Инвестиции в строительство нового жилья: преимущества и недостатки

Инвестиции в строительство нового жилья – дело выгодное, но рискованное. Хотя ежегодный рост цен на жилье на 30- 35% эти риски пока окупает.

Для жизни и денег

Молодая киевская семья – Виктор, Надежда и их шестилетний сын, – без сожалений продали свою свежеотремонтированную “единичку”- сталинку в центре города, пошли на пару лет жить к родителям мужа, влезли в кредит на десять лет. А все ради того, чтобы обзавестись трехкомнатной квартирой около одной из окраинных станций метро.

Странное решение? А вовсе нет: если строители выполнят свои обещания, Виктор и Надежда через год-два увеличат свою жилплощадь примерно втрое и получат возможность подарить своему сыну братика или сестричку. А один из крупных банков охотно согласился дать им недостающие для покупки $50 тыс, поскольку две трети стоимости будущей квартиры покупатели были готовы внести сразу.

Для это молодой семьи, как и для многих других, купить квартиру в строящемся доме, – единственный способ решить жилищную проблему, поскольку цены на недвижимость на этапе “забора” или котлована ниже, чем “квадраты” в доме, уже сданном в эксплуатацию. К тому же новое жилье постоянно дорожает. В частности, в регионах с начала года цены на новостройки выросли на 15-40%. По данным агентств недвижимости, например, во Львове самое дешевое новое жилье, которое в январе 2006 г. стоило $900 за 1 кв. м, сейчас продается по $1200. В Днепропетровске недвижимость с начала года подорожала на 30% и сейчас цена квадрата составляет примерно $1000. В Донецке и Харькове средняя цена 1 кв. м в новостройке также достигает $1000. В этих городах недвижимость с начала года подорожала на 15% и 20% соответственно. В Киеве цены выросли на 35% и сегодня средняя стоимость 1 кв. м жилья в новом доме превышает $2000.

В целом, цены на первичное жилье зависят от уровня готовности новостройки и косвенно от цен на аналогичное жилье на вторичном рынке. Директор по аналитике ИСГ ГЕРЦ Сергей Кузяев рассказал, что обычно на уровне фундамента (10% готовности) первичное жилье стоит на 20-35% дешевле аналогичных объектов вторичного рынка, при 50% готовности, первичное жилье стоит на 15-30% дешевле, а при 99% готовности первичное жилье стоит всего на 10% дешевле(а иногда и на 5% дороже, если конкретный объект уж очень хорош).

Как утверждают операторы рынка недвижимости, все небольшие одно- и двухкомнатные квартиры застройщики продают либо до начала строительства, либо на уровне котлована, и до завершения стройки в доме остается непроданным только большое жилье. Разумеется, они слегка лукавят, но то, что наиболее ликвидны малокомнатные квартиры – чистая правда.

В целом, новая недвижимость дорожает со скоростью до 50% в год, в зависимости от категории жилья. Поэтому инвестировать в строящийся дом для дальнейшей перепродажи квартиры достаточно выгодно, хотя и рискованно. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, вложив в строящуюся недвижимость, можно получить не менее 50% годовых, в то время, как на банковский валютный депозит за год набежит максимум 10,5%. Правда, как и говорилось, занятие это – рискованное.

Так когда же упадут цены?

Сейчас на рынке упорно ходят слухи, что с нового года стоимость квартир в новостройках снизится на 30%. Дескать, количество сделок по покупке жилья сильно сократилось. По словам специалиста рынка недвижимости, пожелавшего остаться неназванным, многие строительные компании действительно жалуются на отсутствие спроса, несмотря на различные акции и льготные условия покупки 3-х-4-х комнатных квартир. “Есть постоянный спрос только на небольшие квартиры, а на крупнометражные спрос снизился”, – сообщил эксперт. Спрос на большое жилье отсутствует из-за дороговизны: “когда умножаешь стоимость 1 кв. м на метраж трехкомнатной квартиры, получается запредельная сумма”.

Впрочем, сокращение количества сделок, по заверениям экспертов, не приведет к падению цен. “Я не вижу никаких оснований говорить о снижении цен на новое или вторичное жилье в ближайшее время”, – заявил “Деньгам” г-н Бондаренко. По его словам, спрос значительно превышает предложение, и только радикальные шаги в сторону увеличения предложения могут поколебать рынок.

Но скорее, как утверждают эксперты-риэлторы(снова и снова, без устали утверждают:)), случится обратное: в столице предложение еще больше сократится. Только в Киеве потребность в жилье составляет более 2 млн. кв. м в год, а строится, в среднем 1 млн. кв. м.

Как отметил гендиректор компании “Т.М.М.” Николай Толмачев, “2008 год будет совершенно провальным по сдаче новых квартир”. А все потому, что городские власти на протяжении текущего года не выделяли земельные участки под строительство. Как сообщил “Деньгам” один не пожелавший назваться застройщик, участки не выделяются до сих пор. Даже те, “по которым вопросов ни у кого нет”.

Лозунги государственных чиновников об увеличении объемов строительства, как считают сами строители, пока малореальны. Что касается столицы, то г-н Толмачев считает, что застройщики реально могут строить до 1,5 млн. кв. м. Больше — вряд ли.

Поэтому и ближайшие пять лет говорить об удовлетворении спроса на жилье не стоит. Что может произойти на рынке, так это – стабилизация. И то, за счет пересмотра цен в разных сегментах недвижимости. Например, старое и морально устаревшее жилье должно стоить дешевле, чем новое.

Пока же строители обвиняют неконечных покупателей(так называемых спекулянтов) в том, что те провоцируют рост цен на жилье. По разным оценкам, на долю перекупщиков приходится 35%-50% покупок. Александр Бондаренко считает, что “нормальная спекулятивная составляющая” – это 25%, а не 35%-50%, как есть сейчас. Риэлторы отмечают, что обычно перекупщики недолго держат квартиры, – их “сбрасывают” сразу же после окончания строительства, а деньги перевкладывают в новый проект. Напротив, квартиры, купленные как средство накопления, – то есть для того, чтобы сохранить деньги, обычно держат долго: ремонтируют и сдают в наём. То есть ни от одной, ни от другой категории инвесторов не стоит ждать появления на рынке дополнительного массового предложения.

“Рост цен намного опережает по доходности все банковские депозиты, поэтому заработать на недвижимости стремятся многие”, – отмечает г-н Толмачев. Он сообщил, что в некоторых случаях, дома заселены только на 70%. Причем, по словам г-на Толмачева часть жилья на старте строительства выкупают банки и таким образом предоставляют средства застройщикам. Кредитуют же строителей финучреждения не слишком охотно.

Как инвестировать в строительство?

Напрямую брать деньги у физлиц для финансирования возведения домов строителям теперь законодательно запрещено. По закону “О финансово-кредитных механизмах при возведении жилья” каждый застройщик обязан работать только через фонд финансирования строительства (ФФС) – финансового посредника, который аккумулирует у себя деньги частных инвесторов и за счет этих денег финансирует строительство. (см. ниже). Еще одним способом инвестирования в недвижимость является покупка целевых облигаций, которые выпускаются некоторыми строительными компаниями. (см. ниже). Однако у каждого из этих механизмов есть свои недостатки.

Эксперты разного мнения об эффективности этих вариантов инвестирования.

Фонды финансирования строительства. Председатель правления ЗАО ИК “ХХI век” Лев Парцхаладзе уверяет, что ФФС минимизируют риски инвестора. Дескать, фонд контролируется Госкомиссией по ценным бумагам, а это дает покупателю определенные гарантии. Какие, правда, сказать тяжело, потому что Госкомиссия может контролировать только операции с ценными бумагами, а не деятельность застройщиков.

Г-н Парцхаладзе также уверяет, что покупка строящегося жилья через ФФС исключает вероятность покупки уже проданной квартиры. Да и в случае проблем со сроками строительства инвестор имеет возможность вернуть свои деньги. Примеры тому есть. В частности, из-за приостановки действия лицензии на привлечение средств физлиц в ФФС инвесторы компании “Укринвестбуд”, начали изымать свои деньги из фонда. Г-н Бондаренко также считает ФФС оптимальным вариантом для покупки строящегося жилья. Дескать, фонд контролирует расходование и целевое использование средств стройкомпанией. Однако непонятно, что это дает инвестору, если управляющий ФФС и стройкомпания – связанные лица.

В свою очередь, маркетолог компании “Т.М.М.” Ангелина Деревлева считает, что инвесторам выгодней работать непосредственно со строителями, поскольку, во-первых, так гораздо быстрее можно решить текущие вопросы и проблемы. А во-вторых, наличие посредников плохо сказывается на цене недвижимости.

Директор ООО “Градострой” Виктор Власов подсчитал, что участие ФФС в цепочке “инвестор – строитель” обходится в 10% стоимости недвижимости. Он полагает, что эти фонды выгодны не инвесторам, а банкам и аффилированным с ними стройкомпаниям.

Многие строители считают ФФС не самым безопасным механизмом инвестирования,

Якобы, недобросовестный управляющий может использовать ФФС для создания “пирамиды”, -то есть ФФС дает возможность строить недвижимость для одних за деньги других. Эксперты также отмечают, что большинство действующих на украинском рынке ФФС созданы не собственно банками, а застройщиками. А такой фонд, вроде как, никаких гарантий исполнения обязательств дать не может. И в случае каких-либо “разборок” надеяться на имущество, находящееся в собственности ФФС, не стоит, поскольку обычно его очень мало: конторские столы, ручки, факсы и компьютеры.

А Владислав Ильченко, президент Украинской ассоциации адвокатов, президент юркомпании “Ильченко и партнеры” отмечает, что ФФС является организацией временной, и прекращает свою деятельность после завершения строительства и выполнения всех обязательств перед гражданами, которые вложили средства в строительство. Видимо, этот временный статус имеет значение, раз уважаемый юрист о нем говорит?

Облигации. Г-н Парцхаладзе считает и этот способ инвестирования перспективным. Ведь эмиссия целевых жилищных облигаций для застройщика — это способ избежать создания ФФС и возможность отсрочить налогообложение по прибыли и НДС до момента передачи квартиры в собственность инвестору. К тому же, выпуск облигаций обходится застройщику в 10 раз дешевле, чем сотрудничество с ФФС, – всего-то до 0,2% объема эмиссии. Такую же цифру – 0,2% назвал и г-н Власов, компания которого пользуется таким инструментом, как облигации.

Однако покупка облигаций, как средство инвестирования – дело не менее рискованное, чем участие в ФФС. Специалисты отмечают, что только от добросовестности застройщика будет зависеть “погорит” ли инвестор либо нет. Поскольку при облигационной схеме покупатель покупает ценные бумаги соответственно приобретаемому метражу, и заключает договор резервирования конкретной квартиры непосредственно с застройщиком. Юристы советуют быть очень внимательными: прежде чем купить, нужно проанализировать взаимоотношения эмитента облигаций и непосредственно застройщика, если это разные компании. Зарегистрировать выпуск и реализовать ценные бумаги, в принципе, может любое юридическое лицо, не имеющее отношения ни к земельному участку, ни к строительству здания.

К тому же юристы говорят, что необходимо помнить, что для облигаций установлен конкретный период обращения. И если держатель облигаций не предъявил их к погашению в срок, то застройщик освобождается от обязанности обменять облигации на товар, то есть, квартиру. В этом случае инвестор, он же владелец облигаций может рассчитывать на денежную компенсацию в размере номинальной стоимости облигации, которая может быть равной стоимости 1 кв. м. которая была на тот момент, когда облигации покупались.

Платим поэтапно

Конечно, можно сразу выложить всю сумму за будущее жилье и ожидать завершения строительства. Однако есть вариант поэтапной оплаты. Для начала нужно оплатить не менее 30% стоимости общей площади квартиры, а остальные средства вносить частями, согласно графику, указанному в инвестиционном договоре, – вплоть до окончания строительства или за 1-3 месяца до запланированной даты введения дома в эксплуатацию. Стоит отметить, что при формировании последующих платежей, каждая организация устанавливает свои условия. Причем они индивидуальны для каждого инвестора. И узнать, по какой схеме будет платить сосед, можно разве только у него самого. Впрочем, практически все компании при поэтапной оплате изменяют стоимость квадратного метра жилья в зависимости от ситуации на рынке. “Сегодня тенденция такова, что если человек деньги платит сегодня, то цена одна, если позже, то цена совсем другая, — она соответствует рыночной”, — подчеркнул Лев Парцхаладзе. Некоторые компании работают по фиксированным ценам, однако начисляют проценты, что, по мнению г-жи Деревлевой “стимулирует” инвесторов в более короткие сроки внести полную стоимость жилья.

Кто не рискует, тот не живет

Риски при инвестировании в строительство существуют всегда, как бы ни вкладывал покупатель деньги. Например, на этапе подготовки к строительству есть вероятность, что дом так строить никто и не начнет, особенно, если средства начинают привлекаться еще до окончательной подготовки всей документации. По статистике, в Украине примерно 60% жилья строится за счет средств населения, около 5% – за счет бюджетных средств, 1,5% – на банковские кредиты, остальное – это средства предприятий различных форм собственности. К слову, сейчас чиновники планируют запретить эту практику: строителям будет позволено продавать не права на квартиры, а уже достроенное жилье. Сами строители, конечно же озабочены тем, что банки не слишком охотно их кредитуют напрямую, и в преддверии введения запрета ищут дополнительные источники инвестиций, – компания ТММ, например, думает провести размещение акций на бирже во Франкфурте.

Но в целом, они совсем не против новшества. Как рассказал “Деньгам” Виктор Власов, такая схема широко применяется в Америке. Там застройщики не имеют права строить на деньги физлиц, однако активно заключают с инвесторами договора на покупку еще не построенных квартир. Инвесторы вносят 10-20% стоимости еще не построенной недвижимости на специальные депозитные счета, которыми строители не имеют права пользоваться. “Такая схема выгодна для всех: для самих инвесторов предоплата является гарантией того, что они получат свои квартиры, а для строителей и для банков, выдающих кредиты на строительство домов, эти депозиты гарантируют спрос на квартиры в строящемся доме, и то, что застройщик сможет вернуть банку кредит”, – пояснил г-н Власов.

Еще одним риском для инвестора является срыв сроков строительства. Бороться с этим тяжело, такое происходит постоянно и не всегда по вине строителя. Случаются неприятные случаи: “замораживание” строительства из-за протестов жильцов соседних домов, земельные споры, из-за которых нет возможности начать строительство или сдать построенный дом в эксплуатацию, отсутствие необходимой для начала строительства документации. Всегда есть риск, что покупатель получит свое жилье позже, чем указано в договоре. К тому же площадь квартиры может не соответствовать “заказанному” и оплаченному метражу. И за лишние квадраты придется доплачивать, причем по рыночным ценам, в крайнем случае, по той цене, по которой осуществлялся последний платеж.

Кроме того, инвестор рискует, заказывая внутреннюю отделку жилища(если ее все-таки заказывает:)). Состоявшиеся покупатели настойчиво рекомендуют не соглашаться на уговоры строителей. “Нужно покупать с голыми стенами и быть готовым к тому, что и эти стены будут кривыми, поскольку качество строительства сегодня просто отвратительное”, – сказал собственник нового жилья.

Классовая борьба

Строители сейчас гордятся тем, что разработали и утвердили классификатор жилья — методику, на основе которой, специалисты могут определить, к какому классу относится то или иное жилье. Пока классификатор, образно говоря, является моральным кодексом строителей и никак не влияет на цену недвижимости. А вот в следующем году все может измениться, если классификатор будет утвержден на государственном уровне. По словам Николая Толмачева, “после принятия документа станет невозможно продавать втридорога новостройку, если она не соответствует названному классу. Это даст компаниям возможность обоснованно заявлять объективные цены и требовать заявленную цену. Что позитивно скажется на ценах и приведет к их снижению”.

Сейчас, по утверждению г-на Толмачева, все застройщики декларируют свою недвижимость на класс выше, чем есть на самом деле. Однако, инвесторы, которые купили жильё, до начала его строительства, рискуют, что госкомиссия, при приеме дома присвоит ему класс ниже, чем декларировалось. И инвестор вряд ли сможет вернуть себе ценовую разницу. Так как, например, жилье “эконом-класса” в Киеве стоит до $1 500 за кв. м, “бизнес-класс” – от $1 500 до $3 000 за кв. м, “премиум” – до $5 000 за кв. м, “де-люкс” – от $5 000 и выше.

“Дай Бог, что у Вас есть квартира”, – сказал “Деньгам” г-н Толмачев, отвечая на вопрос о том, что делать, если жилье оказалось не того класса, за который заплачено.

Инвестирование при помощи облигаций

1. Застройщик или аффилированная с ним компания выпускает целевые облигации. Их номинальная стоимость привязана к стоимости квадратного метра жилья на момент эмиссии, а сами ценные бумаги дают право на покупку определенного количества “квадратов” в доме, возводимом застройщиком.

2. Инвестор приобретает целевые облигации у торговца ценными бумагами. Когда инвестор скупает облигации на сумму, соответствующую 30% стоимости квартиры, за ним закрепляется определенная квартира в строящемся доме. Если облигации покупаются не с целью приобретения квартиры а для спекулятивных операций с ценными бумагами, квартира за инвестором не закрепляется, и по его желанию застройщик выкупает у него облигации по рыночной стоимости.

3. Когда дом достроен и облигаций у инвестора хватает на квартиру, он обменивает у застройщика ценные бумаги на жилплощадь. Если купленного метража не хватает, права на покупку квартиры переносятся на следующий дом, возводимый застройщиком (стоимость уже купленных метров остается неизменной).

4. Застройщик вновь пускает выкупленные облигации в оборот.
Инвестирование в строительство через ФФС

Действующие лица:

– Инвестор, он же доверитель (1) – физлицо богатое и доверчивое

— ФФС (2) – юрлицо пассивное

– Управляющий ФФС (финучреждение) (3) – юрлицо активное и самое важное. Распоряжается всем, не отвечает ни за что. Как правило, это Банк

– Застройщик (4) – строительная компания.

Действие 1.

Управитель ФФС (3) заказывает Застройщику(4) сооружение объектов. Каждый из объектов Застройщик (4) обязан застраховать у страховщика, указанного Управляющим (3), в пользу Управляющего (3). Застройщик (4) получает разрешительную документацию и начинает строительство. Управитель ФФС (3) определяет банк, в котором должен быть открыт текущий счет Застройщика (4), а также текущие счета его подрядчиков.

Действие 2.

Управляющий ФФС (3) открывает финансирование объекта и прием денег от Доверителей (инвесторов) (1) по договорам об участии в ФФС (2). За Доверителями закрепляются выбранные квартиры.

Часть переданных ему денег Управляющий ФФС (3) передает Застройщику (4) на финансирование строительства и контролирует их целевое использование. Свободные средства остаются у Управляющего и банк-Управляющий имеет право использовать их для осуществления банковских операций (при этом он несет ответственность собственными деньгами, однако в ст. 17. Закона “О финансировании возведения жилья” сказано, что “возвращение денег доверителю не может осуществляться за счет …. собственного имущества банка”). Если денег не хватает, Управляющий (3) может привлечь их из других источников.

Доверитель (1), полностью оплатив объект, получает имущественные права на свою недвижимость.

Действие 3.

Застройщик(4) вводит объект в эксплуатацию.

Управляющий ФФС (3) и Доверители (1) производят окончательные расчеты с учетом данных по фактической площади квартир. Доверители (1) получают свои квартиры.

Управляющий (3) прекращает финансирование объекта и действия по договору с Застройщиком (4).