При кредитовании загородной недвижимости процентные ставки и суммы займов, как правило, устанавливаются дифференцированно. Покупка загородной недвижимости становится одним из наиболее прибыльных способов вложения средств.
Единственной преградой для таких инвестиций может оказаться необходимость оплатить сразу полную стоимость покупки – пока только несколько украинских банков кредитуют приобретение загородных домов и коттеджей, но даже у них такая услуга не является массовой.
«На сегодняшний день банки преимущественно кредитуют покупку жилья на вторичном рынке недвижимости. Программы финансирования недвижимости на этапе строительства предоставляет довольно узкий круг финучреждений», – сообщил изданию «СЕЙЧАС» председатель правления «Автокразбанка» Сергей Маевский. По его словам, на этот вид кредитования приходится примерно 10-15% ипотечного портфеля финучреждений, а такая пассивность на рынке «новостроя» объясняется достаточно высокими рисками.
Как объяснил г-н Маевский, в целом сдержанное отношение банков к кредитованию первичного рынка жилой недвижимости вызвано несколькими причинами: нехваткой стабильных источников финансирования – долгосрочных кредитов, значительной спекулятивной составляющей в ценах на жилье, рисками, связанными с оформлением разрешений на застройку, ненадлежащим выполнением своих обязательств застройщиками. «Заявленные сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию нередко срываются,- делится опытом банкир. – Активному запуску программ финансирования коттеджного строительства препятствует также отсутствие в Украине цивилизованного рынка земли».
В Украине сегодня несколько банков заявляют о кредитовании загородной недвижимости, однако при подробном анализе оказывается, что такие случаи, скорее, единичные. Как рассказали изданию «СЕЙЧАС» в пресс-службе «Укрсоцбанка», подобная услуга у них не является приоритетной. «В банках эта услуга не будет работать в полную силу, пока не заработает соответствующее законодательство. Ведь финучреждения к любой сделке подходят весьма скрупулезно в плане законного обоснования,- объяснили там. – Наши специалисты прогнозируют, что в 2007 году будут банки, которые выступят с интересными предложениями на этом рынке, поскольку он представляется весьма интересным. Но пока все в ожидании изменений на нем».
Тем не менее уже сегодня банки изучают возможности освоения пригородов, предлагая три вида кредитования: на покупку земли для постройки дома, на строительство, на недвижимость в коттеджном городке. В первом случае возникнет больше всего проблем, поскольку придется оформлять договор на долгосрочную аренду. Во втором – при строительстве дома банк потребует предоставить полный пакет разрешительной и проектно-сметной документации: утвержденный проект, акты приемки и подключения к газопроводу, водоснабжению и электроэнергии и пр. Денежные суммы банк будет предоставлять частями в процессе ведения строительства, строго контролируя целевое использование средств.
Кредитование коттеджей составляет лишь 10-15% ипотечного портфеля банков, что объясняется достаточно высокими рисками
«Постепенно начинают выводиться на рынок программы кредитования строительства коттеджных городков и частных домов»,- рассказал г-н Маевский. По его словам, финансирование таких городков осуществляется по двум схемам. Одни банки кредитуют покупку коттеджей только в определенной строительной организации – как правило, дочерней структуре финучреждения, другие заключают договоры о сотрудничестве со многими строительными организациями. «Наибольший список программы по финансированию строительства коттеджных городков наблюдается в окрестностях столицы и западных регионах», – отметил г-н Маевский. Такой вид кредитования является наименее хлопотным. Кредит оформляется в предельно короткий срок, а залогом послужит приобретаемая недвижимость.
Суммы, предоставляемые в кредит на покупку загородной недвижимости, могут варьироваться в пределах $100 тыс., а иногда и больше. Также нет фиксированной процентной ставки. «Что касается кредитования покупки загородных домов, то решение принимается банками в индивидуальном порядке, после анализа предоставленной заемщиком документации,- пояснил г-н Маевский. – Процентные ставки в таком случае устанавливаются дифференцированно».
ГЛАВНОЕ
Покупка загородной недвижимости – мероприятие не только прибыльное, но и проблемное. Легче всего будет взять заем на покупку уже готового коттеджа в городке, построенном строительной компанией, с которой сотрудничает банк. Правда, в этом случае ваш выбор, скорее всего, будет ограничен предложениями финучреждения, а значит, и навязанными ценами. Кредитование участков под застройку способно стать особенно популярным в этом году благодаря индивидуальности проектов, но лишь в том случае, если процесс покупки земли урегулируют законодательно.
Правовой КОММЕНТАРИЙ
Кредитование на покупку загородной недвижимости (как и любой другой недвижимости) регулируется Законом «Об ипотеке», который определяет порядок заключения договоров ипотеки как способа обеспечения обязательств недвижимым имуществом.
Сама недвижимость при этом остается во владении и пользовании ипотекодателя (физическое или юридическое лицо). Но в случае невыполнения последним принятого основного обязательства ипотекодержатель (например, банк) получает право удовлетворить свои требования путем продажи предмета ипотеки либо может закрепить за собой право собственности на этот предмет. Причем отягощение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации.
Согласно Закону, в ипотеку могут передаваться отдельные квартиры, жилые дома, земельные участки, объекты незавершенного строительства и пр. Если в ипотеку передается земельный участок, то все объекты, находящиеся на нем и принадлежащие лицу на праве собственности, тоже автоматически попадают в ипотеку. Кроме того, Законом предусмотрено, что если сооружение, передающееся в ипотеку, расположено на собственном участке ипотекодателя, оно подлежит передаче в ипотеку вместе с самой землей.
Передача в ипотеку объекта незавершенного строительства осуществляется только путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором такой объект расположен. При этом, в соответствии с Земельным кодексом, в залог могут передаваться только земельные участки, принадлежащие на праве собственности залогодателю.
Автор – Татьяна МАТЫЧАК
Источник – http://times.liga.net