Кредиты на жилье стали дороже, короче и недоступнее

Чтобы взять ипотеку, нужно зарабатывать не меньше 3 тысяч долларов в месяц. Кредиты на жилье, которые и раньше не были особенно доступными, в марте и вовсе зарвались. Исследование показало, что за последние три недели средние ставки по ипотечным кредитам выросли на 1-2%, а сроки кредитования сократились до 15-20 лет. Да и вообще в некоторых банках кредитные менеджеры признавались прикинувшемуся заемщиком корреспонденту, что их банк не выдает ипотечных кредитов в гривне или что временно не кредитует покупку жилья.

“Многие банки действительно перестали выдавать ипотечные кредиты, – говорит директор казначейства банка “Хрещатик” Алексей Козырев. – Они просто не могут проводить такие операции из-за проблем с привлечением долгосрочных ресурсов, необходимых для дальнейшего кредитования”. Напомним, что в середине февраля НБУ изменил схему расчета одного из нормативов банковской деятельности, чем вынудил своих подопечных соизмерять объемы выданных кредитов и привлеченных средств по срокам. “Это серьезно ударило по банкам, потребовало разработки программ капитализации и “вырвало” большой кусок возможностей по кредитованию”, – говорит председатель правления банка НРБ Владислав Кравец. В итоге некоторые банки с конца февраля – начала марта перестали выдавать ипотеку под страхом лишения лицензии и серьезных штрафов.

Интересно, что при этом ни один банк публично не отрекся от ипотечного кредитования, опасаясь потери клиентов. Правда, ставки тут же подросли до 16-17% годовых в гривне, 14% в долларах и 11-12 в евро, а сроки кредитования, наоборот, “уёжились” с 20-30 лет до уже упомянутых 15-20. Интересные метаморфозы произошли с размером первого взноса – теперь банки неохотно кредитуют будущих заемщиков без стартового капитала, требуя 20% предоплаты.

Кредит для избранных

Портит кровь украинцам, которые планировали брать кредит на жилье, и слух, который некоторое время муссируется в банковских кругах, – НБУ хочет ограничить срок долгосрочного, в том числе ипотечного, кредитования 10-ю годами. “Идея об ограничении сроков кредитования существует давно, – говорит бизнес-аналитик Центра стратегического анализа Диамантбанка Михаил Игнатенко. – Продиктовано это наличием значительных разрывов между ликвидностью привлеченных и выданных средств, усложнением доступа к долгосрочным зарубежным ресурсам и повышением конкуренции на внутреннем депозитном рынке”.

Если НБУ таки решит установить максимальный срок кредитования 10 лет, взять кредит на жилье смогут очень немногие украинцы. Так, при нынешних условиях ипотечного кредитования, ежемесячный платеж по укороченному 10-летнему кредиту без первого взноса на покупку 1-комнатной квартиры за $100 тыс. составит около $1550 при аннуитетной или $2000 при стандартной схеме погашения. Но платеж – это еще полбеды. Самое сложное для заемщиков при таких расходах окажется соответствовать требованиям банка. “Уровень дохода заемщика должен не менее чем в два раза перекрывать ежемесячные платежи по кредиту. Так банк страхуется от нежелательных ситуаций с заещиками, которые не выдержат долговой пресс”, – объясняет Алексей Козырев. То есть при нынешних ценах на недвижимость и сокращении сроков кредитования, ипотека будет доступна лишь людям (семьям) с доходом не менее $3000-3500.

Жилье остановится

Тот факт, что по оценкам риэлтеров около 50-65% жилья приобреталось в кредит, делает вполне реальными наши с вами надежды на снижение цен на жилье, ведь именно “кредитная доступность” жилья еще недавно толкала цены на него вверх. В результате проблем с ипотечным кредитованием риэлтеры и финансисты ожидают небольшого снижения или как минимум стабилизации цен на вторичное жилье. “Вторичка серьезно зависела от объемов кредитования, которое могли себе позволить украинские банки, а раз объемы кредитования сократятся, спрос на вторичку упадет, а значит, снизятся и цены “, – объясняет тенденцию Алексей Козырев.

С первичкой ситуация сложнее: здесь цена “квадрата” зависит не столько о растущего спроса, сколько от инфляционных процессов и роста цен на стройматериалы, поэтому ожидать снижения цен на первичное жилье не приходится. “Повода для снижения цен нет, – уверен Владислав Кравец. – Во-первых, никуда не делась коррупцинная модель строительного бизнеса, и все взятки и негласные платежи по-прежнему закладываются в стоимость жилья, и, во-вторых, спрос на жилье у нас по-прежнему превышает предложение”. Поживем, возьмем кредит и увидим…

Личный опыт

Корреспондент “Сегодня” прошелся по крупным банкам с целью выяснить, доступен ли ему кредит на жилье на вторичном рынке. Оказалось, доступен, но только при многих “но”.

Во-первых, большая часть банков наотрез отказалась кредитовать меня без первого взноса, требуя предоплату от 15 до 25%. Лишь услышав о том, что я пополам с мамой владею квартирой в Донецке, кредитчики в паре банков смягчились и сказали, что, может быть, есть возможность обойтись и без первого взноса. “А вот родителей-пенсионеров из квартиры придется выписать”, сказала бойкая девушка.

Во-вторых, даже те банки, которые еще не подняли ставки по кредиту, уже задумались над упущенными возможностями. Так, пятничный визит в один банк с восточно-европейскими корнями принес известие, что уже на этой неделе он повысит свои ипотечные ставки на 0,5 %. Это уже тенденция…

В-третьих, даже при условии, что банк ухудшил условия кредитования, кредитные инспекторы все же бойко рассказывали об условиях ипотеки, выражая готовность “помочь следствию” и предлагая различные варианты подтверждения моей платежеспособности. Правда, так живо себя вели лишь кредитчики крупных банков с западными корнями, менеджеры более скромных местных банков говорили уверенно, но без энтузиазма: в гривне не кредитуем, сроки рассмотрения – до 3-х недель, так как теперь все кредитные дела идут через офис, много отказов.

Автор – Антон ОДАРЮК
Источник – http://www.segodnya.ua (№ 79, 8 апреля 2008)