Как купить квартиру в Киеве за $450 в месяц?

Многие из нас, глядя на то, как дорожает недвижимость, думают: а не совершить ли покупку впрок – для детей или внуков? Но чаще всего денег на еще одну квартиру у нас нет. Нужно брать кредит. И тут мы сникаем, прикидывая сумму, которую придется выкладывать каждый месяц для погашения займа.

Сколько стоит быть заемщиком?

Большинство задается вопросом: что будет, если я не смогу выплачивать кредит? Между тем для киевлян решение будущей жилищной проблемы не выглядит такой уж непосильной ношей, ведь купленную квартиру можно сдавать в аренду.

Сдавайте на здоровье!

Итак, если вы решились купить квартиру в кредит, а жилищные условия вас пока не поджимают, то новое жилье можно сдавать и за счет этого погашать часть долга банку.

– Заложенную квартиру можно сдавать в аренду, правда, желательно делать это с ведома кредитора, – рассказали нам в одном из столичных банков. – Банк не волнует, кто живет в квартире, лишь бы клиент исправно вносил платежи. Кстати, если со сдачей заложенной квартиры теоретически и возможны проблемы, то есть вариант сдавать собственную.

Переплатить все равно придется

Еще один момент, который отпугивает многих от ипотечных кредитов – общий размер переплат по ним. Давайте посчитаем, сколько переплатит клиент, если будет сдавать квартиру и выплачивать кредит (см. Размер переплат). При стандартном кредите ваши реальные переплаты составят около 600 долларов в год, или 50 долларов в месяц.

Если недвижимость продолжит дорожать, то будут расти и арендные ставки, что может привести к тому, что кредит обойдется дешевле его номинала.

Правда, если рынок недвижимости обвалится, снизятся и арендные ставки. Тогда вам придется платить больше, чем вы рассчитывали. Поэтому брать кредит или ждать обвала – решайте сами.

Как продать заложенную квартиру?

Если заемщик не в состоянии выплачивать ипотечный кредит, он должен прежде всего уведомить банк, сообщив причину. Существуют два способа решения проблемы: судебный и полюбовный. Последний способ, безусловно, предпочтительнее для обеих сторон.

Если заемщик попал в трудную жизненную ситуацию или уволился с работы, ему следует написать заявление на отсрочку уплаты платежей. После рассмотрения кредитным комитетом многие банки принимают решение приостановить платежи на срок до двух месяцев. Таким образом, у клиента банка появляется возможность спокойно найти новое место работы и возобновить ежемесячные выплаты по кредиту. Банки редко отказывают в подобной просьбе – им легче приостановить платежи, чем начинать процесс реализации объекта залога. Тем более что за отсрочку с вас возьмут штраф. В банках чаще всего начисляют пеню в размере 1% в день от суммы ежемесячных выплат. То есть при плате по кредиту $900 в месяц отсрочка даже в одну неделю уже будет стоить $56, а за месяц достигнет $270.

В случае возникновения неприятностей заемщику, как правило, дают возможность перекредитоваться в другом банке либо позволяют самостоятельно продать ипотечное имущество по рыночным ценам. Если клиент соглашается самостоятельно найти покупателя, ему необходимо написать заявление в банк о прекращении ежемесячных выплат по кредиту. Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, с условием погашения кредита.

Покупаем квартиру за 450 долларов в месяц

Сегодня в столице однокомнатная квартира недалеко от метро стоит около 80 тыс. долларов. Такая же квартира сдается за 350-400 долларов в месяц. Если квартира стоит 100 тыс., то сдается ее аналог за 450-500 долларов. Давайте посчитаем, во сколько будет обходиться кредит, если сдавать недвижимость в аренду.

Для того чтобы купить квартиру за 80 тыс. долларов в кредит, необходимо иметь 21 тысячу собственных сбережений: 20 процентов на первоначальный взнос – 16 000 долларов и 4800 – на оформление (см. Дополнительные расходы на приобретение квартиры). Остается прийти в банк и получить кредит на 64 тыс. долларов. При условии, что вы прошли всю бюрократическую волокиту и доказали кредитному комитету свою финансовую состоятельность.

Как известно, кредит можно выплачивать по одной из двух схем – аннуитетной и стандартной, когда проценты начисляются на остаток. Первая подразумевает, что заемщик выплачивает задолженность равными частями. При втором варианте равными частями выплачивается тело кредита, поэтому в начале придется выплачивать крупную сумму, которая с каждым месяцем будет снижаться. Этот вид выплат, несмотря на большие первые взносы, является более выгодным.

Итак, сдаем только что купленную квартиру за 350 долларов. Из этой суммы 50 долларов оставим на квартплату, получается, что чистая прибыль составит 300 долларов. Их мы можем ежемесячно отдавать в счет погашения кредита. Давайте посчитаем, сколько придется платить, если кредит взят под эффективную* ставку 13% годовых (см. Размер платежей и переплат).

А теперь вспоминаем, что 300 долларов в месяц капают нам от арендаторов. И получается, что даже при неизменных ставках аренды (что в принципе маловероятно) при аннуитетном (дорогом) виде погашения вы будете платить всего 450 долларов в месяц. Правда, и квартирой сможете воспользоваться только через 20 лет. Если же выделять 656 долларов из семейного бюджета, то уже через 10 лет можно будет свободно распоряжаться таким жильем.

Дополнительные расходы на приобретение квартиры, долл.:

Пенсионный фонд – 1% от стоимости квартиры 80 000 х 1% = 800

Государственная пошлина – 1% от стоимости квартиры 80 000 х 1% = 800

Плата за риэлторские услуги – в среднем 2,5% от стоимости квартиры 80 000 х 2,5% = 2000

Одноразовые комиссии, страховка, плата нотариусу и другие платежи – в среднем 2% от суммы кредита 60 000 х 2% = 1200

Всего дополнительных расходов 4800