Як стверджують експерти, на вітчизняному ринку сьогодні немає цілком надійних механізмів інвестування в житлове будівництво, які дозволяють захистити пересічного громадянина-інвестора від усіх ризиків.
Як стверджують експерти, на вітчизняному ринку сьогодні немає цілком надійних механізмів інвестування в житлове будівництво, які дозволяють захистити пересічного громадянина-інвестора від усіх ризиків.Але ризики можна звести до мінімуму.
Найпоширеніші в Україні способи інвестування в будівництво житла – купівля безвідсоткових (цільових) облігацій, а також участь у Фондах фінансування будівництва.
Механізм інвестування полягає в тому, що забудовник (або ж інша організація за домовленістю з забудовником) випускає цільові облігації. Люди, що купили такі цінні папери, після настання терміну викупу облігацій одержують право обміняти їх на квартиру.
Потенційно, для інвестора це найбільш ризикований тип угоди.
Цей спосіб інвестування вигідний, насамперед, забудовнику, адже дозволяє оптимізувати оподатковування. Для інвестора ж тут є багато ризиків, і майже ніякої можливості застрахувати свої капіталовкладення.
Як говорять експерти Групи компаній “Планета-Оболонь”, купівля цільових облігацій – те саме, що гра на біржі. Інвестор на свій страх і ризик купує цінні папери, сподіваючись обміняти їх на квартиру через деякий час. Успіх такого підприємства залежить головним чином від порядності емітента (організації, що випустила облігації).
Закон дозволяє випускати облігації будь-якому акціонерному товариству. Тому при купівлі слід звернути увагу на відносини емітента і забудовника. Трапляється, забудовники випускають облігації самостійно, в іншому випадку між емітентом і забудовником має бути договір, яким другий довіряє першому реалізацію цих цінних паперів.
Ще одна “незручність” такого виду інвестування полягає в тому, що закон не забороняє випускати та продавати облігацій ще до отримання дозвільної документації на землю та будівництво. Таким чином, покупець може купити житло в будинку, про який ще не відомо, чи зможуть його збудувати, чи ні.
Крім того, щоб купити квартиру, а не її шматок, загальна номінальна вартість облігацій і кількість квадратних метрів, на які власник цих цінних паперів одержує право, повинні бути не менше вартості і площі квартири, яку інвестор збирається купити.
При цьому ні в самих облігаціях, ні в договорі купівлі-продажу не вказується, яка саме квартира належить покупцеві. Облігації надають право лише на одержання “віртуальних” квадратних метрів житла, точне місцезнаходження яких не відомо.
“Аби позначити належне власнику облігацій житло, з ним зазвичай укладають так званий договір резервування квартири, де вказується її адреса і метраж”, – говорить Олексій Котенко, директор групи компаній “Планета Оболонь”.
Однак українське законодавство не передбачає такого документа, як “договір резервування квартири”. Тому, по суті, його не можна назвати документом і, теоретично, можна опротестувати.
У “Планета Оболонь” вважають, що при купівлі облігацій слід пам’ятати, що якщо комусь вдасться опротестувати договір резервування квартири, між інвесторами може зав’язатися суперечка про те, кому ж яка квартира належить. В результаті, хтось з власників може одержати зовсім не те, за що платив гроші.
Пред’являти до викупу облігації необхідно в чітко визначений термін, що зазначено в договорі купівлі-продажу. Бо обміняти їх на житло після закінчення терміну викупу вже неможливо.
Фонди фінансування будівництва
Для тих, хто бажає інвестувати в нерухомість, порівняно надійним способом інвестування, на думку експертів, є участь у Фонді фінансування будівництва (ФФБ).
ФФБ – це структура, що займається контролем і страхуванням будівництва, а також залученням до нього коштів громадян. Їх можуть організовувати як самі забудовники, так і банки, а також інші фінансові установи.
Суть схеми полягає в тому, що інвестор укладає договір із ФФБ про участь в ньому. У цьому документі також розписується графік, за яким інвестор здійснює грошові виплати, адреса, метраж і вартість майбутньої квартири.
Після здачі будинку в експлуатацію і закінчення виплат, забудовник переоформляє на інвестора право власності на квартиру, купівлю якої обговорено в договорі.
Як говорять юристи, переваги цієї схеми полягають в тому, що держава більш прискіпливо контролює діяльність ФФБ.
Для створення ФФБ треба обов’язково одержати ліцензію в Держкомісії з регулювання ринків цінних паперів України. На залучення коштів від фізичних осіб також необхідна спеціальна ліцензія, що видається тільки у випадку наявності всієї дозвільної документації на землю та будівництво.
Однак експерти звертають увагу, що і тут багато чого залежить від порядності самого засновника фонду і забудовника.
Нерідко самі умови участі у ФФБ можуть містити дуже тверді і невигідні положення для інвестора.
“Усі ФФБ працюють за згодою управителя фонду із забудовником, і нерідко схильні більше враховувати його інтереси, ніж інвесторів, – говорить адвокат ЮФ “Ілляшев та Партнери” Максим Копейчиков. – А в самих фізосіб, що безпосередньо вкладають гроші в будівництво, дуже обмежені можливості контролю як самого ФФБ, так і забудовника. Тому в цій схемі дуже багато чого залежить від порядності останніх”.
Про те, що в схемі ФФБ існують досить серйозні ризики, говорять і скандальні випадки. Наприклад, у листопаді 2006 р. Держфінпослуг призупинила ліцензію на залучення коштів від громадян ЗАТ “Місто-Сад”, що було управителем ФФБ, який фінансував будівництво житла компанії “Укрінвестбуд”. Остання протягом двох років не могла почати будівництво декількох будинків, на які збиралися гроші інвесторів.
Також нещодавно відбувся скандал з банкрутством будівельних компаній ТОВ “Київвисотбуд” і ТОВ “Агробудпереробка”, які офіційно заявили про те, що в них не вистачає коштів, аби добудувати п’ять будинків у Києві й області через махінації колишніх власників компаній.
Закон припускає, що в такому випадку, коли забудовник не може закінчити будівництво, ФФБ може змінити його. Однак юристи і ріелтори визнають, що не знають таких випадків.
Як вважає директор Київського міського відділення Асоціації забудовників (ріелторів) України Михайло Жоголєв, застрахуватися від банкрутства забудовника неможливо.
“Сказати про те, наскільки ймовірне банкрутство того або іншого забудовника, можна лише проаналізувавши його економічну діяльність, – говорить Жоголєв. – Але це закрита інформація – комерційна таємниця, тому інвестор ніяк не може її одержати”.
На думку експерта, єдиний вихід у такій ситуації – це страхування угоди. “Але в такий спосіб ви можете застрахуватися від фінансових втрат, але це не значить, що вам вдасться купити квартиру”, – говорить він.
Яку би схему інвестування в будівництво житла інвестор не вибрав, головним документом, що може захистити його інтереси, є договір, який укладається між ним і забудовником, ФФБ або емітентом облігацій.
Перш ніж укладати договір, слід поцікавитися репутацією забудовника, управителя ФФБ або емітента, а також ознайомитися з ліцензіями і дозвільною документацією на землю і будівництво.
“Із усіма документами бажано ознайомиться наочно, оскільки ксерокопії не підтверджують їхню оригінальність”, – радить директор Адвокатського об’єднання “Волошин і Партнери” Валерій Волошин.
“Але підписання якого-небудь договору не дає абсолютної гарантії того, що вам удасться уникнути всіх ризиків, – говорить він. – Адже в більшості випадків підписуються цілком “працездатні” договори, тобто типові”.
У типовому договорі, швидше за все, по максимуму будуть захищені права забудовника і посередника, але ніяк не інвестора. Тому для більшої надійності зразок договору, запропонованого ФФБ або емітентом, найкраще вивчати за участі юриста, оскільки “непримітні” для звичайної людини умови можуть мати важливе значення і дуже небажані наслідки.
“До умов договору необхідно підходити комплексно, оскільки навіть якщо в ньому будуть всі пункти, необхідні для захисту прав інвестора, там можуть бути і положення, що цілком нівелюють їхній зміст”, – говорить Максим Копейчиков.
Перше, що має бути чітко позначено в договорі – це коли і яку саме квартиру інвестор має одержати від забудовника: адреса, площа, кількість кімнат, поверх тощо.
Другий момент – розмір оплати. Як говорить Валерій Волошин, сума має бути зафіксована в чітко встановленому розмірі без можливості зміни. Юристи не радять підписувати договір, де зазначено, що вартість житла буде збільшуватися з часом.
Юристи об’єднання “Волошин і Партнери” вважають, що такі речі, як подорожчання будматеріалів і т.п., мають бути закладені в суму, що вносить інвестор.
Договір повинний містити чіткий графік оплати, щоб не було непорозумінь із грошовими внесками. Крім того, юристи радять перераховувати кошти виключно на розрахунковий рахунок забудовника, ФФБ тощо, зазначений у договорі, а не готівкою в касу компанії.
При перерахуванні грошей через банк, факт сплати внеску підтверджує не тільки документ, виданий на руки інвесторові, але й інша банківська документація.
Якщо ж гроші внесено в касу компанії, єдиним підтвердженням цього є прибутково-касовий ордер за підписом касира. При цьому може статися так, що коли треба буде підтвердити факт сплати внеску, працівника, який підписав ордер, вже буде звільнено або ж може з’ясуватися, що він не був оформлений належним чином на роботу.
Тоді у випадку спорів з приводу сплати внесків забудовник або ФФБ можуть не прийняти до розгляду прибутково-касовий ордер, на тій підставі, що людина, яка підписала його, ніколи не працювала в компанії, або ж для доказу зворотнього прийдеться робити графологічну експертизу тощо.
Одним з найбільш проблематичних для інвестора положень договору є термін дії договору і час здачі об’єкта. Оскільки випадки, коли будівництво затягується, дуже поширені, забудовники обмежуються приблизними термінами, або обумовлюють можливість їхньої зміни.
Причому боротись з цим неможливо, оскільки коли терміни обговорені чітко, забудовник буде змушений сплачувати неустойку. На думку юристів, жоден із забудовників не піде на це.
Передача об’єкта має відбуватися з передачею документів від забудовника, на підставі яких громадянин буде реєструвати право власності на об’єкт, договір має містити перелік таких документів.
Ще одним наріжним каменем в договорі є відповідальність сторін. Оскільки зразок типового договору складає Фонд, емітент або забудовник, природно, їхня відповідальність у випадку затримки термінів здачі об’єкта і т.д. може бути прописана дуже розпливчасто. Найпоширеніше формулювання – “відповідно до законодавства”.
У той же час для інвестора випадки настання відповідальності можуть бути розписані так, що договір стане для нього “кабальним”.
І, нарешті, умови розірвання договору. За словами юристів, найбільш розповсюджене в цьому випадку формулювання “за згодою забудовника”. Але все-таки в договорі повинні бути чітко позначені випадки й умови, на яких сам інвестор може розірвати його. Наприклад, у випадку, коли людина стане не в змозі робити виплати.
Джерело – http://www.epravda.com.ua