Германия, государство в Центральной Европе, граничит на севере с Данией, на западе с Нидерландами, Бельгией, Люксембургом и Францией, на юге со Швейцарией и Австрией, на юго-востоке с Чехией и на востоке с Польшей. С Севера территория омывается водами Северного и Балтийского морей.
На территории страны выделяется три природных региона: прибрежные равнины на Севере (Северогерманская низменность), сложное сочетание возвышенностей и низких древних гор (Гарц, Шварцвальд, Тюрингенский лес и др.) в центральной части и Баварское плоскогорье на крайнем юге, граничащее с Альпийскими хребтами. Близ австрийской границы находится самая высокая гора в стране Цугшпитце (2963м).
На юге располагается несколько крупных озер (самое большое – Боденское, на границе с Австрией и Швейцарией), на севере страны множество мелких озер ледникового происхождения. Главные реки – Рейн и Дунай. Около 1/3 территории, главным образом на юге, покрыто лесами.
Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год, утверждает www.bsn.ru. Средний годовой доход от вложенных в недвижимость средств c привлечением банковского кредита составляет около 5%, при инвестициях в смешанные объекты (здания, совмещающие жилые, торговые и др. площади) доход повышается до 7 %-12 % и более. Следовательно, вкладывать средства в недвижимость просто выгодно.
Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов.
Первое, это, конечно, географическое расположение. Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле и совершенно не пользуется спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой стоят пустые, в Берлине предложение превышает спрос на 100 тыс. квартир и домов. Причина понятна: жилье, построенное в коммунистической Германии, не отвечает современным стандартам. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома или квартиры ничтожно малы. Исключение составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, фешенебельные Потсдам в пригороде Берлина и Дрезден (1,5-2 тыс. евро/кв. м.), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро/кв. м), а также Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс. евро/кв. м).
В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде – 3,5-5 тыс. евро/кв. м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв. м), Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв. м). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5-2 тыс. евро/кв. м.
Вторым фактором, учитывающимся при оценке дома, является сумма будущих расходов на его содержание. Продуманная планировка, современное оборудование, тепло- и влагонепроницаемые стены помогут сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, но зато сбережет немало средств в дальнейшем. В благодарность за сохранение природных ресурсов государство снижает потребителю налог на недвижимость.
Наконец, стоимость загородного жилья сильно колеблется в зависимости от его близости к городу или станции электрички.
Дом вдали от железной дороги может стоить в полтора, а то в два раза дешевле своего более удачно расположенного собрата, но и шансы со временем выгодно продать его будут существенно меньше.
С учетом перечисленных факторов цена на загородную недвижимость в Германии колеблется в интервале 1-4 тыс. евро/кв. м.
Речь идет о домах площадью 200-700 кв. м. с земельным участком от 8 соток до 2 га. Наиболее дешево загородное жилье в Восточной Германии и на побережье Северного и Балтийского морей – 1,5-2 тыс. евро/кв. м.
Чуть южнее, в провинциях Нижняя Саксония (Бремен, Гамбург, Ганновер) и Северный Рейн-Вестфалия (Кельн, Бонн, Дюссельдорф, Мюнстер), дом на лоне природы стоит в среднем 2 тыс. евро/кв. м, вблизи больших городов – 3 тыс. евро/кв. м.
Но наиболее дорогими остаются, конечно же, южные курортные регионы – Бавария и Баден-Вюртемберг, а также провинция Гессен (район Франкфурта-на-Майне). Здесь загородный дом на одну семью обойдется покупателю в 2-3 тыс. евро/кв. м., в окрестностях больших городов (Мюнхен, Штуттгарт, Франкфурт) – 3,5-4,5 тыс. евро/кв. м.
Ипотека в Германии предлагается на любое жилье – будь это новостройка или “вторичка”.
Квартира или дом обязательно должны быть в наличии! На недостроенное жилье, – плохих примеров Германия не перенимает, – ипотека не дается. Как и не берутся за него деньги. Максимальный срок выплаты – 36 лет. А минимальный? В принципе, такого не существует. Получил наследство, выиграл лотерею – вноси все деньги и живи себе в удовольствие. Важно здесь, кто имеет право на ипотеку, то есть, какой доход семьи считается безопасным для банка. Официальная цифра – не менее 50 тыс. евро в год (брутто – без вычетов).
Для получения кредита в немецком банке необходимо как минимум иметь немецкий паспорт или неограниченный вид на жительство. Проценты на сегодняшний день составляют от 4,3 до 5 % при 100 % – ном финансировании.
Годовые проценты по обычному вкладу в банке страны, если вклад не закрытый, с возможностью регулярного снятия денег – 3%. При хранении денег минимум 3 года без возможности снятия – 5 %.
В последнее время в Германии все большей популярностью пользуются инвестиции в недвижимость через закрытые фонды (closed – ended funds). Эти организации аккумулирует деньги частных инвесторов, а затем вкладывает их в жилую или коммерческую недвижимость.
Преимуществами такого типа инвестиций в недвижимость в Германии являются:
1. Стабильный доход на уровне 8-10% годовых.
2. Экономия времени на управлении недвижимостью в Германии.
3. Низкий порог для вложений (от 5 тыс. евро).
4. Управление недвижимостью в Германии осуществляется профессионалами, имеющими соответствующую квалификацию.
Необходимо сразу предупредить, что инвестиции в подобные фонды рассчитаны на длительный срок (8-15 лет) и имеют низкую краткосрочную ликвидность, как и любая недвижимость. Это обязательно необходимо учитывать при выборе инструмента вложения денег.
Законоположения, регулирующие правовые вопросы, связанные с пребыванием иностранных граждан, изложены в “Законе о въезде и пребывании иностранцев на территории ФРГ”, называемом сокращенно “Законом об иностранцах” (Auslandergesetz, AuslG) от 09.07.1990 года с последующими изменениями и “Инструкции по исполнению Закона об иностранцах” от 18.12.1990 года.
Согласно п.1, §3 “Закона об иностранцах” “иностранцам для въезда и пребывания в ФРГ требуется разрешение на жительство (Aufenthaltsgenehmigung)”. Министерству внутренних дел Германии по согласованию с бундесратом Закон предоставляет право вводить для определенных категорий иностранцев освобождение от получения разрешения на жительство в ФРГ в официальном порядке. И в соответствии с п.1, §З “Инструкции по исполнению Закона об иностранцах” от получения разрешения на жительство в ФРГ (безвизовый въезд) освобождаются граждане ниже перечисленных государств, при условии, что их пребывание в Германии не превысит 3 месяцев: Андорра, Аргентина, Австралия, Бельгия, Боливия, Бразилия, Бруней, Чили, Коста-Рика, Дания, Эквадор, Сальвадор, Финляндия, Франция, Греция, Гватемала, Гондурас, Ирландия, Исландия, Израиль, Италия, Ямайка, Япония, Канада, Кения, Колумбия, Южная Корея, Хорватия, Люксембург, Малави, Малайзия, Мальта, Мексика, Монако, Новая Зеландия, Нидерланды, Норвегия, Австрия, Панама, Парагвай, Перу, Польша, Португалия, Сан-Марино, Швеция, Швейцария, Лихтенштейн, Сингапур.
Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 90 дней в год. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу – 6 месяцев в год, иногда больше.
Инвестиции в жилье, которые на Западе рассматриваются как средство повышения благосостояния, в России часто служат не более чем признаком социальной принадлежности.
Планируя приобретение жилья в Германии, прежде всего, необходимо определиться с тем, какой дом или квартиру вы хотите. Тип жилья одинаков почти во всех городах страны. Самый дорогой из всех – дом на одну семью – Einfamilienhaus (EFH). Он наиболее перспективен с точки зрения перепланировки или достройки в будущем. В таком доме можно запланировать небольшую отдельную квартиру – Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Дом на две семьи – Doppelhaus (DH) – по понятным причинам обойдется заказчику дешевле и при постройке, и при оплате коммунальных услуг, однако придется жить с соседом. Одна из самых доступных по цене форм жилья – дома, стоящие в ряд – Reienhauser (RH).
Тем, кто предпочитает жить в центре города или в его черте, трудно бывает найти подходящий по цене земельный участок или готовый дом. Поэтому нередко частная квартира – Eigentumswohnung (EW) становится единственно возможным вариантом. При ее покупке не стоит забывать, что лишь квартира будет вашей частной собственностью, а лестничная площадка, фасад и инженерные коммуникации – это особая, или общая собственность, и нормы поведения на ней тоже будут общими для всех. Нельзя будет выбивать ковры во дворе, если там сушится чье-то белье. Помимо обязательного разделения мусора по семи разным группам, стекло в специальные баки можно выкидывать только в будни с 8.00 до 18.00, так как это является “шумовым загрязнением двора”. Не стоит нарушать и бюргерский дневной покой, а уж о шумных вечеринках и вовсе придется забыть.
Недвижимость в Германии – это хороший выбор. Надежное и выгодное вложение капитала!
Стоимость недвижимости на протяжении десятилетий постоянно растет.
Если кто-то уже определился с выбором этой страны, и запланировал инвестировать свой капитал, БСН напоминает: для эффективного управления средств лучше обратиться за советом к профессиональному финансовому консультанту.
Визовый режим
Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 90 дней в год. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу – 6 месяцев в год, иногда больше. Ввоз и вывоз национальной и иностранной валюты не ограничен. Наличные суммы более 30 тыс. марок обязательно декларируются. Страховой медицинский полис при поездке в Германию обязателен, в том числе и при частной или деловой поездке, если в приглашении не указано, что принимающая сторона берет все расходы по лечению гостя на себя.
Если Вы позже захотите не только приезжать в Германию, а жить там постоянно, Вам нужно открыть свое дело. В Германии сделать это не так сложно. Можно купить маленькую фирму, но лучше и дешевле открыть свою фирму самостоятельно. Затем Вы получите вначале временный вид на жительство в Германии, затем постоянное место жительства, в Германии, если вы сдаете купленное жилье в аренду, вид на жительство вы получите без проблем.
Принятие гражданства Германии регулируется Законом о подданстве и гражданстве (Reichs – und Staatsangehoerigkeitgesetz) от 22 июля 1913 г. (RGBL. I. S. 583), который в последний раз был изменён Законом от 18.06.1997 г. (BGBL. I. S. 1430). Закон определяет условия принятия иностранцем гражданства (Einbuergerung eines Auslaenders). Исполнение закона связано с согласованием между федеральным министром внутренних дел и министрами внутренних дел Земель Директивой по натурализации (Einbuergerungsrichtlinien) от 15 декабря 1977 г. (GMBL. 1978 S. 16, ber. S. 27) с изменениями в соответствии с циркулярным письмом Министерства внутренних дел года (RdSchr. des BMI) от 20.01.1987 (GMBL. S. 58). По п. 3.2.1, указанной Директивы, натурализация предполагает интеграцию в немецкое общество и поэтому для принятия гражданства требуется длительный срок законного проживания в стране, который, как правило, должен быть не менее 10 лет. Натурализация принимаемых под немецкое покровительство иностранных беженцев с учётом ст. 34 Конвенции о статусе беженцев должна быть облегчена и ускорена (п. 6.4.3 Директивы). При этом принимаются во внимание сложность и необходимые сроки подготовки беженцем нужных для принятия в немецкое гражданство документов. В соответствии с этими положениями длительность проживания в 7 лет для контингентных беженцев рассматривается как достаточная, если обеспечивается их полная интеграция в немецкое общество.
Получение гражданства в Германии гражданином СНГ возможно в более короткие сроки, например при браке с гражданином/кой Германии. В этом случае гражданин СНГ получает вид на жительство (Aufenthalt) на 1 год с дальнейшим продлением до 3 лет, после 3 лет гражданин СНГ получает бессрочный вид на жительство (Unbefristet) и может сразу подавать на гражданство (Einbuergerung). В случае если за время брака родился совместный ребенок, срок подачи на гражданство сокращается до 2 лет. При определенных правовых обстоятельствах возможно двойное гражданство. Оформление брака с немцем/кой с целью получения немецкого гражданства значительно выигрывает по сравнению с такими европейскими странами как Голландия, Бельгия, Франция, Англия. Не вдаваясь в более тонкие правовые нюансы данного вопроса отметим, что, в отличие от вышеназванных стран, в Германии нет института так называемых участковых, которым законодательством разрешено собирать оперативную информацию обо всех обстоятельствах семейной жизни и документально передавать собранную информацию в ведомство по делам иностранцев, которое может на этом основании лишить гражданина СНГ статуса пребывания в стране. Семья в Германии пользуется абсолютной правовой презумпцией и не один судья в Германии не решится взять на рассмотрение дело о фиктивной стороне ведения семейной жизни – в Германии нет четких правовых критериев совместного ведения семейной жизни.
Покупка недвижимости
Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.
Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев. На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр. Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату.
Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства. Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке. Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т. д.). Процедура покупки недвижимости в Германии.
Полная процедура покупки недвижимости и ее регистрации на нового владельца занимает около 2-3 месяцев. Юридическое осуществление сделки проходит в пять этапов:
1. После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты.
2. Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон. При подписании договора купли-продажи или сразу после подписания покупатель вносит нотариусу задаток наличными или через банк. Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом.
3. Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Нотариус произведет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу.
4. После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта.
5. Нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации недвижимости) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.
Обратите внимание: денежные расчеты происходят через счёт, контролируемый нотариусом, и продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрёл право собственности
Дополнительные расходы. К стоимости объекта следует добавить следующие расходы. Налог на приобретенную недвижимость – 3,5% от стоимости объекта, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже. Маклерский провизион – % от стоимости объекта (в каждой Федеральной Земле Германии разные ставки маклерского провизиона. Колеблются от 3 до 5 %, услуги фирмы посредника). Нотариальные расходы и расходы на регистрацию – 1% от стоимости объекта, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже. В Германии ваши накладные расходы уложатся в 10 %
Расходы на содержание недвижимости. Стоимость содержания недвижимости зависит от типа, местоположения и площади земельного участка. Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и составляет 0,5-1,5% ее стоимости, в среднем 50-100 евро за сотку земли, на которой находится объект. Стоимость страховки недвижимости зависит от выбранного вида страховки и составляет 200 – 500 евро в год.
Если объект недвижимости сдан в аренду, то расходы на его содержание и коммунальные услуги оплачивают арендаторы. Коммунальные платежи оплачиваются, если объект эксплуатируется.
Банки. Кредиты. При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом. Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение нескольких лет идут регулярные отчисления от вашей зарплаты. Так проверяется платежеспособность кандидатов. После того, как экзамен на благонадежность сдан, вы можете рассчитывать на сумму, покрывающую до 80 % стоимости объекта покупки. После ее внесения, можно въехать в новый дом, но недвижимость останется собственностью банка до полной выплаты долга. Кредит дается на срок до 25 лет примерно под 5-7% годовых.
Ипотека в Германии предлагается на любое жилье – будь это новостройка или “вторичка”. Квартира или дом обязательно должны быть в наличии! На недостроенное жилье, – плохих примеров Германия не перенимает, – ипотека не дается. Как и не берутся за него деньги. Максимальный срок выплаты – 36 лет. А минимальный? В принципе, такого не существует. Получил наследство, выиграл лотерею – вноси все деньги и живи себе в удовольствие. Важно здесь, кто имеет право на ипотеку, то есть, какой доход семьи считается безопасным для банка. Официальная цифра – не менее 50 тыс. евро в год (брутто – без вычетов). Информация об этом предоставляется за последние три года. При этом учитывается все: премии, пособия, надбавки за внеурочную работу.50 тысяч – чисто формальное требование. Порой с банком можно договориться и на куда меньшую сумму общего дохода. Все дело в том, кто обращается в банк. Если это люди с постоянным доходом, работающие на государственных предприятиях, то им с радостью идут навстречу, даже если общий доход семьи меньше официального.