Iпотечне житлове кредитування – справа для України досi ще нова, таке собi неоране поле надiй на вирiшення однiєї з найголовнiших проблем будь-якої людини: одержати дах над головою, власний, i, звичайно ж, якомога затишнiший та, по можливостi, дешевший.
Iпотечне житлове кредитування – справа для України досi ще нова, таке собi неоране поле надiй на вирiшення однiєї з найголовнiших проблем будь-якої людини: одержати дах над головою, власний, i, звичайно ж, якомога затишнiший та, по можливостi, дешевший. Але будь-який кредит, як би вiн гарно не звався, це – звичайнiсiнький борг. Наш менталiтет, перекривлений роками будiвництва „свiтлого комунiстичного майбутнього” за державний рахунок, i досi поганенько сприймає саму iдею: жити на позичку, роками розраховуючись за те, що вже маєш i чим користуєшся. Саме цей менталiтет заважає нам пiдiйти до такого явища, як кредит, з iнших фiлософських позицiй. Наприклад, твердо затямити собi, що звичка жити у кредит бiльше пов`язана iз впевненiстю у завтрашньому днi, анiж з принизливим становищем „вiчного боржника”. Таку впевненiсть i закликав розвивати у собi та в оточуючих Володимир Вiнокур, директор Центру нерухомостi „МЕГАКОН-В”, вiдкриваючи роботу Всеукраїнського форуму „Нерухомiсть 2006. Iпотечне кредитування”, який нещодавно вiдбувся в Києвi.
Форум проведений за пiдтримки Київського мiського вiддiлення Асоцiацiї Фахiвцiв з нерухомостi (рiєлторiв) України, i головними питаннями, що розглядалися на ньому, були: сучасний стан ринку iпотеки в Українi, взаємодiя учасникiв програм iпотечного кредитування, забезпечення iнтересiв iнвестора, а також роль держави у правовому регулюваннi цих сфер пiдприємництва. До участi у форумi були запрошенi представники Київської мiської влади, Державної комiсiї цiнних паперiв i фондового ринку, Державного Фонду сприяння молодiжному житловому будiвництву, а також представники провiдних банкiв, страхових та юридичних компанiй.
У рiєлторському середовищi сьогоднi досить розповсюджене дещо неуважне ставлення до такої сфери бiзнесу, як iпотечне кредитування житлового будiвництва. Таке ставлення, вочевидь, витiкає бiльше iз незнання особливостей i потенцiйних вигод активної участi у iпотечному бiзнесi, анiж iз небажання докласти зусиль до участi у ньому. Мiж тим, як iнформували деякi доповiдачi на форумi, у розвинених країнах iпотечнi обсяги компанiй-учасникiв сягають десяткiв мiльярдiв доларiв та євро, i тенденцiї вiдслiдковуються лише на збiльшення оборотiв, а не навпаки.
I ще одне: сама iпотека як бiзнес-явище розвивається на перехрестi банкiвських, страхових i рiєлторських бiзнесових технологiй, отже рiєлторам сидiти десь збоку – значить, прогавити чималий шмат прибуткової дiяльностi в умовах, коли населення, не дивлячись на всi дурощi влади, все ж таки поступово багатiє, i все бiльше людей, особливо молодих, звертаються до iпотечних операцiй як до способу вирiшення житлових проблем. Ось чому важливо було хоча б на перше наближення ознайомитися з питаннями i проблемами, що виникають в ходi здiйснення iпотечних операцiй. А їх чимало. Роль i форми участi держави у розвитку системи житлового фiнансування i пiдвищення доступностi житла для населення. Джерела фiнансування iпотеки. Взаємодiя учасникiв програм iпотечного кредитування. Можливостi розвитку ринку цiнних iпотечних паперiв. Iпотека майнових прав на незавершене будiвництво та iпотека незавершеного будiвництва. Врахування iнтересiв кредиторiв i позичальникiв.
Перелiк цей неповний, були презентованi i теми, для сприйняття яких потрiбна неабияка комп`ютерна грамотнiсть – наприклад, як за допомогою Iнтернету одержати прямий доступ до провiдних фондових бiрж свiту, i, не виходячи з власної оселi, „прикупити” собi щось нерухоме десь на Адрiатицi, чи Багамах…
Чималий iнтерес викликала, наприклад, доповiдь голови правлiння Державного Фонду сприяння молодiжному житловому будiвництву Валерiя Омельчука. Якщо його правильно зрозумiли присутнi, держава якраз не дуже i опiкується житловими проблемами молодi. Вiдсутнiсть законодавства щодо забезпечення житлом молодих громадян, мала ефективнiсть державних молодiжних житлових програм, i, головне – непомiрнi банкiвськi ставки – все це заважає як покращанню житлових умов громадян, так i стрiмкому розгортанню будiвельних зусиль – якщо 20 рокiв тому в Українi будувалося щорiчно по 20-24 млн. кв. м. житла, то сьогоднi – 7… Iпотечне „дiйство”, як вже згадувалося, обов`язково передбачає участь у ньому страхових органiзацiй. У них, як розтлумачував присутнiм представник страхової компанiї „Галактика” Володимир Гевлич, свої проблеми, свої застереження. Головне – ризики, як i у всякiй страховiй справi. А їх чимало. Ризик стихiйного лиха (боронь Боже, i вiйни). Ризик втратити позичальника внаслiдок смертi, тяжкої хвороби, що змушує оцiнювати i стан його здоров`я, i вiк, i навiть спосiб життя. Звичайно ж, абсолютно вiд усього не застрахуєшся, може i метеорит щось пошкодити, але ясно, що робота ця копiтка, i… фiнансово ризикована.
Тема ризикiв виникала неодноразово, i це легко пояснити – iпотечне кредитування ще мало освоєно банкiвськими установами, та й серед рiєлторiв не набуло поки що вiдповiдної зацiкавленостi, хоча є агенцiї з чималими вiльними коштами, якi не люблять „залежуватися”, потребують руху i роботи. З одним iз напрямкiв прикладання таких коштiв познайомив учасникiв форуму Максим Лiбанов, начальник вiддiлу розвитку законодавства на ринку цiнних паперiв Державної комiсiї цiнних паперiв i фондового ринку. Поняття „iпотечнi облiгацiї” – нове, хоча в усьому свiтi вважається одним iз найпростiших i надiйних засобiв рефiнансування банкiв, поповнення кредитних ресурсiв не тiльки банкiв, а й будь-яких кредиторiв, що видають iпотечнi кредити. Пан Лiбанов особливо наголосив на надiйностi вкладення коштiв у подiбнi облiгацiї: у будь-якому випадку вони забезпеченi конкретною нерухомiстю, яка у випадку, скажiмо, банкрутства банку переходить у власнiсть тримача облiгацiй, i яку завжди можна продати та компенсувати грошовi затрати. Схема передбачає цiлу систему гарантiй покупцю облiгацiй, i саме в цiй системi можуть знайти собi мiсце роботи рiєлтори – хто краще них може оцiнити об`єкт iпотечного iнтересу, оцiнити його лiквiднiсть i перспективу? Але поки що система функцiонування iпотечних облiгацiй, якими вже цiкавляться деякi банки, бiльше нагадує вiртуальну комп`ютерну гру, хоча, звичайно ж, треба колись з чогось починати…
На форумi серед присутнiх було чимало гостей, якi були знайомi, як кажуть, лише з однiєю стороною заявленої теми: або з банкiвською дiяльнiстю, або – лише зi страховою, або – тiльки рiєлторською. Однак була на форумi людина, яка знає зсередини особливостi роботи усiх трьох напрямкiв. Володимир Винокур в своїй доповiдi не тiльки довiв тезу, що рiєлтор – основний i незалежний учасник iпотечного ринку, але i на „живих” прикладах з власного досвiду продемонстрував особливостi рiєлторської роботи, значення всебiчної економiчної освiти для кожного, хто опановує цю професiю. Йому самому довелося на початку iпотечного руху попрацювати безпосередньо у банкiвськiй установi. Здавалося б – iдеальний варiант: банк, рiєлторська агенцiя, нотарiуси згрупованi в однiй установi, клiєнту не треба бiгати, шукати щось краще. Але – за деякий час стало зрозумiлим, що саме такий порядок роботи позбавляє рiєлтора головного: свободи рiшень i дiяльностi. Вiн, акредитований при банкiвськiй установi, змушений працювати не задля свого клiєнта, його зручностей, а – задля банкiвських iнтересiв, навiть якщо послуги даного банку поступаються за якiстю послугам iнших банкiв. До того ж йому, Винокуру, було неприпустимо, вибачайте, брехати клiєнту, не говорити йому всiєї правди – про те, скiльки насправдi коштують послуги нотарiуса, страхової компанiї, скiльки реально коштують банкiвськi комiсiйнi. Все це ускладнює практично всi намагання рiєлторiв налагодити роботу чесного, справедливого ринку послуг фахiвцiв з нерухомостi, а без них важко вiдпрацювати чiтку, прозору i ефективну роботу сфери iпотечного кредитування.
Можливо, цей форум допоможе всiм, хто зацiкавлений у чiткiй та ефективнiй роботi iпотечного ринку, порозумiтися та об`єднати зусилля.
Автор – ОЛЬГА КОВАЛЕНКО
Источник – http://www.asnu.kiev.ua