ГИУ собирается вынудить большинство крупных банков кредитовать ипотеку только в гривне

Кредиты на покупку недвижимости могут резко вырасти в цене. В распоряжении БИЗНЕСа оказалось письмо председателя правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) Кирилла Шевченко к президенту Ассоциации украинских банков (АУБ) Александру Сугоняко.

В своем послании чиновник предлагает главному лоббисту банковской системы рассмотреть вопрос об ограничении выдачи банками ипотечных кредитов в иностранной валюте. “ГИУ встревожено ростом темпов валютизации розничного кредитования, в особенности ипотеки”, — возмущается г-н Шевченко. В учреждении считают, что при определенных условиях такое положение дел может привести к серьезному системному кризису. “В случае возникновения существенных колебаний обменных курсов иностранных валют и/или изменений политики НБУ могут быть созданы предпосылки для дефолта заемщиков, что может негативно повлиять на банковскую систему в целом или обусловить повышение риска дефолта банков, которые предоставили кредиты в инвалюте”, — предупреждают в ГИУ.

Чтобы не допустить подобного развития событий, ГИУ предлагает рассмотреть вопрос о введении норматива, согласно которому в ипотечном портфеле банка доля валютных ипотечных кредитов не может быть больше доли кредитов в национальной валюте. Фактически речь идет об ограничении валютных кредитов 50% ипотечного портфеля. Отметим, что на сегодняшний день в портфелях всех банков из Топ-15 ипотечных лидеров, кроме Ощадбанка, преобладают ссуды именно в валюте.

Подобные инициативы ГИУ нетрудно понять, ведь учреждение уже начало привлекать ресурсы для рефинансирования ипотеки коммерческих банков в нацвалюте. Так, в начале июня ГИУ удалось разместить свои облигации под госгарантии на сумму 275 млн грн. (см. БИЗНЕС №22 от 26.05.07 г., стр.44). В то же время банки, особенно крупные, не торопятся прибегать к рефинансированию ГИУ, называя массу причин, основной из которых являются жесткие требования учреждения к рефинансируемым портфелям кредитов.

В АУБ предпочитают воздерживаться от категоричных комментариев относительно инициативы ГИУ. “Подождем, что скажут банки. Если они будут против этого, мы их поддержим. Хотя, в принципе, в предложении есть позитив. Ипотека составляет мизер в активах банковской системы (?! — Ред.). Принимая во внимание проблемы в других странах, в частности, в Хорватии, связанные с кризисом ипотечного рынка из-за валютизации, может, введение норматива и не так страшно? Главное дать время на адаптацию”, — считает Александр Сугоняко. Заметим, что в Нацбанке уже давно обсуждается возможность введения подобных ограничений, но, похоже, регулятор пока не выработал окончательной позиции по этой проблеме (см. БИЗНЕС №14 от 03.04.06 г., стр.40, 41). “Этот вопрос обсуждался в рабочей группе. Мнения участников разделились, поэтому на заседании правления (Нацбанка. — Ред.) этот вопрос не рассматривался”, — сообщил БИЗНЕСу Анатолий Шаповалов, первый заместитель председателя НБУ.

Если ГИУ все-таки добьется своего, то банки для выполнения нового норматива будут вынуждены заморозить выдачу кредитов в валюте и, наоборот, поднажать на кредитование в гривне. Для восстановления пропорции 50 на 50 банкирам придется выдать гривневой ипотеки почти на 30 млрд грн. Для этого нужно будет существенно менять политику фондирования и искать дешевую гривню. В этом случае многим банкам придется обращаться за рефинансированием в ГИУ, которое кредитует банки по ставке до 9,9% годовых, что намного дешевле других источников. Так, например, средние ставки по депозитам населения составляют 13-14%, а облигации банков продаются не дешевле 11-12%. Именно на это, похоже, и рассчитывают в учреждении. Ведь, учитывая темпы роста ипотеки, принятие такого норматива позволит ГИУ без проблем продавать собственные облигации, как минимум, ближайшие 2-3 года. Вместе с тем банкиры не верят, что ГИУ удастся полностью покрыть потребность банков в ресурсах. “Я понимаю и поддерживаю поведение г-на Шевченко как руководителя конкретной бизнес-структуры. Но ГИУ не обладает серьезными ресурсами. Они не обеспечат даже трети того ресурса, который необходим для кредитования ипотеки. Не смогут заменить ресурсную базу банков, которая сформирована на сегодняшний день, это исключено”, — убежден Александр Солтус, председатель правления Укрпромбанка (г. Киев; с 1989 г.; 4,5 тыс. чел).
В свою очередь, недостаток дешевой гривни незамедлительно приведет к росту ставок по ипотечным займам. В настоящее время эффективные ставки по гривневой ипотеке составляют 17-20%, в то время как валютные кредиты выдаются под 13-15% (см “Условия кредитования… ”). При этом по состоянию на конец I квартала 2007 г. доля валютных кредитов увеличилась на 3,6 п. п. и составляет уже 88,1% всей ипотеки. Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечные ставки могут повыситься минимум на 5 п. п., так как получить заем в инвалюте будет весьма проблематично. Крупным банкам понадобится несколько лет, чтобы добиться паритетного соотношения валютных и гривневых кредитов в своих портфелях.

Большинство опрошенных БИЗНЕСом банкиров не поддерживают предложения ГИУ и верят, что НБУ все-таки не пойдет на ограничение валютного кредитования, хотя и допускают возможность развития такого сценария. “Любые административные ограничения вредны для рынка. Я не верю, что эти ограничения будут введены в таком виде. Думаю, НБУ не пойдет на это, даже если его попросит ГИУ или еще кто-то. Это негативно отразится на всех участниках рынка, на банках в первую очередь. Те банки, которые обладают валютными ресурсами, вынуждены будут их заморозить. Потери банков будут заложены в процентные ставки по ипотечным кредитам”, — считает г-н Солтус. Если же ограничения все-таки будут приняты, то в проигрыше окажутся как банки, так и заемщики. “Мы ожидаем, что ограничение кредитов в валюте все-таки последует. Рост рынка все равно будет замедляться — он не может быть бесконечным”, — говорит Владимир Лавренчук, председатель правления “Райффайзен Банка Аваль” (г. Киев; с 1993 г.; 14 тыс. чел.). В то же время в Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) считают, что рынок продолжит расти, несмотря на увеличение процентных ставок. “Я не сторонник введения ограничений (которые предлагает ГИУ. — Ред.), и об этом мы докладывали НБУ. Темпы роста рынка вряд ли замедлятся, ведь есть колоссальный спрос, хотя ипотечные продукты могут подорожать”, — резюмирует Алексей Пилипец, исполнительный директор УНИА.