Угрожает ли Украине ипотечный кризис?

Ипотечный кризис в США очень серьезно ударил по жилищному строительству, а также по банковской системе, финансовому и фондовому рынкам страны. В средствах массовой информации появились прогнозы, что такое же может случиться и в Украине. Причем предположения, как правило, мотивируются слишком высокими ценами на жилье. Но насколько справедливы эти параллели?

На наш взгляд, среди причин, приведших к нынешнему ипотечному кризису в США, надо выделить три главные:

1. Чрезмерное строительство и предложение жилья на рынке.
2. Чрезмерное и некачественное ипотечное кредитование населения.
3. Непрозрачное и неконтролируемое переплетение ипотечного рынка с фондовым.

Рассмотрим каждую из них в отдельности и попробуем разобраться, может ли нечто подобное произойти и у нас.

Причина первая.

Жилищное строительство в США переживало разные времена – и взлетов, и кризисов. Наибольший жилищно-строительный бум датирован 1972-1973 годами, когда в течение двух лет построили 4,1 млн. единиц жилья (односемейных домов и квартир). Самый большой спад наблюдался в 1982-м и 1991-м – тогда за год возводили только по 1 млн. единиц жилья. Наиболее продолжительным был кризис 70-х годов, когда строительство жилья сократилось вдвое. Конъюнктура жилищного строительства поражает: объемы введения жилья в эксплуатацию между соседними годами иногда колеблются в 1,5-2 раза.

За последние 40 лет в США построено 62,5 млн. единиц жилья общей площадью около 12,5 млрд. кв. метров. В расчете на одного жителя – это свыше 40 кв. метров, или по 1 кв. метру ежегодно.

В течение последних 15 лет объемы строительства постоянно росли. В 2005-2006 годах они были наибольшими за последние 23 года – почти по 2 млн. единиц ежегодно. Таким образом, на рынке США образовался большой излишек предложения жилья.

Именно на отсутствие такого излишка и наоборот – значительный дефицит жилья в Украине нужно прежде всего обратить внимание, сравнивая предпосылки ипотечного кризиса у нас и в США. Так, площадь построенного в Украине за последние 28 лет жилья в расчете на одного человека была в 3,8 раза меньше, чем в Соединенных Штатах. За последние пять лет на каждого украинца было сооружено в среднем только 0,8 кв. метра жилья, что уже в 7,4 раза меньше, чем в США. Только в 2007-м введение жилья в Украине превысило рубеж в 10 млн. кв. метров, достигнув 0,22 кв. метра на каждого жителя.

Также следует учесть, что в Украине почти три четверти жилищного фонда физически и морально изношены и требуют реконструкции или сноса как аварийные. Обновление жилищного фонда составляет менее 1% в год.

С учетом количества и качества жилья потребность в его строительстве на одного человека в Украине в 10 раз выше, чем в США или Европе.

Для сравнения: в Чехии (население – 10,3 млн. чел.) в 2007 году введено почти 42 тыс. единиц жилья, или почти половину того, что в Украине. Чехия уже преодолела рекорд по строительству жилья в 1991 году, а в 2007-м получила 38% прироста этого показателя. Украина пока вышла на 40% рекордного уровня введения жилья, зафиксированного в 1987 году. Таким образом, в отличие от США, а также стран Западной и Центральной Европы, у нас остро не хватает жилья, и до насыщения рынка еще очень далеко.

Причина вторая.

Резкий рост жилищного строительства в США стимулировался не столько жилищными потребностями, сколько бизнес-мотивами. В свое время Федеральная резервная система (ФРС) с целью недопущения кризиса, угроза которого возникла после 11 сентября 2001 года, значительно снизила процентную ставку, в частности до 1% в 2003 году. Банки, “накачивая” экономику деньгами, намного упростили условия выдачи кредитов под строительство жилья. Спрос на жилье резко вырос, и цены, в свою очередь, пошли вверх. Это еще больше подстегнуло банки к кредитованию жилищного строительства как сферы относительно простого и масштабного вложения средств. Как следствие, объемы ипотечного рынка в США достигли 75% ВВП.

При этом была пересмотрена и фактически отброшена классическая кредитная политика банков, всегда требующая тщательной проверки платежеспособности заемщиков при выдаче ипотечных займов. Ставку сделали на максимальную доступность и дешевизну ипотеки для населения (без справки о доходах, выписки из бюро кредитных историй, нередко – без залога или под залог специально оформленных брокерами краткосрочных депозитов).

Фактически ипотекой смогли воспользоваться свыше 90% трудоспособных граждан. Это привело к втягиванию в нее некредитоспособных категорий населения и к снижению кредитной дисциплины. Средства ипотечных кредитов стали массово использоваться на потребительские нужды. По экспертным оценкам, объем таких рискованных кредитов превышал 1 трлн. долл. США.

Например, чрезмерно упростили достаточно эффективную систему балльной оценки кредитных рисков (так называемую скоринговую систему), используемую в США еще с 50-х годов прошлого века. Поначалу банки перестали требовать от клиентов подтверждающих документов ко всем или основным вопросам анкеты. Начались массовые фальсификации, особенно относительно сумм доходов и платежеспособности. Кроме того, были введены льготные сроки на погашение тела кредита и уплату процентов. В течение первых пяти лет тело кредита не выплачивалось, а проценты начислялись минимальные. Начало массового погашения тела кредитов и уплаты повышенных процентов пришлось на 2006-2009 годы. Тогда и начали выясняться неприятные подробности: четверть выданных кредитов не могут быть возвращены.

Весной 2007 года, когда все это выплыло на поверхность, кредитование остановилось. Инвесторы, чьим бизнесом было строительство жилья, стали массово сворачивать финансирование. По данным аналитиков американского инвестиционного банка Lehman Brothers, в 2007 году в США было почти 300 тыс. дефолтов по ипотечным кредитам, а на 2008 год их прогнозируется еще около 1 млн. Почти 3 млн. заемщиков угрожает пересмотр условий ипотечного кредитования в более жесткую сторону.

По подсчетам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в целом в 2007 году потери банковских и финансовых институтов от ипотечного кризиса достигли 300 млрд. долл. США. Прогнозируется, что в 2008-м эти потери превысят 1 трлн. долл.

Ситуация усложнилась после вмешательства центрального банка (Федеральной резервной системы) США. В 2006 году, когда перегрев ипотечного рынка стал очевидным, ФРС резко повысила процентную ставку. Заемщики были не в состоянии погашать кредиты. Банки столкнулись с серьезным ростом объема невозвратов – до 10% выданных кредитов. Только за июль 2007-го зафиксировали 180 тыс. ипотечных дефолтов. Вслед за ними начались банкротства кредитных и инвестиционных компаний: более ста из них свернули кредитные и инвестиционные программы. МВФ считает, что для выхода банков из кризиса потребуется несколько лет.

Резкое сворачивание ипотечного кредитования привело к сокращению строительства жилья. Особенно серьезно его объемы снизились в четвертом квартале 2007 года, что повлекло за собой уменьшение темпов прироста ВВП – с 4,9% в третьем квартале до 0,6% в четвертом. За весь 2007 год объемы построенного жилья сократились на четверть. В этом году прогнозируется их падение еще на треть, вследствие чего показатель опустится до уровня 1991-го – 1 млн. единиц.

Вместе с тем невозвращение кредитов обусловило начало ликвидации залога, а следовательно, на рынке снова резко выросло предложение. Остатки не проданных на конец года домов увеличились вдвое. Всего за последние три года строительство жилья выросло на 20%, а предложения на продажу – на 60%.

Значительные потери понесли и рынок недвижимости, и строительная индустрия. Цены на жилье из-за излишка его предложения на рынке снизились на 10-15%, продажа домов сократилась на 15-20%. Потеря объемов жилищного строительства оценивается в сотни миллиардов долларов.

Возможна ли подобная ситуация в Украине, где нет аналогичных масштабов ипотечного кредитования – ни в абсолютных показателях, ни в относительных? Вопрос риторический. У нас ипотека возникла менее десяти лет назад, а динамично она развивается только последние три-пять лет. И хотя за последние три года объемы ипотечного кредитования в Украине выросли в 15 раз, но как абсолютные, так и относительные его показатели остаются еще очень незначительными. Сегодня недвижимость в кредит покупает только 1% населения. Следовательно, портфель незадействованных платежеспособных клиентов еще очень большой.

Ипотечные кредиты в Украине довольно дорогие, их могут выплачивать только 10% трудоспособных лиц с относительно высокими доходами. Поэтому несложно подсчитать, что на сегодняшний день лишь 10% потенциальных заемщиков смогли воспользоваться ипотекой для приобретения недвижимости.

Требования к ипотечному кредитованию в Украине более жесткие, чем в США. При выдаче таких кредитов обстоятельно проверяется платежеспособность заемщиков. Украинские банки берут предмет ипотеки с залогом, который оценивается на 20-30% выше суммы кредита. То есть у банков есть определенный запас ликвидности предмета ипотеки. Случаев невозврата ипотечных кредитов очень мало. Скорее наоборот – они массово погашаются досрочно.

Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков составляет около 12%. Поэтому, несмотря на высокие темпы роста ипотечного кредитования, объем этого рынка остается незначительным – только 8% ВВП (по состоянию на 1 января с.г. общий ипотечный портфель банков достиг отметки 57,2 млрд. грн.), тогда как в США, напомним, – 75% ВВП. Таким образом, в Украине на ипотечном рынке пока нет тех тенденций и рисков, которые были в США (см. рис.).

Третья причина.

Когда в США разворачивался ипотечный бум, банки для подстраховки продавали пакеты однородных ипотечных кредитов другим финансовым учреждениям. Те, в свою очередь, под купленные облигации выпускали другие ценные бумаги и т.д. Таким образом, многие финансовые инструменты оказались привязаны к недвижимости. Стоимость ценных бумаг в несколько раз превышала объемы ипотечного кредитования и стоимость жилищного строительства. Получилась такая себе финансовая пирамида с непрозрачной системой связей финансовых фирм, что пошатнуло фондовый рынок США, а через него – всего мира.

К ипотеке подключились многочисленные небанковские учреждения, работающие с высокими рисками, недостаточно оцененными регуляторами и инвесторами. Страны Европы и Азии покупали сложные финансовые инструменты раскрученных финансовых учреждений США, широко используя сомнительные соглашения с фьючерсами (Societe Generale), техническую продажу, маржинальные соглашения (Citigroup, Merrill Lynch), что сыграло на фондовом рынке роль снежной лавины. По­этому в конечном итоге американские проблемы спровоцировали масштабный финансовый кризис, приведший к дефициту и подорожанию кредитных ресурсов во всей мировой финансовой системе.

Чрезмерно распространилась практика “секьюритизации” проблемных кредитов. Предполагая возможность невозврата, многие банки и финансовые институты начали консолидировать ипотечные кредиты и, конвертировав их в другие финансовые инструменты, продавать другим финансовым институтам, в частности зарубежным банкам (в основном Великобритании, Франции, Германии, Японии). Этот процесс проходил непрозрачно. До сих пор нет статистики, сколько проблемных ипотечных кредитов консолидировано, сколько – конвертировано в другие финансовые инструменты, сколько раз они перепродавались и сколько финансовых инструментов в итоге оказались привязанными к заложенной недвижимости. Пока речь идет о десяти крупных банках и более сотни мелких и небанковских финансовых учреждений. Получилась финансовая пирамида, параметры которой – около 1 трлн. долл. США.

Вследствие интенсивного межбанковского кредитования невозвращение кредитов стало проблемой не только банков – прямых кредиторов, но и многих банков-субкредиторов. Купля европейскими и азиатскими банками финансовых инструментов, привязанных к недвижимости, привела к перенесению последствий американского ипотечного кризиса на Евразийский континент. Глобальное межбанковское кредитование и перекредитование, давшее в 2001-2005 годах положительный мультипликативный эффект, сейчас имеет негативный мультипликативный реверс, что и привело к быстрой транснационализации и глобализации американского ипотечного кризиса.

Специалисты говорят о 2001-2007 годах в США как о периоде чрезмерной либерализации банковской системы и особенно кредитной деятельности. Деятельность ФРС тоже оценивают критически, указывая на ее неадекватное реагирование, несвоевременное повышение и снижения ставок, чрезмерное ослабление разрешительной системы, контроля и т.п. Эксперты указывают также на слабое внимание со стороны других государственных контролирующих и регуляторных органов к деятельности небанковских финансовых учреждений на фондовом рынке, где система контроля оказалась неадекватной реальным масштабам финансовых операций.

В США объемы фондового рынка в несколько раз превышают ВВП, в Украине этот показатель меньше 3%. Соотношение объемов фондового и ипотечного рынков в Украине на порядок меньше, чем в США. У нас немало своих проблем, но нет таких угрожающих, как в США, масштабов привязки финансовых инструментов к недвижимости, а также угрожающего и неконтролируемого переплетения фондового и ипотечного рынков.

Вместе с тем выводы из ипотечного кризиса в США Украине нужно сделать обязательно, и довольно серьезные. Американский ипотечный кризис оказывает и еще будет оказывать негативное влияние на ипотечный и фондовый рынки, а также на отечественную банковскую систему. Чрезмерная либерализация кредитной деятельности банков США – как прямо, так и опосредованно, через европейские банки, – проявилась в Украине в виде чрезмерной доступности для украинских заемщиков внешних ресурсов. Продолжительное недоверие к отечественным банкам сменилось “накачиванием” их деньгами. Вследствие этого и произошел частичный экспорт кризиса в Украину.

В 2005-2007 годах более чем в десять раз выросли объемы внешних заимствований украинских банков, значительная часть которых является краткосрочными. Даже в третьем квартале 2007-го, уже после начала ипотечного кризиса в США, украинские банки взяли в кредит еще 4,5 млрд. долл., что составляло 20% их существующего долга. Таким образом, американский ипотечный пузырь как бы подтолкнул украинские банки к увеличению внешних заимствований, значительную часть которых необходимо рефинансировать в текущем году.

Следовательно, в Украине пока отсутствуют предпосылки, приведшие к ипотечному кризису в США. Но американский кризис объективно изменит параметры ипотечного кредитования в Украине путем снижения его объемов и повышения стоимости из-за ограниченности внешних ресурсов.

Отдельно стоит коснуться вопроса: может ли ипотечный кризис в Украине быть обусловленным чрезмерным ростом цен на жилье? В действительности это разные вещи. Рост цен никогда не был фактором кризиса в условиях спроса, не обеспеченного предложением. Американский ипотечный кризис – это классический кризис перепроизводства (излишка жилья, кредитных ресурсов и механизмов финансового обеспечения), но не в реальном секторе (как это было в 30-х годах ХХ в.), а в макроэкономической сфере. Совершенно иная ситуация в Украине. Здесь проблема состоит в не обеспеченности спроса на жилье, в неразвитости ипотечного рынка (мало ипотечных кредитов), неразвитости фондового рынка (небольшой набор и объемы финансовых инструментов).

Поэтому аргументировать приближение ипотечного кризиса ростом цен на жилье было бы неправомерно. По законам рынка, повышение цен должно вызвать строительный бум, затем – чрезмерное предложение, усиление конкуренции и, наконец, снижение цен. Это возможно, но не раньше чем через пять-семь лет. А в течение этого периода будет происходить умеренное повышение стоимости жилья не менее чем на 20-30% ежегодно, адекватное росту цен на базовые ресурсы строительства и ипотечные кредиты.

В течение ближайших пяти-cеми лет повышение цен на жилье – единственное, что может сдерживать превышение спроса над предложением. В таких условиях несколько снизится спрос на квартиры за счет сокращения объемов спекулятивного инвестирования. В значительной степени это уже произошло в 2007 году, когда доля спекулятивного инвестирования, по оценкам экспертов, снизилась с 50 до 30%. Основная причина – снижение темпов повышения цен на жилье до уровня годовой инфляции. Но этот показатель будет снижаться и в дальнейшем.

Авторы – Константин ПАЛЫВОДА, Павел ГАЙДУЦКИЙ (Константин ПАЛЫВОДА, председатель правления банка “Аркада”, кандидат экономических наук, Павел ГАЙДУЦКИЙ, заместитель председателя правления банка “Аркада”, доктор экономических наук)
Источник – http://www.zn.ua “Зеркало недели” (№ 12 (691) 29 марта — 5 апреля 2008)