Для большинства граждан Украины, в которое входит и автор этой статьи, приобретение жилья в любом областном центре сегодня возможно только с помощью банковского кредита. Причем, внимание заемщиков все больше привлекают новостройки…
Для большинства граждан Украины, в которое входит и автор этой статьи, приобретение жилья в любом областном центре сегодня возможно только с помощью банковского кредита. Причем, внимание заемщиков все больше привлекают новостройки…Переехать в новую квартиру можно, конечно, не сразу, зато цена на строящиеся квадратные метры в полтора, а иногда и в два раза ниже, чем на жилье на вторичном рынке. «Простобанк Консалтинг» разбирался, какие предложения существуют на рынке кредитования покупки жилья на первичном рынке.
Почему кредит на новое
Причина, по которой строящееся жилье стоит дешевле нового, наверняка, понятна всем: квартира в новостройке – это журавль в небе, а четыре стены в хрущевке – уже синица в руках. Да и метраж возводимых сегодня в крупных городах квартир «кусается». К примеру, средний размер однокомнатной квартиры совдеповских стандартов составляет 36 кв. м. В новых домах единички идут уже по 45-55 кв. м., т.е. их метраж как раз в полтора раза больше, что уравнивает конечную стоимость большого новостроя с ценой скромного жилья на вторичном рынке.
Итак, средние ставки по рынку по кредитам на приобретение жилья – гривна 15-15,5% годовых, доллары США – 12-12,5%, евро – приблизительно на 1% ниже долларовых. Выделяется ставка Укрсоцбанка по гривневым кредитам – 13,5% годовых при разовой комиссии – 0,99%.
«Некоторые банки проводят политику установления повышенных ставок по ипотечным кредитам на первичном рынке. Как правило, ставка отличается от базовой не больше чем на 1-1,5%, при этом она понижается до уровня базовой после сдачи дома в эксплуатацию и оформления банком твердого залога. Укрэксимбанк не применяет такого механизма – ставки для кредитования вторичного и первичного рынка не отличаются», – рассказывает начальник отдела розничного кредитования Укрэксимбанк Татьяна Коннорова.
Большинство банков кредитуют покупку жилья на первичном рынке, только если недвижимость построена родственными или аккредитованными компаниями. При этом заемщикам предлагают выбрать один из трех вариантов кредитования – инвестиционные договора, заем под залог целевых облигаций на покупку недвижимости и участие в фонде финансирования строительства. Если вам в банке предлагают первый вариант – бегите оттуда сразу. Согласно действующему законодательству, имущественными правами при строительстве жилья являются только сертификаты фондов финансирования строительства и целевые облигации.
«Различного рода суррогаты типа «опционы», «договора о совместной деятельности», «договора задатка» – это все незаконные операции, которые носят характер мошенничества», – предостерегает советник председателя правления Укргазбанка Александр Охрименко. Наиболее проблематичными моментами в этих договорах являются условия окончательных расчетов за построенную недвижимость, а также условия оформления прав собственности на нее. К сожалению, большинство инвестиционных договоров грешат отсутствием четкой процедуры оплаты за недвижимость и отсутствием условий компенсации убытков клиента в случае нарушения договора со стороны застройщика.
Облигации
Целевые облигации – это ценные бумаги, которые выпускает строительная компания для того, чтобы привлечь деньги на финансирование строительства у частных лиц.
«Облигация – это ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее собственником денежных средств и подтверждает обязательство возместить ему номинальную стоимость этой ценной бумаги в предусмотренный в ней срок с выплатой фиксированного процента (если иное не предусмотрено условиями выпуска). Облигация удостоверяет отношения займа между лицом, ее выпустившим, и лицом, ее приобретшим. В отличие от процентных облигаций, при целевых в момент погашения их собственнику возвращается не стоимость облигации и доход, а определенный товар. Например, жилое помещение», – рассказывает начальник управления развития кредитных продуктов «ТАС-Коммерцбанка» Евгений Склеповой.
Обычно схема выглядит следующим образом: вы приходите к застройщику и он предлагает вам подписать договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которых равна цене приобретаемого жилья. Одновременно с этим договором вы заключаете т.н. договор резервирования квартиры, в котором фиксируется этаж, метраж и другие характеристики покупаемой вами недвижимости. Финансирование договора о покупке целевых облигаций осуществляется за счет кредита.
Банки охотно берут облигации в залог, потому что они являются для них самым удобным объектом обеспечения. Единственная проблема, которая негативно влияет на имидж целевых облигаций – отсутствие четкой процедуры погашения облигаций и получения жилья.
«На практике могут возникнуть проблемы, когда облигации уже погашены (т.е. дом сдан), а документы, подтверждающие право собственности на имущество, не были еще оформлены в БТИ. В этом случае банк как кредитор может выдвигать к заемщику дополнительные требования по обеспечению кредита», – предупреждает Александр Охрименко.
Но целевые облигации более удобны, если возникает возможность досрочного погашения кредита или желание его рефинансировать.
В свою очередь, начальник управления доверительных операций Кредитпромбанка Александр Недбайло уверяет, что после известных событий («Элита-Центр» и др.) банки мало кредитуют покупку квартир под залог облигаций. Разве что при условии, что все участники схемы с облигациями – подконтрольны банку-кредитору.
«Для инвесторов и кредиторов главный риск, по моему мнению, – бесконтрольность строителей в использовании денежных средств от продажи облигаций и, как следствие, риски недофинансирования и незавершения строительства», – считает госоподин Недбайло.
По мнению Евгения Склепового, главным подводным камнем для инвестора может стать желание застройщика «заморозить» стройку, чтобы вынудить покупателя продать обратно эмитенту свои облигации. В свою очередь, он, достроив дом, продаст квартиры по рыночным ценам, а не по ценам, действующим на момент заключения сделки покупки облигации.
Стоит также отметить, что по окончании строительства эмитент целевых облигаций должен оформить право собственности на построенную недвижимость на свое имя, а затем передать собственнику облигаций имущество на основании гражданско-правового договора (купля-продажа, мена). На практике это ведет к удорожанию недвижимости еще на 2%: 1% – уплачиваемая нотариусу государственная пошлина и 1% – взнос в Пенсионный фонд. После постройки объекта недвижимости и сдачи его в эксплуатацию заемщик должен оформить договор ипотеки на недвижимость и заверить его нотариально, что опять приводит к удорожанию квартиры на 2%.
Фонд финансирования строительства
Именно эти фонды скрываются под странной аббревиатурой ФФС. Возможность создания таких организаций предусмотрена Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», в котором предусмотрена следующая схема. Граждане передают ФФС в управление деньги на строительство жилья, тот аккумулирует привлеченные средства и заключает соответствующий договор с фирмой-застройщиком. Причем фонд наделяется широкими полномочиями относительно контроля за соблюдением застройщиком оговоренных сроков сдачи дома, а также качеством строительства. Вплоть до того, что если застройщик систематически нарушает условия договора с ФФС, последний может перепоручить достройку дома другой строительной компании.
По словам Александра Охрименко, при работе через фонды финансирования строительства в качестве объекта залога выступает свидетельство участника фонда. В отличие от целевых облигаций, свидетельство участника фонда не является ценной бумагой и не может быть перепродано на рынке. Это немного усложняет процедуру переоформления кредита и несет дополнительный риск для банка. Поэтому ставки по кредитам на покупку жилья под залог свидетельств участников на 0,5% дороже, чем под залог облигаций. Между тем, процедура оформления документов на недвижимость после завершения строительства через механизм фондов финансирования строительства более удобная, чем через механизм целевых облигаций.
По мнению Александра Недбайло, риски для инвесторов ФФС могут возникнуть только в случае управителя – небанковского учреждения, аффилированного со строительной организацией-застройщиком. Управители ФФС – банки – постоянно контролируют целевое использование средств ФФС (в том числе и кредитов, выданных доверителям ФФС) застройщиками и имеют законодательно установленные реальные меры воздействия на последних. В частности, все счета по финансированию строительства открыты в одном банке (установлено законодательно), что позволяет осуществлять эффективный контроль за строительством.
Если покупатель покупает квартиру в новостройке, не пользуясь услугами банка, то начальник отдела кредитования физических лиц БМ Банка Инна Матвеева советует запросить у управителя фондом и внимательно изучить всю документацию. Речь идет о разрешении на строительство, договоре аренды земли, договоре участия в ФФС, положительном заключении государственной экспертизы на строительство дома, где виден срок сдачи объекта в эксплуатацию, и др. «Если какого-то из этих документов нет или он выглядит сомнительным, я бы не советовала покупать жилье в таком объекте», – предупреждает банкир.
При заключении договоров с ФФС особое внимание следует уделить описанию параметров и качественных характеристик будущей квартиры – сегодня одной из самых болезненных проблем строительства является качество строительных работ. «В случае претензий за основу спора будут взяты именно договоры, в которых должна быть указана методика определения размера квартиры и описание процедуры действий сторон, в случае если реальный размер квартиры не будет совпадать с запланированным», – говорит Евгений Склеповой.
Существует два подхода к решению этой проблемы: первый вариант – доверитель доплачивает (или получает) деньги по рыночный стоимости, второй вариант – для расчета используют усредненные цены, которые самостоятельно вычисляет управитель ФФС. Кроме того, в договоре должен быть описан принцип расчета сроков завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Если механизм расчета не имеет четких параметров измерения, то в случае несоответствия сроков инвестору будет значительно сложнее предъявить претензии. Во избежание недоразумений следует внимательно ознакомиться с пунктом, содержащим информацию о штрафных санкциях к доверителю за несвоевременное внесение денег в ФФС. В отдельных случаях эти штрафные санкции могут исчисляться в размере 0,5% от суммы долга за каждый день задержки. Также необходимо уточнить данные о наличии дополнительных платежей за внесение денег на счет, страховку, плату за оформление договора и т. д.
Подводные камни
При приобретении жилья в строящихся домах обязательно необходимо обращать внимание на следующее: правомерность использования площадки под строительство, наличие лицензий и разрешений, а также положительного опыта завершения строительства у строителей.
Перед тем как покупать жилье на первичном рынке, необходимо изучить или проспект эмиссии целевых облигаций или правила фонда финансирования строительства. Если эти документы вызывают больше вопросов чем ответов, то стоит очень внимательно обдумать столь рисковую операцию.
В процессе строительства может возникнуть большое количество непредвиденных событий. Поэтому целесообразно, чтобы в документах по выпуску целевых облигаций и правилах фонда финансирования строительства были описаны процедуры, связанные с форс-мажорными обстоятельствами. Безусловно, оценить все риски самостоятельно невозможно, но этого и не требуется. Достаточно попросить у компании-застройщика копии всех разрешительных документов на строительство и проконсультироваться по ним в любой юридической консультации.
И помните: минимальная задержка, которую допускают строительные компании при сдаче домов в эксплуатацию, составляет 6 месяцев. Но существует еще одна проблема – сроки оформления документов на право собственности на недвижимость в БТИ. В Киеве были случаи, когда оформление такого рода документов занимало до 4 лет.
Автор – Александр Дубинский
Источник – Простобанк Консалтинг