Чимало з нас пам’ятає ще совєцький лозунг «Кожній радянській сім’ї – окрему квартиру до 2000 року». Він так і залишився лозунгом, як багато інших. Підприємливі українці, зрозумівши, що на державу в нових умовах взагалі не можна надіятися, житлову проблему почали вирішувати самі, подавшись заробляти гроші у Європу. Для тих, хто зумів розвинути бізнес в Україні або хто вміє залізти у чужу кишеню, не стало проблемою забезпечити себе елітним житлом.
Чимало з нас пам’ятає ще совєцький лозунг «Кожній радянській сім’ї – окрему квартиру до 2000 року». Він так і залишився лозунгом, як багато інших. Підприємливі українці, зрозумівши, що на державу в нових умовах взагалі не можна надіятися, житлову проблему почали вирішувати самі, подавшись заробляти гроші у Європу. Для тих, хто зумів розвинути бізнес в Україні або хто вміє залізти у чужу кишеню, не стало проблемою забезпечити себе елітним житлом.А вже після 2000 року навіть не надто заможні громадяни теж стали купувати квартири – частіше за рахунок позик у банках. І тут влада ще й заговорила про доступне та соціальне житло, вимальовуючи перед малозабезпеченими райдужні перспективи (особливо, коли це звучить з вуст Юлії Володимирівни)… Але чи є в українців реальний шанс придбати для себе доступне помешкання – як це можуть зробити громадяни усіх цивілізованих країн?
Обіцянки Президента і Прем’єрки
Указ Президента «Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні та поліпшення забезпечення громадян житлом», виданий в листопаді минулого року, став «дороговказом» для прийняття ряду постанов уряду й місцевих програм, які вже конкретніше виписують план будівництва доступного й соціального житла. Його поява – закономірне явище, адже, за офіційними даними, 1,3 мільйона українців стоять на квартирних чергах (реальна цифра значно більша). Президент бачив реалізацію свого Указу таким чином: 30 відсотків від вартості доступного житла платитиме держава, а 70 – громадяни, взявши кредит в комерційних банках строком на 20 років під 15 відсотків річних. Сім’я, яка придбала б таке житло (виходячи з середньої 18-20 кв.м. загальної площі на одного члена сім’ї), платила б щомісячно 1 тисячу 400 гривень впродовж 20 років.
Відразу після виходу президентського Указу свої наміри стосовно нього висловила Прем’єр-міністр:
– Це питання, над яким працюємо зараз. Ми лише три місяці при владі, і зробити все за три місяці неможливо. На сьогодні лише побудували модель доступної іпотечної установи до дешевих кредитів і доведення цих дешевих кредитів, зокрема й через державні банки, за мінімальною ціною до того, хто хоче отримати такий довгостроковий кредит. Нам потрібно приблизно два місяці для того, щоб той варіант із дешевими довгостроковими кредитами для купівлі квартир став реальністю. Я думаю, це буде темою для звіту наступних ста днів.
Для введення Указу Президента в дію необхідно було прийняти ще ряд законопроектів, в тому числі про безкоштовне виділення земельних ділянок під будівництво такого житла. Також Кабмін мав передбачити у проектах держбюджету на 2009 та наступні роки видатки на будівництво доступного житла в обсязі не менше ніж 0,5 відсотка ВВП (майже 6 мільярдів гривень). Минув рік, але указ, постанови й програми залишилися «добрими намірами» – реально нічого не зроблено (можна порадіти тим, де під такі забудови хоча б виділена земля, приміром, у Вінниці більше шести гектарів під цілий житловий масив). Лише полтавчани спромоглися у вересні здати один 100-квартирний будинок, відкриття якого, зрозуміло, не обійшлося без Юлії Тимошенко, де вона заявила, що на наступний рік під цю програму виділено 9 мільярдів гривень.
Але чи не чекає доступне й соціальне житло доля молодіжного? Скільки було багато обіцянок, а в результаті молоді сім’ї «фіг» отримали. Ті гроші, які виділяються під «Житло для молоді», наприклад, на Волині, – це реальна вартість однієї трикімнатної квартири (400 тисяч гривень).
Лише нинішньої осені Кабмін заговорив про те, що треба зробити, аби здешевити житло мінімум на 45 відсотків. Прем’єрка назвала усі «накрутки», які роблять його надто дорогим: передача місту складає 7-20 відсотків, передача для службового користування – 2 відсотки, пайовий внесок на розвиток інфраструктури – 10 відсотків, оплата засобів у цільовий фонд міського бюджету – 5 відсотків, відрахування на розвиток і укріплення матеріальної бази пожежної охорони – 2 відсотки, оплата за підключення до електромереж (обленерго) – 10 відсотків. Юлія Тимошенко пообіцяла, що всі ці побори будуть ліквідовані.
Грошей на програму нема
Навіть якщо й так, то все одно залишається запитання: де громадяни мають взяти гроші, аби сплачувати отих 70 відсотків, де та обіцяна «модель доступної іпотечної установи для дешевих кредитів»? Такі кредити частина банків перестала видавати навіть під комерційне житло, інші їх значно скоротили, а деякі над цими питаннями задумуються. Так Приватбанк заявив, що іпотечна тема їм не цікава і не планується нарощувати обороти з видачі таких кредитів й залучати нових клієнтів. У вересні 10 банків практично одночасно підняли ставки на 1-2,5 відсотка за позики на купівлю житла, й таким чином іпотечні кредити подорожчали до 21,51 відсотка річних. Розмір початкового внеску за іпотекою в середньому становив 20 відсотків, тепер деякі банки вимагають 30-40 відсотків. Фінансові експерти говорять, якщо ситуація на світових ринках стабілізується наступного року, то кредити подешевшають в кінці 2009. Та західні аналітики прогнозують, що криза затягнеться до 2010 року. В такому випадку чимало банків можуть взагалі закрити програми іпотечного кредитування.
Хоча Міністерство регіонального розвитку й будівництва України вже цього року планувало розпочати реалізацію пілотних проектів. За словами міністра Василя Куйбіди, при сучасних технологіях на будівництво вистачить три місяці, а на зведення багатоповерхівки від восьми місяців до року. При цьому він заявив, що громадянам надаватимуть кредити під 4-6 відсотків річних ті пільгові установи, з якими укладатимуться відповідні домовленості. Міністр навіть сказав, що вже цього року вони введуть в експлуатацію 75 тисяч квартир.
Здається, це розмови з розділу фантастики. Яка фінансова установа погодиться зараз давати кредити під такі відсотки?! Хіба що за рахунок держбюджету, та про це мова, наскільки відомо, не йде. Окрім того, на перший внесок теж потрібні державні кошти. Але таких грошей в бюджеті нема.
Для прикладу, цього року Волинська область і місто Луцьк ще не отримало під програму «Доступне житло» жодної копійки. Як сказав Антон Кривицький, начальник головного управління містобудування, архітектури і ЖКГ у Волинській області, зараз лише ведуться перемовини про виділення землі для будівництва такого житла, точніше цілого комплексу за 13 км від Луцька (у напрямку міста Ківерці). Луцька “Програма формування житлового фонду – доступне житло” передбачає вже в цьому році будівництво 72-квартирного будинку, орієнтовна вартість якого 21,4 мільйона гривень (всього на квартирній черзі в місті 13 тисяч осіб). Наступного року його вже мають здати в експлуатацію. А будуватимуть за рахунок коштів міського бюджету, інвесторів і тих, хто отримуватиме це житло (36 квартир продадуть за ринковою ціною). Це все на папері… Щоб виконати програму доступного житла, однією з умов луцька влада вважає «участь в розробці державної програми стимулювання банків для зниження процентної ставки на довгострокове будівництво житла; збільшення обсягів державного фінансування на компенсацію відсоткових ставок банків для молодіжного будівництва і т. д.»
Владу наші проблеми турбують найменше
Цікаво, хто зараз з можновладців буде думати над цими питаннями, якщо головними для них залишаються міжпартійні «розборки» й намагання кожної політичної сили дорватися до влади чи залишитися при ній. Доступне житло хіба що послугує агітацією у передвиборній кампанії – всі розпинатимуться й обіцятимуть кожній сім’ї квартиру. Навіть якщо припустити й повірити, що влада згадає про бідного українця й почне щось для нього робити, аби це житло будувалося, виникає запитання: з чого цей українець сплачуватиме іпотечний кредит? У всіх розвинутих державах на житло від доходів громадян витрачається третя частина. Один із волинських чиновників минулого року заявив, що при зарплаті 1600 гривень людина зможе придбати таке житло. Чесно кажучи, важко уявити, як при такій платні навіть прожити… Зрештою, чиновники ще й самі толком не розібралися, для кого саме передбачене доступне житло. У луцькій міській програмі говориться, що насамперед – молодим сім’ям, одиноким батькам і матерям, які виховують одну і більше дітей, працівникам установ і організацій, що фінансуються з бюджету і перебувають на квартирному обліку при міській раді. Але в Луцьку молодій сім’ї, яка має маленьку дитину і проживає у двокімнатній квартирі з батьками, таке житло не світить – її не візьмуть на чергу. Чому? У міськраді пояснюють, що на кожну особу припадає 6 кв. м. Якщо дитині більше 9 років, тоді ще ваше звернення можуть розглянути й поставити на чергу. Тобто не йдеться про забезпечення кожної сім’ї житлом. Тих кілька метрів на лоба вистачає – і жодних проблем. Хочеш поліпшити якість життя? Купуй квартиру за комерційними цінами. Тобто тішити себе надією, що нарешті настане час, щоб мати свій куток, здається, не варто. Коли наші громадяни нарешті отримуватимуть достойні зарплати, тоді можливе реальне поліпшення і їхніх житлових умов. А поки що за рівнем життя ми пасемо задніх, зате Україна на 5 місці у світі за темпами зростання приватного капіталу після Китаю, Індії, Бразилії та Росії. Хочемо жити в Європі, але за азіатськими правилами…
Ситуація за кордоном
США
За багатьма критеріями житло американців можна вважати найкращим у світі. Їхні будинки в середньому на 20-40 відсотків більші, ніж у північній Європі, і на 10, ніж у Канаді та Австралії. У США витрачають на житло більше, ніж у будь-якій іншій країні. Втім, на відміну від більшості інших країн, як багатих, так і бідних, американське житло здебільшого будується й фінансується приватним сектором без залучення прямих державний субсидій. Перша програма із забезпечення бідних доступним житлом з’явилася у США наприкінці Великої депресії 1937 року. Програма передбачала надання бідним соціального житла в оренду за невелику плату. В 60-ті роки уряд США розпочав державну програму. Влада укладала з приватними домовласниками довгострокові угоди про те, що вони будуть здавати житло незабезпеченим громадянам за низькими цінами, і одержувати за це компенсацію від держави. Поступово програми із субсидування малозабезпечених громадян розширювалися, а програми, які передбачали довгострокові контракти з власниками соціального житла, скорочувалися. Важливою перевагою такої заміни є велика гнучкість програм із забезпечення бідних доступним житлом: у випадку збільшення прибутків реципієнта програми немає необхідності його виселяти, припиняється лише видача йому субсидії. У США громадяни реально можуть розрахуватися за своє житло за 3-4 роки.
Німеччина
Умовно стандартна схема придбання власного житла тут має такий вигляд: для отримання кредиту ви повинні мати 20 відсотків власних коштів. Середня вартість стандартного будинку для сім’ї з 4 осіб (це 150-200 кв. м) – 400 тисяч євро. Кредит видається банком терміном на 20 років під 5 відсотків. Отже, ви маєте сплатити за житло власних 80 000 євро. Інші 320 000 євро вам надасть банк (з поверненням впродовж 20 років), якому вам необхідно буде сплатити 160 667 євро загальної суми відсотків по кредиту. Німці реально можуть розрахуватися за житло за 8-10 років.
Іспанія
Кредит надається під заставу житла, що купується, на 60-70 відсотків від вартості покупки під 3-4 відсотки річних строком до 30 років. Для оформлення кредиту потрібний паспорт і довідка про заробітну плату, бажано англійською або іспанською мовами. Кредит оформляється протягом 15-20 днів (з оцінкою нерухомості фахівцем, якого запрошує банк).
Італія
Трохи менш привабливі умови в Італії, де іпотека надається також на суму до 70 відсотків, але під 4-6 відсотків річних строком до 10 років. Перш ніж подати клопотання про надання іпотечного кредиту, необхідно знайти майбутній об’єкт власності.
Франція
Приблизно такі ж умови пропонуються і тут, де для отримання іпотечного кредиту потрібна як мінімум довідка про доходи. Якщо покупець працює за контрактом, то надаються довідки про заробітну плату за останні три місяці і документ про стан банківського рахунку за останні шість місяців. У разі роботи не по найму потрібні копії висновку аудиторської перевірки за останні дванадцять місяців і виписки з персонального рахунку за останні 6 місяців. Сума іпотечного кредиту цілком залежить від доходу, оскільки виплати по іпотеці не повинні перевищувати 40 відсотків місячного доходу позичальника.
Полтавський експеримент
Замовником будівництва тут виступило управління капітального будівництва міськвиконкому. Загальна площа 10-поверхового будинку на 100 квартир складає 5012 кв. м. Будівництво розпочали в листопаді 2007 року. Квадратний метр у вказаному будинку вартує для громадян, що перебувають на квартирній черзі при міськвиконкомі – 2324 грн. За рахунок громадян на сьогодні профінансовано 4,614 млн. грн. Полтавчани розпочали фінансування вже й другого будинку. Зрозуміло, що на таке житло попит великий, але лише на одному будинку міський бюджет Полтави втрачає до 10 мільйонів гривень. Отож, без фінансової участі держави в реалізації цієї програми не обійтися – так вважають місцеві керівники.
Автор – Ольга ЖАРЧИНСЬКА
Джерело – Газета “Вісник & Ко”