В современных условиях покупка жилья в кредит становится повседневным явлением для большинства украинцев. Если, еще два-три года назад, доля покупки жилья в кредит не превышала 10% общего объема сделок с недвижимостью, то на сегодня по Киеву покупка жилья за счет кредитных денег превышает 60% и эта тенденции продолжает развиваться.
В современных условиях покупка жилья в кредит становится повседневным явлением для большинства украинцев. Если, еще два-три года назад, доля покупки жилья в кредит не превышала 10% общего объема сделок с недвижимостью, то на сегодня по Киеву покупка жилья за счет кредитных денег превышает 60% и эта тенденции продолжает развиваться.Ожидается, что к 2010 году практически 90% жилья будет покупаться за счет кредитных денег. Регионы по уровню ипотечного кредитования отстают, но это во многом связанно с менталитетом региональных жителей. Но и региональные жители начинают менять свое мнение об ипотечных кредитах. В Одесской, Донецкой, Днепропетровской областях наращиваются объемы выдачи ипотечных кредитов.
К столь радикальным подвижкам на рынке недвижимости привело существенное изменение банковской политики в отношении ипотечного кредитования. Если, раньше банки, в основном, ориентировались на кредитование юридических лиц, то теперь финансовые учреждения больше внимание начали уделять кредитованию физических лиц.
Ряд банков, в том числе и «Укргазбанк», начиная с 2006 года внедрил новые программы ипотечного кредитования для физических лиц на первичном и вторичном рынке. Учитывая специфику нашего рынка строительства жилья, «Укргазбанк» в рамках своих кредитных программ предложил выдавать кредиты для физических лиц под залог целевых облигаций или свидетельства участника фонда финансирования строительства. В результате была решена проблема залога при кредитовании жилья, которое находится в стадии строительства, т. к. согласно украинского законодательства незавершенное строительство не может быть объектом залога.
На стадии строительства физическое лицо получает кредит в банке, за счет которого приобретает целевые облигации или делает взнос в фонд финансирования строительства и тем самым фиксирует цену стоимости жилья на первоначальном этапе строительства. По мере строительства недвижимости и роста цена на строящееся жилья, физическое лицо-кредитор защищено от колебания цен и не несет убытки за счет удорожания жилья.
После завершения строительства и ввода жиля в эксплуатацию, физическое лицо кредитор переоформляет объект залога целевые облигации (свидетельство участника фонда финансирования строительства) на свидетельство на право собственности на готовое жилье.
Многие банки сегодня с успехом выдают кредиты на покупку строящегося жилья на срок 20-25 лет, «Укргазбанк» выдает кредиты такого рода на срок до 30 лет. Это позволяет физическим лицам инвестировать денежные средства на первой стадии строительства, когда цена на жилье находится на самом низком уровне и тем самым уменьшается кредитная нагрузка для заемщика. При этом банки, оценивая риски связанные со строительством жилья, пошли по пути аккредитации застройщиков, которая призвана оценить деловую репутацию строителей и исключить риски связанные с не выполнения строителями своих обязательств. Используя систему аккредитации банки делают отбор надежных застройщиков и тем самым дают возможность физических лицам ориентироваться в степени надежности того или иного строителя. Физические лица получили возможность за счет кредитных денег финансировать строительство нового жилья для себя
Высоким спросом пользуются ипотечные кредиты для покупки жилья на вторичном рынке. Многие физические лица, прибегают к ипотечным кредитам с целью улучшения своих жилищных условий. При этом большая часть заемщиков берет кредит только на часть стоимости жилья, другую часть жилья оплачивают или за счет собранных денег или продажи другой недвижимости.
Продажа однокомнатной квартиры и получение кредита на покупку двухкомнатной квартиры одна из наиболее популярных схем кредитования. В этих условиях, для заемщиков большую роль играет работа оценщиков недвижимости, которая передается в залог.
Ряд банков пошли по пути создания своей службы оценки недвижимости, что позволяет ускорить процесс анализа и оценки стоимости жилья. Другие банки, пошли по пути аккредитации специализированных оценщиков, с целью отбора надежных специалистов. Два этих подхода имеют различную степень эффективности работы, но на сегодня нет четкого мнения, какой из механизмов оценки недвижимости более привлекательный для заемщика.
Относительно кредитования вторичного жилья, банки проводят политику расширения предлагаемый условий. Укргазбанк для заемщиков ввел льготный период кредитования, когда заемщик имеет право не погашать сумму кредита, а только выплачивать проценты по кредиту. Этот льготный период устанавливается в первый год действия кредитного договора и позволяет заемщику при покупке жилья на вторичном рынке уменьшить свою кредитную нагрузку в начальный период кредитования. Кроме того, банк предлагает выдачу кредитов, как на покупку жилья, так и на осуществления ремонта его после покупки. Это позволяет заемщику одновременно решить проблему улучшения своих жилищных условия и благоустройства жилья.
Для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования остается актуальным проблема стоимости заемных средств. Сложившаяся практика кредитования физических лиц на покупку жилья в иностранной валюте негативно отражается на развитии всего банковского сектора экономики. Выдавая кредиты в долларах на длительный период, банки в основном привлекают деньги на гривневые депозиты на короткий период. Это создает негативную диспропорцию и не позволяет снижать стоимость гривневых кредитов.
Устранение данного дисбаланса возможно путем формирования рынка ипотечных облигаций. В США и большинстве стран Западной и Центральной Европы, ипотечное кредитовании осуществляться через механизм рефинансирования кредитов посредством ипотечных облигаций. Это позволяет существенно уменьшить стоимость ипотечных кредитов в этих странах.
В Украине, рынок ипотечных облигаций только начал формироваться. В начале года Укргазбанк первым выпустил ипотечные облигации, которые положили начало формирования новых условий кредитования населения. Ипотечные облигации Укргазбанка были выпущены в гривне и проданы по ставке доходности 10,2% годовых. Это позволило существенно снизить стоимость заемных средств и создало благоприятные условия для снижения ставок по ипотечным гривневым кредитам.
Первый выпуск ипотечных облигаций не мог радикально изменить ситуацию на рынке ипотечного кредитования, но в ближайшем будущем ожидается выпуск ипотечных облигаций другими банками, это позволит сформировать полноценный рынок рефинансирования ипотечных кредитов. Как результат, в результате ожидается, что ставка по гривневым кредитам будет снижать до уровня 12-14% годовых, а в перспективе может быть и ниже 10% годовых. Это создаст условия, когда существенно увеличится количество лиц, которые смогут получить кредиты на покупку жилья. И хотя данный вопрос рассматривается как перспектива, но уже в этом году отчетливо прослеживается тенденция снижения ставок по гривненвым кредитам и приближения их к уровню валютных кредитов.