Зворотнiй бiк iпотеки

Громадян неолiгархiчного походження часто тривожить проблема iз серiї “нiде жити”. Якi ж тут пропозицiї? Можна спробувати пограбувати банк i за державний рахунок забезпечити себе “житлом” термiном на 8‑10 рокiв.

Можна понадiятися на вищу справедливiсть, стати в чергу на покращення житлових умов i одержати нову квартиру саме до замiжжя молодшої правнучки. Можна щомiсяця вiддавати половину власної зарплати за чужу квартиру, залишаючи за власником право в будь-який момент викинути вас на вулицю. А можна подумати про iпотеку. Хоча й тут не все так просто.

Кому дають iпотечний кредит?

У свiтi не iснує унiверсальної фiнансової моделi iпотечного кредитування. Будуючи свою систему, кожна країна виходить з iснуючих макроекономiчних умов, нормативної бази банкiвської дiяльностi, структури банкiвської системи, режиму оподаткування, програм субсидування та особливостей функцiонування ринкiв житла. Цi чинники впливають на те, як здiйснюватиметься перехiд вiд фiнансування iпотечних кредитiв за рахунок власних ресурсiв банкiв до фiнансування з коштiв, отриманих на ринках капiталу.

За словами банкiрiв, позичальниками є здебiльшого представники середнього та заможного прошаркiв населення. Типовим позичальником є людина 30‑50 рокiв, одружена, з 1‑2 дiтьми та офiцiйним доходом щонайменше 500 доларiв плюс неофiцiйний дохiд. Сукупний сiмейний дохiд позичальникiв рiдко буває менше 1000 доларiв на мiсяць. Як правило, позичальник обiймає керiвну посаду у великiй українськiй чи зарубiжнiй компанiї. Часто це юристи або представники iнших добре оплачуваних професiй.

Зараз ми натрапляємо на перший великiй мiф, який деякi банки розповсюджують у своїй рекламнiй кампанiї про те, що одержати iпотеку може практично кожен бажаючий, достатньо лише бажання i вiзиту в iпотечний центр.

За кредитом — у кредитний союз

Окрiм класичних банкiв, право надавати iпотечнi кредити мають й iншi фiнансовi установи. Що являє собою кредитний союз? Це органiзацiя, головною метою якої є фiнансовий i соцiальний захист її членiв шляхом залучення їх особистих грошових заощаджень для взаємного кредитування. Умови кредитування в кредитному союзi вигiднi тим категорiям споживачiв, якi планують погасити кредит у перiод до 60 мiсяцiв. Зручнiсть кредитування в кредитному союзi полягає в оперативностi оформлення кредиту — 5‑7 робочих днiв, можливiсть вибору клiєнтом з безлiчi кредитних програм саме ту, котра йому найбiльше пiдходить, i гарантiї одержання кредиту. За словами Голови наглядацької ради Кредитного союзу “КС Володар”, Сергiя Клименка: “Наш кредитний союз має досить великий фiнансовий портфель для видачi кредитiв на купiвлю нерухомостi й пiд заставу нерухомого майна (для розвитку власного бiзнесу, своїх житлових умов, навчання, купiвлю автомобiля й т. д.). Тiльки за 2005 рiк ми видали кредитiв на суму бiльше 15 млн. гривень. Такi кредитнi союзи мають серйозний юридичний, економiчний i фiнансово-аналiтичний потенцiал i є на сьогоднi прямими конкурентами банкiв”.

Пiльгове кредитування молодi

Уряд України запровадив спецiальну схему надання молодим сiм’ям та одиноким молодим громадянам (вiком до 35 рокiв) пiльгових кредитiв на будiвництво чи реконструкцiю житла. Розмiр кредиту на будiвництво визначається, виходячи з норми 21 м кв. загальної площi житла на одного члена сiм’ї та додатково 20 м кв. на сiм’ю (нормативна площа). Наприклад, нормативна площа житла для сiм’ї з трьох осiб дорiвнює 21+21+21+20=83 м кв. За умовами програми, держава зобов’язується вiдшкодувати сiм’ї рiзницю мiж ринковою вiдсотковою ставкою на кредит i тривiдсотковою пiльговою ставкою. Позичальник, який має одну дитину, звiльняється вiд сплати вiдсоткiв за користування кредитом; позичальниковi, що має двох дiтей, за рахунок бюджетних коштiв погашається 20 % суми зобов’язань за кредитом; а тому, в кого троє i бiльше дiтей, — 50 %.

Недолiки iпотеки в Українi

На даний момент в Українi вiдсутнiй єдиний реєстр прав на нерухоме майно. Це не дозволяє кредиторам з’ясовувати, хто має право власностi на даний об’єкт нерухомостi, зокрема, переконатись у вiдсутностi права власностi на нього в третьої особи. Чиннi реєстри є розрiзненими i недоступнi широкому загалу.

Реалiзацiя права власностi на заставне майно є складним i тривалим процесом. Процедури реалiзацiї цього права через суд є великою мiрою непевними i пов’язанi з великими витратами часу i коштiв. На практицi для здобуття права на заставлене нерухоме майно кредитору може знадобитись вiд шести мiсяцiв до кiлькох рокiв. Пов’язанi з цим процесом витрати можуть сягати 30 % вартостi заставленого майна.

У незручному становищi опиняється кредитодавець ще й через те, що вiн не може продати свiй кредитний портфель. Закон “Про iпотеку” мiстить положення, за якими операцiї з iпотечними кредитами можуть призвести до ситуацiї, коли iпотечний договiр втрачає чиннiсть, на пiдставi чого кредитодавець подає позов на боржника. Цi положення можуть обмежити надання потенцiйними кредитодавцями довгострокових кредитiв.

Нарештi, iснує низка колiзiй мiж Законом “Про iпотеку” та iншими чинними законами, не кажучи вже про розбiжностi у визначеннi термiнiв.

Не слiд забувати й про пiдводнi каменi, якi зустрiчаються в кредитних договорах, про якi не люблять говорити пiд час спiвбесiди кредитнi спецiалiсти (наприклад, щомiсячна комiсiя банку розмiром в додатковий вiдсоток, пеня за дострокове погашення кредиту й нiякої гарантiї, що в день угоди банк не вiдмовить у кредитi й т. д.).

Але з 1 сiчня 2006 року в українцiв з’явилася ще одна проблема — банки вiдмовлялися кредитувати сiм’ї з дiтьми, оскiльки почав дiяти новий закон, який захищає права неповнолiтнiх дiтей. Яке б зобов’язання не брали на себе батьки, їхнi чада не можуть бути виселенi зi своїх квартир без дозволу на те опiкунських органiв. Формально дiтей i захистили вiд нападок ненаситних банкiрiв, однак при цьому досить iстотно дискримiнували в правах їхнiх батькiв.

Сiм’ям з малими дiтьми стало набагато важче одержати кредит на придбання житла. Адже при iпотецi квартира, що купується, або будинок, на купiвлю якого банк позичає грошi, передається в заставу. Якщо торiк для оформлення цiєї застави було достатнiм надання стандартних правовстановлювальних документiв на нерухомiсть i згоди на кредитування прописаних осiб, то тепер, у випадку прописки малолiтньої дитини, ще необхiдний i дозвiл опiкунської ради. Без неї банк, у випадку неповернення кредиту, не матиме права реалiзувати заставу. Втiм, як переконалися за першi мiсяцi року фiнансисти, одержати подiбну довiдку в опiкунськiй радi вкрай складно.

Європа i Україна

Казочки про омрiяну Європу, яка беззастережно живе в кредит, є далекими вiд iстини. В газетi Financial Times Deutschland близько року тому з’явилася цiкава публiкацiя.

Президент Споживчого центру федерального союзу Едда Мюллер стверджує, що багато банкiв кредитували таких клiєнтiв, якi точно не можуть сплатити борг. Об’єм кредитiв у Нiмеччинi вирiс до рекордно великої суми — 999 млрд. євро. Причина цього в тому, що майже всi наданi кредити залишились непогашеними. Захисники прав споживачiв закидали банкам погану iнформованiсть населення, прихованi виплати i так званий скоринг, тобто розрахунок ймовiрностi аварiї споживача (банки розраховують на банкрутство клiєнта).

Ненормальний розвиток сьогоднiшньої практики надавання кредиту часто робить споживачiв пiшаками у грi банкiв. Едда Мюллер застерiгає: “Часто фактична вiдсоткова ставка пiсля пiдписання угоди стає вищою за ту, що обiцяла реклама”.

За даними Європейської iпотечної федерацiї, у 2005 р. у країнах європейської зони зростання заборгованостi за житловими iпотечними кредитами становило в середньому 10 %, тодi як у Польщi й Угорщинi цей показник коливався в межах 20‑26 %, Литвi, Латвiї та Естонiї — на рiвнi 70‑90 %. Проте рекорднi темпи приросту обсягiв житлових iпотечних кредитiв були зафiксованi в Українi — 229 %, i це незважаючи на обмежений доступ iпотечного кредиту масовому споживачевi.

За оцiнками фахiвцiв, часовий лаг у рiвнях розвитку iпотечних ринкiв України та iнших схiдноєвропейцiв, скажiмо, сусiдньої Польщi, складає близько 3‑5 рокiв. Хоча становлення нацiональних систем iпотечного кредитування у Польщi, Чехiї, Угорщинi та Українi вiдбувалося за приблизно однакових умов i було зумовлене нагальною необхiднiстю вирiшення житлового питання, яке виникло в результатi трансформацiї планової економiки на ринкових засадах та згортання державних програм забезпечення населення житлом.

Стосовно показникiв середньомiсячної заробiтної плати, то у Польщi — це 776 доларiв, Чехiї — 916, Угорщинi — 428, Росiї — 370, натомiсть в Українi — лише 160 доларiв. Низький рiвень разом iз високими темпами iнфляцiї (10,3 %) зумовлює, з одного боку, недоступнiсть кредиту для українця, а з iншого — неможливiсть встановлення низького рiвня процентних ставок за кредитами в нацiональнiй валютi.

Загалом фахiвцi зазначають, що Україна обрала аналогiчну до європейської схему iпотечного кредитування.

Думка експерта

Вiталiй Мороз, заступник директора з питань роботи з приватними особами Iвано-Франкiвської обласної дирекцiї “Райффайзен Банк Аваль”:

“Iпотечний центр вiд “Райффазен Банку Аваль” в Iвано-Франкiвську, проводить кредитування населення на купiвлю житла як на первинному ринку (пiд заставу майнових прав), так i на вторинному (пiд заставу нерухомостi). Крiм того, тут можна оформити кредит i на купiвлю земельної дiлянки та отримати кредит готiвкою пiд заставу нерухомостi. В Iпотечному центрi також створено усi умови для оперативного i якiсного обслуговування клiєнтiв з усього комплексу питань, пов’язаних з iпотечним кредитуванням. Працiвники центру нададуть клiєнтам допомогу у виборi найоптимальнiших умов кредитування, розрахунку вартостi кредитiв, забезпеченнi процедури оцiнки об’єктiв нерухомостi, юридичну консультацiю щодо придбання житла.

З метою прискорення i спрощення процедури отримання кредиту в Iпотечному центрi створено робочi мiсця для консультацiй фахiвцями рiелторських та будiвельних органiзацiй, надання необхiдних страхових та нотарiальних послуг”.