Титульное страхование по-украински

Те, кто купил квартиру в кредит, за последние несколько лет успели познакомиться с титульным страхованием. Остальные же приобретатели недвижимости имеют весьма смутное представление об этом специфическом страховом продукте.

Что, впрочем, и неудивительно, ведь о страховании вообще наши люди вспоминают в очень редких случаях…

Далеко до Америки…

По словам гендиректора страховой компании «Вексель» Василия Фурмана, понятие «титул» обозначает право собственности. То есть данный вид страхования предназначен для защиты страхователя от риска потери права собственности на объект недвижимости. Необходимость в такой защите обусловлена тем, что при многократной перепродаже квартир домов и т. д. всегда существует риск нарушения прав кого-то из собственников этих объектов. Так вот, в случае удовлетворения в судебном порядке претензий лиц, чьи права были нарушены при совершении сделок с недвижимостью, страховщики возмещают неудачливым приобретателям стоимость утраченного имущества.

Важной особенностью титульного страхования является то, что клиент страховой компании получает защиту не от событий, которые могут произойти в будущем, а от тех, что уже имели место, но еще не выявлены. То есть страхование проводится на случай обнаружения неблагоприятных для покупателей недвижимости обстоятельств, существовавших на момент совершения сделки, но проявившихся позднее и приведших к потере права собственности на приобретенное имущество.

Другой характерной чертой данного вида страхования является увеличение риска при каждом переоформлении права собственности.

— Чем больше было у объекта недвижимости предыдущих владельцев, тем выше риск возникновения связанных с ней правовых проблем. Соответственно усложняется, а порой становится вовсе невозможным (в первую очередь это касается земельных участков) процесс отслеживания истории данного объекта, — поясняет Василий Фурман. — Потому-то далеко не все украинские страховщики предлагают населению страхование титула, хотя лицензии на этот вид страховой деятельности имеют многие.

Сегодня титульным страхованием у нас занимаются в основном довольно крупные компании, тесно сотрудничающие с банками, которые работают на рынке ипотечного кредитования. И, как утверждает директор департамента корпоративного бизнеса СК «Универсальная» Марина Пилипенко, действовать отечественным страховщикам приходится в непростых условиях. В качестве образцово-показательной в плане организации титульного страхования страны эксперт приводит США. Там есть специализированные страховые компании, занимающиеся исключительно данным видом страхования и располагающие штатом квалифицированных сотрудников, которые проверяют и оценивают риски. Правда, им с этим делом гораздо легче, нежели их коллегам в Украине, поскольку в Соединенных Штатах существует подробная электронная база объектов недвижимости, где отображены все сделки с ними. У нас же отследить наличие лиц, могущих тем или иным образом претендовать на квартиру, очень сложно (особенно это касается лиц, находящихся в местах лишения свободы или в армии, а также несовершеннолетних). К тому же дабы обезопасить себя на случай непредвиденных расходов, связанных с выплатой крупных страховых возмещений, американские «титульные» страховщики перестраховывают риски в специализированных же компаниях, занимающихся перестрахованием титульных рисков. Наши страховщики не имеют возможности перестраховываться в западных компаниях из-за упомянутых сложностей с проверкой истории квартир и маленьких объемов страхования. В результате практически весь страховой платеж, полученный от клиента по договору титульного страхования, приходится отдавать в перестрахование. Вот и перестраховывают украинские страховщики титульные риски друг у друга…

Справедливости ради нужно отметить, что не во всех западных странах распространено титульное страхование, зато там есть другие правовые механизмы защиты покупателя недвижимости. В Украине же законодательно защитить приобретателей квартир от правовых коллизий сложно. Здесь сказывается и то обстоятельство, что не все банки, которые выдают ипотечные кредиты, ответственно относятся к своей обязанности проверить юридическую «чистоту» квартир, поскольку знают: в случае чего страховая компания покроет убытки. Таким образом, банк прежде всего интересует платежеспособность клиента, а сам объект недвижимости зачастую отходит на второй план.

Все по пунктам

Как мы уже выяснили, объектом титульного страхования являются имущественные интересы страхователя (покупателя недвижимости), связанные с правом собственности на эту недвижимость. Потому в договоре страхования подробно указываются все параметры объекта недвижимости — от метража и месторасположения до реквизитов договора купли-продажи.

Страховым случаем будет являться потеря страхователем права собственности на объект недвижимости на основе решения суда. О страховых рисках рассказывает Василий Фурман:

— Риски могут формулироваться в договоре страхования по-разному, но все они сводятся к одному — потере права собственности на объект недвижимости вследствие признания судом недействительным договора купли-продажи.

Среди самых распространенных формулировок можно встретить следующие:

– нарушения в процессе приватизации имущества либо при совершении предыдущих сделок с недвижимостью;

– ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности или документов, являющихся основанием для совершения сделок;

– обман со стороны продавца объекта недвижимого имущества (например, продажа по поддельным документам);

– возникновение прав третьих лиц (члены семьи и т. п.) на объект недвижимости.

Важный нюанс: если квартира или дом приобретается в кредит, размер страховой суммы равен сумме кредита. Когда же покупатель сразу выплачивает стоимость квартиры, то страховая сумма будет равняться цене недвижимости. Стоит сказать, что в договор страхования могут быть включены дополнительные расходы, в частности, связанные с ведением дела в суде.

Страховые платежи при титульном страховании также индивидуальны: в каждом конкретном случае их размер зависит от страховой суммы, срока страхования и, главное, от количества сделок, совершенных с объектом, который страхуется. Чем больше таких сделок, тем больше платеж. Причем если страховая компания не уверена в юридической «чистоте» недвижимости, она скорее откажет клиенту, чем возьмет на себя риск даже по высокому тарифу. Обычно размер последнего составляет от 0,8 до
1,5 % стоимости квартиры. Хотя, конечно, бывают исключения.

Срок действия договора титульного страхования может достигать десяти лет. Но чаще всего такой договор заключается на год, а потом продлевается (иногда с некоторым изменением условий).

Отдельно надо сказать о сроках наступления страхового события. В перечне документов, которые необходимо представить в страховую компанию, чтобы получить возмещение убытков, присутствует копия вступившего в силу решения суда о потере страхователем права собственности на недвижимость. Это означает, что такое решение должно быть принято судом до того момента, как закончится действие договора титульного страхования, иначе страховщик откажется платить. Так что если купленная квартира оказалась «проблемной», в суд надо обращаться без промедления.

Обязанности страхователя по договору титульного страхования, в общем-то, стандартные. Пожалуй, единственное существенное отличие — ограничение некоторых прав владельцев застрахованного жилья и, соответственно, невозможность вносить изменения в документы на квартиру без согласования со страховой компанией. Все прочие условия довольно подробно описываются в каждом договоре. Многие из этих условий установлены законом и одинаковы для разных видов страхования, поэтому хорошо известны тем, кто уже имел дело со страховщиками. Кстати, обычно титульное страхование предлагается «в пакете» со страхованием самой недвижимости. Отдельное страхование права собственности возможно лишь в редких случаях. Страховые компании крайне неохотно идут на это. И уж совсем редко страховщик согласится страховать клиента, который пришел к нему самостоятельно, без рекомендации банка.

Ждем перемен

Эксперты констатируют, что ситуация с титульным страхованием наглядно демонстрирует несовершенство страхового рынка Украины. Мало того, что данный вид страхования прямо не упомянут в законе «О страховании» (хотя это не ставит под сомнение законность его существования), так еще высокая степень риска при довольно низких страховых платежах тормозят его развитие. Среди других сдерживающих факторов специалисты называют низкий уровень страховой культуры украинцев.

— Люди, которые покупают жилье, надеются, что ничего страшного с ними не произойдет или, боясь возможного обмана, пытаются самостоятельно проверить «чистоту» сделки, — объясняет Марина Пилипенко. — Но еще больше они боятся, что при оформлении сделки придется дополнительно уплатить процент в виде страхового платежа, а в случае наступления страхового события страховщик не выплатит компенсацию.

Кроме того, по словам Марины Пилипенко, объемы титульного страхования в Украине пока очень малы, а здесь нужна массовость. Ведь из большого количества договоров далеко не по всем будут выплаты, потому страховщики без проблем смогут аккумулировать средства, необходимые для возмещения убытков страхователей при наступлении страховых случаев. Если же массовости нет, растут тарифы и нежелание страховать право собственности покупателей недвижимости.

Незначительное количество заключенных договоров титульного страхования обуславливает и малое количество страховых выплат. Фактически их единицы. Самым громким на страховом рынке стал относительно недавний случай, когда квартиру продали по подложному паспорту, который за некоторое время до совершения сделки был утерян его хозяйкой. Также мошенники подделали другие документы, вследствие чего сделка была признана судом недействительной, по факту мошенничества было возбуждено уголовное дело. Страховая компания в результате выплатила пострадавшему покупателю возмещение в размере около $70 тыс. (при этом страховая премия составила около $300). Но эта сумма являлась лишь кредитной частью стоимости квартиры, которая и была застрахована. Остальные деньги, уплаченные покупателем, пропали для него безвозвратно…

Отдельного упоминания заслуживает проблема сотрудничества страховых компаний с риэлторами, которые пока не спешат предлагать своим клиентам полисы титульного страхования.

— Пассивность риэлторов в этом вопросе понятна, — говорит Марина Пилипенко. — При заключении сделки купли-продажи квартиры они берут комиссионные за комплекс услуг, в том числе за проверку юридической «чистоты» квартиры. А предложение застраховать право собственности на недвижимость сразу настораживает клиента и даже может привести к отказу приобрести конкретную квартиру… Лишь отдельные агентства недвижимости в качестве альтернативы сейчас заключают с клиентами договора страхования своей профессиональной ответственности, хотя, как правило, мало кто из покупателей интересуется условиями этих договоров. Впрочем, в соседней России уже есть риэлторские фирмы, которые за счет своих комиссионных страхуют квартиры, приобретаемые их клиентами, и выдают последним полисы страхования титула. Так что со временем наверняка дойдет очередь и до нас.