно.

Сделка, скорее всего, будет проходить в банке, так что об этом нужно предварительно предупредить покупателя. Дополнительные расходы, связанные с продажей имущества, традиционные – госпошлина, пенсионный фонд, услуги нотариуса. Они, как правило, распределяются между покупателем и продавцом или поровну или по договоренности. Возможно, вам придется доплатить штраф банку за досрочное погашение кредита, если это предусмотрено договором. Хотя, учитывая тенденции последних месяцев, банки Украины отказываются от практики взимания таких штрафов.

Если с банком в этой ситуации трудности вряд ли возникнут, то главной проблемой будет найти покупателя, готового выложить «живые» деньги за ваше имущество, да еще по такой цене, чтобы вы смогли покрыть кредит. Такие люди сегодня будут скорее сбивать цену, чувствуя свое преимущество. Однако сдаваться не стоит.
В самом выгодном положении те, кто брал гривневый кредит на недвижимость. Цены на жилье сейчас упали только в валюте. В гривне, по оценкам риелтеров, они в принципе остались на докризисном уровне плюс-минус 5-7%. Ситуация будет выглядеть приблизительно следующим образом. Вы брали в кредит квартиру стоимостью $100 тыс. (по 4,85 грн./$ – 485 тыс. грн.) с 20%-м первым взносом, выплатили в эквиваленте еще $20 тыс., т. е. сейчас у вас около 300 тыс. грн. долга. Даже продавая квартиру за $62,5 тыс. (500 тыс. грн. по курсу 8 грн./$), вы остаетесь в выигрыше (200 тыс. грн. или $25 тыс.). Да, возможно это не весь первый взнос, и эта сумма не компенсирует уже затраченных на проценты и прочие «прелести» средств. Однако теперь у вас не висит долг в 300 тыс. грн. и не беспокоит перспектива его погашения.

В чуть менее выгодной ситуации владельцы долларовых кредитов на автомобиль. Машины подорожали в гривне и остались приблизительно на докризисных позициях в валюте, как на первичном, так и на вторичном рынке. Ситуация следующая. Вы брали в кредит авто стоимостью $20 тыс. (по 4,85 грн./$ – 97 тыс. грн.) с 10%-м первым взносом, выплатили в эквиваленте уже $5 тыс., т. е. сейчас у вас около $13 тыс. долга. Даже продавая машину за $17 тыс. (136 тыс. грн. по курсу 8 грн./$), вы выходите в плюс, «отбивая» хотя бы часть потраченных средств.
От автокредитов в гривне и ипотечных кредитов в долларе избавиться «в плюсе» будет намного труднее. Скорее всего, вы сможете либо четко вписаться в сумму долга, либо даже останетесь должны банку, особенно, если ваш заем на первой стадии (1-2 года) выплаты. Ну и конечно, будет жалко уже вложенных в имущество денег. Так что «счастливым обладателям» таких долгов можно посоветовать пока не спешить от них избавляться.

2. Продать залоговое имущество вместе с кредитом

Людей, которые готовы выложить крупные суммы за квартиру или машину сразу, в десятки раз меньше, чем тех, у кого есть просто потребность в жилье или в транспорте. Однако многие нуждающиеся, но не имеющие всей суммы, чувствуют в себе силы платить за имущество в рассрочку. Да вот незадача – никто не выдает кредитов
И тут на помощь приходите вы со своим займом, готовые с радостью переоформить свое бремя на кого-нибудь, получив законную разницу между рыночной стоимостью имущества и остатком долга. Да еще и не затрачиваясь на риелтеров, которые могут содрать втридорога и с покупателя, и с продавца. Более того, финансовые аналитики советуют даже немного наглеть и накидывать процентов десять к сумме доплаты, поскольку возможность взять кредит для нынешнего времени – это, по большому счету, роскошь, которой вы наделяете вашего покупателя. Получить сегодня кредит можно фактически только при покупке залогового имущества. Сегодня многие финучреждения предлагают даже льготные кредитные программы по таким машинам и квартирам, выставленным на продажу.

Процедура общения с банком похожа на ситуацию №1. Формально все будет оформлено следующим образом. Нотариус снимает запрет на отчуждение имущества, затем вашему покупателю выдают кредит на его покупку, он передает (фактически или только на бумаге) деньги вам, вы гасите остаток долга банку. С разницей в цене, если такова будет, вы, понятное дело, разберетесь и без банка.

Однако тут (вернее, чуть ранее – на этапе рассмотрения вашей с покупателем заявки) могут возникнуть другие непредвиденные сложности: человек, который целиком и полностью подходит вам как покупатель, может не устраивать банк как потенциальный заемщик. И тут уже вряд ли что-то попишешь – банку сегодня проблемные должники нужны меньше, чем когда-либо. Поэтому выход – искать более благонадежного покупателя.

3. Принести ключи в банк

Самый невыгодный из всех вариантов избавления от кредита – принести ключи от квартиры или машины в банк. То есть дать возможность ему самому продать ваше имущество. Поскольку банк не риелтерская контора и не автосалон, ему особой выгоды от такой продажи не нужно. Кредитор будет ориентироваться прежде всего на то, чтобы закрыть ваш долг. Все остальное его не интересует. Вот и получается, что квартира в гривневом кредите или машина в долларовом может уйти за сравнительный бесценок. А заемщик еще и останется с долгом. Хотя, если вы не хотите заниматься поиском покупателей самостоятельно, можно рассматривать утраченную от этого выгоду как комиссионное вознаграждение банку. Но достаточно ли вы богаты, чтобы позволить себе заплатить такие проценты?

Автор – Тимофей Крамарев
Источник – Простобанк Консалтинг