Ипотека развивается, развеивая какие-то заблуждения насчет себя. Но новые правила и законы на рынке вызывают к жизни новые мифы. «Собственник» выявил некоторые из них, а специалисты разъяснили, как именно обстоит дело.
Ипотека развивается, развеивая какие-то заблуждения насчет себя. Но новые правила и законы на рынке вызывают к жизни новые мифы. «Собственник» выявил некоторые из них, а специалисты разъяснили, как именно обстоит дело.Заблуждение первое. Та ставка, которая указана в рекламе банка, и есть эффективная
В рекламе банки все равно указывают лишь приблизительную ставку кредита, чаще всего минимальную. То есть ту, под которую банк выдаст кредит на покупку квартиры на вторичном рынке заемщику с постоянными «белыми» доходами, не обремененному семьей. Эффективную ставку банки открывают лишь в договоре, когда заемщик подал в банк все документы и получил согласие на кредит. И, конечно, 60% или 80%, предлагаемые некоторыми банками по потребкредитованию, отрезвляют и клиент может отказаться от подписания договора.
Что касается ипотечного кредитования, то, даже позвонив в банк, узнать эффективную ставку нельзя. Причина проста – ставка кредита, особенно ипотечного, зависит от самого заемщика, от его благонадежности или рискованности, как плательщика кредита. Зависит она и от срока кредита, и от того, на какое жилье выдается кредит. Так что, увы, обзвонив все банки, получить полную информацию все равно не получится. Единственный совет – при звонке стоит уточнить: взимает ли банк какие-либо комиссии, к примеру, по обслуживанию ссудного счета и тому подобное.
Заблуждение второе. Получение кредита ничего не стоит
Даже при кредите с 0% первоначальным взносом, заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Ряд банков, имеющих весьма привлекательные условия, берут деньги за рассмотрение заявки. Впрочем, добавляет Татьяна Буянова, управляющий партнер брокерской компании «Кредит Макс», подобных расходов можно избежать, если ипотечное агентство является партнером банка.
Но заемщик должен все равно оплатить сумму в $100-150 за оценку выбранной квартиры (как правило, оценщиком выступает независимая компания, аккредитованная при банке). А главная трата – это расход по страховке в размере от 0,6-2,8% от суммы кредита, увеличенной на 10% (размер страхового взноса зависит от состояния здоровья и возраста заемщика). Так же существует комиссия за выдачу кредита, открытие и ведение ссудного счета, обналичивание денежных средств. «Минимальная сумма – 6000 рублей, а максимальная – 1,5% от кредита (как правило, существует верхняя граница этой суммы и в каждом банке она своя)», – говорит Татьяна Буянова.
Не стоит забывать о комиссии риелтора по подбору и проверке квартиры. Хотя этот расход на стагнирующем рынке можно сократить, попросив риелтора только о проверке выбранного самостоятельно варианта квартиры и помощи в оформлении сделки. Что касается комиссии по подбору ипотечного кредита, то она составляет максимум 1% от кредита. Впрочем, сейчас и на наш рынок пришла практика, что брокеры получают комиссию от банка, а заемщику их услуги обходятся бесплатно. К примеру, «Фосборн Хоум» предлагает такую услугу в партнерстве с тремя банками.
Заблуждение третье. Без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке
Многие из потенциальных клиентов, позвонив в один-два банка, решают, что ипотека не для них: слишком много денег требуется на первоначальный взнос за квартиру, не считая расходов по получению кредита. Как правило, первоначальный взнос в стандартных банковских программах составляет 10-30% стоимости квартиры. Но сейчас на рынке есть три возможности обойтись без первоначального взноса.
Первая – если есть деньги на расходы по получению кредита (которые составляют от 6 до 10%), то кредит можно взять на 100% стоимости квартиры – ряд банков ввели такие программы. Вторая возможность – если в собственности заемщика есть недвижимость, то можно получить ломбардный кредит на потребительские цели и всю сумму вложить, как первоначальный взнос, в покупку другой квартиры, а заложенную квартиру продать. Такая схема уже получила на профессиональном сленге название ипотечного обмена. Еще одна схема практикуется довольно давно – заемщик берет дополнительный потребительский кредит, который использует как первоначальный взнос.
Заблуждение четвертое. Скоро вся выдача ипотечных кредитов станет стандартной во всех банках
Такого не произойдет никогда, уверен Василий Белов, гендиректор «Фосборн Хоум», добавляя, что надо понимать, из каких стадий состоит вся процедура выдачи кредита. «Первоначальный этап – требования к заемщику. Они никогда не будут стандартизированы, каждый банк проводит свою политику и требования зависят от этого. Второй этап – оценка платежеспособности заемщика, тоже не будет стандартизирован в силу тех же самых причин – каждый банк решает, где провести черту между удобством (скоростью) получения кредита и качеством оценки», – рассказывает Белов. Даже скоринг (автоматизированная система оценки платежеспособности заемщика), о котором так много говорят в последнее время, чаще всего используется для получения потребительских кредитов. А для ипотечных кредитов, как более сложного и дорогого продукта, важнее качество, считает Белов.
«Цель унификации процедуры кредитования – увеличить «проникновение» ипотеки во все регионы РФ, чтобы не осталось обделенных ипотечным кредитованием регионов, где существующие банки неспособны выдавать кредиты самостоятельно, из-за нехватки долгосрочных денежных ресурсов», – рассказывает Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами «Независимого бюро ипотечного кредитования».
Все специалисты утверждают, что момент стандартизации затронет потребителей лишь косвенным образом: благодаря более развитой системе ипотеки и возможности доступа к более дешевым источникам финансирования (как правило, зарубежным) будут снижаться ставки. А Павел Комолов, упомянув о существовании в США специальной формы 1003 – Uniform Residential Loan Application – единой анкеты заемщика, которую примет любой банк, добавляет, что единой рефинансирующей организации в США нет, нет и единого национального стандарта.
Заблуждение пятое. Обращение к ипотечным брокерам – это лишние расходы
Все меняется и сейчас брокеры мало того, что снижают свои ставки, так еще и предлагают бесплатные для клиента программы, как уже упомянуто выше. Один из крупнейших мировых банков, выводящих сейчас на российский рынок свои ипотечные программы, обещает клиентам, которым не подойдет ни одна из их программ, бесплатные услуги собственного ипотечного брокера.
Но главное преимущество брокеров или ипотечных отделений крупных риелторских агентств в том, что у них заключены специальные соглашения с рядом банков, согласно которым клиенту предоставляется ряд преференций. Скажем, снижение ставки для их клиентов на 0,5%, бесплатное или ускоренное рассмотрение дела и т.д. Выигрыш, за счет пониженной ставки, может составить тысячи долларов и ради этого можно даже заплатить комиссию. К тому же, специалисты помогут заемщику сэкономить время и силы, которые в наше время тоже на вес золота.