Чтобы легко получить кредит, нужно всего лишь неплохо зарабатывать и старательно подготовиться к встрече с банкиром. Но вот чтобы сэкономить на расходах и снизить кредитную ставку, придется выдумывать целые «схемы». Почему банки отказывают в выдаче кредитов? — Причин много, но главная из них — низкий уровень платежеспособности потенциальных заемщиков.
Чтобы легко получить кредит, нужно всего лишь неплохо зарабатывать и старательно подготовиться к встрече с банкиром. Но вот чтобы сэкономить на расходах и снизить кредитную ставку, придется выдумывать целые «схемы». Почему банки отказывают в выдаче кредитов? — Причин много, но главная из них — низкий уровень платежеспособности потенциальных заемщиков.Любимцы банкиров
Как отмечает заместитель директора департамента розничных продуктов банка Надра Екатерина Винницкая, банки рассматривают возможность предоставления кредита клиенту только в том случае, если сумма ежемесячного платежа при погашении будущего кредита не будет превышать 40% среднемесячного дохода заемщика либо совокупного дохода семьи. Таким образом, простая арифметика подсказывает, что если платеж по кредиту составляет $500, то вопрос о получение кредита может быть благополучно решен, если совокупный доход семьи составляет 1250 «зеленых». Но не всегда.
Во-первых, при оценке заемщика банкиры анализируют не только его «денежные потоки», но и такой показатель, как социальное положение. Особенно интересуются возрастом и сроком проживания в данной местности. Наиболее интересными для банка являются заемщики, которым от 30 до 45 лет и которые живут в одном месте свыше 10 лет. Во-вторых, банк смотрит на место работы клиента: предпочтение отдается занятым на частном предприятии или в финансовом учреждении.
Также имеет значение должность, на которой работает потенциальный покупатель квартиры, и его стаж работы на данном предприятии. Чем выше эти показатели, тем лучше. Обращают банки внимание и на семейное положение клиента. Финансисты уверены, что наличие семьи и детей здорово мотивирует заемщика быть обязательным и аккуратным, в том числе — перед банком-кредитором.
Правда, после вступления в силу с 1 января 2006 года Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» банкиры стали меньше любить детей заемщиков. В законе прописано, что для любых действий с недвижимым имуществом, на которое право собственности или пользования имеют дети (до 18 лет), потребуется предварительное соглашение органов опеки и попечительства, а это дополнительные заботы для банков. И все же наличие семьи и детей — скорее позитивный, чем негативный фактор при принятии банком решения о выдаче кредита.
Предъявите документы
Однако даже если клиент и понравился банку, нельзя забывать о такой важной детали, как правильно подготовленный пакет документов на получение кредита. Как правило, он должен содержать заявление на получение кредита (составляется в банке), анкету заемщика, паспорт, справку о присвоении идентификационного кода, справку с места работы (форма №3), которая подтверждает должность заемщика и начисленную заработную плату за последние 6–12 месяцев.
Помимо «основного пакета», банки могут потребовать дополнительные документы, которые желательно тоже подготовить и иметь при себе при посещении банка. «Подтверждением доходов при низкой официальной зарплате могут быть документы о собственности клиента, справки о начислении пенсии, выписки по счетам, договора аренды (с подтверждением принадлежности собственности заемщику), квитанции о получении средств через платежные системы и так далее», — подсказывает начальник отдела ипотечного кредитования АКБ «Укрсоцбанк» Роман Тищенко.
Степень пристрастия, с которым банкиры изучают эти документы, часто зависит от степени их преданности любимому делу и от наличия у банка негативного опыта в общении с заемщиками. Один знакомый автору заемщик указал в анкете сумму, в несколько раз превышающую его реальный доход. Как доказательство он принес в банк на скорую руку состряпанный договор о предоставлении консультационных услуг фирме своих знакомых. В договоре была указана абсолютно нереальная сумма оплаты услуг, однако кредитного инспектора это не смутило. Он внимательно изучил фиктивный договор, положил его в папочку к другим документам и через два дня сообщил, что банк готов выдать кредит. Причем потом выяснилось, что именно эта бумажка оказалась главным аргументом для принятия окончательного решения.
Однако повторять такой фокус вряд ли стоит. В случае, если обслуживание кредита прервется, банк занесет «фокусника» в «черный список» и его кредитная история будет испорчена навеки. И тогда взять заем в том же или другом банке будет почти нереально. Впрочем, завышение своих доходов в анкете заемщика (если речь идет не о собственнике или руководителе предприятия) не является в Украине уголовным преступлением.
Как сэкономить?
Банкиры весьма щепетильны при отборе своих клиентов. Их можно понять: они рискуют не только своими деньгами, и вероятность ошибки должна быть сведена к минимуму. Тогда почему же многие заемщики иногда невнимательно подходят к выбору будущего кредитора и соглашаются на не самые лучшие условия кредитования? Неужели они не могут ответственнее отнестись к собственным деньгам и свести вероятность лишних расходов к минимуму?
Самым надежным способом выяснения всех условий кредитования является посещение банка и внимательное ознакомление с его тарифами и ипотечным договором. Зачастую банки «рассовывают» свои комиссии по этим двум документам: в ипотечном договоре может указываться ежемесячная или одноразовая комиссия, а в тарифах — фиксированная плата за снятие или перечисление денег со ссудного счета.
Отсеяв банки, которые нагружают заемщика дополнительными платежами, и выбрав оптимальный вариант, можно подумать о том, как сэкономить еще больше. «Некоторые банки могут понизить ставку при условии покупки заемщиком другого банковского или страхового продукта. При наличии крупного депозита вообще не проблема получить кредит со ставкой на 2–3% ниже депозитной», — утверждает заместитель директора Киевской региональной дирекции ОАО АБ «Укргазбанк» Сергей Коцупатрый. Это действительно так, однако преимущественно в банках с украинским капиталом. В «дочках» иностранных банков просьбу клиента сделать «поблажку» воспримут как оскорбление. Помимо крупного депозита (который можно потом и снять), снизить ставку может помочь и оплата ежегодных страховых взносов (по страхованию имущества и жизни заемщика) вперед — на 5–10 лет. Правда, обычно это возможно только в случае, если учредителем страховщика является сам банк.
Сэкономить можно и на первоначальном взносе, размер которого зависит от различных факторов. Так, например, в УкрСиббанке более лояльно отнесутся к клиенту, если покупаемая заемщиком недвижимость была сдана в эксплуатацию до 1995 года. В банке «Райффайзенбанк Украина» на размер аванса влияет сумма запрашиваемого кредита: чем она больше, тем выше требования к первоначальному взносу.
Еще одной возможностью снизить расходы заемщика может с будущего года стать налоговая компенсация. Согласно закону «О налогах на доходы физических лиц», платежи по ипотечному кредиту, а также расходы на страховку жизни будут включаться в налоговый кредит и часть их можно будет вернуть. Для этого нужно до 1 апреля 2007 года подать в налоговую вместе с декларацией о доходах все платежки по оплате кредита и страховки за год. После этого размер вычета будет рассчитан по специальной формуле. Сумма, подлежащая возврату, зачисляется на банковский счет заемщика в течение 60 календарных дней со дня получения декларации. Если заемщик получает «белую» зарплату, размер вычета может быть весьма ощутимым, правда, по закону, он все равно не должен превышать размер годового дохода.
Только не аннуитет!
Сэкономить можно и на способе погашения кредита. Зачастую неправильный выбор формы возврата ссуды может с лихвой перекрыть полученную столь тяжким трудом процентную экономию.
В отечественной банковской практике распространены две формы погашения ипотечных кредитов: аннуитет — когда погашение всей кредитной задолженности (процентов и тела кредита) осуществляется равными частями, и классическая схема — когда равными частями уменьшается только основная задолженность по кредиту, а сумма процентов, которую ежемесячно платит клиент, зависит от невыплаченной части кредита.
Так вот, в случае выбора аннуитетной формы погашения заемщик несет куда большие расходы по кредиту, чем при использовании классического подхода. Продемонстрируем это на примере. Допустим, сумма кредита составляет $40 тыс., процентная ставка — 11% годовых, срок кредитования — 20 лет. При классическом погашении кредита сумма расходов на обслуживание кредита за весь срок будет составлять около $44 180, а при аннуитетной — $55 600. Разница ощутима, не правда ли?
Если же расходы перевести в проценты, то получится, что займ с классическим погашением под 13,8% по стоимости обслуживания практически равен аннуитетному кредиту под 11% годовых.
МНЕ ОТКАЗАНО?!
Вот главные причины, по которым банки обычно отказывают в выдаче кредита:
– заемщик нигде не работает или работает, но не может этого подтвердить;
– общий стаж работы заемщика не превышает 2 лет;
– заемщик слишком часто меняет место работы;
– на последнем месте службы заемщик официально числился меньше 3 (иногда 6) месяцев;
– доход претендента на кредит меньше определенного — установленного банком — уровня;
– у заемщика нет высшего образования и/или востребованной на рынке специальности;
– нет постоянной регистрации в данном регионе;
– заемщик вообще не имеет детей или имеет их слишком много;
– «висят» крупные невыплаченные кредиты или же регулярно задерживаются платежи по другим кредитам (банки сейчас уже активно обмениваются подобной информацией).