Как вернуть вложенные в строительство деньги, если застройщики лишаются ранее выделенной им земли

Потеря застройщиком земельного участка влечет за собой невозможность выполнить свои обязательства перед инвесторами. После скандала с «Элита-Центром» киевские власти осторожничают вдвойне. Однако еще до этого множество участков было выдано сомнительным, как оказалось, инвесторам.

Теперь же КГГА вкупе с Киевсоветом, похоже, нашли приемлемое для них решение этой проблемы. Речь идет об отмене решений о выделении земли.

По некоторым данным, по одному объекту – 23-этажному жилому зданию (ул. Милютенко, 29) – Деснянский райсовет столицы уже принял решение о невозможности строительства по двум причинам. Первая – жалобы жителей прилегающих домов, вторая – длительное неиспользование участка в строительных целях. Выделен он был застройщику еще в 2004 г., однако до сих пор работы не начинались. Притом что земля выделялась в аренду сроком на три года (истекает в июне 2007 г.).

Кроме того, КГГА указывает, что под вопросом судьба еще шести участков. По пяти из них в мэрии имеется информация о многочисленных нарушениях. В частности, речь идет о непроведении общественных слушаний, застройке придомовых территорий и отсутствии тех или иных разрешительных документов. И лишь в одном случае все проблемы заключаются «всего лишь» в конфликте по поводу того, кому принадлежит данный участок.

Стоит отметить, что мэрия, несмотря на декларируемое стремление заботиться о народе, никоим образом не озаботилась пока защитой покупателей квартир в проблемных новостройках. Даже по объекту на ул. Милютенко, судьба которого, по всей видимости, уже предрешена, КГГА ограничилась лишь предупреждением о том, что не стоит приобретать в нем квартиры. И это притом что у мэрии есть данные о том, что в этом доме квартир раскуплено уже на более чем 12 млн. грн.

Существующее законодательство возврата вложенных средств не гарантирует. Следовательно, при первых же признаках опасности стоит хотя бы пообщаться с застройщиком насчет возможности возврата инвестированных денег

Так что, похоже, опять вступает в действие правило «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Инвесторам «проблемных» домов, судя по всему, придется самостоятельно позаботиться о возврате своих денег. Дело осложняется тем, что большинство участков, по которым сейчас возникли сомнения, были выделены еще до скандала с «Элита-Центром». А это означает, что значительная часть квартир в них была продана на основании инвестиционных договоров, где вполне могло и не быть каких-либо пунктов об ответственности застройщика перед покупателями квартир.

Даже если покупка жилья была оформлена после внесения изменений в Закон «Об инвестиционной деятельности», то и это не гарантирует надежного возврата денег. Ведь Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» оставляет достаточно лазеек для нечистых на руку «строителей», не давая инвестору достаточно возможностей вернуть свои деньги (см. «СЕЙЧАС», «Аварийный выход»).

Понятное дело, что потеря застройщиком земельного участка влечет за собой невозможность выполнить свои обязательства перед инвесторами. Следовательно, застройщик обязан вернуть вложенные деньги. Во всяком случае, именно так выглядит ситуация в соответствии с Гражданским кодексом.

Однако в реальности такого возмещения придется добиваться еще довольно долго. Прежде всего стоит попытаться договориться с застройщиком. Вполне возможно, что он и согласится добровольно вернуть деньги (хотя бы их часть). Намного больше шансов именно на подобный исход в том случае, если еще на этапе заключения договора инвестор внимательно изучил его текст на предмет оснований для прекращения действия договора. Идеальный вариант: в договоре прямо упомянуто такое основание, как невозможность сдать объект в срок. Если, впрочем, ничего из разговора с застройщиком не вышло, то надо переходить к другим мерам.

Следующий способ, довольно верный, заключается в том, что вызывающая сомнения квартира просто перепродается другому. При этом стоит учитывать, что переуступка квартиры на первичном рынке сопряжена с рядом трудностей (см. «СЕЙЧАС», «Через третьи руки»). Главное, чтобы такая возможность была предусмотрена в договоре между инвестором и застройщиком.

Если же и этот вариант не проходит (например, все уже прекрасно осведомлены о проблемах застройщика либо на его осуществление может просто не хватить времени), то инвестору надо обращаться в суд. Сделать это, правда, можно либо после того, как прошел срок сдачи объекта, указанный в договоре, либо после заявления застройщика о невозможности выполнить свои обязательства. Как показывает практика, в таком случае больше всего шансов получить возмещение у того, кто первым обращается в суд и далее, на основании его решения, – в исполнительную службу. Так что если «сюрприз» в виде отъема земельного участка городскими властями уже преподнесен, то стоит как можно быстрее обращаться сначала к застройщику, а потом и в суд с требованием вернуть вложенные деньги.

ГЛАВНОЕ

Так что инвесторам следует быть начеку, поскольку решения о выделении земли под застройку пересматриваются. В случае если застройщик не может выполнить своих обязательств, механизма защиты интересов инвестора не предусмотрено. Существующее законодательство возврата вложенных средств не гарантирует. Следовательно, при первых же признаках опасности стоит хотя бы пообщаться с застройщиком насчет возможности возврата вложенных денег. Можно также попробовать избавиться от «проблемной» квартиры, продав ее. Стоит также заранее заготовить весь пакет документов, необходимых для обращения в суд, чтобы не терять времени после того, как угроза отъема земли станет реальностью.