Огромное число граждан постсоветского пространства терзает один и тот же вопрос,- «Когда, наконец, они смогут улучшить свои жилищные условия (ибо другим словом место их проживания назвать нельзя) и стать обладателем более комфортабельного, просторного, а часто, какого-нибудь, жилья?»

Причем, вопрос сей носит уже скорее риторический характер, ибо большая часть жаждущих догадывается, что ни сегодня, ни завтра, не в ближайшей перспективе им ничего не светит. Число лузеров, вышвырнутых на обочину квартирного вопроса растет с каждым днем и, уже нет разницы между яппи и люмпеном, всех уравнял его величество квадратный метр.

О причинах, вызвавших бум на рынке недвижимости (РН), написано немало. Авторы рассматривают самые разнообразные, порой противоречивые версии, но сходятся в одном: поскольку ни одна из означенных ими причин не может быть устранена в ближайшее время, ценовой беспредел существует и будет всегда, рынок ничем не остановить, а любая коррекция носит временный характер и является лишь плацдармом для закрепления достигнутых высот.

Имея особое мнение по поводу первопричин раскручивания РН, оставим их анализ на совести «экспертов», речь пойдет о другом. Поскольку причины, являющиеся движителями РН, как выявленные нами, так и называемые другими авторами, в ближайшей перспективе неустранимы, примем ситуацию такой, какая она есть – перегретый рынок с дутыми ценами и устойчивым повышающимся трендом есть некая объективная реальность и стартовая точка для попытки понимания, что же в действительности происходит на РН.

Итак, принимаем в качестве исходных данных следующие условия:
– количество объектов недвижимости, выставляемых на продажу (товара) относительно постоянно, т.к. их прирост за счет неудовлетворительного количества вновь строящегося жилья, не оказывает значительного влияния на общее количество квартир, участвующих в рынке;
– число реальных (платежеспособных) покупателей сокращается, т.к. рост доходов населения несопоставим с темпами роста цен на жилье;
– ипотечное кредитование – удел избранных, т.к. на сегодняшний день, обслуживание кредита в размере, необходимом для приобретения квартиры по нынешней цене, уже не по силам львиной доле и без того немногочисленного «среднего класса» населения.

Что, в таком случае, должно происходить на рынке? Я считаю, ответ должен быть очевиден. Любой рынок является балансом спроса и предложения, в борьбе этих противоречий рождается гармония, имя которой – цена. Закон любого рынка, основанного на законах экономики и здравой логике, один – снижается спрос – падает цена. Корреляция между ценой и спросом может быть, до определенной степени, не жесткой, но игнорировать ее вовсе не позволяют объективные законы рыночных отношений. На сегодняшнем РН мы наблюдаем прямо противоположное явление, что позволяют утверждать: РН не является рынком в традиционном понимании, т.к. на нем действуют иные, не поддающиеся традиционной логике, взаимоотношения.

Продавец – субъект традиционного рынка (ТН) ставит перед собой две задачи: 1 – реализовать товар; 2- получить максимальную прибыль. Задача 1 противоречит задаче 2 и, наоборот. Можно легко продать все, что угодно, по демпинговой цене, но не получить прибыли. Можно заложить в предполагаемой сделке заоблачную прибыль и никогда не реализовать свой товар. Компромиссное решение поставленных задач является залогом успешной коммерческой деятельности продавца, как субъекта рынка.

Осуществляя в течение двух последних лет постоянный мониторинг РН, автор отметил парадоксальную ситуацию – некоторые квартиры выставлены на продажу более года и, до сих пор не проданы. Причем, цена на них явно завышена и плавно отражает все ценовые колебания РН. С точки зрения продавца на ТР, – хочешь продать – снизь цену, однако, этого не происходит. Значит, владельцами этих, перманентно продающихся, квартир движет какой-то другой мотив, не подвластный логике ТР.
Автором также были отмечены квартиры, которые условно можно назвать «квартиры – флагманы». К данной категории автор относит объекты недвижимости, выставленные на продажу по заведомо «вырванной» цене. Флагманы выстаивают свою очередь до момента реализации, в ожидании, пока общий уровень цены не приблизится к поднятой ими планке.

С точки зрения субъекта ТР, «квартира – флагман» тоже явление алогичное. Если Вы решили что-то продать, то почему Вы заведомо откладываете время сделки? Продайте по адекватной цене сегодня и не парьтесь! Ведь завтрашняя сумма с большим количеством нолей, реально, может не быть больше суммы сегодняшней!
И в первом и во втором случаях продавцами на РН движет что-то совсем иное, чем продавцами на ТР.

Могу предположить, что в данных случаях продавцы на РН, в отличие от продавцов на ТР, полностью игнорируют задачу 1, возводя в ранг абсолюта задачу 2. Они действуют по принципу «такая корова нужна самому…» и, виноваты в этом, не в последнюю очередь, мы – потенциальные покупатели.
Покупатели на ТР, являясь антиподами продавцов, имеют прямо противоположные им цели: 1 – купить товар; 2 – затратить на это минимум средств. Дальше – логика ясна. На РН ситуация несколько отличается от ТР. Здесь покупателю достаточно только купить товар и он уже в выигрыше! Через месяц его собственность будет стоить еще дороже – это аксиома, вдалбливаемая в наши мозги на протяжении последних 5 – 6 лет. В данном случае, налицо абсолютизация задачи 1 и игнорирование задачи 2. Минимизация затрат на РН ненужная суета, ведь покупатель на РН безмерно счастлив только от осознания того, что ему наконец-то удалось присоединиться к касте владельцев недвижимости и его виртуальное богатство множится с каждым часом.
Два однонаправленных фактора всегда стремятся вызвать в системе резонансные явления, вот и РН пошел «в разнос» под действием задачи 2 для продавца и задачи 1 для покупателя. Изменить ситуацию на РН может только изменение баланса обозначенных выше задач. С точки зрения потребителя товара, естественно, оптимальной будет являться комбинация задач 1 и 2, соответственно. К продавцам на РН претензии минимальны, их задача «озолотиться» на ровном месте вполне понятна и объяснима с точки зрения любого более или менее прагматично настроенного человека, но поведение покупателей вряд ли можно назвать адекватным. На самом деле ими движет все тот же вечный двигатель алчности и наживы. Кто-то им, бедным, внушил, что вернее и крепче вложений, чем в «недвижку», в мире не существует. Вот и льют они, бедолаги, из последних сил воду на все быстрее вращающийся маховик чужой мельницы. Только купил и ты уже на коне! Ты не потратил деньги, а вложил их, при том весьма выгодно. Ты уже заработал, самим фактом выгодного вложения ты уже многократно увеличил свой капитал! Куда уж тут задумываться о минимизации затрат, они последние штаны снять готовы, лишь бы успеть вскочить в последний вагон проносящегося на бешенной скорости мимо экспресса из окон которого радостно улыбаются те счастливчики, которые просто случайно вошли в него на предыдущей станции с названием «1999 г.».

К сожалению, а может к счастью, большинство потенциальных покупателей давно уже опоздали к отправлению поезда. Добрые дяди рекомендуют поезд догнать и даже предлагают для этой цели воспользоваться их велосипедом, название которому – ипотека. Да только крутить педали такого велика лет 20 – никаких сил не хватит, за что особая благодарность прозорливому и мудрому Правительству.
Состоявшегося же покупателя тешит лишь одно, он является обладателем незыблемой ценности под названием недвижимость. Это не просто товар, это даже не товар с точки зрения субъекта ТР, а нечто гораздо большее.

На ТР имеет место сугубо потребительское отношение к товару. Сырье приобретается для производства чего-либо, продукты – для еды, валенки – для ношения в холодное время года и т.п. Вряд ли кому-то придет в голову купить восьмой по счету телевизор с целью определить его на хранение в гараж.

Другое дело – средства накопления. Предметы искусства, драгметаллы, антиквариат и пр., являясь одновременно товаром, несут несколько другую нагрузку, чем потребительский товар. Это средство вложения денег, вернее это и есть деньги в их вещественном обличии. Бумажные дензнаки всего лишь условность. Владелец любой купюры может смело утверждать, что ему принадлежит 0,….1 часть Джоконды или энная часть золотовалютного резерва Центробанка. Но мало кто решится употреблять средневековый китайский фарфор по прямому назначению или похмеляться коллекционным вином.